Защита прав заёмщиков (военнослужащих) по кредитному договору. Содержание введение Общие положения о договоре кредитования

• Название: Содержание введение Общие положения о договоре кредитования
• Анкор: Защита прав заёмщиков (военнослужащих) по кредитному договору. docx
• Дата: 01.05.2022
• Размер: 63.4 Kb.
• Имя файла: Защита прав заёмщиков (военнослужащих) по кредитному договору. d.docx
• Тип: Реферат; #506720
• страница: 2 из 4

1.3 Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств по кредитному договору
В наиболее общем понимании, ипотека – это залог недвижимого имущества должником или третьим лицом в интересах должника в целях обеспечения выполнения обязательств должника перед кредитором.

Как отмечает И.А. Лепехин, ипотека как особый вид залога имеет три основные черты:

- во-первых, предмет ипотеки - всегда только недвижимое имущество (существующее в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем) либо право на него (например, право долгосрочной аренды);

- во-вторых, имущество, на которое установлена ипотека, всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и передаваться залогодержателю;

- в-третьих, сведения об ипотеке обязательно должны быть занесены в специальную ипотечную книгу. В современной России ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента такой регистрации¹⁷.

В соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основания возникновения ипотеки: договор и закон. Согласно этой классификации различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека). Однако, как отмечает И.А. Лепехина, отдельные специалисты наравне с законной и договорной ипотекой выделяют судебную или ипотеку «в силу судебного акта»¹⁸. Данная позиция мне представляется неправильной исходя из того, что судебное решение об установлении ипотеки, в любом случае, руководствуется договором или законом как основанием её возникновения.

Современное российское законодательство не предполагает возможности оформления залога недвижимости (ипотеки) каким-либо другим документом, кроме договора о залоге. Дополнительно к договору о залоге (при условии, что в нём это предусмотрено) может быть выдана закладная, которая никак не заменяет договор о залоге, но исключает возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путём передачи прав по закладной¹⁹. По данному вопросу, А.А. Малов указывает на то, что современное законодательство не предусматривает абсолютную самостоятельность закладной, так как последняя продолжает быть зависимой от основного обязательства. Такое положение, по мнению указанного автора, позволяет выдвигать возражения против добросовестного приобретателя такой ипотеки, следующие из личного требования, а так же требовать доказывания добросовестным приобретателем существования обязательства, обеспеченного ипотекой, и его размера (суммы долга). Кроме этого, такой приобретатель закладной не имеет реальной возможности проверить легитимность основного договора обеспеченного ипотекой и договора об ипотеке²⁰.

Внесение Федеральным законом от 22.12.2008 года № 264-ФЗ новеллы в ч. 2 п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой «если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной»²¹. Данное нововведение, по мнению А.А. Малова, безусловно позволяет, по соглашению сторон, снизить отягощенность ипотечной сделки, путем устранения дублирующих друг друга документов, таких как закладная и основной договор обеспеченный ипотекой и договор об ипотеке, облегчает оборот закладными. Вместе с тем, нововведение не позволяет удовлетворить потребности практики связанные с освобождением закладной от основного договора и договора об ипотеке²².

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Считаем, что для более полного раскрытия темы реферата, подробное внимание следует уделить отдельным проблемным вопросам касающимся правового регулирования ипотеки.

Так, одним из проблемных направлений является практически полное отсутствие какого либо специального регулирования так называемой совокупной ипотеки (залог двух и более объектов недвижимости).

Правомерность использования совокупной ипотеки исходит из положений п. 2 ст. 353 ГК РФ, п. 2 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закрепляющих особенности залоговой ответственности при переходе заложенного имущества к нескольким лицам, в том числе в случае неделимости предмета ипотеки. Однако, как отмечает В.А. Мочалов, действующее законодательство не содержит однозначные ответы на важные вопросы касающиеся совокупной ипотеки, а именно: вправе ли залогодержатель обращать взыскание на все недвижимости, если он может удовлетворить свои требования посредством продажи более дорогостоящей вещи из предметов совокупной ипотеки, в какой последовательности происходит продажа и кто эту последовательность определяет. Так же, указывается на нерешённость вопроса об оценке объектов совокупной ипотеки (достаточно ли указать общую оценку всех заложенных объектов либо каждый объект должен быть оценен в отдельности)²³.

