Индустриальные парки в С-Пб. Справочник инвестора по размещению производства в россии www. Indparks. Ru
 Скачать 0.66 Mb.
|
|
C:100 M:70 Y:0 K:0 R:0 G:91 B:170 C:0 M:100 Y:100 K:0 R:237 G:28 B:36 СПРАВОЧНИК ИНВЕСТОРА ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ПРОИЗВОДСТВА В РОССИИ WWW.INDPARKS.RU C:100 M:70 Y:0 K:0 R:0 G:91 B:170 C:0 M:100 Y:100 K:0 R:237 G:28 B:36 Москва 2016 СПРАВОЧНИК ИНВЕСТОРА ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ПРОИЗВОДСТВА В РОССИИ «Справочник инвестора» — уникальный сборник актуальной информации для инвесто- ров, желающих создать производство на территории России. В издании представлены данные о ключевых шагах, которые необходимо сделать на всех этапах инвестиционной фазы проекта, а также анализируются условия локализации в индустриальном парке и «в поле». Опубликованы выдержки из федеральных нормативно-правовых актов, правил и условий институтов развития и предложений кредитных организаций, напрямую касающихся предоставления финансовой и нефинансовой помощи инвесторам на территории Российской Федерации. Справочник предназначен для российских и иностранных инвесторов, представителей производственных компаний, широкого круга профессионалов, экспертов и консультантов, рабо- тающих на рынке коммерческой недвижимости и других читателей, интересующихся условиями локализации и инвестирования в России. Издание подготовлено Ассоциацией индустриальных парков совместно с: Tebodin Министерство промышленности и торговли РФ Фонд развития промышленности Некоммерческая организация «Фонд развития моногородов» ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» АО «МСП Банк» ПАО «Сбербанк России» УК «МИР» C:100 M:70 Y:0 K:0 R:0 G:91 B:170 C:0 M:100 Y:100 K:0 R:237 G:28 B:36 © Ассоциация индустриальных парков, 2016 4 Оглавление Об Ассоциации индустриальных парков 5 Глава 1. Создание промышленного предприятия: от покупки земли до ввода в эксплуатацию 7 Введение в инвестиционный строительный проект 8 1. Предпроектный этап 10 2. Проектирование 14 3. Строительство 31 4. Сравнение строительства в «поле» и в индустриальном парке 37 Глава 2. Государственная поддержка инвестиционных проектов 43 1. Специальный инвестиционный контракт 44 2. Комплексный инвестиционный проект 45 3. Масштабный инвестиционный проект 47 4. Проектное финансирование инвестиционных проектов 48 5. Отраслевые государственные программы 50 6. Зона территориального развития 55 7. Территория опережающего социально-экономического развития 56 Глава 3. Инструменты финансирования инвестиционных проектов 57 1. Фонд развития промышленности 58 2. Фонд развития моногородов 59 3. Федеральный центр проектного финансирования 61 4. МСП Банк 63 5. Сбербанк России 67 6. Фонд Модернизация Инновации Развитие 69 Глава 4. Формы локализации производства 71 1. Индустриальные парки 72 2. Особые экономические зоны 72 5 Ассоциация индустриальных парков — отраслевая некоммерческая организация, c 2010 года объединяющая большинство индустриальных парков России, а также поставщиков услуг в сфере промышленного строительства с целью продвижения общих интересов. Членами Ассоциации являются 112 юридических лиц , представляющих 72 индустриаль- ных парка на территориях 47 субъектов Российской Федерации. Наряду с управляющими компани- ями индустриальных парков в Ассоциацию входят региональные корпорации развития, консультаци- онные, проектировочные и строительные компании. Вместе мы делаем бизнес по созданию в России наилучших условий для инвесторов. Наши задачи связаны с развитием в России компетенции по профессиональному управлению индустри- альными площадками, а также контроля соблюдения высоких стандартов индустриальных парков на основе лучших российских и мировых практик. Ежегодно мы проводим около 20 отраслевых мероприятий, а также на постоянной основе представляем интересы наших членов в международных ассоциациях и на инвестиционных меропри- ятиях. Ассоциация является издателем и правообладателем отраслевого Обзора «Индустриальные парки России». Это ежегодное аналитическое издание, которое является первым и пока единствен- ным в России комплексным источником достоверной информации о всех индустриальных парках страны. Ассоциация регулярно проводит и другие узкоотраслевые исследования в области индустри- альных парков, выпускает аналитические материалы. Для иностранных инвесторов, планирующих локализацию производства, Ассоциация явля- ется «точкой входа» и проводником в России. С 1 сентября 2015 года АИП является Органом по сертификации индустриальных парков на соответствие Национальному стандарту ГОСТ Р 56301 – 2014 «Индустриальные