ЖКХ вопросы и ответы. 4 е издание. Руслан Назаров жкх вопросы и ответы. 4е издание Издательские решения
 Скачать 327.83 Kb.
|
|
ст. 247 ГК. Когда собственники сдают крышу дома оператору сотовой связи, то речь идет о распоряжении имуществом. Но когда собственники разрешают пользоваться крышей дома одному из собственников, то речь идет о пользовании имуществом. В этом последнем случае необходимо решение общего собрания. Причем самое важ- ное правило: решение должно быть принято всеми собственниками единогласно. Здесь уже не работает правило ст. 46 ЖК и большинством голосов ничего решить нельзя. 15. Как избавиться от хлама в лифтовом и приквартирном холле? Это частая проблема: соседи накидали личных вещей в приквартирном или лифтовом холле. В судебных решениях сложилась однозначная позиция по таким делам. Поэтому можно рассмотреть одно из типовых дел, чтобы понять все существенные моменты. Для этого возь- мем Апелляционное определение Московского городского суд от 20.03.2017 №33— 9347/17. В рамках этого дела было установлено, что собственник одной из квартир разместил лич- ные вещи в приквартирном холле. Причем состав и способ размещения личных вещей пре- пятствовал другим собственником пользоваться холлом. Комиссия управляющей организации провела проверку и уведомила нарушителя о необходимость произвести уборку. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 49 Обратите внимание, что управляющая организация не может самостоятельно убрать лич- ные вещи собственника. Организация может только уведомить собственника о нарушении закона и предложить способы исправления ситуации. В этом конкретном случае собственник никак не отреагировал на уведомление и дело ушло в суд. В суде собственник пытался ссылаться на то, что его действия не нарушают закон. Однако суд сослался на правила пожарной безопасности (п. 36 Постановления Правитель- ства от 25.04.2012 г. №390), а также на то обстоятельство, что материалами дела подтвержда- ется невозможность использования холла, который является общедомовым имуществом. Одним из доводов нарушителя было то, что на соседних этажах ситуация аналогичная. Суд не стал рассматривать этот довод, так как нарушение на соседних этажах никак не может обосновать законность действий этого конкретного собственника. Обратите внимание, что с иском обратилась именно управляющая организация, а не дру- гие собственника. Суд никак не возражал против этого, а ведь именно это является слабым местом разбирательства. Управляющая организация не может выступать истцом по данным делам без доверенности от собственников, так как права самой организации не нарушаются. 16. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом? Придомовая территория может принести немалый доход собственникам помещений. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники р могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать? Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяс- нен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410. Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона (Постановление КС РФ от 28.05.2010 №12-П). Это озна- чает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники помещений получают право собственности на общее имущество только в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которая опре- деляет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок – это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возни- кает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придо- мовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре (Письмо Роснедвижимо- сти от 20.06.2008 № ВК/2657). Однако земельный участок переходит в собственность только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет – это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает. Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой соб- ственности на участок. В то же время, если общее собрание дома решит передать земельный участок в аренду, то необходимо будет зарегистрировать право собственности в Росреестре. После этого общее собрание должно определить арендную плату и другие условия договора, а также назначить управляющую организацию представителем, чтобы она могла от лица собственников заклю- чить договор. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 50 17. Как правильно определить земельный участок под домом? Не так давно Минстрой подготовил рекомендации по определению земельных участ- ков под многоквартирными домами. Проанализируем наиболее важные и интересные для соб- ственников помещений в доме положения Приказа от 07.03.2019 №153/пр. Самый важный вопрос – местоположение земельного участка. Ведомство рекомендует учитывать следующее. Во-первых, под каждым многоквартирным домом должен быть отдельный земельный участок. Ранее встречались случаи, когда под несколькими соседними домами образовывали один земельный участок. Нормативного решения по этому вопросу пока нет. Во-вторых, организовывать участок надо так, чтобы не нарушить права третьих лиц, например собственников соседних участков. Важно помнить, что режим использования земельного участка будет определяться общим собранием. Именно это может создать потен- циальные трудности соседним участкам. В-третьих, все объекты общего имущества должны быть расположены в границах земель- ного участка. Это несколько размытое требование, так как статус общего имущества как раз возникает у объектов, если они не расположены в доме, только в силу размещения на общедо- мовом земельном участке. В-четвертых, не рекомендуется включать в состав земельного участка «территории, кото- рыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, буль- вары и иные территории общего пользования». Следующий вопрос – площадь земельного участка. И тут ведомство удивило, так как предложило весьма интересный подход: площадь участка должна определяться по совокуп- ной площади жилых и нежилых помещений в доме, в том числе помещений, относящихся к общему имуществу. В остальной части Приказ повторяет требования закона. Кстати, опираясь на эти реко- мендации можно не только образовывать новые земельные участки, но и корректировать уже созданные. Так что проверьте участки под своими домами на предмет соответствия рекомен- дациям. 18. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен? Придомовая территория – понятие, с которым сталкиваются все собственники квартир. Во-первых, за содержание территории приходится платить. А во-вторых, может возникнуть потребность в детской площадке, стоянке для автомобилей жильцов, что также требует нема- лых денежных вложений. Общее правило гласит, что земельный участок под домом – это общее имущество всех собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Как и в отношении любого иного общего имущества собственники несут бремя содержания имущества (ст. 39 ЖК РФ). Это означает, что надо платить управляющей организации или ТСЖ за уборку территории, содержание в исправности различных элементов (освещение, дорога и т.д.). Земельный участок под домом не во всех случаях является общим имуществом. Это может показаться парадоксальным, но это так. Во-первых, право общей собственности на придомовую территорию возникает только после кадастрового учета земельного участка. Если учет не произведен, то земельный участок, как объект права, не возникает. Говоря проще: если участок земли не «огорожен», то такого Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 51 участка и нет. А раз нет участка, то нет и права собственности на него. Но если у собственников помещений не возникло право общей собственности на придомовую территорию, то и платить за содержание такой территории не надо. Во-вторых, если кадастровый учет не проведен, общая собственность не возникла, то кто же будет собственником? На этот случай в законе установлена правовая фикция: земель- ный участок, кадастровый учет которого не проведен, принадлежит муниципальному образо- ванию (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22). Однако это не означает, что платить за содержание такого участка должен муниципали- тет. Проводить уборку, озеленение, следить за состоянием дороги, проходящей возле дома, – за все это платить должны собственники помещений в доме как законные владельцы. 19. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок? Земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности? В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно. Однако в Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд при- знал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не преду- сматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной. В самом деле правовой смысл общего имущества дома в том, чтобы обслужи- вать конкретный многоквартирный дом (см. вопрос 1.1.1 Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 52 Конец ознакомительного фрагмента. Текст предоставлен ООО «ЛитРес». Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес. Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам спо- собом. |