Договор как основание возникновения залога недвижимости. ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ. договор как основание возникновения залога недвижимости (ипотеки)

Название	договор как основание возникновения залога недвижимости (ипотеки)
Анкор	Договор как основание возникновения залога недвижимости
Дата	11.10.2022
Размер	142.79 Kb.
Формат файла
Имя файла	ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ.docx
Тип	Программа #727623
страница	4 из 6

1 2 3 4 5 6

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Залог (ипотека) представляет собой один из старейших институтов гражданского права, который берет свое начало еще с римского права.

Данный способ обеспечения исполнения обязательства имеет особое значение, поскольку в наибольшей степени гарантирует удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства.

На сегодняшний день ипотека очень актуальна и применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров, обеспечивая исполнение обязательств посредством двух функций:

– стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению возложенных на него обязательств, т.к. в случае их неисполнения или ненадлежащего исполнения наступают неблагоприятные последствия, например, обращение взыскания на предмет ипотеки. В данном случае реализуется стимулирующая функция;

– при неисполнении должником своих обязанностей после реализации заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение – компенсационная функция.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе удовлетворить свои требования к залогодателю (должнику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, основная цель которого защитить обе стороны.

На сегодняшний день главной особенностью договора ипотеки является то, что он представлен как акцессорный, существование которого зависит от действительности основного обязательства.

Анализируя действующее законодательство можно выделить, как преимущества, так и недостатки:

договор об ипотеке дает возможность лицам, не имеющих необходимую сумму денег на данный момент, приобрести недвижимое имущество, отдавая лишь первый взнос;
приобретая недвижимое имущество по договору ипотеки, заемщик может быть уверен в ее юридической чистоте, т.к. историю будущей недвижимости и ее правоустанавливающие документы проверяют, как в юридических отделах банка, так и страховой компании. Такие проверки сводят к минимуму риск двойной продажи квартиры и появления неизвестных ранее родственников или наследников продавца;
в законодательстве относительно ипотеки присутствует подробная регламентация важных аспектов ипотечных отношений. Так, подробно описаны процедурные нормы, содержащие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на недвижимое имущество и реализация его на публичных торгах или аукционах;
существуют различные государственные программы направленные на поддержку в приобретении имущества молодым семьям, военным, правоохранительным органам и другим. Такая программа дает возможность получить заем на льготных условиях и значительно сэкономить на процентах;
после оформления договора ипотеки, т.е. государственной регистрации гражданин имеет право проживать, пользоваться, сдавать в аренду данное имущество, за исключением права продажи.
последующая ипотека является следующим преимуществом, т.к. при необходимости заемщик имеет право получить кредит под залог уже заложенного имущества. В данном случае, риски должен учитывать банк, потому что при отказе заемщика выплачивать основной кредит, первоочередное право получения денежных средств о реализации объекта залога будет у предшествующего кредитора;
недостатком действующего законодательства, содержащего положения регулирующие договор ипотеки является то, что согласно ст. 352 ГК ПМР и ст. 7 Закона ПМР «Об ипотеке» залогодателем имущества передаваемого в залог может быть его собственник либо, с согласия собственника, – лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения, а на основании ст. 184 ГК ПМР сделка, не соответствующая закону, ничтожна. Исходя из содержания ст. 37 Закона ПМР «Об ипотеке» можно сделать вывод, что отсутствие у залогодателя права собственности на заложенное имущество не влияет на юридическую силу договора о залоге и он прекращает свое действие только в случае изъятия имущества у этого лица при удовлетворении виндикационного иска.

Однако ст. 369 ГК ПМР, предусматривающая основания прекращения залога, не содержит положения об изъятии имущества его действительным собственником.

Таким образом, противоречие норм в данном случае должно быть решено в пользу ст. 352 ГК ПМР и ст. 7 Закона ПМР «Об ипотеке», на основании которых договор ипотеки имущества, не принадлежащего залогодателю, должен являться ничтожной сделкой, не вызывающей правовых последствий независимо от того, истребовал ли настоящий собственник свою вещь из чужого незаконного владения или нет;

на практике часто возникают проблемы, связанные с определением условий договора ипотеки, а также государственной регистрации залога недвижимости, а именно с установление размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, т.к. они являются существенными условиями договора ипотеки и при их отсутствии договор ипотеки признается недействительным.

