Готовое Погодино. 1. Основные положения методики поучастковой кадастровой оценки земель
 Скачать 239 Kb.
|
|
3) Поправочные коэффициенты на контурность пахотных земель. Исследованиями установлено, что по краю поля урожайность сельскохозяйственных культур заметно ниже, чем в середине. Это связано с концентрацией здесь отрицательного влияния таких факторов: более сильное уплотнение почвы на полосах разворота сельскохозяйственной техники, избыточное увлажнение у границ заболоченных мест, нарушение почвенного покрова при строительстве каналов и дорог, затенённость посевов примыкающей древесной растительностью, порча прилегающими неулучшенными дорогами посевов в период распутицы, от дороги распространяются сорняки и т.д. В связи с этим при прочих равных условиях продуктивность рабочего участка изменяется от удельного периметра, т.е. от протяжённости границ, приходящихся в среднем на 1 га. Удельный периметр зависит от площади отдельно обрабатываемого участка, конфигурации его границ и наличия вкрапленных контуров. 4)Поправочные коэффициенты на мелиоративное состояние земель. Продуктивность земель зависит от мелиоративного состояния осушенных земель (выравненности поверхности, наличие элементов для организации поверхностного стока, степени износа и технической исправности элементов в осушительной системе). Вследствие этого поправочные коэффициенты к баллам на мелиоративное состояние осушенных земель целесообразно учитывать в зависимости от вида мелиорационной системы и её состояния. 5)Поправочные коэффициенты на генезис и неоднородность почвенного покрова. Продуктивность рабочего участка в значительной мере зависит от характера, строения почвенного покрова. Установлено, что наибольшая продуктивность участка достигается в том случае, если он состоит из одной почвенной разновидности или нескольких очень близких по природным свойствам. Наличие других почв на участке, заметно отличающейся от преобладающей почвы затрудняет технологию земледелия, вызывает так называемое вынужденное правило агротехники, в связи с различными сроками созревания почвы и возделываемых культур, что приводит к снижению урожайности почв по сравнению с их плодородием. При оценке плодородия к исходному баллу почв участка вводятся поправочные коэффициенты на генезис почв и неоднородность почвенного покрова по участку. Общий индекс неоднородности определяется как суммарный показатель индекса неоднородности по генезису почву, степени увлажнения и гранулометрическому составу почвообразующих пород. Эти почвы приняты условно равноценными и индекс показателей внутри каждого из них определяется от 0 до 4. По величине суммарного индекса и в зависимости от доли почв, отличающейся от общего фона, определяется величина поправочного коэффициента. 6)Поправочный коэффициент на агроклиматические условия. При качественной оценке земель учитывается влияние основных факторов на продуктивность и величину затрат, необходимых для этих работ. Для определения баллов бонитета рабочих участков в рабочую ведомость характеристики почв и культур технического состояния участков по каждому участку на основании вычисления площадей угодий и почвенных разновидностей записывают площади почвенных разновидностей по гранулометрическому составу, а также данные по эродированности, каменистости, углам наклона участков. При отсутствии указанных данных они определяются на плановом материале по каждому участку. Площади почвенных разновидностей увязываются с площадями угодий по участкам. Углы наклона определяются в строго установленном порядке. В рабочей ведомости оценки окультуренности почв по агротехническим показателям производится оценка окультуренности почв по агрохимическим показателям на основании данных агрохимических обследований. Распределение почв по гранулометрическому составу на участках и их агрохимические показатели берутся из почвенно-агрохимических картограмм. Определяется индекс окультуренности. Если на участке имеются разные почвенные разновидности, индекс окультуренности участка определяется как средневзвешенное из площадей, входящих в него почв. Также определяется поправочный коэффициент к баллам и оценочный балл окультуренности. В рабочую ведомость бонитировки рабочих участков для каждой культуре по шкале выписываются баллы. При наличии нескольких баллов для соответствующих культур или групп культур рассчитываются средневзвешенные по участку исходные баллы почв по формуле: Б=(б1р1+б2р2+…+бnрn)/(p1+p2+…+рn) (1.3) где Б - средневзвешенный исходный балл почв рабочего участка; б1…n - оценочные баллы почв по шкале; р1…n - площади почвенных разновидностей на участке. Затем определяются и записываются поправочные коэффициенты на факторы, влияющие на продуктивность земель, обобщённые поправочные коэффициенты к баллам по культурам. Почвенно-экологическая бонитировка оценочного участка определяется последовательным умножением исходных баллов почв по культурам на соответствующие обобщённые