кейс строительство. кейс строит-во. Содержание введение теоретические основы изучения отрасли жилищного строительства
 Скачать 1.93 Mb.
|
|
СОДЕРЖАНИЕ Введение 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОТРАСЛИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 1.1 Понятие и сущность отрасли жилищного строительства 1.2 Методы изучения конкурентоспособности в организации жилищного строительства 2. МИРОВОЙ ОПЫТ В ОБЛАСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 2.1 Проблемы в области жилищного строительства 2.2 Решение проблем строительства с применением модулей 3. РАЗРАБОТКА ПРОГРАММЫ ПОВЫШЕНИЯ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ООО «ДСК» 3.1 Программа повышения конкурентоспособности ООО «ДСК» 3.2 Разработка мероприятий по стимулированию сбыта модульного строительства 3.3.Экономическое обоснование предложенной программы повышения конкурентоспособности ООО «ДСК» Заключение Список использованной литературы Введение Весь мир, и в частности Россия, уже более века испытывают дефицит жилых площадей. На протяжении этого времени, страны стремятся решить эту проблему различными способами, стараясь увеличить скорость строительства и доступность для населения. В середине XX века технический прогресс позволил поэтапно максимально укрупнить строительные элементы зданий, что привело к созданию новых индустриальных строительных систем и повышению темпов ввода жилья в разы. Тем не менее, вопрос полностью решен не был и остается актуальным по сей день. Существующее сегодня «модульное строительство» из легких блокмодулей не является столь массовым, но видится многими зарубежными архитекторами, строителями и инвесторами, наряду с другими традиционными способами разрешения жилищного кризиса с учетом современных требований по архитектуре и дизайну, комфорту и функциональности, энергоэффективности и экологичности. Вопросы сокращения издержек и влияния на окружающую среду, а также сроков реализации проектов, сегодня более чем актуальны для строительных компаний и нашли свое отражение, в том числе, в современном «модульном строительстве», в связи с чем России следовало бы обратить внимание на данную современную строительную систему, как один из способов решения проблем нехватки новых и расселения ветхих жилых площадей. Цель курсового проекта - разработка путей совершенствования городского жилищного строительства. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи: раскрыть сущность и структуру жилищного строительства; выявить проблемы жилищного строительства в городе; изучить источники и методы финансирования жилищного строительства; предложить мероприятия по совершенствованию механизмов жилищного строительства. Объектом данной работы является жилищное строительство, а предметом изучение современных методов жилищного строительства. Исходя из поставленных целей и задач, была определена структура. Она включает в себя введение, три раздела, которые в свою очередь поделены на параграфы, заключение и список используемой литературы. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОТРАСЛИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 1.1 Понятие и сущность отрасли жилищного строительства Городская сфера жилищного строительства в последние годы бурно развивается. Интерес к нему огромный, рынок насыщен, и конкуренция велика. Одним из способов решения жилищной проблемы всегда было строительство многоэтажных домов, имеющее целый ряд преимуществ: доступную относительно других способов строительства домов цену, щадящее использование земельного фонда и многое другое. Жилищное строительство подразумевает как непосредственное возведение зданий, так и их достройку, реконструкцию. Основными факторами, влияющими на жилищное строительство, являются степень экономического развития, благосостояние граждан, ипотечный вопрос. В этих условиях строительство многоэтажных домов помогает решить проблему сразу с нескольких сторон путем создания большой площади жилого фонда, определенного сокращения его стоимости и увеличения доступности для населения. Жилищное строительство – самое верное направление в решении вопроса благосостояния граждан, а строительство многоэтажных домов – наилучший способ движения по этому пути. Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ). Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным. В силу п. 1 данной статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30 Земельного Кодекса особенностями современного этапа развития жилищного строительства являются: - повышение требований к жилым домам малой этажности в области комфортности и энергосбережения; - существенный рост цен на строительные материалы и готовое жилье; - недоступность высококачественного жилья для малообеспеченных и среднеобеспеченных слоев населения; - отсутствие государственных заказов на крупнопанельные здания на рынке; - изменение принципов инвестиционной политики и др. В этих условиях перед строительной наукой и практикой встала задача разработки более совершенных технологий малоэтажного жилищного строительства, учитывающих современные новые особенности. Важную роль в современном жилищном строительстве играет возведение индивидуальных жилых домов этажностью в 1-3 этажа. Проблема проектирования, строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов в Российской Федерации является чрезвычайно актуальной и связана с насущной потребностью обеспечения граждан высококачественным и комфортабельным жилищем, которое в максимальной степени удовлетворяло бы индивидуальным особенностям каждой семьи и каждого человека. Вследствие этого возникает большая конкуренция среди строительных организаций в стране. 