Индустриальные парки в С-Пб. Справочник инвестора по размещению производства в россии www. Indparks. Ru
 Скачать 0.66 Mb.
|
|
Примечания: 1. В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновре- менном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, кото- рый в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав ИРД, не суще- ствует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты в субъектах РФ; 2. При проведении государственной экспертизы проектной документации от заявите- ля также могут быть истребованы иные исходно-разрешительные документы, уста- новленные нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе техническими и градостроительными регламентами), в соответствии с которыми была подготовлена соответствующая проектная документация; 3. В отличие от проектной документации, исходно-разрешительная документация не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом ав- торского права; 4. В таблице указаны ориентировочные сроки. Срок сбора ИРД определяется инди- видуально для каждого проекта с учетом перечня требуемых процедур, сложности проекта и т.д. Состав проектной документации Состав проектной документации регламентируется ст. 48 Градостроительного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (в актуальной редакции) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Состав разделов проектной документации на объекты капитального строительства про- изводственного и непроизводственного назначения приведен в табл. 2. № Раздела Название Раздел 1 «Пояснительная записка» (включая исходно-разрешительную документацию) Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» Раздел 3 «Архитектурные решения» Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» подраздел 5.1 «Система электроснабжения» подраздел 5.2 «Система водоснабжения» подраздел 5.3 «Система водоотведения» подраздел 5.4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» подраздел 5.5 «Сети связи» подраздел 5.6 «Система газоснабжения» подраздел 5.7 «Технологические решения» Раздел 6 «Проект организации строительства» Таблица 2. Перечень разделов проектной документации 25 Раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» Раздел 10_1 «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов» Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства» * Раздел 12 «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами» а) декларация промышленной безопасности опасных производственных объектов, разрабатываемая на стадии проектирования **; б) декларация безопасности гидротехнических сооружений, разрабаты- ваемая на стадии проектирования; б_1) перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техноген- ного характера для объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, определяемых таковыми в соответствии с законодательством Россий- ской Федерации, особо опасных, технически сложных, уникальных объектов, объектов обороны и безопасности (пункт дополнительно включен постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2009 года N 1044); в) иная документация, установленная законодательными актами Россий- ской Федерации. Примечания: * Проектная документация всех объектов, указанных в пункте 5_1 статьи 6 Градострои- тельного кодекса РФ, объектов, строительство, реконструкция которых финансируются за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, автомобильных дорог общего пользования, капитальный ремонт которых финансируется или предполагается финансировать за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, объектов культурного на- следия регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного значения затрагиваются конструк- тивные и другие характеристики надежности и безопасности указанного объекта) и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, а также проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, объектов, используемых для размещения и (или) обезвреживания отходов I-V классов опасности, подлежат государствен- ной экспертизе. ** Федеральный закон от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» устанавливает обязательность разработки деклараций промыш- ленной безопасности опасных производственных объектов I и II классов опасности, на которых получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, унич- тожаются опасные вещества в количествах, указанных в приложении 2 к федеральному закону №116-ФЗ. 26 Шаг 2. Подготовка бюджета проекта Под бюджетом проекта понимается не смета, как часть проектной документации (раздел 11 состава проектной документации в разделе 1.3 – см. выше), а капитальные затраты Инвесто- ра на реализацию проекта (CAPEX) до начала операционной деятельности, включающие в себя стоимость разработки проектной документации, строительно-монтажных работ (включая техно- логическое оборудование), управления проектом (технический заказчик) и др. Бюджет проекта представляет собой ведомость объемов работ (или материалов) по каждому разделу проекта с указанием объемов и цен. Бюджет проекта является инструментом Инвестора для принятия решения о продолже- нии или остановки проекта. Поскольку бюджет проекта разрабатывается исключительно в инте- ресах Инвестора, то по его желанию, состав бюджета проекта может быть