Теоретические основы оценки стоимости недвижимости Необходимость независимой оценки жилья
 Скачать 215.93 Kb.
|
Оценка недвижимости методом прямой капитализацииДля расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда [12, c. 244]. R= Υ - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС, (1.1) где R - ставка капитализации; Υ - ставка дохода на собственный капитал; Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период; SFS - фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения; ЧОД - чистый операционный доход; ТС - текущая стоимость. Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле: ЧОД= ЭВД - ПР , (1.2) где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом: ЭВД = ПВД - ПП + ДД, (1.3) где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью, ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%), ДД - другие доходы. Υ - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора. Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле: SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4) где n - число периодов; i - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал). Методом прямой капитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получение дохода от аренды с последующей продажей. Арендная плата — 12000 руб. / мес. Возможный простой - 3 % Эксплуатационные расходы - 1200 руб. /мес. Ставка дохода на собственный капитал - 15 %. Срок владения – 5 лет. Планируемый прирост стоимости — 40%. Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,086: SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086. Тогда ставка капитализации будет равна 0,1583: R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944. Эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле (1.3) будет равен 139680 руб.: ЭВД = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139680 руб. Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 125280 руб.: ЧОД = 139680 - 1200 * 12 = 125280 руб. Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле: ТС = ЧОД / R, (1.5) где R - ставка капитализации; ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости. Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1327118,6 руб.: ТС = 125280 / 0,0944= 1327118,6 pyб. На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов.Дисконтирование будущих доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем: - периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом; - реверсия — выручка от продажи объекта по истечении периода владения. Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом: ТС = ТС (ППД) + ТС (Р), (1.6) где ППД - периодичность потоков доходов; Ρ - реверсия; ТС - текущая стоимость. Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем. 1 этап. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости: определение величины прогнозного периода; определение периодичности поступления доходов. В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД). - Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии. 2 этап. Расчет ставки дисконта. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость. Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости [18, c. 109]. 3 этап. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов. СР = ТС ± Δ = ТС (1 +j), (1.7) где Δ - увеличение или уменьшение стоимости объекта; СР - стоимость реверсии; J – доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4). Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:  (1.8)где i - ставка дохода на собственный капитал; n — прогнозный период. Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 125280 руб. Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1346178 руб.: ТС = 125280 / (1+ 0,15) + 125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 + + 125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 + + ТС * (1+0,4) / (1+0,15)5 = = 108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + ТС * 0,696 ТС = 1346178 руб. В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости. СР = 1346178 * (1+0,4) = 1884649 руб., Таким образом, через 5 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1884649 руб. 2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности. Этапы оценки: 1. изучение рынка; сбор и проверка данных; анализ и сравнение данных; внесение поправок; согласование данных. Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости. Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверена оценщиком. Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия: дата продажи; физические характеристики; местоположение; условия продажи. Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями. Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками. Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат. Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется. Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно [21, c. 265]. Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе («Сибирская ярмарка, Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице в таблице 1 в приложении 2. Каждую из десяти представленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу. Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и её жилой площади. Принимается равным: 0,95 – соотношение менее 1,50 1,00 – соотношение от 1,50 до 1,66 1,05 – соотношение от 1,66 до 2,00 1,10 - свыше 2,00 [21, c. 267]. Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл: - при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; - при наличии лоджии – 1,05; - при их отсутствии – 0,95; при наличии двух и более балконов или лоджий – 1,10. Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях – 1,00. Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным: 1,04 - все комнаты изолированы; 0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах; 1,00 - во всех остальных случаях. Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным: 1,03 – лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей; 1,00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; 0,97 – лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей. Коэффициент высоты помещений Квыс равен: 0,98 – высота помещений менее 2,5 м ; 1,00 – высота помещений от 2,50 м до 2,80 м; 1,02 – высота помещений от 2,80 м до 3,00 м; 1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40 м; 1,06 - высота помещений свыше 3,40 м. Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным: 1,02 - есть в домах, имеющих менее 5этажей; 0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей; 1,00 – в остальных случаях. Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк: 0,95 - при площади кухни до 6 кв. м; 1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10 - свыше 12 кв. м. Значения коэффициентов по каждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2. Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, – стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолка более 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м. Умножив среднюю арифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714: 54 тыс. руб. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) = 2410714 руб. Таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб. 2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа. Оценить стоимость квартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить затраты на строительство одной квартиры, выделить их затрат на строительство жилого дома в целом довольно трудно. Оценку стоимости объекта затратным подходом произведем в предположении, что затраты на строительство дома распределяются пропорционально общей площади квартир. Это предположение условно, но, тем не менее, оно позволит получить примерную оценку стоимости квартиры затратным подходом. Так, известно, что строительная компания ООО «Промстрой – Д» планирует построить жилой дом по ул. Аэропорт (в Заельцовском районе г. Новосибирска, в непосредственной близости от дома, в котором расположен объект оценки). ООО «Промстрой – Д» получил право на проектирование и строительство этого дома на участке общей площадью 3 тыс. 298 кв. м. Оценку рыночной стоимости земельного участка и затрат на строительство жилого дома по заказу инвестора проводило ООО «Практика». Согласно предпроектной документации, общая полезная площадь квартир в 5-этажном здании составит 3 тыс. 262 кв. м. Жилой дом будет включать в себя 75 квартир. По мнению экспертов ООО «Практика», затраты на строительство дома составят 10 млн. 640 тыс. руб. В этом случае затраты на строительство 1 кв. м. общей площади составят 3261,8 руб. Общая площадь оцениваемого объекта составляет 42 кв. м. Таким образом, в соответствии с затратным подходом стоимость восстановления объекта составит 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м). Восстановительная стоимость должна определяться с учетом накопленного износа. Срок полезного использования жилого дома составляет 40 лет. Износ по оцениваемому объекту составляет 30 лет. Таким образом, при оценке необходимо учитывать 10/40 восстановительной стоимости объекта. Оценка стоимости объекта затратным подходом составит: 136995,6 руб. * 10 / 40 = 34248,9 руб. 2.5 Согласование результатов оценки жилой недвижимости Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты: По методу сравнения продаж аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб. В составе доходного подхода: по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.; по методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб. 3. В соответствии с затратным подходом стоимость объекта составит 34248,9 руб. Определение ликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточно редко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этого вида оценки. Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости. Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения [13, c. 186]: Слик. = Срын. х (1 - Квын.), где Слик. - ликвидационная стоимость недвижимости; Срын. - рыночная стоимость исследуемого объекта; Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1. Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи). Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости). Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит: Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,1) = 2169642,6 руб. В случае значения корректировочного коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит: Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,3) = 1687499,8 руб. Итак, в целом, можно сделать вывод, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости составит от 70 до 90% его рыночной стоимости и будет колебаться в диапазоне от 1687499,8 тыс. руб. до 2169642,6 тыс. руб. Таким образом, видно, что цена квартиры в четырех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо знать цель оценки, так как цель оценки обуславливает выбор определения стоимости. Если цель оценки - определение стоимости объекта, приобретенного с целью получения прибыли в форме периодического дохода с последующей продажей, то следует ориентироваться на цифру, полученную в доходном методе (1327118,6 руб. – 1346178 руб.) Если цель оценки - определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры следует принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов (2410714 руб.). Если цель оценки - определение стоимости квартиры, выступающей в качестве залога при получении ипотечного кредита, то наиболее адекватной выступает ликвидационная стоимость, поскольку реализация объекта оценки в случае неисполнения кредитного договора должна быть обеспечена в довольно сжатые сроки. Таким образом, в качестве стоимости объекта недвижимости следует принять значение в диапазоне от 1687499,8 тыс. руб. до 216942,6 тыс. руб. ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО УЛУЧШЕНИЮ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ жилой недвижимость оценка стоимость В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости. Во второй главе работы представлены результаты оценки объекта недвижимости с позиций трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный подход). При сопоставлении результатов оценки было выявлено, что все подходы дают различные результаты. Рассмотрим основные направления совершенствования представленных подходов к оценке недвижимости. В современной оценочной практике часто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. Начало применения этих сборников было положено в 1997г., когда рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить «рыночную стоимость», в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее десятилетие произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие: ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы"; ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы"; ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования" ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов. Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости. В последнее время начали активно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг, например НПФ «Центр информационных технологий в строительстве». И только оценщики недвижимости всё ещё пользуются давно устаревшими сборниками 70-х годов прошлого века и при этом на их основе обосновывают «рыночную стоимость» объектов. Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и т.