курсовая Зуева 4111. Тенденции и проблемы развития рынков недвижимости (на примере республике Карелия)

• Название: Тенденции и проблемы развития рынков недвижимости (на примере республике Карелия)
• Дата: 02.02.2022
• Размер: 98.43 Kb.
• Имя файла: курсовая Зуева 4111.docx
• Тип: Курсовая; #349625
• страница: 3 из 7

1.2 Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам² . Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

• 
  развитие (создание) объектов недвижимости;
  
• 
  управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
  
• 
  оборот прав на ранее созданную недвижимость.
  

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем метод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период:

• 
  слабая изученность;
  
• 
  отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
  

Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов. Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• 
  на инвестиции;
  
• 
  товарные;
  
• 
  ипотеку;
  
• 
  доходы и налоги от сделок;
  
• 
  эксплуатации объектов недвижимости.
  

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствия уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном же рынке ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны³ .

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.