ЖКХ вопросы и ответы. 4 е издание. Руслан Назаров жкх вопросы и ответы. 4е издание Издательские решения
 Скачать 327.83 Kb.
|
|
Часть 2. Порядок возникновения общедомовой собственности 1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество? Право собственности на недвижимость возникает только после государственной реги- страции. Это обеспечивает прозрачность оборота имущества, а также позволяет защищать интересы собственников. Например, кто-то владеет подвалом в доме. Подвал – общее имуще- ство. Как собственникам квартир в доме доказать, что никто, кроме них, пользоваться подва- лом не может? В этом случае пригодилась бы ссылка на запись в реестре прав. Общее имущество дома – это не только лестничные площадки и лампочки, но и эле- менты, которые представляют большой коммерческий интерес. В подвале дома можно разме- стить магазин, на фасаде – рекламу, на крыше – оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество – важный вопрос. Однако надо учитывать, что регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 №14-20-1143-1/10. Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона. Если кто-то разместил антенну на крыше дома без согласия общего собрания, то можно требовать либо демонтаж, либо оплату в пользу всех собствен- ников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется. В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что реги- страция прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности. 2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме? Определение состава общего имущества дома – важная процедура. От этого зависит как много собственники будут платить за содержание общего имущества. Режим общего имущества возникает в силу закона. Для возникновения права общей соб- ственности на общедомовое имущество не требуется решение органа власти или регистрация права. Однако в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 состав общего имущества определяется собственниками на общем собра- нии. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией. Что это означает, если режим имущества, как сказано выше, устанавливается законом? Это означает, что собственники на общем собрании могут определить перечень общего имущества для цели управления. Такой перечень носит организационный характер, но не опре- деляет возникновение права общей собственности. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 38 Так, например, если оператор связи установил в доме оборудование, которое обслужи- вает только помещения данного дома, то такое имущество в силу закона становится общедо- мовым. Для этого не требуется заключение договора на передачу права собственности. Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Это подтверждается в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 №6037-РМ/07. Элементы, указанные в этих нор- мах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, кото- рые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом. В ст. 36 ЖК РФ дан не только перечень имущества, которое является общим, но и опре- делен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслу- живает более одного помещения, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 39 Часть 3. Право общедомовой собственности 1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами? Для ответа на данный вопрос надо разобраться в чьей собственности находится земель- ный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников поме- щений в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует. Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отноше- нии участка проведен кадастровый учет (см. вопрос 1.3.16). В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или раз- решение органов местного самоуправления. Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и рас- поряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадаст- ровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950). В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками помещений в доме. Это прямо следует из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против. Однако надо учитывать, что, установка таких шлагбаумов может нарушать противо- пожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Поэтому необходимо проконсультироваться в местной противопожарной службе, показать им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности. В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в соб- ственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается пуб- личный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно. 2. Могут ли не отдать ключи от шлагбаума? Часто возникает вопрос: на земельном участке под домом установлены по решению общего собрания автоматические ворота. Могут ли требовать оплату за пульт от ворот с соб- ственников, которые ими не пользуются? Могут ли не отдавать пульт, если собственник не согласен платить? В данном случае надо различать два вида правоотношений: вещные (собственность на долю в земельном участке) и обязательственные (отношения между долевыми собственни- ками по пользованию общедомовым имуществом). Право собственности на долю в земельном участке предполагает свободное владение и пользование участком (ст. 209 ГК). Обязательственные отношения определяют порядок пользования имуществом, но не устанавливают возможность пользования. Что это означает для конкретной ситуации? Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 40 Это означает, что установить автоматические ворота на земельном участке по решению общего собрания можно. Как и можно требовать оплату от всех собственников (ст. 39 ЖК). Однако ограничивать право пользования земельным участком нельзя, даже если конкретные собственники отказываются платить за пульт от автоматических ворот. 3. Что можно требовать, если незаконно лишили права пользоваться земельным участком? Во дворах многоквартирных домов становится все больше огороженных парковок. Для организации парковки устанавливаются шлагбаумы или ворота. Отдельные собственники отка- зываются от получения ключей, не желая платить за шлагбаум. Следствием этого является невозможность для собственника помещения в доме фактически использовать придомовую территорию. Что можно потребовать в этой ситуации? Интересный спор был рассмотрен в Решении Ленинского районного суда Новоси- бирска от 22.10.2015 №2—4943/2015. В этом деле собственник был вынужден арендовать гараж, чтобы ставить машину, так как возможности поставить машину во дворе дома у него не было. Причиной этого стало то, что ТСЖ установило шлагбаум. По какой причине соб- ственник не имел ключей от шлагбаума не уточняется. В своих требованиях собственник настаивал на возмещении ему стоимости аренды гаража. Однако суд не согласился с истцом. Действия ТСЖ, которыми было ограничено право проезда на придомовую территорию, судом были признаны незаконными. Важно помнить, что режим общей собственности предполагает, что у собственника есть право пользования общим имуществом. Решением собрания может быть установлен только порядок пользования имуще- ством, но не ограничение. В тоже время суд отказал во взыскании расходов на аренду гаража. Суд объяснил это тем, что кроме огороженной территории, на земельном участке возле дома оставались места для парковки и собственник мог ими воспользоваться. 4. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации? Сталкивались с этой проблемой многие: управляющая организация требует допуска в помещение, чтобы починить общий стояк. Собственники отказываются, потому что после ремонта, как правило, управляющие организации оставляют строительный мусор. Кроме того, нередко ремонт общедомового имущества может привести к порче имущества индивидуаль- ного. Например, сантехник может разломать стенку, ведущую к общему стояку, а затем отка- заться ее восстанавливать. Может ли собственник помещения отказать управляющей органи- зации в допуске? Надо учитывать, что закон накладывает на управляющую организацию определенные обязательства. В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна содер- жать общедомовое имущество в нормативном порядке. Это касается любого общего имуще- ства дома, даже того, которое проходит по отдельному помещению. Поэтому законом предусмотрена обязанность собственников помещений впускать пред- ставителей управляющих организаций для проведения ремонта. Это прямо закреплено подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Подтверждает обязан- ность собственников впускать сантехников и электриков судебная практика (см. Определе- ние ВАС РФ от 02.07.2012 №ВАС5427/12). Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 41 Однако надо учитывать, что если собственник отказывается впускать представителей организации, то заставить его можно только через суд. Это объясняется тем, что ст. 3 ЖК РФ установила запрет на проникновение в квартиру без согласия собственника. 5. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца? Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежи- лое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (ст. 22 ЖК РФ). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо. Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок – это общее иму- щество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в таком доме. Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники могут дать разрешение на использование общего имущества. Таким образом, владельцы магазина должны обратиться к собственникам помеще- ний в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земель- ного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества. Если в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то можно потребовать внесения такой платы. Если владе- лец откажет во внесении платы, то можно обратиться в суд. Правовым основанием требова- ний собственников помещений в доме будет ст. 1102 ГК, то есть правила о неосновательном обогащении. Данные принципы работают и в том случае, если владелец магазина является собствен- ником помещения в доме, а значит имеет долю в общедомовом имуществе. Порядок пользова- ния общим имуществом определяется только соглашением всех сособственников (ст. 247 ГК). В законе нет запрета на то, чтобы сособственники потребовали оплату как условие разрешения на использование земельного участка дома под размещение крыльца. 6. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания? Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров. Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению конди- ционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установ- лены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасаде зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов. Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является закон- ным, то что для этого требуется? Стена дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Распоряжа- ется общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взима- Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 42 ния и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обя- зательно требуется решение общего собрания. В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая пози- ция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Это разные способы защиты, чего не учел суд. Собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, собственники помещений в доме могут получить плату за размещение конди- ционера. Плата за размещение кондиционера является доходом собственников помещений в доме. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников помещений. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего собственнику помещения. Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера. 7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод? Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоро- провод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квар- тире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего иму- щества. Поэтому собственники помещений в доме, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать? Для ответа надо учитывать, что мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев, указанных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслужи- вает не конкретное помещение, а несколько помещений в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников помещений в доме. Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны рас- поряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общедомовое собрание. Поэтому на общем собрании соб- ственники помещений вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имуще- ства. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ. Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отно- шении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме . Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству. Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственни- ков помещений всего дома, а не собранием собственников помещений, расположенных в кон- кретном подъезде. Если нарушить это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 43 8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке? Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Объясня- ется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой соб- ственности собственников помещений в доме. Особенностью статуса общедомового имущества является то, что владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом можно только по соглашению всех долевых собственни- ков. Соглашение оформляется протоколом общего собрания. Другими словами, без решения общего собрания всех собственников в доме отдельный собственник не может ни пользоваться, ни распоряжаться элементами общего имущества. Так, например, в одном судебном документе сказано: «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуще- ством многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглаше- ние закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» ( |