поправочные коэффициенты. На основании средней структуры площадей по хозяйству и оценочных баллов по культурам рассчитывается оценочный балл рабочего участка как сумма произведений баллов на структурный процент посевных площадей. На основании баллов почвенно-экологической бонитировки определяются нормативные (оценочные) показатели участков по урожайности сельхозкультур. В связи с тем, что отчётные данные урожайности культур по каждому участку в хозяйствах не собираются, нормативные (оценочные) показатели её могут быть рассчитаны методом "распределения" средней (базисной) по хозяйству урожайности культур по оценочным участкам в зависимости от их бонитета по формуле: Ун=(Уср*а*б/бср)+Уср(1-а), (1.4) где Уср - средняя по хозяйству базисная урожайность культуры, ц/га; а - доля урожая, дифференцируемая в зависимости от качества (бонитета) земель (%; коэффициент от базисной); бср - баллы бонитета по культурам и пахотным землям в среднем по хозяйству; б - баллы бонитета оцениваемого участка по культуре. В качестве базисной принимается средняя за последние 3-5 лет урожайность по хозяйству. Доля урожая зависимая от фактического количества вносимых удобрений на гектар пахотных земель, определяется по окупаемости удобрений. Дифференцируемая доля урожая от качества земель определяется как разность базисной и зависимой от удобрений записывается целым числом и в виде % от базисной. Расчётная цена балла определяется как частное от деления дифференцируемой от качества земли урожая на средний балл пахотных земель по культуре. Расчёт оценочных показателей производится в рабочей ведомости оценочных показателей рабочих участков по урожайности сельхозкультур. Вначале рассчитывается и записывается базисная урожайность, части её, зависимые от удобрений, качества земель, цена балла, а затем нормативная цена на оценочных (рабочих) участках по культурам и итоговые (средневзвешенные) показатели по хозяйству. Принимая средневзвешенные (базисные) по хозяйству показатели урожайности за единицу, рассчитываются и записываются индексы урожайности по участкам относительно среднего по хозяйству уровня (путём деления нормативной урожайности по участкам на среднюю (базисную) по хозяйству). По величине индексов можно судить об относительной пригодности в условиях хозяйства конкретного рабочего участка для возделывания различных сельскохозяйственных культур. По индексам урожайности культур и соотношению их площадей (структуре посевов) рассчитываются средневзвешенные индексы продуктивности (урожайности) оценочных участков. В итоговой строке по индексам урожайности участков и по площадям определяются средневзвешенные индексы по культурам. Средневзвешенные индексы продуктивности участков пересчитываются в баллы плодородия (продуктивности) путём перемножения соответствующего индекса участка на расчётный (базовый) балл пахотных земель и на частное от деления базисной урожайности по культуре в хозяйстве на расчётную (базовую) урожайность по культурам. В итоговой графе ведомости определяется средневзвешенный балл продуктивности участка в целом по всем культурам как сумма произведений баллов по культурам на структурный процент посевных площадей культур. В итоговой строке определяется также средневзвешенный балл продуктивности пахотных земель в целом по каждой культуре, используя в качестве весов площади участков. Исходные данные для оценки технологических свойств рабочих участков определяются по плану землевладения и обследовательским материалом и записываются в рабочую ведомость характеристики почв и культур технического состояния участков и в ведомость характеристики технологических свойств рабочих участков. При этом учитываются следующие требования. Средний уклон участка определяется на плане по масштабу заложения исходя из среднего расстояния между горизонталями и высоты сечения рельефа или по формуле: i=h∑H/175P, (1.5) где h - высота сечения рельефа, м; ∑H - суммарная длина горизонталей в пределах участка, м; P - площадь участка, га. Данные записываются в рабочую ведомость характеристики почв и культур технического состояния участков. Для оценки местоположения за эталонные условия принимается удалённость не более 1 км по дороге с асфальтобетонным покрытием. Местоположение рабочих участков характеризуется удалённостью от центральной усадьбы и хозяйственных центров производственного подразделения. Под указанными хозяйственными центрами понимаются конкретные хозяйственные объекты, которые являются пунктами снабжения или материально-технического обеспечения и реализации продукции: машинный двор, складские помещения, зерносушильные комплексы, фермы и т.