Правоприменительная практика судов в этом вопросе основывается на Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2010 г. N 2620/10, согласно которому, «Системный анализ норм Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Ни статья 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности»²⁴. Принятие указанного постановления и череда противоречащих друг другу решений судов разных инстанций по поводу обращения взыскания на совокупно заложенное недвижимое имущество стало предметом анализа в научной статье начальника Управления частного права Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Р.С. Бевзенко в 2010 году (следует отметить, что до настоящего момента ситуация не поменялась). Суть выводов Р.С. Бевзенко относительно затронутой проблемы коротко заключается в следующем.

Два и более объекта недвижимости в ипотечном договоре могут иметь статус имущественного комплекса, которым может быть не только промышленные предприятия. Правомерность данного утверждения исходит из содержания ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которой в ипотеку могут быть переданы предприятия и иные имущественные комплексы (например, состоящие из нескольких зданий, расположенных на общем земельном участке). Исходя из этого, правомерным будет и определение одной (общей) стоимости имущественного комплекса, без указания в отдельности стоимости входящих в него объектов недвижимости.

Исходя из понимания совокупных объектов недвижимости как имущественного комплекса, являющегося отдельным предметом гражданско-правовых отношений, юридически правильным будет обращения взыскания на весь комплекс сразу, независимо от соотношения стоимости заложенного имущества и суммы долга. Однако, в случае возможности удовлетворения требований кредитора за счёт обращения взыскания на один из элементов такого имущественного комплекса, судьи вполне могут применить подход указанный в ч. 3 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если для удовлетворения требования достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества, то суд вправе вынести решение о частичном обращении взыскания на предмет залога²⁵.

Следует отметить, что приведённая позиция ВАС РФ и Р.С. Бевзенко только частично решает описанную выше проблему, что обуславливает необходимость её устранения законотворческим путём. Исходя из этого, в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо внести дополнения, регулирующие особенности совокупной ипотеки в частности, однозначно закрепляющие саму возможность такой ипотеки, правил оценки объектов недвижимости, очередности обращения взыскания на заложенное имущество и т.п.

Еще одной проблемой ипотеки являются несоответствие отдельных положений, касающихся ипотеки земельных участков и положений Гражданского кодекса РФ. Так, согласно п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Как отмечает Е.А. Юдина, буквальное толкование данной статьи говорит о возможности залога части земельного участка, что противоречит положениям Гражданского кодекса РФ о недвижимости в судебной практике²⁶. Однако ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющая понятие недвижимых вещей, не выделяет в качестве объекта недвижимости части земельного участка, а указывает только земельный участок²⁷.

Как представляется, устранить указанное несовершенство можно только путём внесения изменений в Закон «Об ипотеке», а именно принять п. 2 ст. 63 в следующей редакции: «Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования, за изъятиями, установленными федеральным законом».

2. 
   ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАЁМЩИКОВ ПО КРЕДИТОМУ ДОГОВОРУ
   

1. 
   Защита прав и интересов заёмщика при заключении кредитного договора
   

Кредитный договор является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соответствующего соглашения. Передача денежной суммы заемщику производится в рамках исполнения договора. Соответственно у кредитора имеются не только права, но и обязанности, что свидетельствует о двустороннем характере договора;

Важнейшим моментом при заключении кредитного договора является определение кредитоспособности клиента. Кредитоспособность здесь понимается как уровень финансово-хозяйственного состояния клиента, его правовое положение, на основании которого кредитный специалист банка делает вывод о финансовой устойчивости заемщика, возможности эффективного использования заемных средств и его способности вернуть средства в соответствии условиям кредитного договора. Определение кредитоспособности должно учитывать и такой фактор, как «кредитная история клиента». Так, согласно Федеральному закону «О кредитных историях» под кредитной историей понимается информация, состав которой определен Федеральным законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй²⁸.

Первичным шагом для получения кредита является подача заявки в банк или иную кредитную организацию с намерением получить кредит. Заявка на получение кредита, как правило, содержит сведения о цели, сумме, сроке кредита, запрашиваемой процентной ставке, а также о предполагаемом обеспечении.

