Договор как основание возникновения залога недвижимости. ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ. договор как основание возникновения залога недвижимости (ипотеки)

• Название: договор как основание возникновения залога недвижимости (ипотеки)
• Анкор: Договор как основание возникновения залога недвижимости
• Дата: 11.10.2022
• Размер: 142.79 Kb.
• Имя файла: ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ.docx
• Тип: Программа; #727623
• страница: 3 из 6

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВ ИПОТЕЧНЫМ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ

1. 
   Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по договору об ипотеке
   

Вопрос обращения взыскания на заложенное имущество имеет большое практическое и научное значение, именно поэтому ему посвящено значительное число исследований.

В связи с существующей проблемой приобретения жилья роль ипотеки как одного из способов решения данной проблемы существенно возросла.

В юридическом смысле ипотека – это способ обеспечения денежного обязательства залогодателем перед залогодержателем, т.е. при неплатежеспособности залогодателя недвижимое имущество, находящееся в залоге, выступает источником компенсации имущественных потерь залогодержателя. Однако, ипотека – это не единственная гарантия удовлетворения кредитором своих интересов из стоимости ее предмета. Довольно значительной гарантией являются эффективные правовые средства, которые обеспечивают реализацию его права.

Одним из таких существенных правовых средств выступает обращение взыскания на недвижимое имущество залогодателя, находящееся в залоге у кредитора.

Впервые институт обращения взыскания на имущество стал применяться в ходе судебной реформы 1864 года, с введением в действие Устава гражданского судопроизводства¹. Его становление и развитие исторически было связано с необходимостью защиты прав и законных интересов кредиторов.

Устав закрепил новые меры принудительного исполнения, к которым было отнесено и обращение взыскания на движимое и недвижимое имущество залогодателя. Так, по Уставу гражданского судопроизводства выбор способа исполнения обязательства зависел от истца.

Следует отметить, что за все время существования института обращения взыскания на имущество, а именно более ста лет, ни доктрина, ни действующее законодательство не закрепили легального определения понятия обращения взыскания на имущество.

В залоговом праве обращение взыскания на недвижимое имущество рассматривается и как стадия реализации права залога и как обращение взыскания в смысле процессуального законодательства¹.

Обращение взыскания на недвижимое имущество рассматривая как стадию реализации права залога, необходимо рассматривать как действия залогодержателя, которые осуществляются им в целях продажи на торгах предмета залога и получение денежного взыскания, а в процессуальном смысле, как ряд действий, осуществляемых судебным приставом с целью удовлетворения требования кредитора о взыскании с залогодателя денежной суммы, указанной в исполнительном документе.

В широком смысле под обращением взыскания на недвижимое имущество понимается как мера принудительного исполнения, направленная на применение в отношении залогодателя по договору ипотеки удовлетворения требований кредитора путем изъятия недвижимого имущества и его принудительная реализация на торгах или передаче кредитору².

Обращение взыскания на заложенное имущество обладает рядом специфических признаков, позволяющих отличить его от иных мер принудительного исполнения, а также от обращения взыскания на имущество, не обремененное залоговыми обязательствами.

Правовую основу обращения взыскания на недвижимое имущество, приобретенное с помощью ипотечных средств и находящихся в залоге, составляют:

– Гражданский кодекс Приднестровской Молдавской Республики;

– Закон Приднестровской Молдавской Республики «Об ипотеке»;

– Закон Приднестровской Молдавской Республики «Об исполнительном производстве»;

– Закон Приднестровской Молдавской Республики «О нотариате».

Так в соответствии с п. 1 ст. 365 ГК ПМР обращение взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает¹.

Исходя из этого, следует, что обращению взыскания на предмет ипотеки должно предшествовать выявления факта задолженности, ее суммы и иных обстоятельств ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств.

Такая же норма содержится и в Законе ПМР «Об ипотеке». Согласно п. 1 ст. 43 Закона ПМР «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное².

