диплом. Анализ споров, связанных с арендой земельных участков по материалам ооо профтехмонтаж

• Название: Анализ споров, связанных с арендой земельных участков по материалам ооо профтехмонтаж
• Анкор: диплом
• Дата: 19.12.2022
• Размер: 1.67 Mb.
• Имя файла: sashin_diplom_2_1.docx
• Тип: Диплом; #853279
• страница: 9 из 11

Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам

Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом нормативного акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в т. ч. путем взыскания платежей за пользование имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, определение ВС РФ от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).

Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по мотиву, что оспариваемые нормы (в редакции постановления от 20.03.2017 № 135-п) не соответствуют принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта (см. постановление АС ПО от 12.10.2018 по делу № А12-25442/2017).

Продление аренды и преимущественное право на заключение нового договора

Варианты продления аренды

В пп. 2–4.2 постановления № 73 даны разъяснения абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ об условиях применения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:

надлежащее исполнение обязанностей;

письменное уведомление другой стороны о намерении заключить новый договор аренды;

согласие с условиями, на которых предполагалось заключение договора с другим арендатором.

Другим вариантом продления договорных отношений является предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ молчаливое продолжение использования арендатором имущества на тех же условиях (см. постановление АС МО от 15.10.2018 по делу № А41-63193/2017).

Различие между этими двумя способами продления аренды состоит в том, что в первом случае условия договора согласовываются заново (заключается новый договор, п. 31 ИП № 66), по ним могут возникнуть разногласия, а во втором случае действуют прежние условия — этим он может быть более выгоден для арендатора.

ВАЖНО! Ст. 618 ГК РФ предусматривает преимущество субарендатора перед третьими лицами: он вправе требовать заключения с ним договора при досрочном прекращении отношений с арендатором на тех же условиях, что были предусмотрены прекратившимся соглашением.

Правоприменительная практика

Поскольку в приведенных нормах идет речь о реализации преимуществ арендатором (субарендатором), споры вытекают из отказа арендодателя заключить договор на новый срок. Судебная практика неоднородна:

Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок. Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения (см. определение ВС РФ от 14.08.2018 № 308-ЭС18-11441 по делу № А63-9986/2017, постановление АС УО от 13.09.2018 по делу № А47-9677/2017).

Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы (см. постановление АС МО от 27.09.2018 по делу № А40-28358/2016).

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Споры об улучшениях

Отделимые улучшения остаются за арендатором, а неотделимые передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом по окончании срока аренды. Решение вопроса о возмещении стоимости последних зависит от того, было ли дано арендодателем согласие на их выполнение (ст. 623 ГК РФ).

Основные спорные моменты, возникающие на практике:

отграничение отделимых улучшений от неотделимых (подробности см. в статье «Неотделимые улучшения арендованного имущества»);

разграничение некомпенсируемых неотделимых улучшений и подлежащего компенсации капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ), см, например, постановление АС СКО от 01.08.2018 по делу № А32-34893/2016.

Для решения этих вопросов, как правило, назначается экспертиза, которая в числе прочего призвана определить, являются ли проведенные изменения улучшениями, т. е. улучшены ли, усовершенствованы ли характеристики объекта. Кроме улучшения результатом может быть изменение без улучшения или ухудшение эксплуатационных характеристик. Стоимость таких изменений не возмещается (постановление АС УО от 29.05.2018 по делу № А60-51453/2016).

По одному из дел арендатором были возведены пристройки к арендованному им зданию. Соглашение об этом с арендодателем не заключалось. Суд отказал в иске о возмещении стоимости пристроек (см. определение ВС РФ от 01.12.2015 № 305-ЭС15-14875 по делу № А40-135245/2013).

Согласование улучшений арендодателем

При обращении арендатора с требованием о компенсации учитываются следующие обстоятельства:

Неотделимые улучшения должны быть согласованы арендодателем в полном объеме — только в этом случае их стоимость может быть взыскана (ст. 623 ГК РФ). К таким улучшениям относится, например, перепланировка.

Капитальный ремонт, если его выполнение не возложено договором на арендатора, может быть осуществлен арендатором, если это предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью (ст. 616 ГК РФ).

Каждое из приведенных обстоятельств должно быть доказано. При этом имеют большое значение:

форма и содержание согласования;

степень осведомленности арендодателя о проводимых работах;

участие или неучастие арендодателя в приемке результата (подписание актов приемки).

Если согласование выражено косвенно, отсутствуют доказательства полного информирования, арендодатель к приемке результата не привлекался, шансы на взыскание стоимости улучшений значительно снижаются, как это можно увидеть на примере постановления АС УО от 29.05.2018 по делу № А60-51453/2016.