д. Расстояние до производственных объектов определяется по плану землепользования от центра тяжести рабочего участка по дорогам, обеспечивающих наиболее удобный подъезд. Общее расстояние определяется по качеству дорог. На основании этого в дальнейшем определяется эквивалентное расстояние по коэффициентам, которые отражают примерное соотношение затрат на перевозку грузов или холостые перегоны техники, в связи с различной скоростью передвижения сельскохозяйственных средств и техники по дорогам различного качества. Поскольку переработка продукции на рабочем участке организационно и технологически связана с центральной усадьбой и хозяйственными центрами производственных подразделений, то рассчитывается среднее эквивалентное расстояние перевозок (индекс удалённости). Среднее эквивалентное расстояние перевозок по культурам рассчитывается суммированием произведений эквивалентных расстояний от центральной усадьбы и центра производственного подразделения и соответствующие коэффициенты. По эквивалентным расстояниям перевозок и урожайности сельскохозяйственных культур определяются индексы транспортных затрат по рабочим участкам по каждой культуре и находится средневзвешенное значение индекса исходя из структуры посевных площадей. Указанные индексы отражают величину транспортных затрат по сравнению с принятыми за единицу эталонными условиями - стоимостью транспортировки груза на расстояние до 1 км по дороге с асфальтобетонным покрытием. Показатели оценки местоположения рабочих участков наряду с показателями оценки плодородия и технологических свойств, используются для расчёта обобщающих синтезирующих показателей оценки. Оценочные показатели плодородия технологических свойств и местоположения земельных участков могут быть разнонаправленными. Участок с высокоплодородными почвами может иметь малую длину гона, неблагоприятные технологические свойства и наоборот. Поэтому встаёт необходимость определения следующих синтезирующих показателей оценки: - индексы дифференциации нормативного чистого дохода на 1 га по отношению к средним и худшим условиям республики; - совокупный балл кадастровой оценки земли. Расчёт показателей дифференциации чистого дохода производится следующим образом: 1)определяются индексы нормативных затрат на 1 га исходя из балла плодородия, технологических свойств и местоположения рабочих участков; 2)определяются индексы урожайности в зависимости от балла плодородия; 3)делением индексов затрат на индексы урожайности рассчитывают индексы себестоимости; 4)по индексам урожайности и индексам себестоимости рассчитываются индексы дифференциации чистого дохода по следующим формулам: по отношению к средним условиям Иддi=Иуpi(Иссp+Иci), (1.6) по отношению к худшим условиям Иддi=Иуpi(Исmax+Иci), (1.7) где Иддi - индекс дифференциации чистого дохода на i земельном участке; Иуpi, Иci - индексы урожайности и себестоимости единицы продукции на i объекте; Иссp - средний по республике индекс себестоимости; Исmax - индекс себестоимости в худших условиях республики. Определение индексов нормативных затрат производится следующим образом. По технологическим картам определяются базисные нормативные затраты на производство продукции для средне республиканских условий характеристики земель, организации производства и урожайности сельскохозяйственных культур. Общая сумма базисных затрат распределяется на 2 части: - дифференцируемые от качества земель; - не дифференцируемые. К последним относят затраты на семена, удобрения, прочие прямые затраты. Делением указанных частей на общую сумму определяется соотношение долей в индексе затрат. В дифференцируемой части индекса определяются доли индекса затрат на пахотные, не пахотные, уборочные, транспортные и стационарные работы. С учётом этого индексы оценочных затрат для рабочих участков рассчитываются по следующей формуле: Изi=а+Иуi*Цу+Итрi*Цтр+Истрi*Цстр, (1.8) где а - не дифференцируемая доля индекса затрат; Иуi, Итрi, Истрi - индексы затрат соответственно на уборочные, транспортные и стационарные работы i-го участка; Цу, Цтр, Цстр - цены индексов соответствующих затрат. Базисные оценочные затраты рассчитываются без учёта затрат на внесение органических удобрений и без учёта затрат на содержание и восстановления мелиоративных систем на осушенных землях, поэтому полученные индексы затрат корректируются для почв прибавлением величины, отражающей затраты на внесение органических удобрений, а для осушенных земель прибавляется величина, которая отражает дополнительные затраты землевладения на содержание и восстановление осушительных сетей. Экономическая оценка земель характеризуется экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяющая производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических условий хозяйствования. При бонитировке оценивают естественные природные свойства земли, оценивается экономический уровень использования природных свойств. Экономическое плодородие измеряется производительностью труда на земле и сочетает в себе совокупность природных и экономических факторов, определяет результаты хозяйственной деятельности на земле. Взаимосвязь бонитировки и экономической оценки заключается в том, что первая даёт градацию почв по их природному плодородию, группирует почвы в качественно