Законом также предусмотрены некоторые исключения из правил. Например, банк имеет право потребовать досрочного возвращения кредита или уплаты процентов по нему, в случае неисполнения данного требования – обращение взыскания на предмет ипотеки вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по договору.

К таким случаям закон относит, ст. 368 ГК ПМР:

– несоблюдение залогодателем обязанности по предупреждению залогодержателя о всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки;

– грубое нарушение правил распоряжения заложенным жилым имуществом;

– правил содержания и ремонта заложенного имущества;

– несоблюдение заемщиком обязанности по принятию мер по сохранности данного имущества, если такое нарушение создает угрозу повреждения или утраты заложенного имущества;

– утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом замены и восстановления предмета залога;

– нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества¹.

Отсюда следует, что неисполнение одной из указанных обязанностей влечет за собой возникновение у залогодержателя права требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а при неисполнении данного требования – обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае, если основное обязательство исполняется надлежащим образом².

Нормами Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики, а также Законом ПМР «Об ипотеке» предусмотрено два способа обращения взыскания на заложенное имущество – судебный и внесудебный порядок.

Согласно п. 1 ст. 366 ГК ПМР (ст. 44 Закона ПМР «Об ипотеке») требование кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

ГК ПМР устанавливает случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, когда (п. 3 ст. 366 ГК ПМР):

– для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

– предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

– залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предполагает удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества посредством обращения его в суд. В соответствии с п. 1 ст. 48 Закона Приднестровской Молдавской Республики «Об исполнительном производстве» (далее – Закон ПМР) судебный пристав – исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа – судебного акта, исполнительного листа, исполнительной надписи нотариуса¹. Для обеспечения исполнительного документа судебный пристав имеет право на основании п. 1 ст. 50 Закона ПМР «Об исполнительном производстве» наложить арест на имущество должника.

Арест на имущество залогодателя применяется при исполнении определения суда о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц (пп. в п. 4 ст. 50 Закона ПМР «Об исполнительном производстве»).

Согласно п. 4 ст. 45 Закона ПМР «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество залогодателя по исполнительным документам осуществляется в первую очередь на денежные средства должника в национальной денежной единице и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся в банках и иных кредитных организациях. При этом, если у должника отсутствуют денежные средства в национальной денежной единице, необходимые для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на денежные средства должника в иностранной валюте (п. 6 ст. 45 Закона ПМР «Об исполнительном производстве»), а при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (п. 7 ст. 45 Закона ПМР «Об исполнительном производстве»), за исключением имущества, которое изъято из гражданского оборота, а также имущество, на которое в соответствии с действующим законодательством не может быть обращено взыскание.

Обратим внимание на то, что должник вправе сам указать те виды имущества или предметы, на которые он хотел бы обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на денежные средства и иное имущество должника определяется судебным исполнителем.

При наличии у должника имущества, принадлежащего ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 1 ст. 367 ГК ПМР продажа заложенного имущества, на которое было обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов¹.

П. 2 ст. 49 Закона ПМР «Об ипотеке» устанавливает, что суд при принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество, может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе². Возможность реализации заложенного имущества по соглашению сторон предусмотрена ст. 52 Закона ПМР «Об ипотеке».

В случае, если в течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.

При объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, содержащихся в п. 1 ст. 51 Закона ПМР «Об ипотеке», залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на двадцать пять процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (п. 4 ст. 51 Закона ПМР «Об ипотеке»).

Важно отметить, что если залогодержатель не воспользуется своим правом и не оставит предмет ипотеки за собой в течении одного месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, то ипотека прекращается (п. 5 ст. 51 Закона ПМР «Об ипотеке»).