скорректирован в части увеличения или уменьшения позиций затрат. Данный расчет является особенно важным для Инвестора в случае привлечения заемных средств, так как позволяет максимально приблизить расчет затрат к реалистичным показателям. В Постановлении Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г. указан минимально требуемый перечень документации, который должен быть разработан для прохождения экспертизы проек- та, что вызывает наличие погрешности в расчете. Основную часть комплекта Проектной Доку- ментации составляют инженерные коммуникации, поэтому, например, согласно ПП РФ №87 для прохождения экспертизы проекта, раздел «Система Электроснабжения» должен содержать в себе принципиальные схемы и планы электроснабжения. Это означает, что в нем нет необходимости указывать узлы и детали крепежей, детальное оборудование и его элементы и т.д. Это приводит к отсутствию части информации в проекте, что на данном этапе является достаточным. Вся деталь- ная информация потребуется на следующем(-их) этапе(-ах) проекта. На данном этапе приемлемая погрешность расчета бюджета проекта составляет 15-20%. Данная погрешность основана на предположении, что разрабатывается Проектная документация в минимальном объеме согласно Постановлению Правительства РФ №87. Данную погрешность возможно сократить в случае расширения объема проектирования. Исходя из реального опыта реализации проектов, учитывая сроки их реализации, на данном этапе преимущественно выби- рается подход с разработкой минимальных требований ПП РФ №87 для скорейшего прохождения экспертизы. На основании данной сметы и Проектной документации можно проводить тендер на выбор Генерального подрядчика, что позволяет избежать большой разницы в предоставляе- мых предложениях от Генеральных подрядчиков. Существует альтернативный подход к проектированию, который также позволяет сни- зить погрешность расчета, что в свою очередь является величиной риска, закладываемого Гене- ральным подрядчиком в предложение на выполнение строительно-монтажных работ. Альтерна- тивный подход описан в разделе 2 «Разработка тендерной документации». Шаг 3. Экспертиза проектной документации Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженер- ных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспер- тизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в отношении проектной документации объектов ка- 27 питального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы. Также Градостроительным кодексом РФ определен перечень Объектов капитального строительства, в случае которых не требуется проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (пункты 2, 3, 3.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). В соответствии с пунктом 7 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать шестидесяти дней. Шаг 4. Получение разрешения на строительство Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответ- ствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, ре- конструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, ре- конструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ 4 Не требуется выдача разрешения на строительство в случае: • строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садовод- ства, дачного хозяйства; • строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); • строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного ис- пользования; • изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие из- менения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строитель- ства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; • в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законода- тельством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности по- лучение разрешения на строительство не требуется. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномочен- ные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган Не допускается выдача разрешений на строительство при отсут- ствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионально- го значения, объектов местного значения муниципальных районов, объек- тов капитального строительства на земельных участках, на которые не рас- пространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотрен- ных федеральными законами случаях. 4 Cтатья 51 Градостроительного кодекса РФ. 28 исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, иные уполномоченные организации без взимания платы (пункт 15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). В соответствии с пунктом 12 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на стро- ительство может быть выдано на отдельные этапы строительства, реконструкции. Для получения разрешения на строительство Заказчик (Застройщик) направляет следу- ющий пакет документов в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство: 1. заявление о выдаче разрешения на строительство, 2. правоустанавливающие документы на земельный участок, 3. градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории, 4. материалы, содержащиеся в проектной документации, 5. положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капи- тального строительства, 6. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение, 7. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае ре- конструкции такого объекта, 8. копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Ориентировочный срок выдачи Разрешения на строительство – 10 рабочих дней. Схема 4. Основные причины отказов при оформлении разрешений на строительство объектов 1. Проектная документация содержит противоречивые сведения по технико-экономи- ческим показателям проекта, отсутствует задание на проектирование, нет отчетной документации о результатах инженерных изысканий – 40%; 29 Схема 5. Процедура получения разрешения на строительство 2. Несоответствие представленной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (не соблюдены минимальные отступы от границ земель- ного участка, превышение допускаемого процента застройки, превышение количе- ства допустимых этажей и т.д.) – 30%; 3. Принятые решения о проектной документации не соответствуют требованиям по- жарной безопасности. Отсутствуют сведения о наличии и размере санитарно-защит- ных зон – 20%; 4. Отсутствие/несоответствие правоустанавливающих документов на земельный уча- сток – 10%. * знак « ₽» означает, что выполнение соответствующей услуги и (или) получение соответствующих документов осуществляется за установленную плату Разрешение на строительство Объекта Заявление о выдаче разрешения на строительство Экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, ₽ Инженерные изыскания, ₽ Проектная документация, ₽ Исходно-разрешительная документация Санитарно- эпидемиологическое заключение по проекту «Обоснование размера санитарно-защитной зоны», ₽ Правоустанавлива- ющие документы на земельный участок: договор аренды или свидетельство о государственной регистрации права Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае необходимости) • Градостроитель- ный план земель- ного участка (для объекта капитального строительства); • Реквизиты про- екта планировки территории и проекта межева- ния территории (для линейного объекта) Технические условия на подключение к сетям инженерно- технического обеспечения Орган исполнительной власти (Администрация) Заказчик Заказчик Заказчик Управление Экспертизы ФБУЗ, Роспотребнадзор Генеральный проектировщик 2 не де ли 2 мес яца 3-6 мес яц ев Реа лиз аци я проек тной с тадии 30 Шаг 5. Разработка тендерной документации Разработка пакета тендерной документации Процедура разработки тендерной документации официально не закреплена еще в струк- туре и регламентах поэтапного стадийного проектирования. Однако, практический опыт показыва- ет, что проводить тендерные торги на выбор Генерального подрядчика (или подрядчиков) на осно- вании согласованной государственной экспертизой проектно-сметной документации достаточно затруднительно, поскольку заложенные в проекте принципиальные решения в рамках объема и состава документации по Постановлению Правительства РФ № 87 требуют значительной доработки с выпуском узлов, деталей, спецификаций и ведомостей материалов и оборудования, по которым можно проводить тендерные торги и производить более достоверный сметный расчет. Большим преимуществом проведения тендера на основании тендерной документации является более точ- ная оценка стоимости строительно-монтажных работ потенциальными подрядчиками, участвую- щими в тендере (за счет меньшего заложения рисков в цену). Это дает возможность Инвестору вы- брать будущего Генерального подрядчика (или подрядчиков) в более равных финансовых условиях. Тем не менее объем и степень проработки тендерной документации не должны быть столь же подробными и детальными как в рабочей документации, оставляя определенные сте- пени свободы для конкурентных предложений подрядчиков и поставщиков по альтернативным системам и сортаментам элементов, что позволяет значительно оптимизировать проект, добива- ясь существенной экономии через поиск наиболее инновационных и эффективных технических решений, которые могли быть неочевидными или еще неизвестными на стадии «Проект». Объем и состав проектных работ в рамках стадии тендерной документации должен в каждом конкретном случае оговариваться с Заказчиком в зависимости от задач и целей тендерных торгов. Тендерная документация включает в себя чертежи и ведомости объемов работ. Подготовка бюджета проекта Разработка тендерной документации является продолжением или расширением раз- работки Проектной документации и включает в себя более детальную графическую проработку в отличие от Проектной документации, а также проработку ведомости объемов работ (или мате- риалов). На данном этапе приемлемая погрешность расчета бюджета проекта составляет 10-15%, что является нормой в мировом проектировании и нашло свое подтверждение при реализации ряда инвестиционных строительных проектов. Поскольку тендерная документация не является еще полноценной Рабочей документацией, которая разрабатывается для выполнения строитель- но-монтажных работ, то процент погрешности остается не ниже 10%. Тендер на выбор Генерального подрядчика Проведение тендера и выбор Генерального подрядчика представляет собой сложный процесс. Необходимо учитывать множество факторов для того, чтобы выбрать строительную ком- панию, способную предоставить Инвестору ожидаемый результат по требуемому качеству, сро- кам, бюджету. Инвестор может провести тендер самостоятельно, либо привлечь специализированную компанию. При выборе компании на проведение тендера Инвестору стоит обратить вни- мание на следующее: • наличие опыта в проведении тендеров; • применяемый подход к проведению тендера для достижения макси- мально эффективного результата; • наличие хорошо отлаженной, работоспособной системы проведения тендеров. 