1.2 Методы изучения конкурентоспособности в организации жилищного строительства Для эффективного планирования конкурентных стратегий компании необходимо выяснить о своих конкурентах все, что только возможно. Она должна постоянно сравнивать свои товары, цены, каналы сбыта и стимулирование сбыта с теми, которые используют ее наиболее близкие конкуренты. Таким образом, компания может найти области потенциальных конкурентных преимуществ и возможного ущерба. Она может пустить в ход против своих конкурентов более эффективные методы и подготовить более сильные защитные меры в ответ на действия конкурентов. Конкурентоспособность организации характеризует ее способность выживать и успешно развиваться в условиях конкурентной борьбы. Изучение позиций и возможностей организаций-конкурентов в целом предполагает поиск ответов на три основные группы вопросов, вокруг которых строится структура системы слежения за конкуренцией: . Каковы основные цели конкурента? . Каковы текущие стратегии достижения этих целей? . Какими средствами располагают конкуренты, чтобы реализовать свои стратегии? Ответы на первые три группы вопросов должны обеспечить исходные данные для предвидения будущих стратегий конкурентов. Анализ совокупности сведений по указанным четырем областям дает достаточно полную картину их действий [9, с.108-127]. С точки зрения результативности деятельности конкурентов на рынке и завоевания ими там сильных позиций можно выделить следующие основные факторы, требующие изучения. Они подразделяются на внешние и внутренние факторы и приведены в таблице 1. [13, с.17-25]. Таблица 1. Факторы конкурентоспособности организации
В приведенном перечне указаны только важнейшие направления исследований деятельности организаций-конкурентов. Перечень можно детализировать и дополнить за счет вопросов по изучению конкурентоспособности продуктов и эффективности маркетинговой деятельности. Оценки приведенных выше факторов позволяют перейти к сравнительному анализу отдельных направлений бизнеса и методам исслед ований мировом опыт жилищного строительства. 2. МИРОВОЙ ОПЫТ В ОБЛАСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 2.1 Проблемы в области жилищного строительства Во всем мире строительство жилой недвижимости является самым массовым и перспективным направлением развития строительной отрасли. Возведение нового и современного жилья приводит не только к обеспечению необходимыми жилыми площадями населения, а также должно способствовать повышению архитектурной привлекательности обликов городов и оздоровлению их территорий [3, с. 54]. На данный момент, согласно проведенному исследованию аналитиков и составленному европейскому рейтингу усредненной цены за квадратный метр жилья (соотношение квадратного метра к зарплате), на 2018 год Россия являлась самой недоступной для покупки жилья страной. Средний россиянин, с учетом жизненных расходов, мог позволить себе лишь 0,07 квадратного метра. Наряду с Россией, по этому показателю, находятся такие страны как Великобритания, Франция и др. Наилучший показатель у Португалии – 0,98 квадратного метра. Помимо существенной трудности приобретения жилья, во многих европейских странах, в том числе, и особенно, России, наблюдается недостаток в жилой площади на человека. И самым востребованным типом жилья, по экономическим соображениям, конечно же было и остается быстровозводимое доступное жилье. В ряде европейских стран, недостаток жилплощади связан с политической ситуацией в мире. Поток беженцев и переселенцев в страны Европы создают потребность в быстром и недорогом жилище социального типа. В некоторых странах, в частности Германии, при субсидиях от государства и низких ипотечных ставках, такой спрос вызывает «бум» строительной области, в итоге, положительно сказывающийся на экономике страны. В России в настоящее время, недостаток роста доступного жилья связывают с обостренной геополитической обстановкой в мире и введенными санкциями. Помимо этого, существует проблема нехватки жилых площадей, обусловленная переселением жителей внутри страны, преимущественно в крупные города в европейской части. Сокращение реальных доходов, рост ставок по ипотечному кредитованию влекут за собой проблемы с софинансированием строительного сектора со стороны населения. А колебания курсов валют ведут к удорожанию импортных строительных материалов, компонентов и оборудования. Так же, произошел резкий рост себестоимости строительных работ, в связи с ростом ставок на энергоносители и ж/д и автоперевозки. Перечисленные факторы, в общем, сказываются на итоговой сумме строительства, тем самым отражаясь на