парки. Требования» в соответствии с Правилами функционирования Системы добровольной сертификации АИП, зареги- стрированными Росстандартом 10 августа 2015 года в Едином реестре зарегистрированных систем добровольной сертификации №РОСС RU.M1370.04ИАЯ0. Более подробную информацию читайте на сайте Ассоциации индустриальных парков, www.indparks.ru. ОБ АССОЦИАЦИИ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ (АИП) C:100 M:70 Y:0 K:0 R:0 G:91 B:170 C:0 M:100 Y:100 K:0 R:237 G:28 B:36 6 ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТОРОВ В ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ И ОЭЗ • стратегический маркетинг индустриальных парков как наилучшего места для размещения производства; • расширение деловых контактов в международном инвестиционном сообществе; • продвижение информации о возможностях членов АИП; • бесплатное предоставление потенциальным инвесторам первичной информации о возможностях локализации. ЛОББИ • выражение общих интересов членов АИП в экспертных и общественных советах при органах государственной власти; • подготовка предложений по изменениям и дополнениям нормативных правовых актов; • разработка специальных продуктов и программ совместно с институтами развития. ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ПРОМЫШЛЕННОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ И ЛОКАЛИЗАЦИИ • методическая помощь членам АИП, обмен знаниями и опытом внутри АИП; • сертификация индустриальных (промышленных) парков; • отраслевой консалтинг. НАПРАВЛЕНИЯ РАБОТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АИП СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЕ КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ПО ВОПРОСАМ СОЗДАНИЯ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ И ЛОКАЛИЗАЦИИ ПРОИЗВОДСТВА • подбор площадки и сопровождение инвестиционных проектов по локализации; • проектная документация индустриальных парков; • брэндинг, фирменный стиль и маркетинговые материалы индустриальных парков; • привлечение финансирования. ОТРАСЛЕВЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ (БОЛЕЕ 20 В ГОД СОБСТВЕННЫХ МЕРОПРИЯТИЙ) • зарубежные бизнес-миссии по привлечению инвесторов; • ознакомительные туры в индустриальные парки; • практические семинары; • отраслевые конференции; • обучающие семинары и лекции. ПРОДУКТЫ РЕСУРСЫ ЧЛЕНЫ АИП (КОНСОЛИДИРОВАННАЯ ПОЗИЦИЯ ОТРАСЛИ, ПОЛНАЯ КАРТИНА); ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ КОМАНДА ЭКСПЕРТОВ; ПАРТНЕРЫ В ИНВЕСТИЦИОННЫХ КРУГАХ ЕВРОПЫ И АЗИИ; ПОДДЕРЖКА ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ РОССИИ; ИНТЕРНЕТ-РЕСУРСЫ (ПОСТОЯННАЯ АУДИТОРИЯ И АКТИВНОЕ ПРОДВИЖЕНИЕ); БРЭНД И ИМИДЖ АССОЦИАЦИИ В ДЕЛОВЫХ КРУГАХ; ГЕОИНФОРМАЦИОННАЯ СИСТЕМА «ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ И ПРОМЫШЛЕННЫЕ ТЕХНОПАРКИ». ОТРАСЛЕВАЯ АНАЛИТИКА • ежегодный Обзор «Индустриальные парки России»; • еженедельный мониторинг основных событий отрасли; • справочник инвестора по размещению производства в России; • методические рекомендации по созданию индустриального парка; • сборник нормативно-правовых актов; • исследования лучших практик. СИСТЕМА СЕРТИФИКАЦИИ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ (ПРОМЫШЛЕННЫХ) ПАРКОВ 7 Глава 1. Создание промышленного предприятия: от покупки земли до ввода в эксплуатацию 8 Введение в инвестиционный строительный проект Инвестиционный проект 1 — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная докумен- тация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также опи- сание практических действий по осуществлению инвестиций. Инвестиционный проект, в состав которого входит строительная часть, называется инвестиционным строительным проектом. Жизненный цикл инвестиционного строительного проекта, от бизнес-идеи до ввода объ- екта в эксплуатацию, включает различные этапы, взаимоувязанные между собой. Сроки реали- зации проекта напрямую зависят от специфики и типа будущего объекта, условий финансирова- ния, и ориентировочно составляют от 1 года до 5 лет. Успешное существование и реализация инвестиционно-строительного проекта на про- тяжении всего его жизненного цикла обеспечивается, прежде всего, профессионализмом и ком- петентностью всех участников проекта: от службы Заказчика до подрядчиков по отдельным ви- дам работ. Эффективная реализация крупных инвестиционных строительных проектов — это слож- ная комплексная задача. Сегодня процесс реализации проектов в России успешно перенимает за- падный подход: внедряется поэтапный процесс выполнения проекта, осуществляется комплекс- ный мониторинг и постоянный контроль хода работ на всех этапах инвестиционного