31 Предквалификация Цель — отсеивание компаний, не отвечающих целям, ограничение участников тендера компетентными и заинтересованными в реализации проекта. На первом этапе формируется перечень компаний, считающихся потенциальными кан- дидатами на участие в тендере, Длинный перечень («Longlist»). На втором этапе отсеиваются неподходящие для участия в тендере компании и форми- руется Короткий перечень («Shortlist»). Проведение тендера Для получения предложений, отвечающих требованиям проекта, тендер проводится в несколько шагов: 1. Подготовка запроса на предложение (включая приглашение к участию в тендере, пояснительную записку, ведомость объемов работ и материалов (для генподрядчи- ка), объем работ, технический пакет документации (пояснительные записки, черте- жи, укрупненный график строительства); 2. Ответы на вопросы при подготовке предложений участников тендера. Разъяснение вопросов, возникших у участников тендера в ходе подготовки предложений; 3. Сбор и вскрытие пакетов с предложениями в установленном порядке и срок; 4. Финансовая и техническая оценка предложений. Ревизия 0; 5. Переговоры. 1 тур — технические. Совещания с участниками тендера с целью уточ- нения состава предложения, его соответствия запросу, уточнение технических во- просов (план реализации проекта, ресурсы, график, технические оптимизации) и краткое обсуждение коммерческой части предложения (комментарии Заказчика по предложенной стоимости, графику финансирования, контрактным условиям); 6. По результату совещаний организатором тендера направляется запрос на обновле- ние предложений; 7. Получение обновленных предложений и их анализ. Ревизия 1; 8. Переговоры. 2 тур — коммерческие. Совещания с выбранными участниками тенде- ра для детального обсуждения коммерческих предложений; 9. Получение финальных предложений от участников тендера. Результатом тендера является выбор строительной компании, которая в ходе отбора по- казала наибольшее соответствие целям проекта и ожиданиям Инвестора. 3. Строительство Шаг 1. Стадия «Рабочая документация» Рабочая документация — это проект, который разрабатывается на основе технических решений проектной документации (стадия «Проект»), получившей положительное заключение Экспертизы. Рабочая документация необходима для выполнения строительных и монтажных ра- бот, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовление строительных изделий. В случае, если в Рабочую документацию вносятся принципиальные изме- нения, не предусмотренные стадией «П», и которые влияют на безопасность и конструктивную надежность строящегося Объекта, проектная документация (стадия «П») подлежит корректиров- ке и прохождению повторной экспертизы. Состав и содержание Рабочей документации должны определяться Заказчиком (Застройщиком) в зависимости от степени детализации решений, со- держащихся в проектной документации, и указываться в задании на проектирование. 32 Разработанная Рабочая документация должна быть выпущена Заказчиком (Застройщи- ком) на строительную площадку со штампом «В производство работ». Рабочая документация может быть разработана как Генеральным проектировщиком, так и Генеральным подрядчиком. При таком подходе роль Генерального проектировщика сводится к проверке Рабочей документации на соответствие решениям проектной документации во избежание внесений принципиальных изменений в проектную документацию (стадию «Проект»). Подготовка бюджета проекта Рабочая документация содержит в себе более проработанные проектные решения, ко- торые позволяют приблизить расчет к минимальной погрешности. На данном этапе приемлемая погрешность расчета бюджета проекта составляет 5-10%, что является нормой в мировом про- ектировании. Погрешность в 0% труднодостижима в виду того, что в Рабочую документацию не входят монтажные чертежи, решения, которые оценить невозможно, а также ввиду возникающих дополнительных работ во время строительства. Шаг 2. Строительство (управление строительством и строительный контроль) Строительно-монтажные работы Строительно-монтажные работы — это трудоемкий процесс, которым необходимо управлять на каждом этапе строительства для достижения постеленных целей. Управлением мо- жет заниматься как сам Инвестор при наличии соответствующей команды, так и управляющая компания (технический заказчик). Строительно-монтажные работы могут выполняться компанией, имеющей допуск к со- ответствующим видам работ. Должен быть обеспечен строительный контроль (ранее технический надзор) за работами Генерального подрядчика, который осуществляет надзор за правильностью выполнения строительно-монтажных работ. Строительство может осуществляться только на основании полученного разрешения на строительство. Строительный контроль Инвестора выполняет следующие функции: 1. Проверка наличия у Генерального подрядчика документов, подтверждающих ка- чество используемых материалов (сертификаты, технические паспорта, результаты лабораторных испытаний, акты испытаний и т.