Еще одним важным условием договора ипотеки, а также возникновением судебных споров выступает условие об оценке предмета ипотеки. Так, при указании в договоре об ипотеке несколько оценок предмета залога договор не считается незаключенным, в случае если возможно установить, какая из имеющихся оценок которая представлена, как существенное условие договора об ипотеке.

Также в соответствии с Законом ПМР «Об ипотеке» обязательно нужно указать место заключения договора, на котором основано обязательство. В случае указания только ссылки не удовлетворяет требованиям Закона ПМР «Об ипотеке», таким образом порождая последствия, вытекающие из нарушения такого требования;

следующей проблемой, которая возникает на практике – это проблема определения существенных условий договора. Закон ПМР «Об ипотеке» определяет, но не конкретизирует условия, представленные в договоре об ипотеке как существенными. Следовательно, суды на практике сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке, существа, размера и срока исполнения обязательств;
представляется необходимым дополнить Закон ПМР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отдельной статьей регулирующей порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания на него, а также указать перечень документов необходимый для государственной регистрации при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда, во внесудебном порядке на основании нотариально удостоверенной надписи, как при проведении торгов, так и в случае, если они не состоялись.
еще одной проблемой выступают высокие процентные
ставки по кредитам, снижение доходов населения и, как следствие, его неплатежеспособность. Граждане, как правило, берут ипотеку на длительный период, чтобы минимизировать ежемесячные отчисления на квартиру, в этой связи переплата за ипотеку становится крайне существенной.

Следует отметить, что большая часть населения нуждаются в улучшении своих жилых помещений, но лишь малая часть может позволить себе приобрести новое жилье, не прибегая к ипотечному кредитованию.

Это связано с тем, что доход населения Приднестровской Молдавской Республики очень низок, в результате чего возникает проблема, т.к. банки могут не одобрить кредит гражданину, в случае если не уверены в его платежеспособности.

Представленная проблема может быть решена двумя способами или улучшением благосостояния населения, или снижением процентной ставки на кредит.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно – правовые акты
1. Гражданский кодекс Приднестровской Молдавской Республики, введенный в действие Законом Приднестровской Молдавской Республики от 14 апреля 2000 года № 279-ЗИД «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики» (СЗМР 00-2), в редакции по сост. на 9 июля 2021года.
2. Гражданский кодекс Приднестровской Молдавской Республики (часть вторая), введенный в действие Законом Приднестровской Молдавской Республики от 7 октября 2014 года № 155-ЗД-V (САЗ 14-41) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики» (СЗМР 00-2), в редакции по сост. на 30 апреля 2021 год
3. Закон Приднестровской Молдавской Республики «Об исполнительном производстве» от 25 октября 2005 года № 649-З-III САЗ (05-44), в ред. по сост. на 21 апреля 2022 года
4. Закон Приднестровской Молдавской Республики «Об ипотеке» от 29.01.2007 года, № 165-З-IV (САЗ 07-5), в ред. по состоянию на 01 марта 2022 год
5. Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной поддержке молодых семей по приобретению жилья» от 14 февраля 2020 года, № 22-З-VI (САЗ 20-7), в ред. по состоянию на 20 июля 2021 год
6. Закон Приднестровской Молдавской Республики «О нотариате» от 31 июля 2007 года № 266-З-IV САЗ (07-32), в ред. по состоянию на 20 апреля 2022 года
7. Закон Приднестровской Молдавской Республики «Об оценочной деятельности» от 19 марта 2004 года, № 400-З-III САЗ (04-12), в ред. по состоянию на 28 декабря 2019 года
8. Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 20 октября 2011, № 188-З-V САЗ (11-42), в ред. по сост. на 15 апреля 2022 года
9. Закон Приднестровской Молдавской Республики «О внесении изменений и дополнений в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24 марта 2021 года № 48-ЗИД-VII (САЗ 21-12)
10. Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной поддержке молодых семей по приобретению жилья» от 14 февраля 2020 года № 22-З-VI (САЗ 20-7), в ред. по сост. на 6 апреля 2022 года
11. Распоряжение Президента ПМР от 13 сентября 2021 года № 281рп «О проекте закона Приднестровской Молдавской Республики «О внесении дополнения в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной пошлине»». Электронный ресурс://URL://http://www. gospmr.org
12. Федеральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //СЗ РФ, в ред. по состоянию на 1 мая 2022 года
13. Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в ред. по сост. на 01 мая 2022 года

