ФИНАНСЫ И КРЕДИТ. Возвратное финансирование коммерческими банками
 Скачать 242 Kb.
|
|
Залог имущества клиента включает в себя: • залог товаров в обороте (товарно-материальных ценностей); " залог недвижимости (ипотека); " залог ценных бумаг; • залог депозитов; • смешанный залог (в качестве предмета залога могут быть одновременно заложены товарно-материальные ценности, ценные бумаги и другие активы и т.д.) Характеризуя предмет залога, отметим важную особенность имущества^ передаваемого в залог - оно должно принадлежать залогодателю на праве собственности независимо от того обстоятельства, кто выступает в роли последнего -сам должник или по его просьбе третье лицо. В некоторых случаях допускается участие в этих отношениях не собственников имущества, а субъектов хозяйственного ведения, к которым прежде всего относятся государственные и муниципальные предприятия. Подобный правовой режим имущества названных выше предприятий предполагает, что стать залогодателем, например, по договору ипотеки они могут только после того, как получают соответствующее согласие собственника. ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ЖУРНАЛ ФИНАНСЫ И КРЕДИТ 6(54) 1999 Отметим, что согласно п. 6 ст. 340 ГК РФ залог распространяется и на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем. Так, в последнее время в практике банков и других кредитных учреждений получила достаточно широкое распространение операция, связанная с предоставлением ссуд на выкуп квартиры под залог этой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее окончательного выкупа. Подчеркнем еще одну важную деталь, касающуюся предмета залога. Речь идет о необходимости четкого указания в договоре залога сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество. При отсутствии таковых договор о залоге не может считаться заключенным. Так, например, согласно положениям ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Достаточность описания предмета залога предполагает в некоторых случаях, например, когда предметом залога является автотранспортное средство, необходимость указания марки автомобиля, номера, цвета, номера кузова, двигателя и прочих признаков, которые не оставляли бы сомнения в том, что речь идет именно об этой автомашине. Практика показывает, что перед заключением договора необходимо составить акт проверки предмета залога с выходом на место. Представитель отдела кредитования банка или иной кредитной организации должен проверить фактическое наличие и по документальным (бухгалтерским) данным предмета залога. Акт со стороны заемщика должны подписать руководитель и главный бухгалтер. Рассматривая особенности залога ценных бумаг, стоит отметить следующие из них: > залог ордерных векселей осуществляется путем совершения передаточной надписи-индоссамента. Индоссированная ценная бумага вручается залогодержателю; > залог ценной бумаги, не передаваемой с помощью индоссамента, совершается, если иное не предусмотрено законом или договором, путем вручения бумаги залогодержателю с вручением залогодателю залогового свидетельства. Отметим, что по соглашению сторон согласно п. 4 ст. 338 ГК РФ заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы; > доходы с ценных бумаг, являющихся предметом залога, принадлежат залогодателю, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. Особого внимания заслуживает рассмотрение вопроса о том, могут ли рассматриваться в качестве предмета залога денежные средства, находящиеся на банковском счете? Арбитражно-судебная практика, разрешая этот вопрос, пошла по следующему пути. В п. 3 приложения к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 года № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указывается, что "в соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом согласно ст. 349 и 350 Кодекса удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога. Исходя из природы "безналичных денег ", они не могут быть переданы в залог по правилам, регулирующим залог вещей". Стало быть, следует сделать вывод о том, что в тех случаях, когда предметом залога выступают денежные средства, находящиеся в банке, а не непосредственно у залогодателя, предметом залога становится право требования. Действующее гражданское законодательство РФ допускает залог именно имущественных прав. Залог имущественных прав включает в себя: • залог прав на нематериальные активы (патен ты, лицензии, ноу-хау, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания и др.); • залог дебиторской задолженности. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога, к примеру, право автора на имя. Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (см. п. 1 ст. 336 ГК РФ). Подчеркнем, что предметом залога могут быть права арендатора. Право аренды легковых автомашин, станков, оборудования, другого имущества может быть предметом залога и тем самым гарантировать исполнение взятого обязательства. В данном случае надлежит учитывать определенные особенности, касающиеся прежде всего того, что имущество в аренду сдается на определенный срок. Следовательно, можно заложить арендованное имущество исключитель- ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ЖУРНАЛ ФИНАНСЫ И КРЕДИТ 6 (54)1999 но на период аренды, поскольку право с определенным сроком действия может быть заложено только до истечения срока его действия лишь с согласия собственника арендуемой вещи, если иное не предусмотрено законом. Залог права аренды не допускается без согласия собственника арендуемой вещи или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия данных лиц (см. ч. 2 п. 3 ст. 335 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества, в частности, имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. На сегодняшний день эти ограничения устанавливаются достаточно большим количеством законов и подзаконных нормативных актов. Прежде всего следует подчеркнуть, что перечень имущества, на которое ни при каких обстоятельствах не допускается обращение взыскания, изложен в ГПК РСФСР. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством не могут быть предметом залога: • пенсионные резервы негосударственных пенсионных фондов (см. п. 2 ст. 15 Федеральный закон от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах"); • запасы государственного резерва независимо от места их размещения, здания, сооружения и другое имущество входящих в систему государственного резерва организаций, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения государственного резерва (см. п. 3 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 1994 года № 79-ФЗ "О государственном материальном резерве"); • временно вывозимые культурные ценности, постоянно хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, архивах, библиотеках, иных государственных хранилищах (см. ч. 4 ст. 28 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4804-1 "О вывозе и ввозе культурных ценностей"); • в соответствии с положениями п. 3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности; • изделия, содержащие золото и серебро и не относящиеся к ювелирным и другим бытовым изделиям, а также полуфабрикаты, содержащие золото и серебро и используемые для изготовления изделий, содержащих золото и серебро (включая ювелирные и другие бытовые изделия) (см. п. 25 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1994 года № 756 "Об утверждении Положения о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации")'. Оценка предмета залога С предметом залога неразрывно связаны и другие существенные условия договора. Прежде всего речь идет о необходимости оценки предмета залога. Безусловно, что определение реальной стоимости предмета залога необходимо обеим сторонам, но в большей степени в этом заинтересован прежде всего кредитор, так как кредитные обязательства неминуемо сопряжено с риском неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства должником. Кредитору необходимо знать реальную стоимость заложенного имущества по следующим причинам. Прежде всего залог будет эффективен и практичен лишь в том случае, если будет обеспечивать не только уплату залогодержателю основной суммы долга, но и возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадле- ' Кроме того ограничения устанавливаются и целым рядом других нормативных правовых актов. См. также: 1. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ; 2. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ; 3. Федеральный закон от 7 мая 1998 г. № 74-ФЗ "Об особенностях распоряжения акциями Российского акционерного общества энергетики и электрификации "Единая энергетическая система России"и акциями других акционерных обществ электроэнергетики, находящимися в федеральной собственности"; 4. Федеральный закон от 26 сентября 1997 г. № 125 ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях"; 5. Федеральный закон от 19 июля 1997 г. № 109-ФЗ "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами"; 6. Федеральный закон от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов"; 7. Закон РФ от 9 октября 1992 г. № 3612-1 "Основы законодательства Российской Федерации о культуре"; 8. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах"; 9. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 926 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха"; 10. Постановление СМ РФ от 25 декабря 1993 г. № 1347 "О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации"; 11. Постановление Правительства РФ от 23 апреля 1994 г. № 359 "Об утверждении Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями". ЕЖЕМЕСЯЧНЫ И ЖУРНАЛ 9 ФИНАНСЫ И КРЕДИТ 6 (54) 1999 Если же залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя. Организация и проведение торгов должны соответствовать требованиям ст. 448 ГК РФ. В тех случаях, когда реализация заложенного имущества осуществляется без обращения в суд, в качестве организатора торгов выступают залогодержатель и залогодатель. Если же требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, обязанность организовать торги либо обратиться к специализированной организации лежит на судебном исполнителе. Выделим еще одну особенность: с развитием ипотечного кредитования реализация заложенного имущества будет осуществляться исключительно специализированными организациями с учетом вида предмета залога. Отметим также, что основное обязательство, обеспеченное залогом движимого или недвижимого имущества, может быть по соглашению сторон прекращено предоставлением взамен исполнения данного обязательства отступного, в том числе передачей имущества, которое ранее было заложено, или новацией обеспеченного залогом обязательства. Недостатки залога как способа обеспечения исполнения кредитного договора Названные выше обстоятельства в большей степени характеризуют очевидные преимущества залога как способа обеспечения исполнения обязательств, в том числе и кредитного обязательства. Однако нельзя не отметить и некоторые существенные недостатки данного способа обеспечения. Во-первых, отметим, что залог как способ обеспечения кредитных обязательств не дает кредитору в большинстве случаев уверенности в быстром и полном удовлетворении своих требований, поскольку обращение взыскания на предмет залога осуществляется чаще всего по решению суда. Затем следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени. Во-вторых, как показывает практика функционирования кредитных отношений неплательщиками кредитов обычно выступают организации, зарегистрированные в качестве недоимщиков по платежам в бюджет и внебюджетные фонды. Это обстоятельство никоим образом не способствует повышению гарантий исполнения должником своих обязательств по кредитным договорам. Напротив, необходимо учитывать положения ст. 855 ГК РФ, которыми устанавливается правила очередности удовлетворения предъявленных к должнику требований при недостаточности денежных средств на его текущих и расчетных счетах. В-третьих, достаточно часто возникают ситуации, когда одно и то же имущество передается в залог неоднократно и каждый последующий кредитор - залогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге. Наконец, если предметом залога оказались неликвидные товары в обороте, то вероятность своевременного возврата кредита мала. Вот почему важно знать и учитывать не только предположительную рыночную стоимость заложенного имущества на данный момент, но и его стоимость в ближайшем обозримом будущем. Перечисленные выше обстоятельства диктуют необходимость самого серьезного подхода со стороны кредитора к вопросам, связанным с заключением договора о залоге. Предлагаем Вашему вниманию примерный вариант договора о залоге как способа обеспечения кредитного обязательства. Договор о залоге г. Москва 199 г. (наименование залогодателя) находящийся ____________________________ (юридический адрес) именуемый в дальнейшем "Залогодатель", в лице ________________________________ (фамилия, имя, отчество и должность) действующего на основании с одной стороны, и (наименование залогодержателя) находящийся (юридический адрес) ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ЖУРНАЛ 13 Проблемы и суждения Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита А. П. Каламбет, доцент Московской академии МВД Российской Федерации Д. О. Меметова, адъюнкт Московской академии МВД Российской Федерации, канд. экон. наук Кредитование для банка — это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг. Наиболее часто в банковской практике встречается такая разновидность обеспечения кредита, как залог. Основное преимущество залога заключается в том, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Кроме того, залог обладает правом требования. Это означает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения основного обязательства (независимо от того, в чьей собственности оно находится). Статья 353 Гражданского кодекса гласит: "...