1. Институт права собственности на земельные участки (вопросы собственности, формы, виды, субъекты собственности, разграничение государственной собственности на землю)
 Скачать 442.4 Kb.
|
|
Общая характеристика ЗК. Существующий ЗК был принят в условиях действия ряда новых,отвечающих требованиям времени, законов, регулирующих земельные отношения. «О государственном земельном кадастре», «О разграничении госудаственной собственности» и прочее. Считается, что не нужно применять кодификацию, т.к много изменений. • Четко выраженных принципов законодательства у нас не существовало до ЗК • Разграничение действия земельного и гражданского законодательства, а также земельного и приодоресурсного законодательства. • Получило закрепление единство судьбы земельного участка и объектов недвижимости, находящихся над и под земельным участком • Устанавливаются условия оборотоспособности земельных участков • В отличие от ГК, приводится четко определение частной собственности на земельные участки. • Четку урегулирована процедура предоставления земельных участков дл ястроительства, в т.ч. жилищного строительства и комплексного освоения детей. • Законо о введении в действие устанавливает критерии разграничения государственной собсвенности на землю. Важно: для бремени содержания земельных участков и распределения доходов для бюджетов совершенств. Соотношение понятия «источники ЗП» и «земельное законодательство» В соответствие со ст.2 ЗК, земелльное законодательство состоит из ЗК, ФЗ и принятых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Федеральным законодателем может быть предусмотрены иные права и обазанности субъектов. посмотреть соотношение: Земельное, экономическое законодательство, земельное и гражданское. ГК про пандектной системе: норма специальная важенее норм общих. Диспозитивность, присущая гражданскогму законодательству, вписывается в эту систему. Лекция №3. Право собственности на земельные участки. Понятие и общая характеристика. Собственность как экономическая категория – отношение лица к вещи как к своей, характеризующая оределенную присвоенности вещи данному лицу в качестве объекта владения, пользования, распоражения. • Право собственности понимается как правовой институт в объективном смысле • Как субъективное право. • Как правоотношение. Правовой институт – совокупность правовых норм по владению, пользованию и распоряжению. Субъективное право –конкретное правомочие субъекта по владению, пользованию, распоряжению своим имуществом. Как правоотношение – наиболее полное вещное право, абсолютное (правомочность и обязанность воздерживаться), имущественное. Вопрос «дачной амнистии» - упрощенный порядок признания права на землю. Разграничение прав (право государственной собственности на земельные участки. Формы, виды, субъекты, объекты права собственности на земельные участки. Собственность существует в исторически определённых формах, которые зависят от характера присвоения и интересов, которые реализуются субъектом данных отношений. Историческое развитие форм собственности на земельном участке происходило вот как: 1. До 1917 года существовало 2 формы собственности: государственная (преобладала) и частная. 2. С 1917 по 1991 существовала исключительно государственная собственность на землю. 3. С 1991 устанавливается многообразие форм собственности – частная и муниципальная появилась. Однако в данный момент в некоторых субъектах РФ существует 2 формы собственности: не разграниченная государственная собственность, которая должна быть разграничена на федеральную, региональную и муниципальную; частная. Право собственности ИГ на земельные участки. В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК до утверждения указом Президента перечня земельных участков, находящихся на приграничных территориях в соответствии с законодательством о государственной границы, данным субъектам земельные участки в собственность не предоставляются. Это правило касается и юридических лиц. В соответствии с законом «об обороте земель сельхоз назначения», а также законом «о введении ЗК» земельные участки сельхозного значения могут предоставляться ИГ только в аренду. ИГ смогут приобретать земельные участки в собственность исключительно за плату. Приватизация – это способ возникновения. Купля-продажа – это основание приватизации. Ст. 214 ЗК – собственника государства нет. Муниципальные образования – сходны с государственной формой собственности. Частная – субъекты физические и юридические лица. ЮЛ также участвуют с помощью органов управления. Формы: Индивидуальная собственность и общая – совместная и долевая. Объект – земельный участок. Содержание права собственности. Владение. Это представленная законом возможность фактического обладания имуществом. Свидетельство права собственности подтверждает факт владения. Пользование. Предполагает наличие у собственника получать доход от своего имущества, осуществлять какую- либо деятельность со своим объектом. Однако публичный собственник реализует данные правомочия путём получения рентного дохода (земельный налог и арендная плата). Таким образом им предоставлена лишь юридическая, а не фактическая возможность извлечения из имущества полезных свойств. Частные собственники, реализуя правомочия пользования, при этом ещё и используют земельный участок. Распоряжение. Является одним из самых важных. Частному собственнику для совершения правомочия распоряжения достаточно произвести волевое действие (подписать сделку). А для публичного собственника важнейшим средством осуществления данного правомочия будет являться индивидуальный административный акт, который в последствие будет иметь самостоятельное значение, если затем не требуется совершать гражданско-правовую сделку. Например, предоставление земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования. Либо