Закон также предусматривает второй способ обращения взыскания на заложенное имущество – внесудебный порядок, путем заключения между сторонами договора о залоге недвижимости нотариально удостоверенного соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания¹. Заключить данное соглашение можно как до возникновения оснований для применения обращения взыскания, так и после. Отметим, что само условие о внесудебном порядке может быть включено в договор ипотеки.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество залогодателя означает удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании соглашения². Соглашение или договор об ипотеке должен содержать способ реализации заложенного имущества, стоимость предмета залога или порядок ее определения.

Особым видом внесудебного порядка обращения взыскания выступает обращение взыскания на предмет ипотеки по исполнительной надписи нотариуса. Согласно ст. 133 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О нотариате» (далее – Закона ПМР «О нотариате») взыскание по исполнительной надписи производится в порядке, установленном действующим законодательством Приднестровской Молдавской Республики для исполнения судебных решений³. Данный порядок обращения взыскания применяется при условии, что он был включен в договор ипотеки, а договор ипотеки нотариально удостоверен.

Таким образом, исполнительная надпись нотариуса приобретает свойство исполнительного документа, на основании которого осуществляется исполнительное производство. Внесудебный порядок представляет собой упрощенный способ удовлетворения требований кредитора при отсутствии между сторонами спора о наличии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество предполагает его реализацию посредством проведения открытого аукциона организатором торгов на основании договора, заключенного с залогодержателем (п. 2 ст. 52 Закона ПМР «Об ипотеке»).

Так, при признании торгов состоявшимися, задолженность залогодателя перед залогодержателем погашается за счет той суммы, которая была выручена от продажи предмета залога. Следует отметить, что в случае, если вырученной суммы будет недостаточно, банк может удовлетворить свое требование в отношении непогашенной части за счет иного имущества залогодателя, а если данная сумма превышает размер задолженности, тогда разница возвращается залогодателю¹.

Если торги не состоялись, банк имеет право по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть его в счет покупной цены свои требования.

На сегодняшний день несмотря на то, что действующим законодательством были предприняты все необходимые меры, вопросы обращения взыскания на заложенное имущество все также являются актуальными и имеют некоторые проблемы. Так, например, одной из проблем является проблема обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, при наличии в семье залогодателя несовершеннолетних членов семьи. Это связанно с тем, что органы опеки и попечительства не желают согласовывать обязательство залогодателя об освобождении жилого помещения при наличии несовершеннолетних членов семьи ввиду того, что при наступлении случая обращения взыскания на заложенное имущество органы опеки и попечительства обязаны предоставить жилье несовершеннолетнему члену семьи. Т.е. органы опеки и попечительства при ипотеке жилого дома или жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи обязаны дать соглашение (п. 6 ст. 61 Закона ПМР «Об ипотеке»).

Данные обстоятельства представляют большие сложности, как для залогодателя, так и для залогодержателя. Для залогодателя такие сложности выражаются в том, что он не может получить кредит, а залогодержатель в свою очередь не предоставляет кредит без согласования органов опеки и попечительства.

Исходя из вышесказанного можно предположить, что данная проблема выступает препятствием для развития ипотеки, потому что именно молодые семьи с несовершеннолетними детьми являются основным контингентом, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для того, чтобы решить названную проблему, предлагаются следующие способы:

– создать комиссию по рассмотрению жалоб граждан в связи с отказом, вынесенным органами опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом при наличии несовершеннолетних членов семьи;

– разработать рекомендации для органов опеки и попечительства о порядке выдачи разрешений на совершение сделок с имуществом при наличии несовершеннолетних членов семьи.

Из анализа действующего законодательства следует, что государственная регистрация перехода права собственности при обращении взыскания на заложенное имущество осуществляется на общим основания в соответствии со ст.13 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹, в отличие от законодательства Российской Федерации, где данный порядок государственной регистрации регламентирован ст. 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»².

Таким образом, можно сделать следующие выводы, что исходя из положений действующего законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки, следует, что порядок взыскания сочетает в себе как общие правила об обращении взыскания на заложенное имущество, так и особенности, характерные только для имущества, являющегося предметом ипотеки.