однородные группы, которые выступают в качестве единиц при экономической оценке земель. Таким образом, экономическая оценка отвечает на вопрос - насколько та или иная земля более или менее ценна по отношению к другой, исходя из экономического плодородия почв. Непосредственно предметом экономической оценки земли является её экономическое плодородие, а сама земля выступает не как природное тело, а как средство производства. Почвенная агропроизводственная группа выступает при экономической оценке в качестве единицы оценки. Такая группа объединяет одинаковые по генезису физико-химические свойства, близкие по плодородию почвенные разновидности. Объектом экономической оценки выступает не почва, а земля как средство производства. В свою очередь земля включает в себя весь комплекс природных факторов, определяющих условия его использования в процессе производства. Объект экономической оценки земель представляет почву в совокупности со всеми природными факторами, определяется понятие земли с учётом производственных и экономических условий её использования в производственном процессе. В качестве основной оценочной единицы выступает агропроизводственная группа почв, которая объединяет разновидности почв по основным свойствам и характеру их использования. Выступая в качестве первичной таксонометрической единицы, агропроизводственная группа почв представляет собой естественный ресурс с учётом конкретных производственных и экономических условий их использования. Другими словами при экономической оценке земель учитывается местоположение оцениваемой агрогруппы по экономическим условиям хозяйствования, что достигается путём проведения земельно-оценочного районирования. Основным критерием ценности земли является производительность труда, выраженная в величине урожая на единицу затрат. Главная задача экономической оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учёта и результатов сельскохозяйственного производства, установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономическую эффективность их использования. Большое значение при экономической оценке имеет правильный выбор показателей оценки. Для решения задач по объективной и достоверной экономической оценке уровня экономического плодородия необходимо определить уровень абсолютного и относительного плодородия, дать ему численное обозначение. Это достигается при помощи оценки конкретных земельно-оценочных показателей, которые имеют как натуральное, так и денежное выражение. Важность натуральных показателей в оценке земель прежде всего обуславливается назначением земли в сельском хозяйстве, как главного средства производства конкретных видов продукции. Для решения экономических и организационных задач большое значение имеют стоимостные показатели. Для их расчёта используются кадастровые цены, которые ориентированы на общественно нормальные издержки производства на относительно худших землях. Для характеристики предмета экономической оценки земли важен такой показатель, который отражает способность земледелия непосредственно использовать естественное (потенциальное) плодородие почв. В абсолютной форме эта способность проявляется в продуктивности земель. Однако плодородие как производительная сила земли, находит своё непосредственное экономическое выражение в урожае или продуктивности. Эта величина является конкретным выразителем абсолютного экономического плодородия и одновременно характеризует степень потенциального плодородия земли в данном оценочном периоде. Наряду с оценкой земли по продуктивности большое значение имеет определение уровня производительности земледельческого труда на землях различного потенциального плодородия. Показателем производительности земледельческого труда выступает показатель окупаемости затрат. Окупаемость затрат - отношение стоимости валовой продукции к издержкам производства (затратам на производство). При одинаковом уровне интенсивности, окупаемость затрат всегда выше на землях лучшего потенциального плодородия. Относительное экономическое плодородие характеризуется величиной дифференциального дохода. Показателем относительного плодородия является величина дифференциального дохода. Дифференциальный доход состоит из дифференциальной ренты 1 и ренты 2. Таким образом названные показатели: продуктивность земель, окупаемость затрат и дифференциальный доход, полностью отвечают задачам экономической оценки и полностью характеризуют предмет. Исходя из выше изложенного, современная экономическая оценка земель определяется системой земельно-оценочных показателей, которые имеют конкретное содержание и назначение. Основные из них: - урожайность сельскохозяйственных культур (У), ц/га; - продуктивность земель по видам угодий, которые исчисляются по стоимости валовой продукции (ВП) растениеводства, кадастровых цен, руб/га; - окупаемость затрат (ОЗ), руб/руб; ОЗ=ВП/З, (1.9) где З - количество затрат, пошедших на производство продукции. - дифференциальный