стоимости квадратного метра и замедляя темпы возведения жилья [12, с. 59]. Следует предполагать, что новое жилье в 2018 г. для населения России стало еще более недоступным в сравнении с показателями 2018 г. Помимо кризисной экономической ситуации, в России наблюдается стремительное старение существующего жилого фонда, поскольку более 80 % возведенного жилья приходится на период с 1946 по 1995 гг. Фонд ветхого и аварийного жилья по РФ, составляют 2,4 % и 0,7 % соответственно от совокупного жилого фонда, что в переводе в натуральные показатели составляет десятки миллионов квадратных метров. Остро стоит и проблема архитектурной выразительности социально доступных зданий по всему миру. По опыту прошедших лет, массовое индустриальное возведение доступного и быстровозводимого жилья в 60-80 гг. привели к застройке значительных территорий России и Европы невыразительными, однотипными районами и даже городами. Тем не менее, государства обеспечивали население необходимым и актуальным, для того времени, жильем, которое на данный момент переосмысляется в Европе и активно реконструируется. В России данный вопрос находится на стадии рассмотрения и дискуссий. Таким образом, вопрос решения жилищного недостатка стоит наравне с приданием массовому и доступному жилью архитектурной привлекательности с учетом долгосрочной моральной «выживаемости» в современной и будущей архитектуре, с ее стремительными и яркими тенденциями к совершенствованию. Современными строительными трендами в мире являются: – энергоэффективные здания; – безбарьерная среда внутри и вне зданий; – устойчивая архитектура; – деревянная архитектура; – комфортное зонирование и гибкость планировок; – модульное строительство. Термин «модульное строительство» не является новинкой, но активно используется в современном архитектурно-строительной терминологии и имеет два вектора. Первый относится к объемно-планировочному решению здания, когда в планировке дома применяется определенный «модуль» состоящий из набора помещений, повторяясь, образуя жилое здание или иные функции. Второй относится к конструктивному, когда здание составляется из ячеек – блок-модулей. 2.2 Решение проблем строительства с применением модулей Первые разработки «модульного строительства» в России иногда датируются 1928 г., когда архитектор К. Мельников разработал идею своего дома, состоящего из двух врезанных цилиндров с определенным функциональным зонированием. В данном доме под модульностью понималось принципиально новое объемно-планировочное решение жилой ячейки (рис. 1) . Позднее, в 30-ые годы, это решение перерабатывалось на многоквартирных жилых зданиях другими советскими архитекторами (жилая ячейка типа F М. Гинзбурга), но эти здания возводились традиционными строительными методами, поскольку до идей и внедрения индустриальных методов было еще далеко. Расцвет «модульного строительства» из объемных блок-модулей в мире приходится на 50-60-ые гг. XX века, в период развития и подъема индустриального строительства из железобетона. В послевоенный период проблема дефицита жилой площади была характерна для обществ по обе стороны железного занавеса. В Европе Вторая мировая война оставила после себя не только разрушенные города, но и еще и колоссальное отставание в области инвестиций в гражданскую инфраструктуру, и прежде всего в сфере жилищного строительства.  Рисунок. 1. Дом-мастерская Константина Мельникова В СССР после 1953 г. помимо вернувшихся из ГУЛАГов людей в города начинают активно переселяться деревенское население страны. Возникает необходимость, помимо, восстановления разрушенного, возведения большого количества экономичного массового жилья. Индустриальное стандартизированное строительство обещало, следуя девизу «быстрее, лучше, дешевле», довольно оперативно решить эту проблему. В 50-60-ые годы, во многих странах, в том числе и России, осваиваются специализированные предприятия по производству таких элементов зданий из железобетона, как колонны, балки, фермы, плиты перекрытия, плиты, представляющие собой готовые внутренние или наружные части стен (КПД), и наряду с ними, объемные блок-модули в виде целого помещения или его части (ОБД) (рис. 2).  Рисунок 2. Примеры компоновки блоков в зданиях Объемно-блочное строительство в 60-70-ые годы было инновационным, но при этом экономичным и отмечалось колоссальной экономией материалов, исчисляемой в млн. тонн металла и цемента, а также финансовых ресурсов, в том числе и самих будущих жителей, что было крайне важно. В СССР на отдельных предприятиях строительной индустрии (Краснодар, Верхняя Салда и др.) выпускались такие объемные железобетонные конструкции, как блоккомната, блок-кухня, блок-ЛК и т.д. При возведении зданий, в Советском Союзе и социалистическом блоке, в период 60- 80х гг., самым важным фактором была скорость, поэтому здания собирались из примитивных форм в плане от 5 до 9 этажей и по своим фасадам не имели отличий от крупнопанельной системы (КПД) (рис. 3).  Рисунок 3. Каркасно – панельная строительная система Между тем, выдающимся примером первого модульного строительства в мире является жилой комплекс «Хабитат 67» (рис. 4) в Монреале (Канада), который на сегодня является памятником архитектуры.  