Зачастую, кредитные договоры заключаются на основе типовых макетов договоров, заранее разработанных банками. Что нарушает баланс интересов сторон и ставит заемщика не в самые выгодные условия. Однако по своей юридической природе, как отмечалось ранее, кредитный договор является консенсуальным, то есть требующим обоюдного согласия сторон на его заключение. Поэтому у заемщика есть право оспорить невыгодные для него положения «типовых» кредитных договоров²⁹.

Главный же вывод состоит в том, что кредитный договор может быть признан не заключенным по причине недостижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Если же в тексте договора отсутствуют те существенные условия, которые не могут быть определены исходя из содержания диспозитивных норм и предусматривающих общие положения о гражданско-правовых договорах и обязательствах³⁰.

После проведения анализа кредитоспособности заемщика и оценки качества заявки на кредит работник банка получает непосредственно от руководителя предприятия-заемщика полный пакет документов в соответствии с утвержденным правлением банка перечнем, удостоверяет его личность по паспортным данным, о чем делается отметка в кредитной заявке; производит экономический анализ, пользуясь имеющейся и полученной от заемщика информацией, которая включает сведения о полноте формирования уставного капитала, взаимоотношениях клиента с банком в прошлом.

После проверки всех документов, его платежеспособности, удовлетворения заемщиком предложенных условий банка по кредиту, соотношения риска и прибыли кредитования и иных факторов, определяющих кредитную политику банка, банк выдает кредит³¹.

Особое внимание при заключении кредитного договора следует уделить существенным условиям. По кредитному договору, существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Во-первых, основным существенным условием является предмет договора. Как отмечалось ранее, предметом кредитного договора являются денежные средства, - в определенной валюте и сумме. Если соответствующая сумма не будет закреплена в кредитном договоре, он будет считаться незаключенным.

Во-вторых, размер процентной ставки и способ ее погашения. По мнению Л.А. Лунца, проценты являются периодически начисляемым на должника вознаграждением за пользование чужим (т. е. подлежащим возвращению управомоченному лицу) капиталом в размере, не зависящем от результатов использования капитала³². В случае определения процентной ставки в кредитном договоре используется не абсолютная величина платы, а относительный показатель - норма (ставка) банковского процента, то есть отношение между суммой оплаты и величиной кредита. Как правило, в кредитном договоре указывается размер годовых процентов. Процентная ставка может быть в кредитном договоре твердой (фиксированной). Но не исключена и практика предоставления кредитов под переменную (плавающую) процентную ставку.

В-третьих, условие о сроках. Таким образом, срок действия кредитного договора начинается с момента подписания и прекращает свое действие в связи с его исполнением, произведенным надлежащим образом, или по другим предусмотренным нормативными актами основаниям. Однако у кредитора имеется право требования досрочного погашения кредита. Срок предъявления кредитором такого требования является сроком, определенным периодом времени, когда кредитор обладает указанным правом требования³³. Момент начала этого срока находится непременно внутри срока кредита. Течение срока предъявления требования о досрочном возврате кредита может прекратиться с прекращением основания для досрочного возврата.

К дополнительным условиям кредитного договора можно отнести такие условия, как права и обязанности сторон, целевое использование кредита, разрешения споров, основания и порядок расторжения договора и иные условия, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации.

Важным в договоре кредитования является условие об обеспечении обязательств исполнения данного договора.

ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором³⁴. Чаще всего в практике используется неустойка, залог и поручительство. Все эти способы обеспечения обязательств должны быть составлены отдельным соглашением в письменной форме.

Большим «тормозом» в развитии системы кредитования является обеспечение доступности получения кредита населением, платежеспособность большинства которого находится на среднем уровне.

Для того, чтобы восполнить данный пробел, необходимо предусмотреть систему государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков. Данный случай необходимо применять к отдельным категориям граждан и рассматривать каждый случай отдельно.

Еще одной актуальной проблемой является невозвратность кредита. На сегодняшний день существует база кредитных историй³⁵, позволяющая понять на ранней стадии заключения кредитного договора способность потенциального заемщика оплатить кредит. Это позволяет кредитору здраво и взвешено оценить риски при выдаче кредита, а заемщику - обезопасить себя о возможной невыплате суммы кредита и процентов по ней. Впрочем, даже наличие кредитных историй не отменяет некоторой нестабильности в стране, несовершенства судебной системы и связанных с этим проблем реализации обеспечения по «плохим» кредитам.