доход (ДД) - часть чистого дохода, которая выражает стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях, руб/га. ДД=ВП-З-ЧДн, (1.10) где ЧДн - необходимый чистый доход, который составляет 15 % стоимости совокупных производственных фондов. Базисные показатели урожайности и затрат определяются на основании данных кадастровой оценки и затем дифференцируются по рыночным объектам в виде нормативных оценочных показателей. Нормативная урожайность по оцениваемым объектам определяется следующим образом: Уi=УбазРБ/IсрРБ*Ii, (1.11) где Убаз РБ - средне республиканская базисная урожайность культуры, т/га; Iср РБ - средне республиканский индекс урожайности с/х культуры по кадастровой оценке земель; Ii - индекс урожайности оцениваемого объекта для кадастровой оценки земель. Нормативные затраты по оцениваемым объектам рассчитываются следующим образом: Зi=ЗбазРБ/IсрРБ*Ii, (1.12) где Збаз РБ - средне республиканские базисные затраты на производство и реализацию продукции по конкретной сельскохозяйственной продукции Iср РБ - средне республиканский индекс затрат на возделывание и реализацию продукции по кадастровой оценке; Ii - индекс затрат на оцениваемый объект по кадастровой оценке земель. На основании величины рентного дохода по сельскохозяйственным культурам определяется средний рентный доход по пахотным землям исходя из структуры посевных площадей. Нормативная цена земли определяется методом капитализации рентного дохода и рассчитывается по следующей формуле: Нцзi=(РДо*СК)/Пi, (1.13) где Нцзi - нормативная цена земли хозяйства; РДо - потенциальный доход; СК - срок капитализации рентного дохода; Пi - площадь оцениваемого объекта, га. Расчёт обобщающих экономических показателей оценки участков выполняется в рабочей ведомости обобщающих экономических показателей оценки рабочих участков по эффективности возделывания сельскохозяйственных культур для каждой культуры. Нормативные (оценочные) затраты по рабочим участкам и культурам рассчитываются по формуле: З1=а+b1x1+b2x2+b3x3 (1.14) где а - не дифференцируемая доля базисных затрат, руб.; b1, b2, b3 - индексы затрат по участкам соответственно на полевые, стационарные, транспортные работы; x1, x2, x3 - цены индексов соответствующих затрат по участкам. Индекс нормативных затрат определяется как частное от деления затрат на конкретном участке на базисные (средние) по хозяйству на пахотные угодья. Баллы нормативных затрат получают аналогично баллам урожайности, но зависимость берётся обратная (затраты больше - балл меньше). Для этого расчётные (базисные) затраты умножают на расчётный (базисный) балл угодья и делят на нормативные затраты по культуре на участке. Стоимость валовой продукции определяют умножением принятой базовой (расчётной) стоимости единицы на объём с 1 га, включая основную и побочную продукцию. Индекс и балл определяется аналогично как по урожайности. Окупаемость затрат рассчитывается как частное от деления стоимости валовой продукции на затраты. Индекс и балл рассчитываются аналогично как и по стоимости. Нормативные затраты на 1 га делят на урожайность и рассчитывают нормативную себестоимость единицы продукции. Индекс затрат делят на индекс урожайности и получают индекс себестоимости. Баллы себестоимости по культурам и участкам определяются аналогично баллам по затратам. Нормативный чистый доход на 1 га определяется по формуле: ЧД=(Ц-С)*(Ун-Ус), (1.15) где ЧД - нормативный чистый доход на 1 га участка по культуре, руб.; Ц - расчётная цена одного центнера продукции, руб.; С - нормативная себестоимость культуры на участке, руб./ц; Ун - нормативная урожайность культуры на участке, ц/га; Ус - часть урожая культуры, используемая на семена, ц/га. Кроме основной продукции учитывается также побочная (по зерновым культурам - зерно, солома; по кукурузе - зелёная масса и початки; по льну - соломка и семя). Индекс нормативного дифференцированного чистого дохода по отношению к средним условиям определяется по формуле: Iчд=Iy(1-Ic), (1.16) где Iy - индекс урожайности; Ic - индекс себестоимости продукции на участке. Баллы участков по чистому доходу определяются аналогично баллам по урожайности. Нормативный чистый доход определяется синтезирующим экономическим показателем оценки рабочих участков. По индексам и баллам бонитета и чистого дохода производится группировка рабочих участков по их пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур. К наиболее пригодным для возделывания культуры относятся участки, где индекс изменения чистого дохода составляет более +0,05, а балл бонитета - более 1,20 от средних значений по культуре; к пригодным - соответственно + 0,01 - 0,05 и 1,20-1,01; к малопригодным - минус 0,01-0,05 и 1,00-0,81; к условно пригодным - менее минус 0,05 (до минус 0,80). Распределение участков по пригодности отражается в ведомости 9. По данным ведомости 9 могут быть составлены картограммы пригодности пахотных участков для возделывания сельскохозяйственных культур. |