ЖКХ вопросы и ответы. 4 е издание. Руслан Назаров жкх вопросы и ответы. 4е издание Издательские решения
 Скачать 327.83 Kb.
|
|
Руслан Назаров ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание «Издательские решения» Назаров Р. ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание / Р. Назаров — «Издательские решения», ISBN 978-5-44-969525-3 В книге даны ответы на вопросы в сфере ЖКХ. Как устроено управление домами, какие права и обязанности есть у управляющих организаций и собственников? Как реально сэкономить на платежах за ЖКХ и заработать на общедомовом имуществе? Сколько и как надо платить за вывоз ТКО и ОДН? Четвертое издание учитывает изменения в законах за 2018—2019 гг.Книга будет интересна собственникам жилых и нежилых помещений, членам правлений ТСЖ и советов домов, а также управляющим организациям. ISBN 978-5-44-969525-3 © Назаров Р. © Издательские решения Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 4 Содержание Предисловие 7 Нормативно-правовые акты 9 Обзор нормативных актов в ЖКХ 11 1. ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования 11 2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения 13 3. ГОСТ Р 56038—2014 Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования 14 4. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества 15 Важные изменения в ЖКХ 16 2017 год 16 2018 год 21 2019 год 24 Раздел 1. Общее имущество 28 Часть 1. Состав общего имущества 28 1. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»? 28 2. Какой алгоритм отнесения имущества к общедомовому надо применять? 29 3. Домофоны – это общее имущество? 29 4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома? 29 5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу? 30 6. Что такое придомовая территория? 30 7. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме? 31 8. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу? 31 9. Включается ли в площадь здания площадь балконов? 32 10. Является ли полотенцесушитель общим имуществом? 32 11. Относятся ли балконы к общему имуществу дома? 33 12. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома? 33 13. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу? 34 14. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу? 34 15. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу? 34 16. Является ли подводка от стояка к сантехники общим имуществом? 35 17. Является ли подвал общим имуществом? 35 Часть 2. Порядок возникновения общедомовой собственности 37 Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 5 1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество? 37 2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме? 37 Часть 3. Право общедомовой собственности 39 1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами? 39 2. Могут ли не отдать ключи от шлагбаума? 39 3. Что можно требовать, если незаконно лишили права пользоваться земельным участком? 40 4. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации? 40 5. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца? 41 6. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания? 41 7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод? 42 8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке? 43 9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания? 43 10. Могут ли собственники самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в помещении? 44 11. Кто может пользоваться колясочными? 45 12. Может ли управляющая организация самостоятельно демонтировать незаконное оборудование? 46 13. Как соотносятся право аренды и право общей собственности? 47 14. В каком порядке имущество предоставляется одному из долевых собственников? 48 15. Как избавиться от хлама в лифтовом и приквартирном холле? 48 16. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом? 49 17. Как правильно определить земельный участок под домом? 50 18. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен? 50 19. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок? 51 Конец ознакомительного фрагмента. 52 Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 6 ЖКХ: вопросы и ответы 4-е издание Руслан Назаров © Руслан Назаров, 2019 ISBN 978-5-4496-9525-3 Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 7 Предисловие Данная книга является элементом проекта, который носит название «ЖКХ: вопросы и ответы». Поэтому позвольте рассказать подробнее об этом проекте, чтобы стало понятно, чего ожидать от книги. * * * Проект «ЖКХ: вопросы и ответы» появился в 2013 году, когда была создана одноимен- ная группа во Вконтакте (https://vk.com/public55514766). В то время я собирался только рас- сказывать о наиболее важных проблемах в ЖКХ и предлагать их решение, опираясь на жилищ- ное законодательство. Прошло не много времени и я осознал, что ЖКХ требуется не просто описание проблем и их законодательных решений, но и просвещение. Правовое просвещение – во-первых, жилищное – во-вторых. С этого момента концепция группы стала меняться. Особенность моего подхода к ЖКХ, которую я пытаюсь донести через группу, хорошо видна из формата записей: предельно ясно сформулированный вопрос и максимально корот- кий, но и максимально