В заключение хотелось бы отметить неюридическое качество кредитного договора. Как любой гражданско-правовой договор, кредитный договор должен содержать права и обязанности сторон. Но некоторые банки позволяют себе указывать в разделе «Права и обязанности» права только банка, а обязанности только у заемщика, чтобы предостеречь себя от ответственности. Конечно, такое построение договора не лишает его гражданско-правовой действительности, а лишает кредитное учреждение потенциальных заемщиков.

В силу существенно возросших темпов развития рынка потребительского кредитования возникает потребность во внесении изменений в уже существующие нормативные правовые акты и создании новых законопроектов, позволяющих максимально подробно описать условия кредитного договора.

2.2 Особенности защиты прав заёмщиков (военнослужащих) при взыскании комиссий по кредитному договору
Как отмечает И.Е. Михеева, кредитор и заемщик могут согласовать любое условие о комиссии в кредитном договоре в силу ст. 421 ГК РФ и ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», в связи с чем банки нередко взыскивают комиссии, не обусловленные предоставлением с их стороны какой-либо самостоятельной услуги, например комиссии за открытие ссудного счета либо выдачу кредита³⁶.

Основываясь на судебной практике, комиссии, взыскиваемые банками с заемщиков по кредитным договорам, можно разделить на комиссии, прикрывающие проценты за пользование кредитом, и комиссии, являющиеся платой за дополнительные услуги (имущественное благо, полезный эффект).

Отдельные комиссии, такие как комиссия за резервирование и бронирование денежных средств, за изменение условий кредитования, за досрочный возврат кредита, одними судами признаются платой за предоставление заемщику полезного эффекта либо имущественного блага, другими судами — убытками. Комиссии, которые уплачиваются периодически и начисляются на остаток задолженности, по правовой природе признаются платежами, прикрывающими проценты за пользование кредитом. У заемщиков в такой ситуации возникает иллюзия, что кредит предоставляется под меньшую процентную ставку, тогда как часть процентного платежа спрятана в комиссии. Вернуть эти комиссии обратно из банка представляется затруднительным³⁷.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Статьей 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» предусмотрено, что банк по соглашению с заемщиком наряду с условием о процентах, начисляемых на сумму займа (кредита), вправе включить в кредитный договор условие об уплате заемщиком комиссионного вознаграждения (далее также — комиссия).

Таким образом, в силу требований ст. 421 ГК РФ и ст. 29 Закона «О банках и банковской деятельности» кредитор и заемщик могут согласовать условие о банковской комиссии в кредитном договоре.

В разъяснениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, данных в информационном письме от 13 сентября 2011 г. № 147 (п. 4)1 (далее — Информационное письмо № 147) подчеркнута значимость определения правовой природы комиссий, взимаемых банком с заемщика, а также указано, что комиссии, уплачиваемые заемщиком, «подлежат оценке на предмет того, взимаются ли они за совершение банком действий, которые являются самостоятельной услугой, создающей для заемщика какое-либо дополнительное благо или иной полезный эффект». Кроме того, судом было отмечено, «что условия договора о тех комиссиях, обязанность по уплате которых является периодической, а сумма определяется как процент от остатка задолженности заемщика перед банком на дату платежа, являются притворными, они прикрывают договоренность сторон о плате за кредит, которая складывается из размера процентов, установленных в договоре, а также всех названных в договоре комиссий»³⁸.

С учетом указанных разъяснений комиссии, взыскиваемые банками с заемщиков по кредитным договорам разделяют на комиссии, прикрывающие проценты за пользование кредитом, и комиссии, являющиеся платой за дополнительные услуги (имущественное благо, полезный эффект).

Для признания комиссий по кредитному договору процентами за пользование кредитом необходимы в совокупности два условия: платеж не является платой за дополнительные услуги (имущественное благо, полезный эффект) и начисляется периодически на остаток ссудной задолженности по основному долгу (кредиту).

Комиссия за ведение ссудного счета признается одной из таких комиссий.