Научная и учебная литература
1. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. /Под ред. С.Г. Ерошенков. – М., – 2004, – 93 с
2. Вещное право: научно – познавательный очерк. /Под ред. Суханова Е.А., – М., – 2017, – 560 с
3. Гражданско – правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч. – практ. пособие/ Под ред. Мочалова В.А., – М., – 2013, – 224 с
4. Договорное регулирование. /Под ред. Казанцева М.Ф., Екатеринбург, – 2015. – 157 с Недействительные сделки в гражданском праве (теория и практика оспаривания)/Под ред. Гутников О.В. – – М., – 2018, – 110 с
5. Договорное право. Книга 1. Общие положения. 3-е. – М., – 2014, – 682 с
6. Договоры и сделки / Под редакцией А.Н. Саморядова. – М., Бек, – 2010, – 110 с
7. Залоговое право: учебное пособие /Под ред. Е. А. Грызыхина. – Новосибирск, – 2012, – 167 с
8. Залоговое право: Учебное и практическое пособие/Под ред. Вишневский, А. А. – М., – 1995, – 179 с
9. История римского права. /Под ред. И. А. Покровский. – СПб., – 1999, – 560 с
10. История римского права. /Под ред. Покровский И. А., – М., – 2004, – 540 с
11. Ипотека: история и современность. Государство и право: теория и практика. / Под ред. Ж. И. Ковган, – Челябинск, – 2011, – 220 с
12. Ипотека: просто о сложном/ Под ред. Шевчук Д. А., – М., – 2008, – 160 с
13. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие / Под ред. Абдуллаев М.А., Орлов А.А. и др., – М., – 2003, – 211 с
14. Ипотека: комментарий и сборник статей/ Под ред. Жураева Н., – Ташкент, – 2008, – 264 с
15. Курс гражданского права. /Под ред. Шершеневич Г.Ф., – Тула, – 2001, – 720 с
16. Курс гражданского права/Под ред. Ширшиневича Г.Ф., – Тула, – 2011, – 720 с
17. Недвижимость: права и сделки. 2-е издание/Под ред. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А., – М., – 2005, – 944 с
18. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву/ Под ред. Ф.С. Хейфец. – М., – 2016, – 162 с
19. Особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество/Под ред. Мизинова В.А., – С.-Петербург, – 2014, – 410 с
20. Правовое регулирование хозяйственной деятельности / Под редакцией Д.М. Сорк, Н.Г. Заморенова, Е.Н. Белоусова. – М., – 2015, – 208 с
21. Предпринимательское право / Под редакцией Н.Д. Макарова, Е.А. Рябова. – М, – 2019, – 208 с
22. Страхование: Учебник / Под ред. В.В. Шахова, Ю.Т. Ахвледиани. – 3-е изд., – М., – 2010, – 511 с
23. Устав гражданского судопроизводства. Свод Законов, – Т. 16, Ч. 1, – 1892 года, дополненный по всем продолжениям и позднейшим узаконениям до 15 января 1913 года/Под ред. Озерцовского Н., – СПб., – 1913, – 255 с
24. Экономика недвижимости. Конспект лекций/Под ред. Гриненко С. В., – Таганрог, – 2004, – 107 с

Диссертации и авторефераты диссертаций
1. Голышев В.Г. Сделки в кредитной сфере и их недействительность: автореф. канд. юрид. наук. – М., Мос. университет МВД России, – 2017, – С. 88-89
2. Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / А. А. Киселев. – М., 2010, – С. 113
3. Раднаева Д.М. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис... канд. юрид. наук. – Москва, – 2012, – С. 15
4. Сорванец К. В. Ипотечный рынок жилья в Украине: автореф. дис. … канд. экон. наук. Киев, –2004, – С. 1