Также, следует отметить, что при реализации заложенного недвижимого имущества необходимо обратить внимание на определение его начальной продажной цены. Начальная цена реализуемого недвижимого имущества должна соответствовать его действительной рыночной стоимости, а не стоимости на момент заключения договора об ипотеке.

2. 
   Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки
   

Залог представляет собой гарантию обеспечения обязательств, которая признается одним из самых надежных инструментов и обладает относительными преимуществами по сравнению с иными способами обеспечения обязательств. Именно поэтому залог недвижимого имущества широко используется в гражданско – правовых отношениях³.

Тем не менее на сегодняшний день, вопросы, связанные с оспариванием и признанием договора залога (ипотеки) недействительными, остаются актуальными. Отметим, что легального определения понятия «недействительной сделки» действующее законодательство не содержит.

Однако, в современной литературе не существует единого мнения в отношении понятия «недействительная сделка». Например, Гутников О.В. считает, что недействительность сделки следует понимать, как отрицание в той или иной степени юридических последствий сделки по основаниям, которые существовали в момент ее совершения¹.

Кандидат юридических наук Голышев В.Г. определяет недействительную сделку, как действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, но приведшие в силу закона к правовым последствиям, наступление которых не охватывалось направленностью действия².

П. 1 ст. 182 ГК ПМР устанавливает, что сделка признается недействительной по основаниям, установленным ГК ПМР в силу признания ее таковой судом, т.е. оспоримая сделка либо независимо от такого признания – ничтожная сделка³.

Так, ГК ПМР, содержит следующие основания, необходимые для признания сделки недействительной:

– недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам (ст. 184);

– недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 185);

– недействительность мнимой и притворной сделок (ст. 186);

– недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным (ст. 187);

– недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст. 188);

– недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности (ст. 189);

– недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 191);

– недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 192);

– недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 193);

– недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст. 194);

– недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 195).

Как уже говорилось, ст. 182 ГК ПМР предусматривает традиционное деление недействительных сделок на две группы: оспоримые и ничтожные характерное для гражданского права. Оспоримой признается сделка, которая может быть признана недействительной, а ее правовой результат будет считаться аннулированным. Ничтожная сделка признается недействительной с момента ее заключения, т.к. была заключена с нарушениями норм действующего законодательства, т.е. независимо от такого судебного признания.

Обращаясь к юридической литературе, можно встретить разные классификации недействительных сделок.

Наиболее часто встречается деление недействительных договоров исходя из того, в каком элементе содержится «порок». Так, недействительные договоры можно подразделить на следующие группы:

– договоры с «пороком» субъектного состава;

– договоры с «пороками» воли;

– договоры с «пороками» формы;

– договоры с «пороками» содержания¹.

Для того, чтобы раскрыть значимые и специфические основания признания договора ипотеки недействительной сделкой разумно классифицировать их в групповом порядке с учетом вышеназванных критериев.

Так, договоры ипотеки недвижимого имущества с «пороком» субъектного состава – это:

– договоры, связанные со специальной правоспособностью или статусом юридического лица;

– договоры, связанные с недееспособностью физических лиц, включающие в себя три состава, ничтожность договора ипотеки, совершенного гражданином, признанным недееспособным, оспоримость договора ипотеки, совершенного несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, оспоримость договора ипотеки, совершенного гражданином с ограниченной дееспособностью без согласия попечителя.

П. 5 ст. 61 Закона ПМР «Об ипотеке» допускает ипотеку жилого дома или жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство. Также правила заключения сделок с участием вышеназванных лиц регулируются ст. ст. 27 – 39 ГК ПМР.