д.), и их соответствие требованиям Российской Федерации и Инвестора; 2. Контроль выполненных строительных работ, используемых конструкций, материа- лов и закупленного оборудования на соответствие требованиям Российской Феде- рации и Инвестора, техническим условиям и прочим нормативным актам; 3. Участие в индивидуальных и комплексных испытаниях, организации промежуточ- ной и окончательной приемки и эксплуатации; 4. Информирование Инвестора и запрет Генеральному подрядчику использовать низ- Плюсы разработки Рабочей документации Генеральным подрядчиком: • отсутствие разногласий между проектировщиком и строителем; • быстрая передача документации на стройку. 33 кокачественные материалы, конструкции, оборудование, не соответствующие тре- бованиям Российской Федерации и Заказчика; 5. Своевременная проверка устранения Генеральным подрядчиком замечаний автор- ского надзора проектных организаций, Государственного строительного надзора и прочих контролирующих органов, устранения выявленных отклонений от проекта в организации и технологии выполнения работ, устранение допущенных дефектов и незавершенных работ, информирование Инвестора о таких отклонениях; 6. Проверка внесения Генеральным подрядчиком в основной и особый журнал ре- гистрации исполнения работ замечаний и требований по устранению выявленных дефектов, связанных с качеством выполненных строительных работ, используемых материалов и конструкций, по приемке и хранению материалов и методам устране- ния выявленных дефектов; 7. Проверка ведения Генеральным подрядчиком основного и особого журналов ре- гистрации исполнения работ, контроль за разработкой технической документации Генеральным подрядчиком; 8. Организация (за счет и по согласованию Инвестора) независимых лабораторных испытаний качества строительных материалов и работ; привлечение (за счет и по согласованию Инвестора) независимых лабораторий для проверки бетонных, сва- рочных и прочих работ; 9. Контроль объемов и качества выполняемых Генеральным подрядчиком работ, а так- же пошаговая проверка состояния выполненных работ; 10. Контроль физического выполнения работ по ключевым индикаторам для каждого типа работ и отчетности перед Инвестора; 11. Участие в приемке работ и согласовании объемов выполненных работ в соответ- ствии с условиями договора между Инвестором и Генеральным подрядчиком, утверждение разработанных Генеральным подрядчиком документов к оплате (КС-2); 12. Своевременный контроль устранения дефектов и незавершенных работ, выявлен- ных при приемке работ, конструкций, оборудования; 13. Проведение по мере готовности совместно с Генеральным подрядчиком и проект- ным организациями промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений: опорных и мостовых конструкций, пространственных конструкций, несущих металлических и бетонных конструкций и т.д.; 14. Участие в проверке выполненных работ и контроль разработки Генеральным подряд- чиком правильного акта, подтверждающего техническое состояние при сдаче объек- та или его части последующим Подрядчикам для выполнения дальнейших работ; 15. Контроль наличия, полноты и правильности разработки исполнительной, техниче- ской и прочей строительной документации (акты, исполнительные схемы, инстру- ментальные съемки установленных конструкций, частей зданий, сооружений и коммуникаций, основной и специальный журналы регистрации и т.д.) Генеральным подрядчиком и контроль внесения в нее изменений в связи с дефектами, выявлен- ными при выполнении строительных работ; 16. Уведомление государственных органов строительного контроля обо всех случаях аварий на объекте и о плане мероприятий по устранению аварий. Инвестору стоит обратить внимание на следующие моменты: • соблюдение строительной компанией нормативов строительно-монтажных работ; • наличие участников строительства, знающих процедуры и законодательство РФ; • наличие управления процессами, а не его мониторингом. 34 5 Статья 55 Гражданского кодекса РФ. О начале строительно-монтажных работ необходимо уведомлять государственные ор- ганы по строительному контролю, которые далее будут контролировать строительный процесс согласно графику посещения площадки, который разрабатывается государственными органами. Генеральный подрядчик может выполнить работу лично, однако вправе привлечь к ис- полнению других лиц (субподрядчиков), выступая в этом случае в роли генерального подрядчика (генподрядчика). Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика вы- полнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли ге- нерального подрядчика. На протяжении всего периода строительства выполняемые строительно-монтажные работы должны сопровождаться исполнительной документацией, которая включает в себя акты скрытых работ, акты выполненных работ, исполнительные чертежи, паспорта, сертификаты и др. Вовлеченные участники строительства подписывают акты о завершении и принятии работ: Инве- стор, Генеральный подрядчик, Технический заказчик, Генеральный проектировщик и др. Перед началом выполнения работ Генеральный подрядчик должен разработать процесс приемки работ (ППР) и согласовать его с Инвестором (либо Техническим заказчиком). Процесс приемки работ в общих чертах выглядит следующим образом: • окончание и приемка предыдущей работы; • разработка и согласование проекта производства работ (ППР); • выполнение строительно-монтажных работ; • освидетельствование работ строительным контролем; • подготовка исполнительной документации на выполненные работы. Монтаж оборудования По мере готовности помещений/зданий осуществляется монтаж оборудования, включа- ющий работы по сборке и установке технологического, энергетического, подъемно-транспорт- ного, насосно-компрессорного и другого оборудования на месте его постоянной эксплуатации, включая проверку и испытание качества монтажа, работы по устройству подводок к оборудова- нию (подвод воды, воздуха, пара, охлаждающих жидкостей, прокладка, протяжка и монтаж кабе- лей, электрических проводов и проводов связи) и т.д. Машины и оборудование подлежат обязательному подтверждению соответствия по техническому регламенту Таможенного союза (ТР ТС) «О безопасности машин и оборудования» (010/2011). Формой подтверждения соответствия является принятие декларации о соответствии или оформление сертификата соответствия. Это необходимо для ввоза и реализации машин и оборудования на территории Таможенного союза. Шаг 3. Ввод объекта в эксплуатацию Ввод объекта в эксплуатацию — это юридическая процедура, подготовка которой идет в течение всего хода строительства. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию находится в ком- петенции государственных органов и регламентируется законодательством РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земель- ного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации 5 35 Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган ис- полнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о вы- даче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 6 Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Заказчик (Застройщик) направляет следующий пакет документов в уполномоченные организации на выдачу разреше- ний на строительство: 1. Правоустанавливающие документы на земельный участок; 2. Градостроительный план земельного участка или, в случае строительства, рекон- струкции линейного объекта, проект планировки территории и проект межевания территории; 3. Разрешение на строительство; 4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строи- тельства, реконструкции на основании договора); 5. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и под- писанный лицом, осуществляющим строительство; 6. Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконстру- ированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетиче- ских ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство; 7. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные пред- ставителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-техни- ческого обеспечения (при их наличии); 8. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспе- чения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; 9. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если пред- усмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответ- ствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресур- сов, заключение федерального государственного экологического надзора в случа- ях, предусмотренных законодательством РФ; 10. Документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования граж- данской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в ре- зультате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте. Ориентировочный срок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 10 ра- бочих дней. 6 Статья 55 пункт 2, Гражданского кодекса РФ. 36 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капи- тального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадас- трового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижи- мости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана. Схема 6. Блок-схема предоставления услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Прием обращения, заявления о предоставлении услуги Регистрация обращения Проверка представленных заявителем документов Специалист готовит и реги- стрирует Решение об отказе в выдаче разрешения Проверка соответствия объек- та строительства проектной документации, требованиям градостроительного плана земельного участка, разреше- нию на строительство Подготовка разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию Подготовка решения об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Орган исполнительной власти (Администрация) Все документы представлены в полном объеме и соответствуют требованиям (в соответствии со ст. 55 ГрК РФ) Нет Да Объект соответствует требованиям, установленным в градостроительном плане земельного участка, в разрешении на строительство, проектной документации Нет Да 37 Преимущества и недостатки для Инвестора. Влияние на проект № Основные параметры, влияющие напрямую на сроки и бюджет реали- зации инвестиционного строительного проекта Инвестора (Резидента) «Поле» Индустриальный парк 4. Сравнение строительства в «поле» и в индустриальном парке 1. Размещение Объекта соответствует градостроительному регламенту действующего генерального плана и правилам землепользования и застройки населенного пункта Как правило, не соответствует. Недостатки: • Необходимость внесения изме- нений в генеральный план и правила землепользования и застройки населенного пункта, проведение публичных слушаний и т.