диплом. Анализ споров, связанных с арендой земельных участков по материалам ооо профтехмонтаж

• Название: Анализ споров, связанных с арендой земельных участков по материалам ооо профтехмонтаж
• Анкор: диплом
• Дата: 19.12.2022
• Размер: 1.67 Mb.
• Имя файла: sashin_diplom_2_1.docx
• Тип: Диплом; #853279
• страница: 3 из 11

1.2. Договор аренды

ЭтоГражданскоправовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование илитолько пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате этого арендатором, являются егособственностью, если Д.а. не предусмотрено иное.  в РФ гражданскоправовой договор, в соответствии с которым арендодатель(наймодателъ) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владениеи пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ*). Д.а. называют также договоромимущественного найма. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 607 ГК РФв аренду могут быть переданы земельные участки и др. обособленные природные объекты, предприятия и др. имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается илиограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и др. обособленных природных объектов. В Д.а. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор несчитается заключенным. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит егособственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Требования к форме Д.а. и правила о его государственной регистрации установлены в ст. 609 ГК РФ. Д.а. на срок болеегода, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен бытьзаключен в письменной форме.

Д.а. недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Д.а. имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество карендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст. 610 ГК РФ Д.а. заключается на срок, определенный договором, а если этот срок в нем неопределен, Д.а. считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Д.а., предупредив об этом др. сторону за месяц, а при аренде недвижимогоимущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения опрекращении Д.а., заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные(предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от Д.а. доистечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срокапрекращается. Д.а., заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считаетсязаключенным на срок, равный предельному.

По Д.а. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями иотносящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное непредусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без нихарендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительнойстепени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Д.а., он может потребоватьпредоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а такжевозмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанныйв Д.а. срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребоватьот него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненныхзадержкой исполнения, либо потребовать расторжения Д.а. и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом(арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Д.а., а когда договоромони не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при арендеаналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за всеарендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: а) определенных втвердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных врезультате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставленияарендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи всобственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшениеарендованного имущества. Стороны могут предусматривать в Д.а. сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями Д.а., а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Он вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передаватьсвои права и обязанности по Д.а. другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество вбезвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада вуставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, др. законом или иными правовыми актами. В этих случаях, за исключениемперенайма, ответственным по Д.а. перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не можетбыть заключен на срок, превышающий срок Д.а. К договорам субаренды применяются правила о Д.а., еслииное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не всоответствии с условиями Д.а. или назначением имущества, арендодатель имеет право потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков. ГК РФ (ст. 616) определяет обязанности сторон по содержаниюарендованного имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, еслииное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или Д.а. Капитальный ремонт долженпроизводиться в срок, установленный договором, а если он не определен Д.а. или вызван неотложнойнеобходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитальногоремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный Д.а. или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее всчет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребоватьрасторжения Д.а. и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное неустановлено законом или Д.а.

Земе́льный уча́сток — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу России, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (в Калужской области - это Министерство экономического развития). Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств. Представляется важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 Постановления Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

Арбитражная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и министерства субъектов по управлению имуществом обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом исполнительной власти.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности делятся на две категории:

- это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, оно составляет казну государственного имущества. Данным имуществом государство и муниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т. ч. передать в аренду.

- имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо юридическое лицо. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). Нужно обратить внимание на то, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно ФЗ. Например, ст. 11 ФЗ «О недрах» устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участки лесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, ведь весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.
Об объекте недвижимости следует сказать следующее, что он должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, т.е. в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Какие бывают споры по договору аренды земельного участка?
Возникающие по договору аренды земельного участка споры можно подразделить в зависимости от причин их возникновения. Итак, разногласия между арендатором и арендодателем могут возникнуть из-за нарушений условий договора, связанных с:
внесением арендной платы (если имеет место быть просрочка или внесение платы не в полном объеме, желание одной из сторон договора изменить размер арендной платы и т.д.);
использованием земельного участка не по прописанному в условиях соглашения назначению (например, землю используют для пастбища вместо выращивания сельскохозяйственных культур);
сроками действия договора (к ним относятся такие споры о сроке аренды земельного участка, как разногласия по поводу продления аренды либо досрочного ее прекращения);
заключением дополнительных соглашений к уже действующему договору;
признанием недействительным всего договора аренды земли или только отдельных его условий;
понуждением к тому, что договор аренды земельного участка все-таки был подписан;передачей участка в субаренду;причинением арендатором ущерба различного рода, связанного с использованием земли;конфликтами с владельцами соседних земельных участков, возникших у арендодателя по вине арендатора и наоборот;оплатой коммунальных, налоговых и иных платежей;порядком пользования и содержания зданий и инфраструктуры, которая имеется на арендуемом участке;определением приоритета в праве аренды земельного участка.определением приоритета в праве аренды земельного участка.