Документ Microsoft Word (2). 1 Корни местного самоуправления уходят далеко вглубь веков, поскольку необходимость объединения людей с целью выживания существует с тех времен, как человек появился. Еще в период первобытных общин люди, объединенные суровыми условиями жизни, вынуждены были совместно выполнять ряд функций (охрана жи
 Скачать 77.71 Kb.
|
|
41 • смешанный, находящийся в общей собственности (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников); • государственный, находящийся в ведении государственных предприятий и учреждений; • муниципальный, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию. В зависимости от целевого назначения муниципальный жилищный фонд подразделяется на группы (согласно Жилищного кодекса РФ): - социальный – совокупность всех жилых домов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма для малоимущих и других категорий граждан (в основном муниципальный и частично государственный); - индивидуальный – совокупность всех жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами – собственниками для личного проживания; - коммерческий – совокупность всех жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и или использование на основании возмездного пользования или аренды - специализированный (в основном муниципальный и частично государственный) предназначен для временного проживания отдельных категорий граждан (общежития, дома – интернаты, дома маневренного жилищного фонда для расселения после пожара, аварий, ремонта и т.д. В муниципальной собственности находятся: - жилищный фонд социального назначения для малообеспеченных граждан; - служебные жилые помещения и общежития; - маневренный жилищный фонд для расселения после пожара, аварий, ремонта, несостоятельных должников, и т.д. В управлении жилищным фондом муниципального образования принимают участие (субъекты управления): - комитеты и управления социальной защитой населения (льготы и субсидии); - жилищные комитеты и управления (учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределение муниципального жилья); - комитеты и управления ЖКХ (техническая эксплуатация); - комитеты и управления муниципальным имуществом (передача в аренду МЖФ, покупка и продажа объектов, проведение торгов по продаже МЖФ); - строительные комитеты и департаменты (планирование и строительство нового жилья на территории МО, в том числе по муниципальному заказу). Вопросы социального использования жилья включают: обеспечение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем по договорам социального найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, доставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащего сносу, реконструкции или капитальному ремонту и т.д. При коммерческом использовании муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Это означает передачу жилья (в основном Новостроек) по договорам коммерческого найма, аренды с выкупом, купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа. В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному жилищному фонду к компетенции органов МСУ относится только принятие решений о переводе 42 жилых помещений в нежилые и обратно и согласование переустройства и перепланировки жилых помещений. Управление многоквартирным домом Согласно ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме должны самостоятельно выбрать один из способов управления: - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; - управление через ТСЖ жилищным или потребительским кооперативом; - управление с помощью управляющей организации. Товарищество собственников жилья – ТСЖ – это некоммерческая организация, объединяющая владельцев квартир. Будучи юридическим лицом, товарищество заключает договоры с ЖК организациями и берет дом на баланс. ТСЖ может объединять несколько домов, дачных домов с приусадебными участками при наличии общих сетей инфраструктуры. ТСЖ заключает договор с выбранной управляющей компанией. Оно самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника. Число членов ТСЖ должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников помещений. Управление через ТСЖ требует и предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и др. нормы и способные на договорной основе привлекать обслуживающие организации. Наиболее эффективным способом управления является привлечение управляющей организации, которая в свою очередь будет привлекать специализированные организации. При этом способе создается полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей услуг ЖКХ. Создается конкурентная среда и система договорных отношений. Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время. Если собственником не выбран способ управления в течение года, то орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При наличии в многоквартирном доме муниципальных жилых и нежилых помещений уполномоченный ОМСУ имеет в ТСЖ количество голосов, пропорциональное его доле в общей площади помещений дома. Органы местного самоуправления обязаны создать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они: - обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы; - могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт; - содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. Использование объектов муниципального жилищного фонда Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи. Имущественный наем представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не связано с передачей права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое 43 помещение в наем. Право заключать договор найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам, как правило, на конкурсной основе. Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянно проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, условиях договора коммерческого найма. Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилого помещения, без ограничения его размеров, во временное возмездное владение и пользование, По договору аренды жилого помещения, который заключается в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан. Хозяйственное ведение – это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия. Например, служба заказчика использует муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, если она создана в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия, или на праве оперативного управления, если она функционирует как муниципальное учреждение или структурное подразделение местной администрации. Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке по договору (контракту). Муниципальная жилищная политика Жилищная политика в России, сформированная в начала 21 века основывается на следующих принципах: 1. Бесплатное жилье в порядке очереди предоставляется только нуждающимся в жилье малоимущим и некоторым другим категориям граждан на условиях социального найма. Это жилье находится преимущественно в муниципальной (в отдельных случаях в государственной) собственности. 2. Остальные граждане, проживающие в неприватизированных жилых помещениях (кроме специализированного жилищного фонда), могут приватизировать их бесплатно или заключить договор коммерческого найма с собственником жилого помещения. Кроме того, малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свое жилье, имеют право передать его в муниципальную собственность и заключить договор социального найма, при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания. 3. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, приобретают жилые помещения с использованием различных кредитных механизмов. Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребности населения в жилье. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены муниципальные нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия. ФЗ № 131 возлагает на органы местного самоуправления городских и сельских поселений и городских округов в сфере жилищной политики две главные задачи: 44 1. обеспечение малоимущих граждан, проживающих на территории МО и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма; 2. создание условий для жилищного строительства с целью приобретения жилья иными категориями граждан. Новый Жилищный кодекс РФ (ст. 14) относит к компетенции органов местного самоуправления следующие вопросы: 1) учет муниципального жилищного фонда; 2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; 4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; 5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения; 7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; 9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства должны обеспечить предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных инженерной инфраструктурой. Они должны производить работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе. Система оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги: - наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде вносят плату за: наем (пользование) жилого помещения, содержание и текущий ремонт, включая расходы по управлению. Капитальный ремонт производится за счет собственников жилья; - собственники не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту дома, а также платят налог на имущество. Важную роль в управлении жилищным фондом играет общественный контроль. Органы МСУ заинтересованы в таком участии жителей и контроле. 45 Эксплуатация и техническое содержание жилищного фонда. В настоящее время техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда состоит из следующих элементов: 1. Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Установлено 3 вида осмотров: - общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование и внешнее благоустройство; - частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части (лифт, крыша, подвал); - внеплановый (ураганы, наводнения, ливни). Для проведения осмотра (2 раза в год – весна, осень) организуется комиссия (лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, жильцы дома, представители эксплуатационных служб). Результаты осмотра оформляются актами, в которых фиксируются все дефекты и сроки устранения. Кроме осмотров в состав работ по техническому обслуживанию входит оценка технического состояния и организация работ по наладке инженерных систем (работа по уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, обеспечение вентиляции чердаков и …). 2. Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов, дворовых территорий, включая санитарную очистку жилых зданий и прилегающей территории Периодичность данных видов работ регламентирована Типовыми укрупненными нормами обслуживания на работы, по содержанию домовладений исходя из местных условий города. 