д. Так, в сборниках УПВС учтены следующие статьи затрат: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты на премиальную оплату труда; стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда. Опытные оценщики в своих расчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов. В работе П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости» на конкретном примере показано, что результаты расчетов восстановительной стоимости жилой недвижимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей. Однако в большинстве, рецензируемых Экспертном советом Российского общества оценщиков отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на устаревших УПВС. Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночным показателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который назван «прибылью предпринимателя». Принимается он абсолютно произвольно, так как снять этот показатель с рынка в современных условиях не представляется возможным. Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО-2003 «применение рыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно на основе рыночных данных». При применении УПВС оценщик определяет однозначно не рыночную стоимость, что и должен отразить в отчете. В России до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS). В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень "Индексы цен в строительстве", а также серия "Справочник оценщика": "Промышленные здания", "Жилые здания", "Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках", "Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен" и др. При использовании этих изданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше. При применении тех или иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления. Недавно вышел в свет и анонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимости строительства (РСС-2006). В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости (УПС) и «информация для оценки необходимого объема инвестиций в экспресс – варианте». По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РСС приведены «объекты аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги с технико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения». Стоимостные показатели определены в ценах на 01.01.2006 г. для "Московского региона". В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типов современных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости. В РСС-2007 этот перечень объектов существенно расширен. Выход в свет РСС создает условия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если в оценке недвижимости можно применять часть II справочника "Укрупненные показатели стоимости", то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применение части III "Объекты-аналоги зданий и сооружений". Таким образом, сборники РСС должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы. Основным направлением развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости. В целях упрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может быть использована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяет рассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда его параметров. Пример построения такой модели приведен в журнале «Недвижимость» за декабрь 2005 года. Модель была построена по прайс-листам нескольких риэлтерских фирм, которые занимаются реализацией различного по потребительским характеристикам жилья в различных районах города Новосибирска [31]. Для анализа была собрана информация о 450 квартирах (по 150 вариантов для каждого типа квартир – одно-, двух-, трехкомнатных) по следующим параметрам: стоимость квартиры, район, в котором располагается жильё, тип собственности: государственное жильё, жильё, приобретённое по договору приватизации, жильё, приобретённое по договору купли-продажи, • материал дома, в котором расположена квартира: - панель, кирпич, монолит, • тип дома: элитный, улучшенной планировки, типовой, полногабаритный, «хрущёвка», этажность дома, этаж, на котором расположена квартира, общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, площадь кухни, наличие балкона или лоджии, наличие телефона. Подробно рассмотрим порядок построения модели на примере однокомнатных квартир. На первом этапе построения модели была проанализирована матрица коэффициентов корреляции с целью выявления параметров, сильно зависящих друг от друга. Главной задачей было отобрать такие факторы, коэффициент корреляции по которым не превышал бы значения 0,8. По результатам анализа была построена матрица коэффициентов корреляции, в которой учитывается 6 факторов, то есть ровно половина из собранных первоначально, так как остальные факторы не удовлетворяли условию, накладываемому на коэффициент корреляции. На основе собранных данных по выделенным факторам была построена следующая модель регрессии [31]: Ρ = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 – 21,17 * х2 + 15,07 * х3 + + 65 * х4+ 64,48 * х5 (3.1) или в общем виде: Ρ = -а0 + asSобщ+ a1x1 + агхг + a3х3 +а4х4 + a5x5 (3.2) В представленном уравнении используются следующие обозначения: Ρ - цена квартиры с фиксированными параметрам, определяемыми ниже, Sобщ - общая площадь квартиры, х1 - фиктивная переменная, характеризующая район, в котором располагается квартира, х2 - фиктивная переменная, характеризующая материал дома, в котором расположена квартира; х3 - переменная, характеризующая этажность дома, в котором расположена оцениваемая квартира; х4 - фиктивная переменная, характеризующая этаж, на котором расположена квартира; х5 - фиктивная переменная, характеризующая наличие телефона в квартире. Статистические показатели по данной модели подтвердили значимость полученных результатов. Таким образом, полученная модель очень хорошо отражает зависимость средней стоимости квартир от её параметров на рынке жилья города Новосибирска (без учёта крайних вариантов). Представленные модели были внедрены на практике в агентствах недвижимости города Новосибирска «Жилфонд» и «Амир – Недвижимость», имеющих в своем составе штатных сотрудников по оценке стоимости квартир, поступающих на продажу, а также выступающих в качестве залога в договорах кредитования. Следует отметить, что специалисты высоко оценили эффективность их применения. Вторая важная проблема, с которой сталкиваются оценщики, - прогнозирование стоимости квартиры в будущем. Особо актуальной эта проблема становится при оценке стоимости квартиры для целей ипотеки, поскольку реализация квартиры будет происходить в будущем, и важно определить темп роста стоимости квартиры на период кредитного договора. Исходные данные для построения модели динамики цен на вторичном рынке жилья были взяты в журналах «Недвижимость» по кварталам соответствующих лет. Для каждого года была собрана информация по 240 квартирам - по 80 для каждого типа квартир (одно-, двух-, трёхкомнатным). [31]. Основная цель построения модели – определение модели изменения цен объектов недвижимости вторичного рынка. Структура собранных данных по квартирам представлена на рис. 2.1, 2.2, 2.3.  