Шпаргалки по гражданскому праву. 1. Понятие и предмет гражданского права
 Скачать 0.82 Mb.
|
|
36. Договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Участниками договора на стороне покупателя могут выступать любые субъекты права. Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно — оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник. То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо бьшо получить. Срок исковой давности один год. Предметам рассматриваемого договора является недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор считается заключенным с момента госрегистрации. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Основная обязанность продавца— передача недвижимости покупателю. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы: при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, также основание этого права. 37. Договор продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей которые он не вправе передать другим лицам. Понятие «предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права и как объект права. Предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности. Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением прав контроля над ним в результате покупки акций или долей участия в уставном капитале. Другой способ — покупка самого предприятия как вещи. Договор консенсуальным, возмездным, взаимным. Стороны договора— предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают соответствующие фонды имущества (федеральные или местные). Предмет договора является его существенным условием в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. В составе предприятия выделяются материальные и нематериальные элементы. К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, а также наличные денежные средства, т. е, касса. Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Все элементы входят в состав предприятия переходят по договору к покупателю. По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании лицензии. Существенным условием договора продажи предприятия является его цена. Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон. Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. К договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств. Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе — составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты. Особое значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности). Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего передаче, определяются документами, прилагаемыми к договору продажи. Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов. Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т. е. до момента подписания сторонами передаточного акта, в письменной форме. В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 562 ГК). Основная обязанность покупателя по договору — оплата полученного предприятия. 38. Договор мены. Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность. Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным- Сторонами могут выступать граждане и юридические лица. Выступление государства в договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны. Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество. Единственным исключением из этого правила является случай участия в договоре мены комиссионера. Условие о предмете — это единственное существенное условие договора мены. Предметом мены могут быть любые не изъятые из оборота вещи. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать предметом мены. Цена договора мены — это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются равноценными. Если же стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах. Такой платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Срок договора мены определяется самими сторонами. Договоры мены, исполняемые в момент совершения может заключаться в устной форме. Все остальные договоры мены должны облекаться в письменную форму. Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соответствующего товара. По общему правилу, передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно. Переход права собственности приурочен к моменту исполнения обеими сторонами лежащих на них обязанностей, т.е. фактически к моменту исполнения договора. Таким образом, право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени передача товара. Риск случайной гибели или повреждения вещи может переходить на покупателя по договору мены до момента возникновения у него права собственности на соответствующий товар. Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц. Эвикция товара, являющегося предметом мены, дает потерпевшей стороне право требовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков. 39. Договор дарения. Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности. Договоры дарения являются безвозмездными, может быть как реальным, так и консенсуальным. Предмет дарения любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе деньги и ценные бумаги, имущественные права в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от имущественных обязанностей перед дарителем или третьим лицом. Предмет договора должен быть формально определен путем указания на конкретную вещь, право или освобождение от конкретной обязанности. В противном случае договор, содержащий обещание подарить, считается незаключенным. Сторонами договора дарения — дарителем и одаряемым — могут быть граждане, юридические лица и государство. /Но в качестве одаряемого лица оно может выступать лишь в договоре пожертвования/. Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры дарения недвижимого имущества должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. В письменную форму должны облекаться все консенсуальные договоры дарения, а также реальные договоры на сумму более 5 МРОТ, в которых дарителем выступает юридическое лицо. Все прочие реальные договоры дарения могут заключаться в устной форме. Главной обязанностью дарителя является передача дара. Если предметом договора является вещь, то ее передача одаряемому может осуществляться посредством вручения, символической передачи, либо вручения право устанавливающих документов. Передача дара в виде имущественного права в отношении третьего лица обычно производится путем вручения документов, фиксирующих основания возникновения этого права. Единственным основанием возникновения права в отношении самого дарителя является договор дарения. В этом случае переход права на одаряемого обычно происходит автоматически в силу истечения согласованного сторонами срока или по наступлении согласованного отлагательного условия. Обязанности дарителя по консенсуальному договору дарения переходят к его правопреемникам, если иное не предусмотрено договором. В отношении пожертвования это правило не действует. Право отказа от исполнения консенсуального договора дарения в двух случаях: если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни; если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Право на получение дара одаряемого. Право отказа от принятия дара может быть осуществлено в любой момент до передачи дара и даже не обусловлено наличием каких-либо уважительных причин. Одаряемый вправе отказаться от дара вообще без указания мотивов. Права одаряемого в обычном консенсуальном договоре дарения не переходят к его правопреемникам. В договорах пожертвования обязанность одаряемого по использованию имущества в общеполезных целях присутствует всегда. Ответственность за убытки, причиненные дарителю отказом одаряемого от принятия дара, ограничена возмещением реального ущерба, если к тому же соответствующий договор дарения был заключен в письменной форме. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем. В раде случаев закон допускает отмену уже исполненного договора дарения. Перечень оснований. Даритель вправе отменить или потребовать через суд отмены дарения (за исключением пожертвований и обычных подарков небольшой стоимости) в следующих случаях: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; если одаряемый обращается с подаренной вещью ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты; 40. Договор постоянной ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание. По договору постоянной ренты выплата производится бессрочно. Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. Получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации. Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Сама суть данного вида ренты — неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком — предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация — переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Предмет договора постоянной ренты образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получателю. Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее, чем в первый день следующего квартала. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. Размер постоянной ренты устанавливается сторонами самостоятельно. Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Но обязательство по выплате может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга. Обязательство по выплате может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту. Особым случаем прекращения является выкуп постоянной ренты - плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях: просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. |