3. Система ремонта жилищного фонда, включая проведение текущих и капитальных ремонтов жилых домов. Характеристика вида ремонта: Физический износ от 0-15 % – техническое обслуживание и текущий ремонт; 15-50 % – то же + выборочный капитальный ремонт 50-70 % – капитальный ремонт и модернизация 70-80 % – реконструкция или реставрация Свыше 80 % – снос и строительство нового объекта Для проведения ремонта создаются специальные жилищно-эксплуатационные службы. Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет собственника. Если это муниципальный жилищный фонд, то его ремонтом и эксплуатацией занимаются муниципальные организации: ЖЭК, РЭУ, ЖЭО. Их услуги частично оплачивает бюджет города. Если это ТСЖ или УК – то они сами выбирают подрядчика и платят из собственных средств жильцов. ОМСУ поселений и городских округов вправе (в соответствии с уставами) привлекать граждан для выполнения социально значимых работ на добровольной основе. То есть работа не требует специальной подготовки. Могут привлекаться совершеннолетние граждане в свободное от основной работы время на безвозмездной основе и не более чем один раз в 3 месяца на 4 часа. Могут быть образованы межмуниципальные объединения, учреждены хозяйственные общества. Данные объединения не наделяются полномочиями ОМСУ, но могут действовать на общественных началах или в форме ЗАО, ООО. Тема 6. Основы производственной и коммерческой деятельности в муниципальном секторе Вопросы, выносимые на лекционное занятие. Роль предпринимательской деятельности в муниципальном хозяйстве. Муниципальная поддержка малого и среднего предпринимательства. Формы прямой и косвенной поддержки. Административноправовое регулирование и деловое сотрудничество. Бизнес-инкубаторы. Типовые программы поддержки малого и среднего бизнеса. Муниципальная инвестиционная политика. Территориальный маркетинг. Маркетинговый продукт и его цена. Инвестиционный климат в муниципальном секторе. Показатели инвестиционной привлекательности муниципального образования. Оценка эффективности инвестиций. Краткий курс лекций по теме 6 Малый бизнес – это дополнительные рабочие места, выпуск необходимой продукции и оказание услуг, налоговые платежи в местный бюджет. В условиях спада производства и сокращения рабочих мест на крупных предприятиях малый бизнес становится главным фактором поддержания жизни во многих МО. 47 Как посредник между предприятиями и населением местное самоуправление должно не идти на поводу у бизнеса и не ухудшать положения людей. Взаимоотношения с бизнесом осуществляются по двум направлениям: административно-правовое регулирование и деловое сотрудничество. К основным мерам административно-правового регулирования относятся: • планирование развития муниципального хозяйства; • установление правил землепользования; отвода земельных участков под строительство и другие нужды; • лицензирование отдельных видов деятельности; • выдача обязательных предписаний, в том числе по режимам работы предприятий; • регулирование цен и тарифов на товары и услуги; • предоставление налоговых льгот, взимание штрафов. Деловое сотрудничество включает поддержку бизнеса в расчете на ответную отдачу в интересах населения. Для этого используют прямые и косвенные методы поддержки и муниципально-частное партнерство. К формам прямой поддержки относятся: • субсидии; • премии за расширение рабочих мест; • скидки с арендной платы; • ссуды на льготных условиях для приобретения основных средств. К формам косвенной поддержки: • гарантии по займам; • создание консультационных служб и центров; • развитие инфраструктуры; • размещение муниципального заказа. Прямые методы поддержки заключаются в непосредственном участии местного самоуправления своими финансовыми и другими ресурсами в формировании доходности предприятий. Они не могут носить регулярный и массовый характер, так как требуют средств, которых у муниципальных образований не хватает и на более неотложные нужды. Так, деловое сотрудничество развивается по линии использования муниципальной собственности, финансирования муниципальных объектов и инвестиционных проектов (через выпуск ценных бумаг, гарантии займов), создания зон с льготным режимом предпринимательства, развития производственной и социальной инфраструктуры, мелиорации земель, благоустройства территорий, отводимых под городские нужды. Развитие инфраструктуры за счет бюджета, подготовка кадров, специалистов и т.д. снижают издержки на бизнес у его собственников. В строительстве автомобильных дорог, междугородних перевозках, утилизации бытовых отходов оправдывает себя передача объектов муниципальной собственности в пользование без арендной платы и с поступлением части прибыли и амортизационных отчислений в бюджет муниципального образования. По отношению к проблемным предприятиям используются как предписания, штрафы, так и субсидии, подготовка кадров, участие разработке иной концепции развития. Для поддержки предпринимателей на ранней стадии их деятельности создают бизнес-инкубаторы – организации, которым предоставляют в аренду помещения и оказывают консультативные, бухгалтерские и юридические услуги, помогая вставать на ноги. |