курсовая Зуева 4111. Тенденции и проблемы развития рынков недвижимости (на примере республике Карелия)
 Скачать 98.43 Kb.
|
1.3 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынкаВ условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется тремя позициями: Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода. Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и появлений. Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности: 1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходимых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости. 2. Потребность в управлении. Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., то независимо от функционального назначения объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный товар; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход. 3. Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности. 4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране учитывается в цене объекта недвижимости. 5. Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены объекта, для жилой могут достигать 10% от цены. 6. Низкая корреляция доходов от объектов недвижимости с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов. 7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты. 8. Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных затрат (например, на страхование). Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов: жилье - для удовлетворения жилищных потребностей; промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов; земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд. Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг. Глава 2. Развитие рынка недвижимости и его проблемы |