ЖКХ вопросы и ответы. 4 е издание. Руслан Назаров жкх вопросы и ответы. 4е издание Издательские решения
 Скачать 327.83 Kb.
|
|
Обоб- щение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013— 2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственни- ков помещений в многоквартирном доме). Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Если сосед установил перегородку, то можно обратиться в суд. Предварительно можно обратиться в управляющую организацию. Дело в том, что наличие перегородок на лестничной площадке нарушает противопожар- ные требования. Не во всех случаях это так, но в зависимости от конкретных конструктивных особенностей дома, нарушение возможно. Контролировать соблюдение противопожарных тре- бований обязана управляющая организация. Поэтому надо обратиться к управляющей орга- низации, чтобы демонтировать перегородку на лестничной площадке. В некоторых случаях суды отказывают в требованиях о демонтаже оборудования на эле- ментах общего имущества, если собственники своим решением ранее не определили порядок пользования имуществом. Подобный подход нельзя признать обоснованным. Суды не учиты- вают, что правомочие пользования имуществом опосредуется только через решение общего собрания. 9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания? Многие собственники помещений недовольны вывесками, которые размещают мага- зины, расположенные на первом этаже дома. Для одних подобные вывески портят фасад зда- ния, другие считают, что владельцы магазинов должны получить разрешение общего собрания. Некоторые собственники полагают, что владельцы магазинов обязаны платить за размещение вывесок. Насколько соответствуют закону подобные требования? Прежде всего, надо помнить, что фасад многоквартирного дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что пользоваться и распоряжаться фасадом можно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ). Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 44 В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с зако- нодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратов- ской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего иму- щества собственников помещений в многоквартирном доме ). Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок – это публичная обязанность, а согласование с общим собранием – гражданско-правовая. В этой части зако- нодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан разместить вывеску. Но реали- зуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собствен- ников всех помещений в доме должно определить, в каком месте и на каких условиях будет размещена вывеска. Эта позиция получила подтверждение в Определении Верховного суда от 26.06.2018 №41-КГ18—13. Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто. Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкрет- ным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом – два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников. Таким образом, собственники помещений в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего иму- щества, так и на личные цели собственников. 10. Могут ли собственники самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в помещении? Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из помещения батареи отоп- ления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей? Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отклю- чить помещение от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиато- ров повлияет на оплату за отопление. Начнем с вопрос об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельного помещения не могут. Только общее собрание собственников помещений во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретном помещении. Но если бата- Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 45 реи не являются общим имуществом, то демонтировать батареи можно и без решения общего собрания. В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключаю- щие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 №33—3805/13). В этом слу- чае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник помещения, а не общее собрание. В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиа- торы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельном помещении никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому. Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства – их можно демонти- ровать без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, – тре- буется решение общего собрания. Но прежде, чем отключиться от центрального отопления, надо проверить – воз- можно ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение Конституционного суда РФ от 17.11.2011 №1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требу- ется (Определение Верховного суда РФ от 20.11.2017 №302-КГ17—17007). Хорошо, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания полу- чено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопле- ние? В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление отдельного помещения. Что это озна- чает? Если собственник демонтировал батареи, то все равно будете платить за отопление. Такое нормативное регулирование было признано несоответствующим Конституции в Постановле- нии Конституционного суда от 20.12.2018 г. №46-П, однако изменения в законодательство пока не внесены. 