Договор как основание возникновения залога недвижимости. ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ. договор как основание возникновения залога недвижимости (ипотеки)
 Скачать 142.79 Kb.
|
|
Глава 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Особенности договора залога недвижимости (ипотеки) В условиях стабильно высоких цен на жилье, а также финансового кризиса накопление денежных средств не всегда дает возможность решить один из таких острых вопросов, как приобретение собственного жилья. Одним из наиболее рациональных и доступных способов решения данного вопроса является ипотека. Так, с помощью ипотечного кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме, комнату, жилой дом, а также погасить ранее выданный кредит для покупки жилья, приобрести жилое помещение, находящееся на этапе строительства путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Используя в обыденной жизни слова «ипотека», «квартира в ипотеку», «ипотечный кредит», граждане подразумевают одно и тоже слово, однако следует отметить, что понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» – это совершенно разные понятия. Отличие в том, что ипотека является строго целевым займом, выдаваемым на приобретение жилья. При этом сам объект недвижимости выступает в качестве залога по кредитному договору и находится под обременением банка до окончания выплат1. Банки в зависимости от срока, объекта и цели могут предоставить следующие виды кредитов: строительный кредит – это краткосрочный кредит, предоставляемый на строительство либо реконструкцию жилья, физическим или юридическим лицам для финансирования строительных работ; кредит на приобретение жилья – это долгосрочный кредит, который предоставляется, как физическим, так и юридическим лицам для приобретения жилья. Такой вид кредита является самым распространенным. При этом основным видом обеспечения кредитов на покупку жилья все же является залог приобретаемого жилого помещения, а именно ипотека. В действующем Законе ПМР «Об ипотеке» ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимого имущества. П. 2 ст. 351 ГК ПМР прямо указано, что залог зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, залог права пользования и (или) владения земельным участком (ипотека) регулируется законом об ипотеке1. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК ПМР, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Договор залога недвижимого имущества (ипотека) представляет собой сделку, в которой собственник недвижимого имущества, а именно «Залогодатель» передает свое недвижимое имущество в счет обеспечения выполнения должником определенных обязательств перед кредитором – «Залогодержателем» по ранее заключенному договору. Отметим, что залогодателем может быть должник по обязательству, обеспеченному ипотекой или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. Главная особенность такого вида договора состоит в том, что в залог может быть передано здание или сооружение, нежилое помещение, земельный участок, квартира, жилой дом, комната, дачи (садовые дома), гаражи и другие строения потребительского назначения и иные объекты недвижимости в соответствии сост. 6 Закона ПМР «Об ипотеке»2. Согласно п. 1 ст. 7 Закона ПМР «Об ипотеке» ипотека на указанное имущество может быть установлена только в том случае, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности. Необходимо также отметить, что комплексы недвижимого имущества, жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной передачей по тому же договору прав на земельный участок, на котором находится этот комплекс недвижимого имущества, это здание или сооружение, либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Следует помнить, что не допускается ипотека имущества, которое изъято из гражданского оборота, а также имущество, на которое не может быть обращено взыскание, находящихся в государственной собственности, имущество, в отношении которого действующим законодательством запрещена приватизация. Следующей особенностью договора об ипотеке является ипотека жилого дома или жилого помещений. Жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан1. К жилым помещениям относятся: – индивидуальный и многоквартирный жилой дом, часть дома; – часть жилого дома, квартира, комната. В соответствии с особым правовым режимом жилья в главе 11 Закона ПМР «Об ипотеке» определены следующие особенности ипотеки жилых помещений и домов. Так, в соответствии со ст. 61 Закона: – не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, квартир и жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности (п. 2); – гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики, иные строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов, квартир и жилых помещений, на них не распространяются; – ипотека жилого дома и жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, а также несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без попечения родителей, недееспособные либо ограниченно дееспособные члены семьи собственника (пп. а) б) п. 6 ст. 61 Закона ПМР «Об ипотеке»). В данном случае ипотека разрешается только с согласия органа опеки и попечительства, за исключением ипотеки строящихся жилых домов и жилых помещений, а также жилых домов или жилых помещений, приобретенных или построенных полностью либо частично за счет кредита банка или иных кредитных источников. Согласие органов опеки и попечительства