курсовая Зуева 4111. Тенденции и проблемы развития рынков недвижимости (на примере республике Карелия)

• Название: Тенденции и проблемы развития рынков недвижимости (на примере республике Карелия)
• Дата: 02.02.2022
• Размер: 98.43 Kb.
• Имя файла: курсовая Зуева 4111.docx
• Тип: Курсовая; #349625
• страница: 6 из 7

2.2 Основные проблемы и тенденции современного рынка недвижимости в Республике Карелия

Анализируется рынок жилья в Республике Карелии в разрезе его динамики и структуры. По результатам исследования были выделены основные проблемы развития регионального рынка жилья, в том числе отсутствие действующих механизмов управления системой застройки муниципалитетов; недостаточно развитые индустриальная база, инженерная, транспортная и социальная инфраструктура; высокие кредитные банковский ставками в рамках ипотечного кредитования. Развитие регионального рынка жилья возможно двух направлениях: путем стимулирования платежеспособного спроса, в том числе через реализацию различных государственных жилищных программ, и через стимулирование предложения. Решение проблемы с обеспеченностью граждан жильем возможно при активной поддержке государства, причем не только в качестве регулятора рынка недвижимости, непосредственно в качестве инвестора, в том числе используя федеральные целевые программы и их региональные аналоги, приоритетные инвестиционные проекты и др.

Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Решение социальных, экономических и технических задач развития экономики республики во многом зависит от положительных преобразований в строительной отрасли и от проводимой политики инвестирования. Экономический эффект от развития данной сферы заключается именно мультипликационном эффекте средств, вложенных в нее: одно рабочее место в строительстве создает еще шесть в смешанных отраслях.

На сегодняшний день рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств и моменту покупки обычного предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом. Однако можно утверждать, что на современном этапе степень обеспеченности населения доступным и качественным жильем не отвечает целям и задачам современной концепции социально-экономического развития России.

На основании данных Карелиястата по состоянию на 01.01.2019 года жилищный фонд республики составляет 16685,5 тыс.м² в городской местности и 27%- в сельской. В целом за последние пять лет динамика данного показателя была положительной, ежегодно он прибавлял чуть более 1% за исключением 2017 года, когда было построено на 230,6 тыс.м² меньше, чем в 2016 году.

Согласно мониторингу Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики РК, итоги ввода жилья за 2018 год продемонстрировали стабильный прирост квадратных метров. Жилой фонд в республике в прошлом году вырос на 216,8 тыс.м², что составляет 101,3% к аналогичному периоду 2017 года. В том числе индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов построено 64,6 тыс.м² общей площади жилых домов, что составляет 109,0% к уровню прошлого года. Контрольных показатель по вводу жилья для Карелии на 2018 год.

Главная проблема отечественного рынка недвижимости – несоответствие цен на жильё и уровня платёжеспособного спроса. Высокие цены на недвижимость складываются под влиянием множества факторов. Так, Муниципалитеты практически исчерпали возможности по точечной застройке. Однако подготовленных участков не хватает. По данным экспертов, в РК уровень инженерной обеспеченности участков, предлагаемых под застройку местным органам власти, не превышает 10 %. На сегодняшний день для подготовки земли под застройку требуется порядка 2 млрд. руб., чего дефицитный республиканский бюджет позволить себе не может. Перекладывание расходов по строительству инженерной социальной инфраструктуры застройщиков ведёт к удорожанию квадратных метров. Другим немаловажным фактором макроэкономического характера является снижающий курс национальной валюты. Отрицательная динамика данного показателя побуждает населения инвестировать свои сбережения в более стабильные активы – недвижимость, что, в конечном счёте, способствует росту цен на недвижимость.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что, с одной стороны, в Карелии существует большой спрос населения на жильё, однако в силу высоких цен на квадратный метр удовлетворить его в ближайший перспективе не представляется возможным. К решению проблем по обеспеченности населения доступным жильем можно подойти с двух сторон:

1. 
   Увеличение платёжеспособного спроса: изыскания возможности по снижению цен на жильё должно осуществляться как застройщиками (путём снижения себестоимости) так и государственных (путём реализации целевых жилищных программ);
   
2. 
   Путём увеличения предложения на рынке жилья – повышение объема и качества жилищного строительства.
   

Решение данных задач лежит в плоскости как государственного, так и частного инвестирования, например, через такие механизмы, как:

• 
  Бюджетное финансирование строительства социальное жилья;
  
• 
  Привлечение долгосрочных финансовых ресурсов на создание сектора арендного жилья;
  
• 
  Государственная поддержка форме адресных жилищных субсидий отдельным категориям граждан.
  