проекта. Стандартный поэтапный процесс осуществления проекта включает 5 ключевых этапов: Бизнес-план – Предпроектный этап – Этап проектирования – Строительство – Эксплуатация. Каждый этап состоит из ряда заранее определенных мероприятий. Этапы имеют стан- дартную структуру, и по итогам каждого из них должен быть получен строго определенный ком- плекс результатов, которые позволяют Инвестору принимать ключевые решения о дальнейшей судьбе проекта, утверждаются график работ и бюджет проекта, происходит расстановка приори- тетов. По мере реализации проекта, на каждом последующем этапе, должна повышаться точ- ность оценки основных параметров проекта: сроки (см. Общий график проекта), бюджет проекта, чистая приведенная стоимость. В данной главе описан подход к реализации 3 этапов инвестиционного строительного проекта: Предпроектная стадия – Стадия проектирования – Стадия строительства. 1 Определение “инвестиционный проект” дано в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”. 9 Сх ема 1. Общий г рафик проек та 10 1. Предпроектный этап Шаг 1. Поиск и подбор промышленной площадки Цель — подобрать, изучить и проанализировать информацию по нескольким площадкам и рекомендовать те из них, которые в большей мере соответствуют требованиям по размещению будущего производства, а также соответствуют стратегическим целям инвестиционного проекта. Процедура поиска и подбора промышленной площадки применима как для земельных участков (Greenfield), предполагающих строительство «с нуля», так и для существующих производ- ственных объектов (Brownfield). Перечень работ: • Прогноз и обзор основных тенденций на рынках промышленной недвижимости Рос- сии для изучения перспектив будущего строительства; • Анализ всех потенциальных предложений на рынке в конкретном регионе или ре- гионах России; • Проведение предварительного технического и экологического анализа промыш- ленной площадки, предназначенной для размещения Объекта (площадь, вид соб- ственности, категория земли, вид разрешенного использования земельного участка, возможность организации санитарно-защитной зоны, возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.); • Выбор наиболее подходящей промышленной площади для последующего размеще- ния планируемого производства. Результат для Инвестора: • Формирование расширенного списка потенциальных площадок для Инвестора (Longlist); • Первичный анализ потенциальных площадок; • Отбор и ранжирование площадок по ключевым критериям; • Формирование окончательного списка площадок (Shortlist); • Принятие финального решения по выбору площадки; • Проведение технического аудита выбранной площадки (комплексная оценка объе- ма возможных рисков). Шаг 2. Технический и экологический аудит земельного участка Цель технического и экологического аудита — комплексная оценка объема возможных градостроительных, экологических, инженерно-технических и других ограничений (обремене- ний), которые могут повлиять на сроки и бюджет реализации инвестиционного проекта. Примерный перечень работ: • Оценка объема возможных архитектурно-градостроительных, экологических, инже- нерно-технических, инфраструктурных и других обременений и ограничений; • Проверка правоустанавливающей документации на земельный участок, опреде- ление соответствия категории земли и вида разрешенного использования плани- руемому функциональному назначению объекта и соответствию нормативно-право- вым актам в области градостроительства РФ; • Анализ инженерно-технического обеспечения участка, определение точек и ва- риантов подключения планируемого объекта (электроснабжение, газоснабжение, 11 теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, телефония, интернет); • Получение официальных заключений о наличии/отсутствии на земельном участке полезных ископаемых, особо охраняемых природных территорий, водных объек- тов, объектов культурного наследия и т.д.; • Оценка влияний линий градостроительного регулирования (красные линии, придо- рожные полосы автодорог, водоохранные зоны водных объектов и т.д.); • Оценка максимального пятна застройки с учетом существующих ограничений; • Предварительные инженерные изыскания: инженерно-геодезические, геологи- ческие, экологические (по запросу Инвестора). Результат для Инвестора: • Оцененные риски владения активом и определение плана соответствующих профи- лактических мер (в случае, если по итогу аудита Инвестор планирует приобрести актив); • Предварительная бюджетная оценка затрат на подключение к инженерным сетям инженерно-технического обеспечения, реализации демонтажа существующих зда- ний и сооружений, выноса/переноса инженерных сетей и т.