данный юридический факт будет иметь значение, если на его основе будет заключена гражданско- правовая сделка (договор аренды). Разграничение государственной собственности. До 1 июля 2006 года действовал ФЗ «О разграничении государственной собственности». Сейчас он не действует. Процедура, которой сводилось подготовке перечня конкретных земельных участков, которые предоставлялись РФ, субъектам РФ. Данные перечни формировались федеральным агентством по управлению федеральным имуществом и согласовывали с органами местного самоуправления. То есть в основании лежал административный критерий. С июля 2006 года закон «о внесении изменений в ЗК» внес существенные корректировки в процедуру разграничения государственной собственности, которая ныне закреплена в вводном кодексе и предполагает критерии разграничения: 1. Зависит от того, какой объект недвижимости находится на земельном участке, а именно в чьей собственности находится здание, строение и сооружение, то есть прослеживается производность права на недвижимость и земельный участок. Объектный критерий. 2. Зависит от того, кому предоставлен земельный участок – государственному либо муниципальному органу, казённому предприятию, унитарному предприятию или некоммерческой организации соответственно федерального, регионального или местного значения. Субъектный критерий. 3. Это предусмотренные ФЗ земельные участки и земли. Территориальный критерий. Например, лесной фонд. Основанием для государственной регистрации права собственности теперь являются не акты правительства РФ об утверждения перечня земельных участков, а заявления о государственной регистрации права собственности РФ, содержащие указания на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации прав собственности на земельный участок. Разграничение государственной собственности на землю – это первоначальный способ возникновения федеральной собственности, собственности субъектов и муниципальной собственности, представляющие собой юридическую дифференциацию земельных участков, находящихся в не разграниченной государственной собственности, в зависимости от права собственности на объект недвижимости, расположенный на этих участках от субъектов землепользования, которым предоставлен этот земельный участок или значимости участка для определённой территории с последующим изменением вида государственной собственности (федеральным или региональным) либо смены ее формы. Упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Упрощенный порядок это и есть дачная амнистия. С 1 сентября 2006 года вступил в силу ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости», регулирующий сокращение и удешевление процедуры получения гражданами права собственности на определенные земельные участки и объекты недвижимости. Указанным законом были изменены статьи 8, 12, 16-18, 20 25.2 и введена новая статья 25.3 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Введение данной процедуры было связанно с отсутствием у граждан документов, являющихся основанием регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные в доведение лично подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального-гаражного или жилищного строительства, указанная проблема возникла в следствии хаотичного, порой незаконного наделения землей граждан. До 1 сентября единственный способ юрисдикционной формы защиты это разрешение спора в судебном порядке. Требования, предъявляемые в совокупности к механизму легализации прав. Требования: 1. Земельный участок должен быть предоставлен до введения в действие Земельного Кодекса. До 30 октября 2001 года. 2. Должен быть предоставлен в строго определенных целях (личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, дачное хозяйство, индивидуальное гаражное, или индивидуально жилищное строительство). 3. Зарегистрировать можно только право собственности, а не иное вещное право. Законодатель создал прецедент легальной трансформации, существующего ограниченного вещного права, т.е. право постоянного бессрочного пользования, пожизненного владения, право собственности путем признания такового органом исполнительной власти государством (регистрирующего органа). Даже если в документе вообще не указан вид права, то гражданин все равно имеет возможность зарегистрировать право собственности на свой земельный участок. Документы, являющиеся основанием для регистрации прав собственности: Акт о предоставлении земельного участка изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания такого акта. Акт (свидетельство) о праве граждан на земельный участок, выданный уполномоченным государственным органом в порядке, установленном законодательством. Выдаваемая органом местного самоуправления выписка из хозяйственной книге о наличии у гражданина права на земельный участок, предоставленное для ведения личного подсобного хозяйства. Иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок. Процедура дачной амнистии: 1. Заявление о регистрации 2. Один из вышеперечисленных документов 3. Кадастровый паспорт земельного участка 4. Документ об уплате государственной пошлины. Регистрация построек (упрощенный порядок) Закон установил некоторые особенности регистрации права собственности граждан на объекты недвижимого имущества для строительства или реконструкции которых не требуется соответствующего разрешения. Процедура регистрации таких объектов сведена к предоставлению гражданами в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок, документов подтверждающих факт создания объекта и содержащий уго описание. . необходимо соблюдение условий: • Собственниками объекта могут выступать только граждане • Объект должен ибо располагаться на земельном участке, отведенным для вышеуказанных целей либо отсутствие необходимости требовать разрешение на строительство в органах архитектурного надзора. Данное разрешение не требуется в следующих случаях: o Строительство гаража на земельном участке, предоставленного физическому лицу o Строительство объекта на земельном участке, предоставленное для ведения садоводства и дачного хозяйства. o Строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и т.