Рис. 2.1. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья  Рис. 2.2. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья  Рис. 2.3. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу материала дома Временной анализ экономических явлений различает разные виды эволюций. Тенденция, тренд или долговременное движение. Строгого определения тенденции нет, выявляют её интуитивно. Тенденция соответствует медленному изменению, происходящему в некотором определенном направлении, которое сохраняется в течении длительного периода времени. Цикл, кратковременная составляющая – быстрое квазипериодическое движение, в котором есть фаза возрастания и фаза убывания. Сезонная составляющая – изменения, происходящие регулярно, в отличие от цикла. Случайные флюктуации, эффекты – беспорядочное движение относительно большой частоты, имеющее более или менее постоянный характер. Некоторые статистические ряды представляют из себя в чистом виде тот или иной вид эволюции, но большая часть – комбинация всех или отдельных компонент. Теоретически ряд динамики цен является комбинацией тренда, сезонной составляющей и случайных флюктуаций. На современном этапе развития рынка недвижимости нарушена сезонная составляющая цены квартиры, что обусловлено высокими темпами роста цен и инвестиционной привлекательностью рассматриваемого рынка. Именно поэтому особое внимание было уделено выделению тренда в рассматриваемом динамическом ряду. По данным рядам динамики цен на квартиры была построена следующая модель. Полином второй степени: уi = а + bt2, (3.3) где i - тип квартиры, t - временной период. Необходимо отметить, что в соответствии с критериями, применяемыми в статистике, коэффициент корреляции должен быть близок к 1 (превышать 0,7), коэффициент значимости F должен быть меньше 0,03 (для заданных параметров модели). Итак, полученные модели хорошо отражают динамику цен на вторичном рынке жилья города Новосибирска. По полученной модели рост стоимости однокомнатных квартир должен был составить 22,0% в 2006 году, фактический рост стоимости составил 24,3%. По данной модели рост стоимости двухкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,7%, а фактически темп прироста составил 21,6%. В соответствии с представленной моделью рост стоимости трехкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,5%, а фактически темп прироста составил 31,0%. Подставляя реальные данные по стоимости квадратного метра квартир в городе Новосибирске в каждом квартале 2006 года, можно отметить, что это значение попадает в границы доверительных интервалов, построенных по модели. По мнению специалистов, полученная модель адекватно описывает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в данный момент. Прогноз роста стоимости жилья к концу 2006 года по отдельным типам квартир совпадает с реальными данными, так как прогнозируемый специалистами рост рынка составляет 20 - 30% [31]. Специалист по оценке постоянно сталкивается с проблемой прогнозирования стоимости квартир, особенно остро эта проблема проявляется при проведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости. ЗАКЛЮЧЕНИЕ По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости. Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше. Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений. Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости квартиры, состоящей из двух жилых комнат, находящейся в Заельцовском районе г. Новосибирска Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты. По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб. В составе доходного подхода: по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.; по методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб. Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 34248,9 руб. В соответствии с методикой определения ликвидационной стоимости объекта стоимость двухкомнатной квартиры в Заельцовском районе будет колебаться в пределах от 1687499,8 тыс. руб. до 2169642,6 тыс. руб. Совершенствование затратного подхода к оценке жилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы. В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости. В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени. Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2004. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2004. Дубовицкий С.К. Недвижимость и эволюция. - Красноярск: Союз, 2004. Еженедельный специализированный журнал: Недвижимость – Новосибирск №15 2007 Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом. Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. - 2005. - №15. - С. 10. Кто есть кто на рынке недвижимости: Справочник. – М.: Триада ЛТД, 2002. Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005. Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России. // ЭКО. - 2004. - №9. - С. 103 -108. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 2003. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 2003. Прорвович Ю.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 2003. Рынок оценки в 2004 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2005. - №5. - С. 64 - 72. Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. – М.: Зазеркалье, 2002. Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. – М.: Зазеркалье, 2003. Статистическая информация агентств недвижимости города Новосибирска. // Недвижимость. - № 48 - 51. – 2005. Стратегия развития строительной индустрии до 2010 года. // http://www.gosstroy.ru Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003. Тенденции развития новосибирского рынка недвижимости. Аналитический обзор // http://www.nsk.realty.ru Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.:ЭКМОС, 2004. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2005. Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф. В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с. 34. Хачатрян С.Р. Эконометрическая модель прогнозирования цен реализации жилья на первичном (вторичном) рынке. // Аудит и финансовый анализ. - №4. – 2004. - С. 130 - 134. 35.ЩербаковаН.А., Экономика недвижимости, Новосибирск 2002.; Приложение 1 ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ        6,0 10,0   18,0          РАСПОЛОЖЕНИЕ В ПОДЪЕЗДЕ         Приложение 2 Сведения о реализации квартир, аналогичных оцениваемому объекту, в январе 2006 года
|