11. Кто может пользоваться колясочными? Колясочные есть во многих многоквартирных домах. И часто у собственников помеще- ний в доме возникают споры: кто может пользоваться этим помещением и что можно в нем размещать. Четкий ответ найти в законодательстве не так и просто. Под колясочной понимается элемент входной группы дома, который служит цели хране- ния детских и уличных кресел-колясок. Об этом сказано в п. 5.1.2 СП 31-107-2004. По своим признакам колясочная относится к общедомовому имуществу. Почему? Потому что обслуживает не конкретную квартиру, а все квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Так как колясочная – это общее имущество, то все требования закона, касающиеся содержания и пользования общедомовым имуществом, применимы и к колясочным. Пользоваться колясочной могут все собственники помещений в доме. Однако конкрет- ный порядок пользования может быть определен общим собранием дома. Например, общее собрание может установить очередность пользования колясочной. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 46 В этом случае важно помнить следующее: долевые собственники имущества не имеют непосредственного права пользоваться имуществом. Такое пользование должно быть опосре- довано согласием всех сособственников, то есть решением общего собрания. Если же общее собрание специальное решение не принимало, тогда пользоваться коля- сочной могут все собственники. Часто в колясочной размещают велосипеды, санки и т. п. имущество. Выше мы написали, что по строительным нормам колясочная должна использоваться только для хранения колясок. Возникает вопрос, насколько обязательно это требование? Сразу обратим внимание на следующее. Назначение колясочной указано в СП, то есть в строительных нормах. В разделе 1 СП сказано, что этот документ применяется для проекти- рования домов. Только для проектирования. В ст. 55.24 Градостроительного кодекса сказано, что эксплуатация дома осуществ- ляется в строгом соответствии с проектной документацией, техническими регламентами и другими нормативно-правовыми актами. СП касается только проектной документации, но не порядка эксплуатации дома. Отсюда вывод: если колясочная и ее назначение определены проектной документацией дома, то использовать колясочную можно только для размещения колясок. Если же проектом колясочная не была предусмотрена или у нее есть дополнительные цели использования, ука- занные в проекте дома, тогда можно использовать это помещение не только для размещения колясок. Из того, что написано выше, становится очевидно, что распоряжаться колясочной, как общим имуществом, могут только все собственники помещений в доме. Поэтому отдельный собственник, не получив согласие общего собрания, не может присоединить к своему поме- щению помещение колясочной. Надо помнить вот еще о чем. Если присоединить колясочную к помещению, то умень- шиться размер площади общего имущества дома. Это допускается только в случае, если на собрании согласие на это дадут все собственники (ч. 3 ст. 36 ЖК). Это важно, потому что по общему правилу для принятия решения на собрании достаточно простого большинства голосов и только тех собственников, которые на собрании присутствуют. 12. Может ли управляющая организация самостоятельно демонтировать незаконное оборудование? Незаконное использование общего имущества дома – одно из самых распространённых нарушений жилищного законодательства. Формы таких нарушений различны: от самозахвата подвалов, колясочных до размещения на стенах домов кондиционеров и видеокамер. Собственники редко обращают внимание на подобные нарушения. Даже тот факт, что за неправомерное использование общего имущества можно получить солидную компенсацию, не заинтересовывает владельцев помещений в доме. Поэтому чаще всего следят за использованием общего имущества управляющие орга- низации. Отчасти это оправдывается тем, что под управлением домом понимается не просто оказание работ и услуг, но и обеспечение комфортного проживания (ч. 1 ст. 161 ЖК). И это обязанности именно управляющей организации. Однако на практике часто возникает вопрос: если управляющая организация обнаружила нарушение (например, камера на стене), то может ли она самостоятельно демонтировать иму- щество, которое размещено с использованием общего имущества без решения общего собра- ния дома? Многие организации полагают, что это возможно и ссылаются все на ту же ч. 1 ст. 161 ЖК. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 47 Данный подход неверен. Демонтаж камер или кондиционеров относится к пользованию и распоряжению имуществом. А такие правомочия есть только у собственников (ст. 209 ГК). Не поможет даже ссылка на ст. 14 ГК и самозащиту прав, так как права организации размеще- нием камер и кондиционеров никак не нарушаются. Права собственников помещений в доме – да, нарушаются, но не права управляющей организации. В этом случае организация может только от лица собственников обратиться в суд с тре- бованием о демонтаже. Для этого придется предварительно получить полномочия на представ- ление от общего собрания собственников. В рамках этого вопроса интересно изучить Постановление Федерального арбитраж- ного суда Поволжского округа от 02.05.2012 № А12—13389/2011. Это редкий пример дей- ствительно полезного судебного решения. Вот некоторые выводы судов. Во-первых, управляющая организация выбирается для обслуживания общего имуще- ства, а не для распоряжения им. Сама организация никаких прав пользования, владения и рас- поряжения общим имуществом дома (крыша, подвалы, стены) не получает. Поэтому даже если кто-то незаконно пользуется общим имуществом дома, права организации не нарушаются. Напротив, нарушаются права собственников помещений в доме. Во-вторых, если права управляющей организации не нарушаются, то и обращаться за их защитой в суд она не может. Если кто-то установил кондиционер без решения общего собра- ния, то организация может предупредить виновного в возможной ответственности по закону. Но обратиться в суд против такого лица организация не может. В-третьих, управляющая организация не может самостоятельно демонтировать кондици- онеры или оборудование операторов связи. Подобные действия нарушали бы права собствен- ника имущества. Да, оператор нарушил порядок установки оборудования, не получив согла- сие общего собрания. Но это не отменяет того обстоятельства, что распоряжаться имуществом может только собственник, а лишить имущества можно только в случаях, предусмотренных законом. Проще говоря, даже если телевизионный кабель проходит по дому незаконно, срезать его управляющая организация не может. Не может этого сделать и любой собственник поме- щения в доме. В-четвертных, если организация все-таки демонтирует оборудование, то тем самым будет причинен вред собственнику оборудования. И это лицо сможет требовать возмещения вреда. Например, по этому делу управляющую организацию обязали вернуть организации вред в 3 млн рублей. 13. Как соотносятся право аренды и право общей собственности? В судебной практике порой встречаются решения, которые кажутся далекими от про- блем собственников помещений. Но при внимательном изучении мнение меняется. Одним из таких решений является Постановление Арбитражного суда Московской области от 24.12.2018 года № Ф05—22356/2018. Суть спора, который рассматривал суд, сводилась к следующему. Организация А имела договор аренды на земельный участок. На этом участке был в последующем построен мно- гоквартирный дом. Организация подала в Росреестр на регистрацию прекращения договора аренды, в чем получила отказ. Что же интересного в этом деле? Во-первых, суд признал, что возникновение права общедомовой собственности прекра- щает право аренды. Например, если на земельном участке возле дома есть ларьки, гаражи и другие объекты, и земельный участок будет поставлен на кадастровый учет и перейдет в общедомовую собственность, то права собственников таких ларьков и гаражей прекратятся. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 48 Во-вторых, суд очередной раз признал, что право общей собственности на участок под многоквартирным домом возникает в силу закона. Никаких решений органов власти, догово- ров и т. п. не требуется. Это правило очень многими не учитывается. Например, возьмем такой вопрос: оператор связи проложил кабель по подъезду, чей это кабель? Оператор будет утверждать, что его, а еще скажет, что раз нет договора, то право общей собственности на него не может возникнуть. Но это неверно. Кабель обслуживает более одной квартиры в доме, а значит в силу закона становится общим имуществом. В-третьих, суд согласился с тем, что под несколькими жилыми домами, составляющими комплекс, может быть один земельный участок, находящийся в собственности жильцов всех домов. Некоторые суды полагают, что под каждым домом должен быть отдельный земельный участок. См. вопрос 1.3.17. 14. В каком порядке имущество предоставляется одному из долевых собственников? Последнее время все больше информации о том, что общедомовое имущество можно сдать третьим лицам только по решению общего собрания. Собрался местный оператор уста- новить антенну на крыше? Надо получить решение общего собрания. Но как быть в ситуации, когда имуществом хочет пользоваться не третье лицо, а один из долевых собственников. Типичные ситуации: собственник квартиры хочет разместить на фасаде дома кондиционер; собственник нежилого помещения (магазина, например) хочет разместить вывеску. Как в этом случае должны быть оформлены отношения? Может показаться, что решение общего собрания не нужно. В самом деле в ст. 44 ЖК сказано только, что к компетенции общего собрания относится передача общего имущества иным лицам. Кто эти «иные»? Очевидно, что речь о лицах, не являющихся собственниками помещений в доме. Получается, что согласие общего собрания не требуется? Это не так. Если решается вопрос о предоставлении части общего имущества дома соб- ственнику помещения в доме, то начинает работать |