д.). o Объекты вспомогательного использования (бани, теплица, иные объекты для хранения инвентаря) o Иные объекты, если в соотвествии с градостроительным кодексом либо законодательством субъектов о градостроительной деятельно Осования для регистрации: 1. Декларация, распечатываем форму, обмеряем размеры своего дачного участка, и на основании этого документа осуществляется регистрация 2. Либо технический паспорт (не в совокупности с декларацией) индивидуально технического строения. До 1 января 2010 необходимо еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а если объект не завершенное строительство, то разрешение на строительство. Только по отношению к постройкам капитального типа. Приобретение прав на земельные участки под объектами недвижимости. В соответствии с абз. 2 п.1 ст. 36 ЗК исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках. (НЕ преимущественное, а исключительное) ПРИВАТИЗАЦИИ Подлежит часть земельного участка, занятая зданием и необходимая для его использования. В соответствии с п. 7 ст. 3 Вводного закона, приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельного участка, на которых они расположены. Основания для отказа приобретения земельных участков в собственность: Права на находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки приобретают только те юридические лица, которые имеют на них здания, строения, сооружения. (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) при переоформлении в собственность земельного участка помимо ст. 36 ЗК необходимо руководствоваться Пленумом Высшего Арбитражного суда № 11 от 24 марта 2005 года. Собственник сталкивается с проблемой – направляя заявление о приобретении права собственности на земельный участок соответствующий орган, он не получает проекта договора купли-продажи или ему предлагается заключить договор аренды. Собственник модет обратиться в арбитражный суд с заявление о правилах ненормативного правового акта действия бездействия уполномоченных органов не законным. Однако в некоторых случаях основания отказа могут быть правомерными. 1. Земля ограниченна в обороте, ст. 27 содержит перечень таких земель. 2. Запрет на приватизацию путем изъятия земельных участков из оборота либо несоответствие статуса субъекта. Ограничение оборотоспособности путем ограничения в обороте. Важно установить каким образом произошло ограничение в оборотоспособности. 3. Может быть зарезервирован для государственных или муниципальных на основании акта органа государственной власти например с генеральным планом развития населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка. Противоречие между постановлением пленума и вводным законом при заключенном договоре аренды. Государственная регистрация права на земельный участок и иные объекты недвижимого имущества в том числе на вновь создаваемый объект недвижимости. Государственная регистрация это .юридический акт, признания и подтверждения государством возникновения, обременения, ограничения перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Единственное доказательство существования права является его регистрация. Оспорить можно только в судебном порядке. Применительно к земельным участкам подлежат следующие виды вещных прав: 1. Право собственности 2. Право постоянного бессрочного пользования 3. Право пожизненного наследственного владения и сервитут И следующие виды сделок: 1. Ипотека (залог недвижимости) 2. Аренда безвозмездная срочное пользование на срок более 1 года. 3. Купле -продажа (регистрируется переход права) Государственная регистрация, право собственности на создаваемый объект недвижимого имущества Право собственности на создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов подтверждающий факт его создания не исключая требования о правомерности создания. Регистратор должен убедиться что объект не является самовольной постройкой, а это (самовольной постройкой) может быть: 1. Если земельный участок не отведен в установленном законом порядке 2. Отсутствует разрешение на строительство 3. Объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил Статья 55 Градостроительного кодекса содержит открытый перечень документов предоставляемых для ввода объекта в эксплуатацию: 1. Правоустанавливающие документы на земельный участок 2. Градостроительный план земельного участка 3. Разрешение на строительство 4. Акт приемки объекта, в случае если строительство осуществлялось на основании договора подряда 5. Документ подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов 6. Документ подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации Акт приемки объекта капитального строительства не является актом государственной приемочной комиссии, который был предусмотрен ранее действующим законодательством, а это акт фиксирующий сдачу-приемку объекта по договору строительного подряда (статья 753 ГК РФ). Форма разрешение на ввод объекта в эксплуатации утверждена постановлением правительства от 24 ноября 2005 года «о форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». С 2005 года процедура регистрации права собственности на вновь созданные объекты значительно упростилась, более того до 2010 года для граждан действует упрощенный порядок регистрации (дачная амнистия). Основанием для регистрации – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или решение суда о признании права собственности на самовольную постройку, так как данные документы в совокупности с описанием объекта образуют юридический состав подтверждающий факт создания недвижимости. |