дается лишь в том случае, если отсутствуют основания для признания того, что права или охраняемые законом интересы вышеперечисленных лиц нарушаются1. Таким образом, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником недолжно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении. Это связано с тем, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена, имеющаяся у него в собственности недвижимость, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Следует отметить, что если несовершеннолетний ребенок проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника, то есть прописан в нем, то передать данное жилое помещение в залог или продать (купить) можно в обычном порядке, за исключением случаев, когда ребенок является собственником квартиры или доли в ней1. Основанием для отказа в согласии на передачу в ипотеку жилого дома или помещения являются основания для признания того, что права и интересы несовершеннолетних нарушаются, а именно отсутствие иного пригодного для проживания жилого помещения, а также возможности приобретения иного жилого помещения для постоянного проживания; – договор об ипотеке, предметом которого является жилой дом или жилое помещение, находящееся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, когда жилой дом или помещение находится в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство (п. 7 ст. 61 Закона ПМР «Об ипотеке». В соответствии со ст. 62 Закона ПМР «Об ипотеке» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 307 ГК ПМР находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом2. Согласно ст. 307 ГК ПМР собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры3. Исходя из вышесказанного возникает вопрос, необходимо ли данную долю описывать в договоре об ипотеке. Так как ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке» не устанавливает никаких исключений из правил описания предмета ипотеки, с формально – юридической точки зрения следует, что данная доля должна быть описана в договоре об ипотеке, а именно размер этой доли, а также сведения о государственной регистрации права собственности на эту долю. Таким образом, при неисполнении данного требования с теоретической точки зрения существует риск признания договора ипотеки незаключенным. Глава 6 Закона ПМР «Об ипотеке» содержит понятие «последующей ипотеки» – имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Это говорит о том, что на один и тот же предмет ипотеки можно установить несколько ипотек, т.е. ипотеку можно установить на имущество, которое уже заложено по договору об ипотеке. Следует отметить, что при обращении взыскания на предмет ипотеки путем проведения публичных торгов или аукциона, полученная сумма сперва направляется на погашение обеспеченного ипотекой требования предшествующего залогодержателя, а оставшаяся сумма распределяется между залогодержателями последующей ипотеки1. Таким образом, вышесказанное является одной из важных особенностей ипотеки. Необходимо отметить, институт последующего залога, т.е. ипотеки направлен на обеспечение многоразового пользования дорогостоящего имущества в качестве предмета залога, не снимая действующих обременений, установленных договором залога. Ведь залог является лишь гарантией исполнения обязательств, и заложенное имущество, после предоставления в залог, используется залогодателем. Как правило, при последующей ипотеке применяются те же правила, что и при обычной ипотеке, а именно подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Последующая ипотека бывает двух видов: – когда предшествующим и последующим залогодержателем является одно и тоже лицо, а предметом одно и тоже имущество. Так, например, частное предприятие «К» по договору об ипотеке заложило для обеспечения возврата кредитных средств перед банком свое недвижимое имущество. В данном случае, залогодержателем стал банк. В дальнейшем предприятие «К», получив от банка дополнительный кредит, установило последующую ипотеку на заложенное имущество; – когда предшествующими и последующими залогодержателями являются разные лица, а предметом ипотеки является одно и тоже имущество (например: частное предприятие «П» по договору об ипотеке заложило для обеспечения возврата кредитных средств перед банком «Б» свое недвижимое имущество. Залогодержателем становится банк «Б». Частное предприятие «П» имеет обязательство перед торгово – посреднической компанией «К» по договору поставки товаров. Данная компания «К» требует от частного предприятия передать ей залог для обеспечения своего обязательства. Предприятие «П» предложило компании в качестве залога свое имущество, являющееся предметом ипотеки по обязательству перед банком «Б». Торгово – посредническая компания «К» согласилась и установила на него последующую ипотеку, так как договором об ипотеке на данное действие запретов не установлено п. 2 ст. 38 Закона ПМР «Об ипотеке». Отметим, что в договоре об ипотеке не указано о запрете последующей ипотеки п. 2 ст. 38 Закона ПМР «Об ипотеке». При этом, следует отметить, что, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Согласно п. 4 ст. 38 Закона данное правило не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица). При наличии последующей ипотеки удовлетворение требований залогодержателей будет осуществляться в соответствии с очередностью, установленной регистрирующим органом (государственной службой регистрации и нотариата Приднестровской Молдавской