Рисунок 4. Жилой комплекс «Хабитат 67» Являясь уникальным проектом будущего, воплотившийся в 1967 г., как пример модульного жилья, остается футуристическим и по сей день, доказывая, что архитектура "модульных зданий" не ограничена в рамках прямоугольной конфигурации здания в плане и фасадов, собираясь при этом из одинаковых железобетонных блок-модулей с размерами 5,2 х 11,5 х 2,8 м Еще одним ярким примером модульного строительства из объемных блоков другого конструктивного типа является башня Накагин в Токио (рис. 5).  Рисунок 5. Башня Накагин. Построенная и в процессе монтажа «капсул» Построенная в 1972 г. по проекту архитектора Кисе Курокавы, данный объект представляет собой смешанную структуру. Параллельно строительству из железобетонных блок-модулей, в Европе развивается направление модульного строительства из легких конструкций. Данные конструкции представляли собой пространственные каркасы по типу морских контейнеров, в несколько раз легче их аналогов из железобетона. В 1972 г. в Германии был возведен первый, по некоторым источникам, офисный образец из контейнерных блоков (рис. 5)  Рисунок 5. . Образец офисного здания из контейнеров. Германия Массовое модульное строительство в России оказалось временно забытым. В 2012 году в Воронеже было построено предприятие Выбор-ОБД по производству модернизированных блок-модулей старого железобетонного образца типа колпак (рис. 6). Современный тип объемного блока отличается от советских образцов бесшовной технологией.  Рисунок 6. Возведение жилого дома из железобетонных ОБ производства Выбор-ОБД Тем не менее, использование блок-модулей этого типа не делает архитектуру жилого домов выразительной, что является важным фактором для современного потребителя, так как в их конструктивной системе, блоки располагаются строго друг над другом, и общий вид получается практически таким же, как и треть века назад, их отличает лишь разноцветная отделка из навесных фасадных систем. Нельзя отрицать положительный эффект от применения железобетонных блокмодулей модернизированного типа. Здания отвечают своим задачам и обеспечивают недорогим жильем в короткие сроки с достаточным качеством. Свое применение в строительной отрасти России нашли и легковесные блок-модули, но их использование не связано с массовым капитальным строительством. Легкие блокмодули применяются с середины 00-ых по настоящее время в частном строительстве и возведении временных сооружений (вахтовые поселки, охранные пункты, временные офисные здания, строительные городки и др.), выглядят они утилитарно, во внешней отделке используется оцинкованный или крашенный профилированный лист. В то же время в Европе и всем мире строительство из легких блок-модулей развилось до полноценных строительных объемов и активно применяется во многих видах строительства (жилье, офисы, школы и т.д.) и так же для утилитарных задач [4, с. 305]. Легкие объемно-пространственные конструкции почти полностью вытеснили из массового строительства тяжелые железобетонные блок-модули. Многие зарубежные легкие блок-модули представляют собой пространственные каркасы из металла или дерева, с межкомнатной и фасадной облицовкой, потолочным и напольным покрытиями, заполнениями оконных и дверных проемов, а иногда и со встроенной мебелью, то есть с практически 95 % заводской готовностью. Сборка таких легких блок-модулей из мелкоразмерных элементов позволяет наладить производство в почти любом производственном помещении, в то время как, производство железобетонных модулей требует сложного, дорогостоящего и специализированного оборудования, а также форм для их изготовления. Строительство, преимущественно из блок-модулей в форме «параллелепипед» не ограничивает фантазию архитекторов, они виртуозно используют этот конструктор создавая современные по архитектуре и дизайну здания, отвечающие своим задачам в полной мере. При этом, не во многих зданиях возможно разглядеть их модульную составляющую. Так же возможно применение блок-модулей в плане в форме трапеций, треугольников и иных форм, учитывая, при этом, возможность их транспортировки до объекта строительства, что является важным аспектом при данном типе строительства. Для доставки блок-модулей до строительной площадки применяется специализированный автотранспорт с низкими платформами. Иногда, перевозимые блок-модули превышают параметры габаритной транспортировки, отличные друг от друга в разных странах. Превышение данных параметров усложняют транспортировку блок-модулей до строительной площадки и требует сопровождения специализированного транспорта, что усложняет данный процесс. В зарубежных странах, при проектировании, рекомендуется применение блок-модулей, незначительно превышающие параметры габаритной транспортировки [5, с.89] В отличие от железобетонных аналогов блок-модули из легких конструкций имеют меньший вес порядка до 20 т, в то время как первые, в аналогичных габаритах, будут превышать данный показатель в 2-4 раза, что позволяет отказаться от тяжелых кранов, тем не менее требуют специализированных захватывающих устройств. |