д. Влияние на проект: Сроки: предварительные сроки корректировки и согласования: от 3 месяцев и более. Стоимость: от 100 тыс. руб. Соответствует. Преимущества: • Размещение выполнено в соответствии с генеральным планом и правилами зем- лепользования и застройки населенного пункта. 2. Разработан и согласован проект планировки и про- ект межевания территории Не разработан. Недостатки: • Необходимость разработки проекта планировки и межевания территории. Влияние на проект: Сроки: предварительные сроки разработки и согласования: от 3 до 9 месяцев. Стоимость: определяется по до- говору с подрядной организацией (варьируется по регионам). Проект планировки территории выполнен, межевание прове- дено. Преимущества: • Разработан проект плани- ровки и межевания на всю территорию индустриального парка. 3. Приобретение земельного участка Преимущества: • Земельный участок может быть приобретен в собственность у юр. или физ. лиц по договору. Недостатки: • Приобретение земельного участка, находящегося в госу- дарственной или муниципаль- ной собственности возможно только в аренду на торгах, про- водимых в форме аукциона, Преимущества: • Земельный участок предо- ставляется в аренду / соб- ственность по договору без проведения дополнительных процедур (например без про- ведения торгов, аукциона). 38 • либо без аукциона, в случае если проекту будет присвоен статус масштабного инвестици- онного проекта, что потребует от Инвестора дополнительного времени на сбор всей необхо- димой документации (статья 39.6 Земельного кодекса РФ). Влияние на проект: Сроки: от 1 месяца. 4. Установлена соответству- ющая категория земель — земли населенных пунктов или земли промышленно- сти, что соответствует раз- мещению промышленных объектов Как правило, не соответствует. Недостатки: • Необходимость перевода из одной категории земель в другую (наиболее распро- странённый случай в практике — необходимость перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промыш- ленности). Влияние на проект: Сроки: предварительные сроки: от 3 месяцев и более. Соответствует. Преимущества: • работы по переводу категории земель выполнены предста- вителями Индустриального парка. 5. Выполнено функциональ- ное зонирование террито- рии, размещение Объекта осуществляется в соответ- ствии с санитарной класси- фикацией промышленных предприятий (согласно СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классифика- ция предприятий сооруже- ний и иных объектов») Не выполнено. Недостатки: • Необходима предваритель- ная проверка на возмож- ность размещения Объекта в соответствии с санитарными требованиями. По итогу про- верки, участок может оказаться непригодным для размещения Объекта. В случае соответствия требуется разработка проекта СЗЗ. Влияние на проект: Сроки: предварительные сроки разработки проекта и согласова- ния: от 3 месяцев. Стоимость: зависит от сложно- сти Объекта, определяется Выполнено. Преимущества: • Инвестор не тратит время на изучения вопроса возможно- сти размещения Объекта в соответствии с санитарными требованиями. В случае соответствия требуется разработка проекта СЗЗ. Влияние на проект: Сроки: предварительные сроки разработки проекта и согласова- ния: от 3 месяцев. Стоимость: зависит от сложности Объекта, определяется по дого- вору с подрядной организацией (варьируется по регионам). В среднем от 200-300 тыс. руб Преимущества и недостатки для Инвестора. Влияние на проект № Основные параметры, влияющие напрямую на сроки и бюджет реали- зации инвестиционного строительного проекта Инвестора (Резидента) «Поле» Индустриальный парк 39 по договору с подрядной органи- зацией (варьируется по регионам). В среднем от 200 тыс. руб. 6. Инженерная инфраструк- тура: • Обеспечена возмож- ность подключения к сетям инженерно- технического обеспече- ния, • Предоставлены точки подключения на границе (вблизи границы) земельного участка. Отсутствует. Недостатки: • Существует риск отсутствия возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что может потре- бовать от Инвестора финансо- вого участия в реконструкции существующих электрических подстанций (ПС), газораспреде- лительных станций (ГРС), кана- лизационно-насосных станций (КНС) и т.д. для обеспечения подключения Объекта, • Точки подключения чаще всего предоставляются в относи- тельном удалении от границы участка, что влечет необходи- мость финансирования работ по проектированию и строитель- ству внешнеплощадочных сетей до границы земельного участка, • Сроки исполнения технических условий ресурсоснабжающими компаниями могут не совпа- дать с требуемыми сроками проекта Инвестора. Влияние на проект: Сроки: выполнение условий тех- присоединения – от 1 года. Присутствует. Преимущества: • Обеспечена возможность под- ключения к сетям инженер- но-технического обеспечения, • Точки подключения предо- ставляются на границе или в непосредственной близости от границы земельного участка Инвестора, • Сроки исполнения техниче- ских условий «привязыва- ются» к срокам реализации проекта Инвестора. 