Практикум Дисциплина Практика оценки стоимости недвижимости
 Скачать 35.71 Kb.
|
|
Необходимо кратко представлять решение каждой задачи и указывать полученный ответ. Практикум Дисциплина «Практика оценки стоимости недвижимости» Выполнил(а): ФИО 1. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга. Решение: V=ЧОД/R, где V- стоимость объекта, ЧОД- чистый операционный доход, R – ставка капитализации ЧОД=1 500 000 рублей в год Определим R методом определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат по формуле: R= re+dep * r1 , где re -ставка доходности на собственный капитал, dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет, r1- норма возврата капитала Из условия задачи dep=20%, Определим норму возврата капитала r1 по методу Ринга: r1=1/20 лет = 0,05 Определим ставку доходности капитала re re = rf +p1+p2+p3, где rf – безрисковая ставка дохода, p1 – премия за риск вложения в недвижимость, p2 – премия за низкую ликвидность, p3 – премия за инвестиционный менеджмент re=7%+2,5%+1,2%+1%=11.7% R=0,117+0,2*0,05=0,127 V=1 500 000 / 0,127=11 811 024 рублей 2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда. Решение: Премия за риск ликвидности = Безрисковая ставка*Срок экспозиции (мес) /12=7*3/12=1,75% R = 7+2,5+2,5+1,75=13,75 Rкап = 0,1375+0,7*(0,1375/((1+0,07)^20-1)) = 0,17104 Стоимость объекта оценки = 700000/0,17104=4092610 руб. 3. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Решение: Кафе не рассматриваем, в связи с запретом организации места общественного питания. Определим действительный валовый доход для вариантов использования помещений под офис и магазин: Магазин: ПВД = Площадь помещения * Рыночная ставка аренды = 13 500 * 500 = 6 750 тыс. руб. ДВД = ПВД * (1-0,1) = 6 750 тыс. * 0,9 = 6 075 тыс. руб. ЧОД = ДВД - ОР = 6 075 тыс. - (2 000 * 1 000) = 4 075 000 руб. V = ЧОД/Ставка капитализации = 27 166 667 руб. Офис: ПВД = Площадь помещения * Рыночная ставка аренды = 14 000 * 500 = 7 000 тыс. руб. ДВД = ПВД * (1-0,1) = 7 000 тыс. * 0,9 = 6 300 тыс. руб. ЧОД = ДВД - ОР = 6 300 тыс. - (2 500 * 1 000) = 3 800 000 руб. V = ЧОД/Ставка капитализации = 25 333 333 руб. Необходимо учесть расходы на ремонт: 25 333 333 - 200 000 = 25 133 333 РУБ. Ответ ЛНЭИ - МАГАЗИН 4. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 700; 2-й год - 1100; 3-й год – 1300; 4-й год – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Решение: Применяем метод дисконтирования денежных потоков: Расчет стоимости объекта недвижимости ДДП производится по формуле:  Определим ставку дисконтирования: r= 8+2,5 + 1,5 + 1,5 = 13,5% Текущая стоимость денежных потоков: 700/(1+0,135)^1= 617 тыс. руб. 1100/(1+0,135)^2= 1 370 тыс. руб. 1300/(1+0,135)^3= 1 984 тыс. руб. 900/(1+0,135)^4=1 586 тыс. руб. 617+ 1 370+1 984+1 586 =5 557 тыс. руб. V =5 557+4 500/(1+0,145) ^4 = 8 175 тыс. руб. Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков - 8 175 тыс. руб. 5. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
V = 4 500 000/0,2 = 22 500 000 6. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок. Таблица корректировок на местоположение
Решение: Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Расчет поправки по местоположению: Поправка по отношению Центра к аналогам: П спал = 147 000/128 000 - 1= 0,1484 или 14,84% П пром = 147 000/115 000 - 1= 0,2783 или 27,83% Поправка по отношению Спального района к аналогам: П центр = 128 000/147 000- 1 = - 0,1292 или -12,92% П пром = 128 000 / 115 000 - 1= 0,1130 или 11,30% Поправка по отношению Промышленной зоны к аналогам: Пцентр = 115 000/147 000-1 =- 0,2176 или -21,76% Пспал = 115 000/128 000-1= - 0,1016 или - 10,16% 7. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2009) площадью 75 кв.м..
Решение: Расчет поправки на время продажи: Пвр пр = (1+∆Iцен)(tоц -tан)-1 П 2ан = (1+0,04)0,25- 1 = 0,00985 = 0,98% П 3ан = (1+0,04)0,5- 1= 0,02 = 2% Ответ: 43 350 руб. 8. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв.м. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб./кв.м .
П = Цопп х-ка оц – Цопп х-ка ан Хор =67 тыс. руб Уд=54 тыс.руб Поправка=54 тыс.руб -67 тыс. руб =-13 тыс.руб 9. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.
Решение: Стоимость объекта недвижимости определим по формуле затратного подхода: V = Vзу+(Vпзамещ - И) Vпзамещ = С1м2 * Sстр * Кн * Кper * Кв* Кпз * Кндс , 4955 * 1500*1,67*1,25*1,18 = 18 306 812 руб. Учитываем износ: Vпзамещ = Vзамещ * (1-И) = 18 306 812* (1-0,26) =13 547 041 руб. Находим стоимость объекта недвижимости: V = 750 000 + 13 547 041 = 14 297 041 руб. Ответ: 14 297 041 руб. 10. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 13500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Решение: 13 500 000 - (5+14+25+6+8+10+9+21+2)%=0 0+ 4 500 000 =4 500 000 руб. Ответ: 4 500 000 руб | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||