Республики) по датам регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 39 Закона ПМР «Об ипотеке» залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества1. В случае, невыполнения залогодателем возложенной на него обязанности дает право залогодержателю по последующему договору расторгнуть договор и возместить причиненные убытки, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании ст. 21 Закона ПМР «Об ипотеке» (публичный характер государственной регистрации) из данных об их государственной регистрации. Также на залогодателя, заключившего последующий договор об ипотеке, возлагается обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке. Важно, что после того, как был заключен договор о последующей ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по данному договору, возможно лишь с согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке1. Статья 26 Закона ПМР «Об ипотеке» предусматривает страхование заложенного имущества. Так, в соответствии с п. 1 ст. 26 Закона по договору об ипотеке страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями этого договора2. Таким образом, на залогодателя, помимо содержания и ремонта заложенного имущества, возлагается еще одна обязанность – защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, отражаясь на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст. 227 ГК ПМР), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию указанных рисков, т.е. гибель и повреждение имущества, что отражено в п. 1 ст. 361 ГК ПМР. Следовательно, обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан застраховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства. Исходя из вышесказанного, следует, что действующее законодательство предусматривает, что в случае, если стороны не договорились об ином, то страхование заложенного имущества за счет денежных средств залогодателя является обязанностью одной из сторон договора о залоге. На основании ст. 1034 ГК ПМР риск утраты или гибели, а также недостачи или повреждения имущества является одним из имущественных интересов, который может быт застрахован по договору имущественного страхования1. Выгодоприобретателем по договору имущественного страхования, где недвижимое имущество является предметом залога, назначается залогодержатель по обеспечиваемому залогом обязательству. При этом, в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу третьих лиц, например: залогодателя, исходя из целей защиты интересов залогодержателя, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества2. Если согласно условиям договора имущественного страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, тогда при наступлении страхового случая страховая компания возмещает залогодержателю часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной стоимости заложенного имущества. Также договором имущественного страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше полной, т.е. страховой стоимости имущества (ст. 1054 ГК ПМР). При грубом нарушении залогодателем возложенных на него обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае, если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество1. Подводя итог сказанного, можно сделать следующие выводы, что договор ипотеки имеет особенности присущие только ему, следовательно он считается заключенным и подлежит государственной регистрации при их соблюдении сторонами данного договора. §2. Элементы договора залога недвижимости (ипотеки): субъекты, содержание, форма договора, существенные условия и государственная регистрация договора об ипотеке Договор об ипотеке заключается с соблюдением общи правил ГК ПМР о заключении договоров, а также положений Закона ПМР «Об ипотеке». Согласно п.1 ст. 11 Закона ПМР «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации2. Согласно п. 1 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке» должен содержать: – предмет ипотеки пп. б п. 1 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке». Предмет является важнейшим существенным условием договора об ипотеке. Предмет ипотеки – это объект недвижимости, на которое в соответствии с условиями договора устанавливается ипотека. В соответствии со ст. 6 Закона предметом по данному договору может выступать недвижимое имущество, закрепленное в п. 1 ст. 141 ГКПМР (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также объекты незавершенного строительства и комплексы недвижимого имущества, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество) права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отметим, что здания, а также жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, также могут быть предметом ипотеки, но при условии с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. Таким образом, определить предмет договора об ипотеке означает указать то недвижимое имущество, которое может быть предметом ипотеки, т.е. с юридической точки зрения обособить его, зарезервировать, персонифицировать то недвижимое имущество, которое может перейти в собственность залогодержателя в случае неисполнения основного обязательства. Для залогодателя это та имущественная масса, которая принадлежит ему на праве собственности, которая будет объектом обременения на срок действия договора и на которую может уменьшиться актив в случае неисполнения обеспеченной обязанности1. На сегодняшний день, правовое регулирование ипотеки содержит некоторые проблемы в действующем законодательстве, а именно связанные с вопросом какое именно имущество не может быть предметом ипотеки. Несмотря на то, что Закон ПМР «Об ипотеке» содержит перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки, однако данного перечня недостаточно, т.