полный, ответ с сохранением ясности изложения. Добиться этого крайне трудно. Однако только так можно достичь именно цели просвещения. Ведь собствен- никам жилых и нежилых помещений, нанимателям, арендаторам зачастую некогда читать объ- емные статьи, да еще и наполненные правовой терминологией. И собственникам хочется найти ответ на свой вопрос, а значит вопрос должен быть освобожден от всего лишнего. Цель просвещения в ЖКХ – не просто ответить на жилищные вопросы. Многие из этих вопросов, причем наиболее важные, не могут быть решены без знания и понимания граждан- ского законодательства и теории гражданского права. Поэтому в своих ответах на жилищные вопросы я всегда стремился не просто учитывать теорию гражданского права, но и объяснять ее читателям. От этого получается двойная польза: лучше обосновываются выводы по жилищ- ным вопросам и читатели узнают вещи, которые пригодятся им не только в жилищных про- блемах. Ведь гражданское право – это основа для совершения почти всех сделок, в которых участвуют все граждане и организации, стремясь получить товары, работы или услуги. Сказанное относится к содержательной стороне деятельности. Что же касается формы, то я всегда стремился задействовать самые популярные способы получения информации читателями. Кроме группы Вконтакте, в 2017 был запущен канал на Яндекс. Дзен (https:// zen.yandex.ru/gkh). Сейчас это самый крупный канал по ЖКХ на сервисе, отдельные записи на котором достигают 500 тыс. дочитываний. С недавних пор я начал выпускать подкасты – быстро набирающий популярность способ получения информации. У подкаста есть и видео версия. Книга «ЖКХ: вопросы и ответы» является смыслообразующим центром проекта. В книге рассмотрены наиболее частые, интересные и сложные вопросы, связанные с содер- жанием и управлением многоквартирными домами, оплатой жилищно-коммунальных услуг, проведением общих собраний, выбором способа управления домом и т. д. * * * Четвертое издание книги значительно отличается от предыдущих. Ниже представлен список наиболее важных изменений: 1) было добавлено больше 100 ответов на вопросы, которые возникли в жилищной сфере за последний год; 2) уточнена структура разделов, частей и расположение вопросов, чтобы облегчить поиск; 3) добавлены перекрестные ссылки, которые позволяют лучше ориентироваться в книге; 4) проверены все ссылки на нормативные акты и судебную практику, добавлены актуаль- ные судебные решения; Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 8 5) добавлены новые части разделов, посвященные прямым договорам и вывозу ТКО; 6) добавлено новое приложение «Теория гражданского права»; 6) улучшена стилистика. * * * Книга разделена на два блока: основной, в котором даны ответы на вопросы, и приложе- ние, в которое включены материалы, которые будут полезны собственникам. Предваряет основной блок «Обзор нормативных актов в ЖКХ», который содержит крат- кий обзор наиболее важных ГОСТов. Эти документы пригодятся для определения стандарта управления многоквартирными домами. Далее идут «Важные изменения в ЖКХ», которые содержат исторический обзор глав- ных изменений жилищного законодательства за последние три года. Исторический подход к анализу законодательства – один из наиболее продуктивных способов толкования закона. Зная историю институтов жилищного права, можно лучше понять как сами эти институты, так и перспективы их дальнейшего развития. Основной блок состоит из разделов, которые в свою очередь поделены на части, объеди- няющие группу вопросов. Группировка разделов, частей и вопросов произведена по темати- ческому принципу. Например, первый раздел объединяет все вопросы, посвященные статусу общего имущества в доме. Внутри вопросов нормы права, решения судов и письма ведомств выделены жирным шрифтом, а в тексте проставлены перекрестные ссылки. При пользовании ссылками надо пом- нить следующее правило. Если ссылка состоит из трех цифр, то первая цифра – номер раздела, вторая – номер части, третья – номер вопроса. Например, ссылка 2.2.2 ведет нас к вопросу 2 «Кто определяет состав общего имущества» в части 2 «Порядок возникновения общедомо- вой собственности» раздела «Общее имущество». Если же ссылка состоит из двух цифр, то первая – это номер раздела, а вторая – номер вопроса. Ссылки на вопросы выделены курсивом. Блок приложений включает, прежде всего, тезисы «Теория гражданского права». Это приложение не заменит чтение хорошего учебника по гражданскому праву. Моя цель была в том, чтобы показать вам те основные концепции из теории права, правовые категории, идеи, которые помогают мне в анализе правовых проблем. Уверен, что и вам это поможет и будет полезным. Также вы можете использовать тезисы параллельно с чтением учебника, это поз- волит выделить наиболее важные разделы теории гражданского права, которые пригодятся именно при анализе жилищных правоотношений. В приложении «Судебная практика по гражданскому праву» я собрал наиболее важные позиции высших судебных инстанций, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, кото- рые касаются институтов гражданского права. При отборе я ориентировался на задачи, кото- рые приходится решать юристам в жилищных