7. Обеспечено проектирова- ние и строительство внеш- неплощадочных инженер- ных сетей и инженерной инфраструктуры Не обеспечено. Недостатки: • Инвестор самостоятельно обеспечивает проектирование и строительство внешнеплоща- дочных сетей, • Необходимость согласования прокладки трассы инженерных коммуникаций с собственника- ми земельных участков. Обеспечено. Преимущества: • Индустриальный парк обе- спечивает проектирование и строительство внешнеплоща- дочных инженерных сетей и инженерной инфраструктуры. Преимущества и недостатки для Инвестора. Влияние на проект № Основные параметры, влияющие напрямую на сроки и бюджет реали- зации инвестиционного строительного проекта Инвестора (Резидента) «Поле» Индустриальный парк 40 Влияние на проект: значительное увеличение сроков реализации проекта, повышение рисков реализации. Сроки: от 1 года и более. Стоимость: в среднем около 15 млн руб. за 1 МВт присоеди- нённой мощности по электроэ- нергии. 8. Транспортная инфра- структура: • Наличие введенной в эксплуатацию дороги с твердым покрытием до границы земельного участка, • Наличие существующего присоединения дороги к региональным и феде- ральным трассам. Как правило, отсутствует. Недостатки: • Необходимость получения согласования на примыкание к дороге общего пользования местного, регионального или федерального значения, • Необходимость проектирова- ния и строительства подъезд- ной дороги. Влияние на проект: Сроки: от 1 года. Стоимость: 30-50 млн руб. за 1 км дорожного полотна. Строительство дорог IV категории (планировка, уплотнение, песок Н=15, щебень Н=15, асфальт В1, В2 Н=10 см) – от 19 000 руб./м до 25 000 руб./м Строительство дорог III категории (планировка, уплотнение, песок Н=15, щебень Н=15, асфальт В1, В2 Н=10 см) – 25 000 руб./м Строительство дорог II категории (планировка, уплотнение, песок Н=25, щебень Н=15, бетон тощий Н=10 см, асфальт Н=12 см) – 38 000 руб./м Строительство дорог I категории (планировка, уплотнение, песок Н=30, щебень Н=25, бетон арми- рованный Н=12-14 см, асфальт В1, В2 Н=12 см) - 42 000 руб./м. Присутствует. Преимущества: Индустриальный парк обеспе- чивает: • Наличие введенной в эксплуатацию дороги с твердым покрытием до границы земельного участка, • Наличие существующего присоединения дороги к региональным и федеральным трассам. Преимущества и недостатки для Инвестора. Влияние на проект № Основные параметры, влияющие напрямую на сроки и бюджет реали- зации инвестиционного строительного проекта Инвестора (Резидента) «Поле» Индустриальный парк 41 Основные причины, влияющие на стоимость строительства: геологические условия, рельеф местности, климат, транспортная нагрузка, категория дороги и т.д. 9. Проектирование и строительство Объекта Инвестора на земельном участке: • Стандартный объем работ, • Инженерные изыскания (инженерно-геодези- ческие, геологические, экологические), • Разработка проектной документации и сбор всей исходно-разреши- тельной документации, необходимой для про- хождения экспертизы, • Экспертиза проектной документации, • Разрешение на строи- тельство, • Подготовка рабочей документации, • Комплексная поставка материалов и оборудо- вания, необходимых при строительстве объекта, • Выполнение строитель- ных работ, • Выполнение монтаж- ных и пусконаладочных работ, • Ввод объекта в эксплуа- тацию. Недостатки: • Учитывая риск необходимости выполнения вышеперечислен- ных процедур (в пунктах 1-8), график проекта может быть значительно увеличен. Стоимость: для складских и промышленных зданий: может составить 600-700 $/м2 (включая НДС). Преимущества: • Как правило, проведены пред- варительные изыскания и земельные работы, • Инвестор не тратит время на проведение и получение ряда согласований, указанных в пунктах 1-8. После подписа- ния договора купли-продажи/ аренды земельного участка может приступать к проведе- нию инженерных изысканий и проектированию Объекта. Преимущества и недостатки для Инвестора. Влияние на проект № Основные параметры, влияющие напрямую на сроки и бюджет реали- зации инвестиционного строительного проекта Инвестора (Резидента) «Поле» Индустриальный парк 42 Аббревиатуры: ПЗЗ — правила землепользования и застройки; Проект СЗЗ — проект обоснования размера санитарно-защитной зоны; ПС — электрическая подстанция; ГРС — газораспределительная станция. Анализ основных критериев показывает очевидные преимущества выбора размещения будущего производственного (складского) объекта на территории индустриального парка. Раз- мещение в индустриальном парке снимает часть рисков с Инвестора и ускоряет процесс реали- зации проекта. Преимущества и недостатки для Инвестора. Влияние на проект № Основные параметры, влияющие напрямую на сроки и бюджет реали- зации инвестиционного строительного проекта Инвестора (Резидента) «Поле» Индустриальный парк 10. Налоговые льготы и иные меры государственной поддержки Отсутствуют. Недостатки: • Отсутствие налоговых льгот и иных мер государственной поддержки. Как правило, предоставляются. Преимущества: • Возможное применение налоговых льгот по налогам на имущество, прибыль, земельному и транспортно- му налогу, • Кредитные продукты для резидентов парков. |