к. именно неполнота перечня влечет за собой юридические споры. Так, например, были случаи, когда суд признавал недействительным договор залога учебных помещений, а в другом невозможным залог здания, являющийся объектом культуры. Таким образом, суды отрицали возможность некоторого вида имущества быть предметом договора ипотеки. Следовательно, представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую нельзя зарегистрировать отдельно от всего здания, т.к. на такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание. Описывая, в договоре предмет ипотека означает указать определяющие индивидуальность данного имущества признаки. Так, предмет ипотеки в договоре описывается через его наименование, место его нахождения (п. 2 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке»), описание данного имущества и индивидуализация, достаточные для индетификации данного предмета (например: площадь здания, количество этажей, комнат и другие)1. Необходимо отметить, что при возникновении спора недостаточно точное описание имущества, не дает возможность четко установить предмет ипотеки, что может повлечь за собой признание договора об ипотеке незаключенным. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке», если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды2. В данном случае в договоре ипотеки необходимо указать наименование арендованной недвижимости, местонахождение и описание, достаточное для его индетификации. – в соответствии с пп. б п. 1 ст. 10 Закона ПМР также необходимо указать оценку предмета договора об ипотеке, которое является существенным условием. Оценка предмета необходима для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта на основании стандартов осуществления оценочной деятельности. Оценка предмета договора выражается в виде оценочной и залоговой стоимости предмета. Следует отметить, что стоимость имущества может не соответствовать рыночной цене заложенного имущества. Правовое регулирование оценочной деятельности, а также оценки предмета залога (ипотеки), устанавливается Законом Приднестровской Молдавской Республики «Об оценочной деятельности». Так, согласно ст. 6 данного Закона проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, находящихся полностью или частично в государственной или муниципальной собственности, при использовании объекта оценки в качестве предмета ипотеки1. В случае, если предметом залога является незавершенное строительством недвижимое имущество, соответственно осуществляется оценка рыночной стоимости данного имущества. Отметим, что в договоре об ипотеке может быть указано несколько оценок, при этом сторонами договора обязательно должно быть определено какая из них является существенным условием2. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Приднестровской Молдавской Республики по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (п. 3 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке»). – последним существенным условием предмета договора об ипотеке является существо, размер и срок обязательства, которое обеспечивает ипотека (пп. б п. 1 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке»). Исходя из того, что договор ипотеки является акцессорным договором по отношению к основному обязательству, соответственно все указанные в нем характеристики обеспечиваемого обязательства, установленные основным договором, должны полностью соответствовать данному договору. Если сумма обеспечиваемого обязательства не определена, но подлежит определению в будущем, то в договоре ипотеки должны быть указаны порядок и все необходимые условия ее определения. При условии, исполнения обязательства по частям, должны быть указаны условия его исполнения, а именно сроки, размеры, условия, позволяющие определить эти размеры)1. В соответствии с пп. в п. 2 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке» в договоре также должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, право общей долевой собственности в определенной доле или общей совместной собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Договор ипотеки согласно пп. г п 1 ст. 10 Закона ПМР «Об ипотеке» должен содержать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 9 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется исполнительным органом государственной власти, уполномоченным на то нормативным правовым актом Президента Приднестровской Молдавской Республики2, а именно государственная служба регистрации и нотариата при Министерстве Юстиции Приднестровской Молдавской Республики. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту регистрации самого имущества, которое является предметом ипотеки (п. 2 ст. 14 Закона ПМР «Об ипотеке». Договор об ипотеке как уже отмечалось заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ранее договор об ипотеке также подлежал обязательному нотариальному удостоверению, но в 2017 году Приднестровский парламент в первом чтении проголосовал за отмену требования обязательного нотариального удостоверения об ипотеке. Авторы законопроекта, депутаты Комитета по развитию предпринимательства и промышленности Верховного Совета считают, что принятие соответствующих поправок в действующее законодательство будет способствовать развитию и совершенствованию ипотечного кредитования. Основной целью подготовки проекта закона являлось снижение финансового бремени участников сделки, связанного с уплатой государственной пошлины (нотариального тарифа) за обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Закон ПМР «Об ипотеке» и Закон ПМР «О залоге», а также в соответствии с требованием п. 2 ст. 356 ГК ПМР договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению. При этом исходя из анализа ст. 142 и ст. 180 ГК ПМР, ст. 4 Закона ПМР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрирующие органы осуществляют регистрацию договора об ипотеке, и только с момента государственной регистрации договор считается заключенным и вступает в силу. При этом согласно ст. 13 Закона ПМР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган обязан осуществить определенный порядок действий, среди которых проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки1. В соответствии со ст. 86 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О нотариате» по общему правилу нотариус, также проводит правовую экспертизу сделки и устанавливает подлинность волеизъявления лица на совершение сделки1. Таким образом, установление требования о нотариальном удостоверении указанного договора является неоправданным при регистрации сделок с недвижимостью, т.к. институт нотариального удостоверения фактически дублирует функции государственной регистрации2. Необходимо отметить, что данная инициатива не привела к ожидаемому результату, т.к. большинство договоров об ипотеке в Приднестровской Молдавской Республике заключается с банками в обеспечение обязательств по заключению с ними кредитных договоров. И именно в кредитных договорах предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика является недвижимое имущество, переданное в залог по нотариально удостоверенному договору. На сегодняшний день нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон (п. 1 ст. 11 Закона ПМР «Об ипотеке»). При этом заключая договор ипотеки с банками главным основанием заключения договора является нотариальное удостоверение. Данное требование предусмотрено внутренними положениями банков Приднестровской Молдавской Республики. Однако права и обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регистрации договора, так как согласно п. 2 ст. 11 Закона ПМР «Об ипотеке» договор считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации. Важно подчеркнуть, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется: – после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости; – иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом, нотариуса, удостоверяющего данный договор об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 15 Закона ПМР «Об ипотеке» для государственной регистрации договора об ипотеке необходимо предоставить следующий перечь документов: – договор об ипотеке и его копия; – приложения к договору об ипотеке, если они были указаны в самом договоре; – квитанция об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию; – документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, т.е. ранее таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации на право собственности. В связи с вступлением в силу 26 марта 2021 года Закона Приднестровской Молдавской Республики от 24 марта 2021 года «О внесении изменений и дополнений в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из соответствующего реестра. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество является актуальной на дату ее выдачи регистрирующим органом и действует до момента внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав в отношении сведений, содержащихся в выписке. Таким образом, существовавшее ранее свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является недействительным; – информация о ранее зарегистрированных договорах об ипотеке, при наличии последующей ипотеки. Субъектами по договору об ипотеке выступают залогодатель и залогодержатель. Так, согласно ст. 1 Закона ПМР залогодатель – лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения перед залогодержателем денежного обязательства, залогодержатель – лицо, являющееся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеющее право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами1. Залогодержателем является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем, а залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 352 ГК ПМР). Раднаева Д.Б. трактует содержание договора об ипотеке (залога недвижимости) как совокупность прав и обязанностей, исполняемых сторонами договора, т.е. предусмотренных договором ипотеки, а также императивными нормами действующего законодательства2. Так, основными правами и обязанностями залогодателя и залогодержателя являются: Таблица 1 – основные права и обязанности залогодателя
Таблица 2 – основные права и обязанности залогодержателя
Таким образом, установленные действующим законодательством особенности в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя при залоге недвижимого имущества, дают возможность сохранить обеспечительную функцию ипотеки на протяжении всего времени действия договора об ипотеке. Тем самым максимально защищают интересы залогодержателя, обеспечив ему возможность удовлетворять требования по обязательству, обеспечиваемому ипотекой. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||