Как неоднократно отмечалось судами, ведение ссудного счета не является услугой банка в смысле ст. 779 ГК РФ и непосредственно не создает для заемщика какого-либо отдельного имущественного блага, не связанного с заключенным сторонами кредитным договором, или иного полезного эффекта. Например, такой позиции придерживался Тринадцатый арбитражный апелляционный суд³⁹.

Учитывая вышеизложенное, взыскание комиссии за ведение ссудного счета не может быть связано с оказанием услуги по смыслу ст. 779 ГК РФ, а также предоставлением имущественного блага (экономического эффекта) заемщику.

Однако в банковской практике распространено взыскание таких комиссий с заемщиков, что, как представляется, непосредственно нарушает права и интересы заёмщиков по кредитному договору.

Верховный Суд РФ, рассматривая спор, связанный с взысканием комиссии за ведение ссудного счета, в Обзоре судебной практики № 2 (2015)3 подтвердил позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанную в Информационном письме № 147, и указал следующее: «Если обязанность по уплате комиссии за ведение ссудного счета является периодической, а сумма определяется как процент от остатка задолженности заемщика перед банком на дату платежа, то такое условие договора само по себе в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является притворным: в совокупности с условием о размере процентов на сумму займа (кредита) оно представляет собой договоренность сторон о плате за кредит»⁴⁰.

Банкам выгодно указывать данный платеж именно как комиссию, поскольку у заемщиков в такой ситуации возникает иллюзия, что кредит предоставляется под меньшую процентную ставку, тогда как часть процентного платежа «спрятана» в комиссии.

Следует учитывать, что комиссии, прикрывающие проценты, могут быть и не возвращены заемщику, учитывая их правовую природу как процентных платежей. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме № 147 указал: факт, что такие комиссии устанавливаются банком за совершение действий, которые непосредственно не создают для клиента банка какого-либо отдельного имущественного блага, сам по себе не означает, что суммы таких комиссий подлежат возврату.

Данное правило можно применить к любой банковской комиссии, которая уплачивается периодически на остаток ссудной задолженности и взыскивается за стандартные действия.

В то же время, как пояснил суд, следует учитывать, что если сумма комиссии за ведение ссудного счета не зависит от остатка задолженности заемщика перед банком, то такое условие договора не может быть квалифицировано как прикрывающее условие о плате за кредит, поскольку отсутствует необходимая связь между объемом невозвращенных кредитных средств и платой за пользование ими.

Ведение ссудного счета не является услугой в смысле ст. 779 ГК РФ, поскольку непосредственно не создает для клиента банка какого-либо отдельного имущественного блага, не связанного с заключенным сторонами кредитным договором, или иного полезного эффекта, поэтому условие договора об уплате комиссии за ведение ссудного счета, не зависящей от остатка задолженности заемщика перед банком, является недействительным. Суммы, уплаченные заемщиком во исполнение такого условия договора, подлежат возврату на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Комиссии по кредитному договору как плата за предоставление кредитной организацией заёмщику дополнительно услуг (имущественного блага, полезного эффекта)⁴¹.

Такими комиссиями признают следующие их виды:

1. Комиссии за выдачу кредита по договору об открытии кредитной линии; за открытие кредитной линии⁴²; за резервирование и бронирование денежных средств. Суды считают возможным взыскание указанных комиссий в случаях, если их уплата связана с оказанием заемщику услуги по резервированию и бронированию денежных средств для выдачи кредита по договору о предоставлении кредитной линии, в результате которой у заемщика возникает имущественное благо и банк докажет несение финансовых издержек при резервировании денежных средств.

Правомерность удержания комиссий, связанных с резервированием и бронированием денежных средств, по мнению судов, обусловлена тем, что в отличие от обычного кредитного договора договор на открытие кредитной линии предполагает право заемщика в течение определенного срока получить от кредитора денежные средства в согласованных сторонами размере и порядке, а значит, такой договор заключается в специфических экономических условиях и имеет свои юридические особенности⁴³.

2. Комиссия за досрочный возврат кредита. Согласно ст. 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Для кредитного договора в п. 2 ст. 810 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому сумма займа, предоставленного под проценты для заемщиков — субъектов предпринимательской деятельности, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца.