д.; • Сокращение затрат на приобретение актива соразмерно масштабу выявленных ограничений (обременений); • Принятие взвешенного решения о приобретении актива, включая оценку перспек- тивности вложений в данное строительство. • соответствие категории земли и вида разрешен- ного использования, • наличие публичных сер- витутов и иных ограниче- ний (обременений) и т.д. • возможность подключения к сетям инженер- но-технического обеспечения, • необходимость выноса/ переноса инженерных сетей и т.д. • определение санитарного класса Объекта, • возможность организации санитарно- защитной зоны, • влияние зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и т.д. Градостроительные риски Инженерно-технические риски Экологические риски Иные риски Правовые риски Информация о площадке Оцененные риски Предварительная бюджетная оценка затрат • соответствие генеральному плану и Правилам землепользования и застройки населенного пункта, • необходимость разработки проекта пла- нировки и межевания территории и т.д. Решение о приобретении актива • охранные зоны инженерных коммуникаций, • придорожных полос железных и (или) автомо- бильных дорог, • водоохранные зоны водных объектов, • красные линии и т.д. Схема 2. Оценка рисков на прединвестиционной стадии 12 Экологический анализ Предварительные инженерные изыскания Градостроительные обременения Правовые обременения Инженерно- технические обременения Экологические обременения Анализ результатов изысканий Бюджетная оценка затрат Вывод о перспективности вложений Принятие решения о приобретении актива Технический и экологический аудит площадки Технический анализ Шаг 3. Приобретение актива Логичным завершающим этапом проведения технического и экологического аудита яв- ляется, как правило, приобретение актива: земельного участка (Greenfield) или существующего промышленного производства (Brownfield) в собственность (путем заключения договора куп- ли-продажи) или аренды. Инвесторам стоит обратить внимание, что в 2015 году в земельное законодательство РФ были внесены изменения, направленные на усовершенствование процедуры предоставления зе- мельных участков. Принятие федерального закона от 23.06.2014 года №71-ФЗ «О внесении изме- нений в Земельный кодекс Российской Федерации» и отдельные законодательные акты РФ» стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 14 лет. Закон принят в целях совершенствования порядка предоставления земельных участков и устранения проблемных вопросов, возникающих в области земельных отношений. Комплекс- ные изменения были подготовлены с учетом многолетней практики применений положений дей- ствующего законодательства. Схема 3. Схема проведения аудита площадки размещения 13 Шаг 4. «Эскизный проект» и расчет стоимости строительства Общие сведения На этапе Эскизного проекта определяются общие концептуальные решения будущего объекта. С его помощью прорабатываются основные архитектурные, планировочные, инженер- но-технические решения и ориентировочные технико-экономические показатели. Объем эскизного проекта не регламентирован и полностью зависит от требований и це- лей Инвестора и типа объекта. Как правило, в состав эскизного проекта входят: a. Генеральный план; b. Расстановка технологического оборудования; c. Архитектурные решения (планы, фасады, разрезы); d. Конструктивные решения (тип фундаментов, колонн и т.д.); e. Принципиальные решения по инженерным сетям (водоснабжение и канализа- ция, отопление и вентиляция, электроснабжение, освещение, и т.д.); f. Расчеты нагрузок сетей (предварительные); g. Пояснительная записка; h. 3D -визуализация и презентация. Выполнение эскизного проекта не нормируется обязательными требованиями россий- ского законодательства, но практический опыт реализации проектов лишний раз подчеркивает преимущества выполнения данного этапа: 1. Возможность в короткие сроки представить вид проектируемого сооружения, вну- треннюю планировку, предварительные затраты, нужные для строительства объекта; 2. Эскиз проще в исполнении чем полноценный рабочий проект. Эскизное проекти- рование предусматривает создание двух-трех вариантов эскиза будущего объекта, что даст возможность выбрать из них лучший, и на его основе приступить к рабочим чертежам; 3. Результаты эскизного проекта могут оказать значительное влияние на «судьбу» всего проекта в части сроков и бюджета. При незначительных инвестициях для Ин- вестора этот этап может стать ключевым инструментом в части принятия решения о реализации проекта или его остановке, так как определение сроков и бюджета проекта (CAPEX) на этом этапе оказывает прямое влияние на определение сроков возврата инвестиций (ROI). |