ЖКХ вопросы и ответы. 4 е издание. Руслан Назаров жкх вопросы и ответы. 4е издание Издательские решения
 Скачать 327.83 Kb.
|
|
Раздел 1. Общее имущество Часть 1. Состав общего имущества 1. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»? Правовое значение общего имущества раскрыто в Постановлении Конституцион- ного суда РФ от 28.05.2010 №12-П. Суд указал, что законодатель при правовом регулирова- нии общего имущества, действовал «исходя из правовой природы общего имущества много- квартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями». Аналогичный ответ на данный вопрос содержится в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спо- рами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В документе сказано: «Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индиви- дуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый ком- плекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помеще- ний, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных обра- зований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой соб- ственности собственников указанных выше помещений. Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юри- дической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут нахо- диться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указан- ных субъектов». Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил: «Общим имуществом соб- ственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспо- могательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственно- сти». Также суд отметил следующее: «Многоквартирный дом существует лишь как объект гра- достроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самосто- ятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не явля- ется… Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имуще- ство, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями». Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 29 2. Какой алгоритм отнесения имущества к общедомовому надо применять? Этот вопрос встает перед многими собственниками помещений в многоквартирном доме. Важность вопроса в том, что за содержание общего имущества платить должны именно собственники жилых и нежилых помещений в доме. Это весьма значительная сумма. Размер платы зависит в том числе от правильного определения общего имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общим является имущество, которое обслужи- вает более одного помещения в доме. Например, лестничная площадка является общим иму- ществом собственников помещений. Почему? Потому что лестничная площадка используется не конкретным помещением, а несколькими помещениями в доме. В Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П выделены два критерия общего имущества: 1) такое имущество не имеет самостоятельной потребительской стоимости; 2) предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме. Поэтому, чтобы определить относится ли конкретный элемент дома к общему имуще- ству, надо ответить на следующие вопросы: 1) обслуживает ли элемент дома два и более помещения; 2) имеет ли элемент самостоятельную ценность или его ценность объясняется тем, что он позволяет использовать помещения в доме? Перечень элементов дома, которые являются общим имуществом, установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491, если какого-то элемента в перечне нет, то надо воспользоваться указанными выше признаками. 3. Домофоны – это общее имущество? Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 №А14—3620/2009/153/15. Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, ука- занным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме. Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в помещении, также относится к общедомовому имуществу. Такой вывод суда вполне объясним, если учитывать, что трубка – это принадлежность главное вещи (домофона). По правилам ст. 135 ГК принадлежность сле- дует правовой судьбе главной вещи. Необходимо отметить, что в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 №10686- АТ/04 ведомство допустило ошибку. Минстрой ошибочно полагает, что обслуживанием домо- фона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с кото- рой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация. 4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома? Важность данной проблемы объясняется следующим. Если радиаторы отопления – это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех помещений Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 30 в доме. Другими словами, радиатор стоит в одном помещении, а платить за него должны соб- ственники всех остальных помещений в доме. Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник того помещения, в котором он установлен. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону? И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение: – радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства; – если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то радиаторы не являются общим имуществом. Подтверждается это Письмом Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506- АЧ/04 и Письмом Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07. При этом отключающие устройства должны позволять полное отключение. Наличие только одного запорного устрой- ства (на одном стояке) не позволяет отнести радиаторы к имуществу собственника помещения и такие радиаторы являются общедомовым имуществом. Обратите внимание, что в Письме Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 ведом- ство ошибочно полагает, что отнесение имущества к общему производится на основании реше- ния общего собрания, договора управления. Режим общего имущества возникает только в силу закона, а закрепление состава общего имущества в договоре управления носит организацион- ный характер, но не предопределяет статус имущества как общедомового. См. также вопрос 1.2.2 5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу? От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регули- ровочные краны. Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник жилого или нежилого помещения в доме не должен. Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники тех помещений, в которых они используются (ст. 210 ГК РФ). Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы. Поэтому краны обслуживают более одного помещения. Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за обслуживание или замену запорно-регулировочного крана. К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25. 6. Что такое придомовая территория? Собственникам помещений в доме принадлежит и земельный участок, на котором рас- полагается дом (см. вопрос 1.3.16). Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т.д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 31 в каком месте разместить стоянку для машин и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заез- жали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом? Ответ на данный вопрос содержится в письмах Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания ведомства. Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нор- мативами, которые действовали на момент строительства дома (ч. 4 ст. 43 Градостроитель- ного кодекса). Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при обра- зовании земельного участка. Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в кото- рых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать? В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объ- ектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы. Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Пло- щадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом использу- ются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства. Дополнительно важно учитывать, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории – это «территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются дет- ские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования». 7. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме? Вопрос часто возникает у собственников квартир и нежилых помещений на первых эта- жах многоквартирных домов. По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых и выше этажах. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все. Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах. Содержать общее имущество – это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 №22438—11/РД-ОГ, п. 12 Постановления Пле- нума ВС РФ от 27.06.2017 №22. 8. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу? К общему имуществу относятся такие нежилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более помещений в доме. При этом нежилые помещения не должны носить исключительно технический характер. Об этом сказано в Определении Конституци- онного суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 32 Также суд отметил, что некоторые помещения, хоть и являются нежилыми, но к общему имуществу не относятся. То есть нельзя все нежилые помещения считать общим имуществом, необходимо определить используются ли эти помещения для обслуживания двух и более поме- щений в доме. Обращает на себя внимание следующий пример, приведенный Конституционным судом: «в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья… указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжало- вались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев поме- щений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения заре- гистрировано право собственности Санкт-Петербурга.». 9. Включается ли в площадь здания площадь балконов? От ответа на этот вопрос зависит размер платы за ЖКУ, а также количество голосов соб- ственника на общем собрании. Зачастую между управляющей организацией и собственником возникают споры о размере площади. Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспо- могательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квар- тиры только площадь балкона, лоджии. В площадь дома входят площади всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, пло- щадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учиты- вать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 №29433-ВК/19). Такая позиция объясняется тем, что балконы относятся к общедомовому имуществу. См. вопрос 1.1.11. Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Это воз- можно, если право на квартиру возникло до 1996 года. Учитывайте, что согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 №491 при- оритетом при определении площади пользуются данные из реестр, а не иных документов. 10. Является ли полотенцесушитель общим имуществом? Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квар- тиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: поло- тенцесушитель – это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедо- мовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015). Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в квартире обязаны собствен- ники всех помещений в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя – это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедо- мового имущества. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 33 В некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства. 11. Относятся ли балконы к общему имуществу дома? Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонти- ровать? Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников помещений в доме. Кажется, что балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только эле- менты, которые обслуживают два и более помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11 —1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно бал- конные плиты обеспечивают прочность перекрытий не только одного помещения, но и других помещений в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балкон- ными плитами. Таким образом, балконы являются общедомовым имуществом и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона. Так как балконы – это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, соб- ственник помещения не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить кон- струкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 №18- КГ17—164). 12. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома? Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник помещений потребовать ремонт от управляющей организации? Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управ- ляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники помещений самостоятельно. К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К такому имуществу относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечи- вают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу. См. например Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014: «оконные отливы являются ненесущими конструкциями многоквартирного дома, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих кон- струкций многоквартирного дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приво- дит к проникновению влаги в жилое помещение и намоканию несущих конструкций много- квартирного дома. Таким образом, отливы ввиду своей водоотводящей функции обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции многоквартирного дома от увлажнения». Интересно, что суд признал отливы общедомовым имуществом на том осно- вании, что они используются для защиты иных элементов общего имущества. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 34 Поэтому собственники помещений могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности. 13. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу? От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собствен- никам самостоятельно. К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Например, лестничная площадка – это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности пло- щадка не имеет. Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслужи- вает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад при- обретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Поэтому фасад дома – это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 №50-КГ15—4. 14. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу? На практике часто возникает вопрос: является ли инженерная сеть, которая проходит через несколько многоквартирных домов, общим имуществом собственников того дома, через который она проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ. Общедомовым является имущество, которое обслуживает два и более помещения в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые нахо- дятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслу- живает помещения не только в этом доме, но и в соседнем, то это не будет общедомовое иму- щество. Такой вывод подтверждается и судебной практикой (Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 №308-КГ16—6464). С учетом этого можно сделать следующие важные выводы: обслуживать транзитные сети управляющая организация, которая управляет домом, через который проходит участок сети, не обязана, а собственники помещений в таком доме не обязаны платить за обслуживание. 15. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу? Почтовые ящики во многих домах находятся в плохом состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт, то зачастую слышат отказ. Чтобы разобраться в законности отказа, надо понять: относятся почтовые ящики к обще- домовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содер- жать их должны собственники ящиков (ст. 210 ГК). Если же почтовые ящики относятся Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 35 к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая органи- зация (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Общедомовым считается имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме (ст. 36 ЖК РФ). В зависимости от конструкции почтовые ящики могут: 1) быть расположены на входной двери в квартиру – в этом случае они не являются общим имуществом; 2) быть расположены на лестничной площадке, но каждый ящик представляет отдельный объект, не связанный конструктивно с другими ящиками, – в этом случае они не являются общим имуществом; 3) быть расположены на лестничной площадке и все ящики конструктивно соединены – в этом случае они являются общим имуществом. Только в последнем случае ремонтировать и красить ящики должна управляющая орга- низация (ТСЖ). 16. Является ли подводка от стояка к сантехники общим имуществом? Вопрос был рассмотрен Верховным судом. Заявитель настаивал на том, что подводка от стояка к сантехнике является общедомовым имуществом, поэтому собственник квартиры не должен нести ответственность за содержание подводки. Суд с этим не согласился, попутно высказав несколько весьма интересных идей. Заявитель ссылался на два обстоятельства. Во-первых, подводка проходит через меж- этажные перекрытия, которые однозначно являются общедомовым имуществом. Во-вторых, законодательством о техническом регулировании предусмотрено, что инженерная система дома – это единый комплекс, который обслуживает весь дом в целом. Верховный суд указал, что состав общего имущества многоквартирного дома определя- ется жилищным законодательством. Иное законодательство не может противоречить ЖК РФ. Кроме того, законы о техническом регулировании хоть и предусматривают, что инженерные сети дома – это единый комплекс, но не предопределяют права собственности на отдельные элементы дома. Суд сделал вывод, что подводка обслуживает только одно, конкретное помещение в доме. Если поставить заглушку на подводку, то нельзя будет пользоваться сантехникой только в одной квартире, в других квартирах дома ничего не измениться. Поэтому в Определении ВС РФ от 17.06.2013 г. № АКПИ13—512 установлено: под- водка к сантехнике – это имущество собственника помещения, который и обязан ее обслужи- вать. Если, например, подводка выйдет из строя и это станет причиной затопления квартиры ниже этажом, то ответственность будет нести собственник квартиры, которую обслуживает подводка. 17. Является ли подвал общим имуществом? Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объ- екты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Поэтому, когда подобные дела доходят до суда, суд решает – обслуживает ли объект более чем одно помеще- ние в доме. Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 сде- ланы следующие выводы по подвальному помещению: «С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, преду- смотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 36 в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не свя- занных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей само- стоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслу- живанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой соб- ственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Россий- ской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федера- ции, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали нали- чие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имуще- ство дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново. При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имуще- ства на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона. Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоя- тельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома». |