правоотношения, когда нормативного регули- рования, которое содержится в жилищном законодательстве, недостаточно. * * * Я выражаю огромную благодарность моей жене Назаровой-Корсаковой Е. А., которая не только взяла на себя нелегкий труд администрирования проекта в Интернете, но и начиная с первого издания оказывала мне помощь при подготовке книги. * * * Если вы обнаружили ошибки, опечатки в книге, а также если у вас есть предложения, пожелания, то вы можете написать мне по адресу: runaz@protonmail.com. Руслан Назаров Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 9 Нормативно-правовые акты Федеральные законы – Жилищный кодекс 29.12.2004 №188-ФЗ – Федеральный закон «Об отходах производства и потребления» от 24.06.1998 №89-ФЗ – Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 №416-ФЗ – Федеральный закон «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 №35-ФЗ – Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 №69- ФЗ – Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27.07.2010 №190-ФЗ – Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффектив- ности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 №261-ФЗ Постановления Правительства РФ – Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммуналь- ных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» – Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения орга- ном местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» – Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» – Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» – Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 №1110 «О лицензировании предпри- нимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» – Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 №1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отноше- нии которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управ- ления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управ- ляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» – Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления дея- тельности по управлению многоквартирными домами» – Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в много- квартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» – Постановление Правительства РФ от 24.06.2017 №743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских кон- вейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в мет- рополитенах» – Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410 «О мерах по обеспечению без- опасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 10 – Постановление Правительства РФ от 12.11.2016 №1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. №641» – Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил реги- страции и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребы- вания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» Приказы Минстроя РФ – Приказ Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собствен- ников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной вла- сти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» – Приказ Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр «Об утверждении примерных усло- вий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» – Приказ Минстроя России от 25.12.2015 №938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 11 Обзор нормативных актов в ЖКХ 1. ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования Данный ГОСТ Р разрабатывался некоммерческим партнерством управляющих компа- ний. Поэтому он вобрал в себя все типичные ошибки в понимании правового регулирования деятельности управляющих организаций. К сожалению, раз документ стал ГОСТом, приме- нять его необходимо. Посмотрим, какие же принципиальные моменты содержатся в ГОСТ 51617—2014. Первое. Коммунальные услуги и коммунальные ресурсы. Пожалуй, единственный поло- жительный момент в ГОСТе – это четкое разграничение коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Управляющие организации предоставляют потребителям не коммунальные ресурсы, а коммунальные услуги. Разница вот в чем. Коммунальные ресурсы – это газ, вода, электричество и т. п. Коммунальные же услуги включают в себя не только газ, воду или электричество, но и содержание общего имущества, а также ряд иных действий управляющей организации. Так, например, в рамках теплоснабже- ния ГОСТ Р предусматривает в составе коммунальных услуг осуществление работ по поддер- жанию инженерных сетей в нормативном порядке, обеспечение эффективной работы системы вентиляции, повышение эффективности тепловой защиты. Второе. Договор управления – это договор оказания услуг. Такой вывод следует из п. 3.2 ГОСТ РФ 51617—2014. Это спорный вопрос. Однако сейчас, например, я все-таки скло- няюсь к тому, что договор управления – это договор оказания услуг. Это не подряд, не агент- ский договор. По договору управления собственникам предоставляется услуга управления домом, а не работы по содержанию дома. Конечно, работы по содержанию дома оказываются в рамках услуг по управлению. Но предметом договора являются управленческие услуги. Третье. Состав коммунальных услуг. Как следует из |