Таким образом, по общему правилу заемщик должен вернуть кредит в срок, установленный кредитным договором, а при наличии согласия кредитора может вернуть кредит до наступления такого срока, т.е. досрочно.

В этой связи представляется обоснованной позиция В. В. Витрянского, который отметил, что «досрочное возвращение заемщиком суммы займа лишает займодавца возможности получения части указанного прироста в виде процентов, которые должны быть начислены на сумму займа с момента ее досрочного возврата и до окончания срока пользования указанной суммой, предусмотренного договором займа. Кроме того, для получения соответствующих процентов займодавец должен понести дополнительные расходы на заключение договора займа под проценты с иным заемщиком или размещение соответствующих денежных средств на банковском вкладе. Очевидно, что имущественные права и законные интересы займодавца оказываются нарушенными, поэтому досрочное возвращение суммы займа в этом случае и обусловлено согласием займодавца»⁴⁴.

Поскольку возможность досрочного погашения заемщиком кредита зависит от волеизъявления кредитора, последний обусловливает предоставление согласия заемщику на досрочный возврат кредита выплатой комиссии⁴⁵.

Таким образом, данная комиссия предполагает компенсацию кредитной организации потерь при досрочном исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, что согласуется со сложившейся судебной практикой. Досрочный возврат кредита влечет для заемщика положительный экономический эффект и представляет собой плату за досрочное исполнение денежных обязательств, поскольку досрочное погашение кредита возможно только с согласия кредитора, при заключении кредитного договора стороны исходят из иных сроков исполнения и предполагают больший размер обязательств заемщика, соответственно, кредитная организация рассчитывает на получение большего дохода⁴⁶

3. Комиссия за изменение условий кредитного договора (срока возврата кредита).

Увеличение срока возврата кредита и возможности его погашения в рассрочку вместо единовременного возврата, а также уменьшение размера неустойки, подлежащей уплате заемщиком ввиду просрочки возврата кредита, уже наступившей на момент заключения дополнительного соглашения, явно создают для заемщика полезный эффект⁴⁷. Законность взыскания кредитными организациями данной комиссии также объясняется тем, что изменение сроков возврата кредита связано с предоставлением заемщику возможности исполнять обязательства по кредитному договору в сроки, которые ему удобны. В таком случае заемщик получает определенное преимущество, поскольку по его просьбе долговая нагрузка перед банком уменьшается (в периодических платежах) и (или) откладывается срок погашения основного долга. Таким образом, взимание платы производится за совершение кредитной организацией действий, создающих для заемщика дополнительное благо⁴⁸.
2.3 Особенности защиты прав заёмщика по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимости
Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, как правило, предусматривает целевое использование кредитных средств -на приобретение или строительство объекта недвижимости. В этом случае в соответствии со смыслом ст. 814 ГК РФ заемщик обязан обеспечить возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием кредитных средств. При нарушении данной обязанности, а также в случае невыполнения заемщиком условия кредитного договора о целевом использовании кредитных средств кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредитных средств и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

На первый взгляд установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон. При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом⁴⁹.

Важным условием кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является срок -это одно из основных договорных условий. Им определяются временные рамки существования самого договора и в этих пределах моменты (периоды), в которые должно состояться исполнение обязательств. Срок служит ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство. Таким образом, со сроком исполнения связано «созревание» соответствующих прав и обязанностей⁵⁰.

К числу существенных условий кредитного договора срок относят большинство ученых-цивилистов⁵¹ как в России, так и за рубежом. Однако следует отметить, что в науке существует и противоположное мнение, в соответствии с которым условие о сроке не является существенным для кредитного договора⁵².

Разработка проблематики правового содержания и терминологического обозначения различных сроков в кредитных отношениях имеет не только чисто теоретическое, но практическое значение как для заемщиков, так и для банков-кредиторов. Анализ значения терминов, используемых в нормативных актах Центрального банка РФ и в договорной практике российских банков, показывает, что термины, обозначающие сроки в кредитных договорах, зачастую употребляются в смысле, не совпадающем с содержанием закона⁵³.

Применительно к кредитному договору, обеспеченному ипотекой, термин «срок» может иметь различные значения: срок действия кредитного договора; срок, на который выдается кредит; срок начисления процентов; срок возврата кредита и другие сроки.