Исходя из практики, следует, что сделки с участием недееспособных лиц сталкиваются с определенными трудностями. Так, например, гражданин, не имеющий специального разрешения своего попечителя, купил жилой дом у знакомого по договорной цене. В связи с тем, что знакомый собирался уезжать за рубеж, по его просьбе ограниченно дееспособный гражданин предоставил данный жилой дом в ипотеку для обеспечения кредитных обязательств последнего. Несмотря на то, что ограниченно дееспособный гражданин фактически не понес никакого ущерба, а наоборот выгодно приобрел недвижимость, органы опеки и попечительства имеют возразить против заключения такой сделки. Но в случае, если кредитные обязательства заемщика (ограниченно дееспособного гражданина) не будут исполнены, соответственно, будет обращено взыскание на предмет ипотеки. Такого рода сделки считаются оспоримыми, так как совершены ограниченно дееспособным гражданином, а согласие органа опеки и попечительства в данной ситуации может решить вопрос с оспоримостью сделки.

Рассмотрим договоры с «пороками» формы, которые представляют собой одну из групп недействительных договоров об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 11 Закона ПМР «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации¹.

Также, договор заключенный с нарушениями требований, установленных ст. 10 настоящего Закона ПМР «ОБ ипотеке», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Следовательно, несоблюдение правил о государственной регистрации, а также условий о предмете ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке.

Таким образом, договор об ипотеке согласно п. 2 ст. 11 Закона ПМР «Об ипотеке» считается заключенным и вступает в силу со дня государственной регистрации.

Договор с «пороком» содержания считается договор, где присутствует несогласованность существенных условий договора или несоответствие совокупности прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, указанным в договоре правам и обязанностям, содержащихся в действующем законодательстве.

Так, согласно п. 1 ст. 449 ГК ПМР договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора¹.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из данной формулировки, существенные условия определены, но не конкретизированы, поэтому являются одним из условий оспаривания договора ипотеки.

Договор с «пороками» воли субъектов на основании ГК ПМР следует подразделить на следующие виды:

– сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (оспоримая).Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшей стороной, иными лицами, чьи права и законные интересы были нарушены, в результате ее совершения (п. 1 ст. 193 ГК ПМР);

– сделка, совершенная под влиянием заблуждения, т.е. неверного представления, о чем – либо, неправильного формирования воли субъекта может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (п. 1 ст. 194 ГК ПМР). Т.е. заблуждение является основанием признания сделки недействительной. Поэтому одна из сторон может оспорить договор залога при условии, если докажет, что на момент заключения договора об ипотеке заблуждение было значительным и в подобной ситуации договор не был бы заключен;

– сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Такого рода сделка признается недействительной по иску потерпевшего (п. 1 ст. 195 ГК ПМР).

В уголовно – правовом смысле под обманом следует понимать сообщение ложных сведений, а также сокрытие фактов, направленные на введение другого лица в заблуждение и склонение его к совершению действий в интересах обманщика. Отметим, что заблуждение, обман и угроза являются реальной угрозой, являющейся основанием для оспаривания договора ипотеки.

Специальным признаком договора с «пороком» воли является отсутствие согласия залогодержателя на распоряжение залоговым имуществом.

В случае, признания договора об ипотеке недействительным, применяются последствия, предусмотренные ГК ПМР. Так, ст. 183 ГК ПМР содержит общие положения о последствиях недействительной сделки, а именно недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 183 ГК ПМР).

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК ПМР несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случае, признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отметим, что, если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, тогда суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Ст. 184 ГК ПМР устанавливает, что сделка, противоречащая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения¹.

В случае признания сделки, заключенной под влиянием заблуждения применяются общие положения о последствиях недействительной сделки (п. 2 ст. 194 ГК ПМР).

Также важно отметить, что при признании недействительной части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 196 ГК ПМР).

Подводя итог вышесказанного, следует, что т.к. договор ипотеки является дополнительным по отношению к кредитному договору, ввиду того что заключается с целью обеспечения обязательств должника по основному договору. Следовательно, признание недействительным по любым основаниям кредитного договора, автоматически влечет за собой признание недействительным договора об ипотеке.