курсовая работа ЗУБКОВ ДАНИЛ. Цена земли сущность и факторы, определяющие ее динамику
 Скачать 122.96 Kb.
|
|
ГЛАВА 2. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ В РОССИИ 2.1 Специфика функционирования рынка земли в РФ Рынок земли в России формировался постепенно, чему способствовали многочисленные законы и нормативные акты. Прежде всего, следует помнить о самых важных законах и правилах. Первая - Конституция Российской Федерации, которая предоставляет собственнику земельного участка право свободно распоряжаться им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не ущемляет интересы других лиц. Под этим понимается возможность заключения сделок, предусмотренных законодательством государства. [1]. Земельная реформа занимает центральное место в трансформации аграрных отношений. Его внедрение в России до недавнего времени осуществлялось без четкой научной концепции и связано с неоправданными экономическими затратами, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. Правовая основа земельной реформы, адекватная рыночным принципам, отраженная в длительной работе над Земельным кодексом, еще не полностью сформирована [8]. С самого начала развития аграрной реформы концепция земельной реформы вызывала некоторые разногласия. Различия сводились к земельному вопросу, особенно к частному обороту рынка недвижимости, структуре землепользования и, соответственно, общей аграрной структуре, роли и месту в ее функционировании и других форм частной собственности на землю. В то же время на втором плане оставалась необходимость последовательного формирования новой системы земельных отношений с региональной точки зрения переходного периода. Проведению целенаправленной реформы земельных отношений препятствует теоретическая путаница в вопросах собственности на землю, которая до сих пор скрыта завершенной аграрной реформой. Таким образом, в 1990 году началось формирование частной собственности, которая стала основой российской аграрной политики в последующие несколько лет. В начале реформы наблюдалось сильное давление на существующую систему колхозно-совхозных земельных отношений. Система выдержала этот натиск и начала адаптироваться, изменив внешнюю оболочку, но сохранив внутреннее устройство. Это было особенно характерно для периода 1992-1994 гг. В последующие годы сельское хозяйство и его компонент земельной реформы стали заложниками общего экономического кризиса, который стал препятствием для проведения аграрной реформы в стране. Можно выделить пять переходных целевых приоритетов в реформировании системы земельных отношений в аграрном секторе России (таблица 1).
Таблица 1. Задачи в реформировании системы земельных отношений в России Для реализации этих задач необходимо было создать правовые, организационные и экономические механизмы и определить переходный период для проведения реформ в России в целом и в ее регионах. Однако в стране, которая 70 лет жила только в государственной форме, существовало неоднозначное ускоренное решение вопроса собственности на землю. Переходное состояние объективно предполагало, что земельная реформа должна основываться на постепенном и последовательном изменении сложившейся системы землевладения, исключая социальную напряженность или риск экологических катастроф. Несмотря на непоследовательность и дороговизну земельных реформ в процессе их реализации, были достигнуты некоторые положительные результаты. Наиболее важным из них является формирование новой, достаточно устойчивой рыночной структуры землевладения и землепользования в аграрном секторе экономики и в сельской местности страны. Таким образом, несмотря на все препятствия и трудности, аграрная реформа в России была проведена, и основной формой собственности на землю стала частная собственность, о чем свидетельствуют приведенные выше статистические данные. И это стало основой для дальнейшего развития земельного рынка в России. 2.2 Динамика цен на землю Земля, как и любой товар, может продаваться и покупаться. Однако одним из самых сложных вопросов в экономике является ценообразование. Но все-таки решающим фактором выступает соотношение спроса и предложения. Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы [4]. Первая группа – экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю, прежде всего, влияют: 1. уровень занятости населения; 2. величина доходов и цен; 3. доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита); 4. издержки по оформлению и регистрации сделок. Вторая группа – социальные и демографические факторы: 1. численность и плотность населения в данном регионе; 2. возрастной и профессиональный состав; 3. миграция населения, размер семьи и др. Третья группа – факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли: 1. правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне; 2. территориально-экономическое зонирование; 3. политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций. Четвертая группа – факторы, отражающие физические характеристики участка и воздействие окружающей среды (месторасположения): 1. природно-климатические условия, длительность времен года, водный режим; 2. физические характеристики участка (вид земли, рельеф, форма участка); 3. подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям: -природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность, -экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др., -несовместимых вариантов землепользования, например, промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой [5]. Динамику изменения цен по продаже участков в Воронежской области (график 1).  Рисунок 1. Динамика цен в Воронежской обл Динамика средних цен (таблица 2) [6].
Таблица 2 . Динамика средних цен ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА ЗЕМЛИ 3.1 Правовое регулирование рынка земли Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли: - Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления. - Юридические лица -- коммерческие и другие организации, в том числе иностранные. - Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане. Рынок земли, в отличие от большинства рынков, менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка: - объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения; - предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка; - предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; - на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию; - информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов; - сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возмбжностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли; - рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты; - для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип -- эффективное управление собственностью. Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения [7]. Для установления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка». Земельные отношения - отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ [8]. Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему: - Международные нормативно-правовые акты: договоры, конвенции, декларации; - Федеральные нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, федеральные законы, федеральные подзаконные акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты). - Региональные нормативно-правовые акты: подзаконные акты (постановления, распоряжения, решения, инструкции, письма). Правовой режим земельного участка включает в себя: - целевое назначение; - форму собственности; - разрешенное использование. Целевое назначение земель -- порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством. Переход к рыночным отношениям в России привел к образованию новых форм собственности: федеральной, региональной, муниципальной, частной и др. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» [9]. В состав федеральной собственности входят: - земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства; - земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности; - государственные природные заповедники, национальные парки; - лечебно-оздоровительные местности; - объекты историко-культурного наследия и др. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды. В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ). Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36) [1], в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209) [10]. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица». Федеральный закон “О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации” [11]. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Договор аренды земельного участка -- гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком -- безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме. Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок более года. Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются в виде служебного надела работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, природных заповедников. Служебные наделы предоставляются работникам данных организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Еще одним элементом правового режима земельного участка является разрешенное использование. Разрешенное использование земель - эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Так же земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 284). Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением Таким образом, правовое регулирование рынка земли - прерогатива Российской Федерации. Статья 3 ЗК РФ выстраивает четкую иерархию земельных нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы. Во главе ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс [8]. |