в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу". Наиболее привлекательной для банка разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется и значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых ак тов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации. В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Росийской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге" (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др. Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости. Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержатся в статье 69 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК. РФ. В комментарии к Закону "Об ипотеке" отмечается, что "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка"1. В то же время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования. Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.). Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юри- 4 3 а в и д о в Б. Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998. - С. 104. 30 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ . 9/2000 Проблемы и суждения стов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. На наш взгляд, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки - хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору. В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае на него должны быть возложены определенные договором обязанности. Прежде всего - по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе. В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»). Следует учитывать, что при залоге предприятия необходимо согласие собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если в качестве предмета залога выступают муниципальные или государственные предприятия, требуется согласие соответствующих комитетов (агентств) по управлению имуществом. Договор об ипотеке, составленный с нарушением этого правила, будет считаться недействительным. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. Закономерно, что продать предприятие с множеством задолженностей банку представляется нереальным, поэтому такое имущество не будет принято в обеспечение кредита. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Сложность заключается в том, что при реализации такого предмета залога трудно найти покупателя, заинтересованного исключительно в данном помещении (как правило, расположенном на территории предприятия с пропускным режимом и имеющем строго производственное назначение). Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обычно обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.). Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких способов — на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. Такой способ используется банками обычно тогда, когда нет другой возможности оценить стоимость предмета залога, однако является в достаточной степени формальным. Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны. Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе ДЕНЬГИ И КРЕДИТ . 9/2000 31 8* Проблемы и суждения публикаций, справок торгующих или снабженческих организаций и т. п.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения. Оценка залога — одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе "Об ипотеке" содержится абсолютно новое для российского законодательства положение (уже упомянутое в статье) о том, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике размер кредита обычно в 1,3 - 2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется, прежде всего, следующими обстоятельствами. Стоимость имущества, предлагаемого в качестве залога, должна быть достаточна для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования кредитом. Рыночная стоимость залога за время пользования кредитом может существенно измениться. Банк, как правило, рассчитывает на изменения в «худшую» сторону. Это вполне разумное решение, так как в настоящее время в России рынок недвижимости переживает глубочайшие изменения, цены на недвижимость меняются. Еще сложнее ситуация с определением ликвидности. Кроме того, часто встречаются случаи, когда недобросовестные залогодатели предполагают избавиться от неликвидной недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Например, заемщик имеет в собственности некое убыточное предприятие, которое долго и безуспешно пытается продать. Потерпев очередную неудачу, он обращается в банк с заявкой на кредит под залог этого предприятия (в качестве объекта недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательно производит оценку предмета залога и выдает кредит, он обречен на невозврат этого кредита. В то же время заемщик достиг своей цели — продал банку недвижимость по цене кредита. Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. Нередки случаи, когда банк получает с учетом всех вычетов столь малые средства, что их не хватает даже на погашение суммы кредита, не говоря о процентах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника — от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность. Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается. Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов. Закономерно возникает вопрос: для чего банку необходимо иметь дело со столь сложным и хлопотным делом, как ипотека? Действительно, затраты на содержание недвижимости и уплату соответствующих налогов (в случае ее неликвидности) велики. Однако примеры достаточно широкого использования ипотеки предприятия в развитых странах убеждают, что при данном виде обеспечения кредита риск потери предмета залога ничтожен. Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование — один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательных как для залогодателей (как источник дополнительных денежных средств под низкий банковский процент), так и для залогодержателей. • |