Решение проблемы с обеспеченностью граждан и жильем возможно только при активной поддержке государства, причём не только в качестве регулятора рынка недвижимости, но непосредственно в качестве инвестора. Наиболее перспективным форма непосредственного участия государства в инвестиционном процессе следует отнести осуществление федеральных целевых программ и их региональных аналогов, а также создание и обеспечение эффективного функционирования институтов развития с государственным участием, использующих, прежде всего такие механизмы реализации приоритетных инвестиционных проектов, как предоставление гарантий по частным инвестициям и организации смешного государственно коммерческого финансирования приоритетных инвестиционных проектов. Эффективное усвоение государственных средств обеспечивает устойчивый рост доходов инвесторов застройщиков и способствует решению проблемы обеспечения жильем населения регионов страны.

Анализ тенденций развития жилищного строительства в Республике Карелия показывает, что подавляющая часть жилищного фонда была введена в эксплуатацию в период с конца 40-х до середины 80-х годов прошлого века. Проблема обеспечения жильем решалась за счет массового применения типовых решений многоквартирных домов в основном из элементов заводского изготовления. Переход к рыночным отношениям сопровождался резким сокращением жилищного строительства, причинами чего было разрушение сложившихся экономических связей, высокая инфляция, снижение доходов населения. В конце 90-х годов объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократились в 5,7 раза. Основным препятствием являлся дефицит финансовых ресурсов – как у государства, так и у большинства населения.

Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выражении. По данным Федеральной службы государственной статистики⁴, в сфере жилищного строительства Республики Карелия за последнее десятилетие после кризисных явлений конца 90-х годов наблюдается положительная динамика ввода жилья. Минимальный объем ввода жилья был зарегистрирован в 2000 году и составил 62,5 тыс. м2. В 2012 году введено в эксплуатацию 194,2 тыс. м2 общей площади жилых домов. Достижение уровня 1990 года по вводу жилья в объеме 355,6 тыс. м2 на территории республики планируется к 2015 году (максимальный объем ввода жилых домов был зарегистрирован в середине 80-х годов в объеме 428 тыс. м2).

Ситуация в целом по Российской Федерации складывается несколько иначе. Уровень 1990 года в объеме 61695 тыс. м2 был превышен в 2008 году и составил 64058 тыс. м2. К концу 2012 года восстановилась положительная динамика ввода жилых домов после негативного влияния мирового экономического кризиса. Ввод в действие общей площади жилых домов на территории России в 2012 году составил 65200 тыс. м2. Однако строительная отрасль все равно заметно отстает от уровня дореформенного периода.

Как известно, для достижения удовлетворительной обеспеченности населения жильем годовой объем ввода жилья должен составлять не менее 1 м2 жилой площади на человека. Соответственно в 2013 году ввод жилья в России должен составлять как минимум 143 млн м2 в год – то есть в 2,2 раза больше, чем в 2012 году, для Республики Карелия – в 3,3 раза.

В современных условиях перспективы развития жилищного строительства связаны с увеличением доли жилья эконом-класса, в первую очередь – малоэтажного, характеризующегося более устойчивым спросом. Если в 1990 году на территории Республики Карелия было введено в эксплуатацию 8 тыс. м2 индивидуальных малоэтажных жилых домов, то в 2012 году – 58,1 тыс. м2. Доля индивидуального жилищного строительства за последние 10 лет в среднем составляет 34,8 % от общей площади. Вместе с тем в 2012 году наблюдалось снижение данного показателя до 29,8 %. На федеральном уровне по данным статистики также наблюдается рост абсолютных показателей ввода индивидуального малоэтажного жилья с 5983 тыс. м2 в 1990 году до 28200 тыс. м2 в 2012 году. Доля индивидуального жилищного строительства на территории России за последние 10 лет в среднем составила 42,3 % от общей площади жилья, введенной в эксплуатацию.

При анализе экономико-математических моделей с учетом прогноза рассматриваемых показателей до 2015 года отмечается возможность изменения динамики общего ввода жилья на федеральном уровне как в сторону замедления роста, так и в сторону снижения абсолютных показателей, что не согласуется с целевыми показателями федеральных программ. Несколько иная ситуации складывается при моделировании тенденций общего ввода жилья в Республике Карелия: моделирование при сопоставимой достоверности аппроксимации приводит к разнонаправленным результатам прогноза, что может указывать на неустойчивость прогнозируемой ситуации. В то же время тенденция развития малоэтажного индивидуального строительства является устойчивой.

При рассмотрении экономико-математических моделей показателей ввода индивидуального малоэтажного жилья как на уровне России, так и на уровне Республики Карелия можно сделать вывод о наличии положительной динамики как абсолютных показателей ввода индивидуального малоэтажного жилья, так и доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем вводе жилой площади. Следует также отметить меньшую зависимость ИЖС от инертности индустриального многоэтажного строительства и от влияния внешних социально-экономических факторов.