Срок действия кредитного договора -это период времени между моментом заключения кредитного договора и моментом окончания исполнения сторонами обязательств по нему, а срок кредита - период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Несомненно, срок кредита расположен во времени внутри срока действия кредитного договора. Понятно, что кредит не может иметь срока вне срока действия кредитного

В соответствии со ст. 9 ФЗ об ипотеке существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, является и условие о размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер.

Под размером кредита или его суммой следует понимать размер (сумму) денежных средств, которые кредитор в итоге должен передать заемщику в соответствии с данным кредитным договором.

Условия о предмете ипотеки и его оценке также являются существенными для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, согласно ст. 9 ФЗ об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Существенным условием любого кредитного договора является условие о процентах за пользование кредитными средствами (условие платности или возмездности кредита). В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным, это обусловливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами - проценты. В соответствии со ст. 30 ФЗ о банках в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Исследуя вопрос возмездности кредита, следует отметить, что в отечественной науке довольно распространенной является концепция, в соответствии с которой «необязательно указывать в кредитном договоре условие об уплате процентов»⁵⁴, так как «отсутствие указания в кредитном договоре на размер банковского процента, начисляемого на сумму выданных в качестве кредита денежных средств, не изменяет существа кредитного обязательства»⁵⁵ и «по общему правилу не порочит правовой силы договора»⁵⁶. Сторонники данной концепции обосновывают ее, ссылаясь на п. 1 ст. 809 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

По нашему мнению, в соответствии с противоположной концепцией⁵⁷ условие о процентах является существенным условием кредитного договора в силу прямого указания закона, а именно ст. 30 ФЗ о банках. Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом первым «Заем» главы сорок второй ГК РФ (в том числе ст. 809 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами параграфа второго «Кредит» главы сорок второй (ст. 819-821) ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора. Таким образом, применению п. 1 ст. 809 ГК РФ препятствует существо кредитного договора, которое заключается в безусловно возмездном характере обязательства. «Отсутствие процентной ставки в кредитном договоре сравнимо с невыставлением магазином ценников на товары»⁵⁸.

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке в договоре об ипотеке, а значит, и в кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, должно быть указано существо обязательства, обеспеченного ипотекой. Соответственно условие о существе обязательства, обеспеченного ипотекой, является существенным для кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в силу прямого указания о нем в законе.

В отечественной науке довольно распространенной является концепция, согласно которой «условия об имущественной ответственности сторон и порядке расторжения договора не относятся к существенным условиям кредитного договора»⁵⁹.

По нашему мнению, условия об имущественной ответственности сторон за нарушения кредитного договора и порядке его расторжения являются существенными условиями любого кредитного договора, в том числе и кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в силу прямого указания об этих условиях в ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности».

Следует отметить, что ответственность по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в отличие от одностороннего характера ответственности по договору займа, может быть возложена как на заемщика и (или) залогодателя, так и на кредитора.

Неправомерный отказ кредитора в предоставлении денежных (кредитных) средств, предусмотренных кредитным договором, обеспеченным ипотекой, нарушение сроков предоставления этих денежных средств или предоставление их в меньшем размере являются неисполнением или ненадлежащим исполнением кредитором своей основной обязанности по данному кредитному договору и правовым основанием для возникновения у заемщика согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ права требования возмещения убытков. При этом для привлечения кредитора к ответственности заемщик не обязан доказывать наличие вины кредитора, а ее отсутствие, в соответствии с п. 2 ст. 401 ГК РФ, должен доказывать сам кредитор. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (предоставление кредита всегда связано с осуществляемой кредитной организацией предпринимательской деятельностью), несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить следующие существенные условия кредитного договора, обеспеченного ипотекой: о предмете договора; предмете ипотеки и его оценке; цели предоставления кредита; сроке; размере кредита либо условиях, позволяющих определить его размер; процентах за пользование кредитными средствами; существе обязательства, обеспеченного ипотекой; правах и обязанностях сторон; ответственности сторон за нарушение условий договора; порядке расторжения договора и прекращения обязательств.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате написания данной научно-исследовательской работы была достигнута поставленная цель и задачи исследования, в результате чего были с деланы следующие выводы и предложения:

1.