Материалы периодической печати
1. Федосеева И. Несколько фрагментов из истории становления ипотеки // Московская Перспектива. – 1999, – № 15, – С.166
2. Система ипотечного кредитования: исторические корни, участники, роль нотариата // Право и жизнь/Под ред. Стерхова, – М., – 2005, – №86, – С.173
3. Санина, Е. Г. Правовая природа залога и ее практический смысл / Е. Г. Санина // Молодой ученый. – 2018, – № 21, – С. 389–391
4. Толкачева О.П. Поддержка рынка ипотеки со стороны государства в условиях кризиса, залог экономической безопасности страны // Современные аспекты экономики. – 2015. – №10, – С. 257
5. Бугров А.В. Банковские операции сохранных казен, воспитательных домов и приказов общественного призрения в 1771–1860 годы // Вестник Банка России. – 2012, – №65, – С.23–32
6. Кашин А. Новое о гражданско-правовом договоре // Хозяйство и право. – 2017, – №10, – С. 69-70.
7. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Прекращение права общей долевой собственности на незначительную долю в праве собственности на жилое помещение: проблемы практики //Доклады Башкирского университета. – 2017, – Т. 2, № 3, – С. 531-534
8. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Договор об ипотеки: теория и практика применения //Евразийский юридический журнал. – 2018, – №2 (117), – С. 141-142
9. Руденко, Е. Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения / Е. Ю. Руденко // Власть закона. – 2014. – № 2. – С. 108–111
10. Текутова Д.С. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Вестник науки и образования. – 2019, – № 8-2 (62), – С. 37 – 40
11. Пастухова Д.А., Фирсова Н.В. Правовая характеристика и виды договора об ипотеке // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2020, – №4-2 (43), – С. 202 – 205

Материалы судебной практики
1. Решение Арбитражного суда Приднестровской Молдавской Республики от 19 апреля 2011 года по делу № 308/11-07. Электронный ресурс://URL://http://www. gospmr.org

Электронные ресурсы
1. Большая советская энциклопедия /Под ред. А. М. Прохоров. Издание 3-е., – М., – 1969 – 1978. Электронный ресурс://URL://http://www. rubricon.com
2. Обоснование к проекту закона Приднестровской Молдавской Республики «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Приднестровской Молдавской Республики». Электронный ресурс: URL: //http://www.ALL/Проект 2017/Комитет по предпринимательству/ипотека
3. Псковская судная грамота. Электронный ресурс://URL://http://www.drevlit.ru
4. Русская Правда (пространная редакция). Электронный ресурс://URL://http://www.drevne-rus-lit.niv.ru
5. РУСИПОТЕКА. Электронный ресурс: URL// http://www.rusipoteka.ru
6. Студопедия. Электронный ресурс://URL://http://www. studopedia.ru
7. Таль Л.С. Трудовой договор: Цивилистическое исследование. Ч. II. - Ярославль, 1918. – С.4. Электронный ресурс:URL: //http//www.lib.uniyar.ac.ru (дата обращения 01.03.20 г)
8. PMNT.RU. История развития ипотечного кредитования. Электронный ресурс://URL://http://www.dvamolotka.ru
9. REALlist.RU. Электронный ресурс://http://www. http://realtist.ru

ПРИЛОЖЕНИЕ

Именем Приднестровской Молдавской Республики

РЕШЕНИЕ

19 апреля 2011 г. г. Тирасполь

Дело №308/11-07

Арбитражный Суд Приднестровской Молдавской Республики в составе: судьи Арбитражного Суда ПМР Кириленко А. В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Текстиль-групп», Слободзейский район, с. Суклея, ул. Свердлова, 32 к ЗАО АКБ «Ипотечный», г. Тирасполь, ул. 25 Октября, 103-б, о признании сделки (договора) ничтожным, применении последствий недействительности сделки

1 2 3 4 5 6