Вопросы на экзамен. Экзаменационные вопросы по дисциплине Теория и практика оценочной деятельности

• Название: Экзаменационные вопросы по дисциплине Теория и практика оценочной деятельности
• Анкор: Вопросы на экзамен
• Дата: 27.04.2022
• Размер: 269 Kb.
• Имя файла: Вопросы на экзамен.doc
• Тип: Экзаменационные вопросы; #499882
• страница: 4 из 6

19) Сравнительный подход к оценке бизнеса.
Данный подход включает следующие методы:

1. Метод рынка капитала- основан на ценах, реально выплаченных за акции исходных компаний на мировых фондовых рынках.  Основные этапы расчета:

1.     Описание метода. Метод основан на ценах, выплаченных за акции компаний- аналогов. При этом инвестор, действуя по принципу альтернативных инвестиций, может вкладывать средства либо в оцениваемую компанию, либо в компанию- аналог. Поэтому финансовые показатели компаний- аналогов, акции которых находятся в свободной продаже, являются хорошим ориентиром для определения рыночной стоимости собственного капитала оцениваемой компании.

2.     Информационное обеспечение. Для применения данного метода требуется финансовая и рыночная информация о компаниях- аналогах.

3.     Выбор компании- аналога.

4.    Финансовый анализ и сопоставление компаний. Выполнение финансового анализа необходимо как для метода дисконтирования денежного потока, так и для метода рынка капиталов. При этом определяют степень риска вложения средств в оцениваемый бизнес. В этом методе финансовый анализ позволяет рассчитать ценовые мультипликаторы. Если предприятие приобретается за рубежом, то при необходимости производится трансформация финансовой отчетности.

Ценовой мультипликатор- это коэффициент, показывающий соотношений между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой (которая отражает финансовые результаты деятельности предприятия- прибыль, денежный поток, дивидендные выплаты, выручка от реализации).

5.     Выбор и определение оценочных мультипликаторов.Мультипликаторы:

1.     Цена/ денежный поток = 36000/ 8800 = 4,09 (уместен, когда компания имеет относительно низкий доход, сравниваемый с амортизацией)

2.     Цена/ денежный поток до уплаты налогов = 36000/ 9600= 3,8

3.     Цена/ чистая прибыль = 36 000/ 3200= 11,25

4.     Цена/ прибыль до налогообложения = 36000/ 4000= 9 (более предпочтителен для сопоставления компаний, имеющих различные налоговые условия).

Наиболее частый в оценке мультипликатор «Цена/ чистая прибыль» позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала компании. 

6.Определение полученного результата. Полученная на основе этого метода рыночная стоимость, представляет собой стоимость миноритарного (неконтрольного) пакета акций или доли в уставном капитале. Полученный результат представляет собой рыночную стоимость при высокой степени ликвидности акций.

Чтобы получить стоимость контрольного пакета на основе данного метода в закрытой компании нужно прибавить премию за контроль и вычесть скидку на низкую ликвидность.

7.Рассмотрение итоговых поправок:

1. К стоимости оцениваемого предприятия, рассчитанной методом рынка капиталов, прибавляют стоимость «избыточных» активов, неиспользуемых объектов недвижимости и социальных активов, возможных к реализации.

2. Учитывают избыток или дефицит собственных оборотных средств.

3.В качестве поправки могут учитываться обязательства по охране природы (чаще всего это касается сырьевых отраслей).

2. Метод сделок- основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций или долей аналогичных компаний. Включает следующие этапы расчета:

1.  Анализ цен приобретаемых контрольных пакетов акций, долей в уставном капитале сходных компаний.

2. На основе анализа производится выбор компаний- аналогов, который также включает определение отрасли выпускаемой продукции и услуг и аналогичные показатели финансовой деятельности.

3. Проведение финансового анализа, который позволяет не только отобрать компании- аналоги, но и обосновать выбранные для оценки мультипликаторы.

4. Расчет мультипликаторов компаний- аналогов. В связи с недостаточностью информации чаще всего используют мультипликаторы «цена/прибыль», «цена/ балансовая стоимость».

5. Определяется результат рыночной стоимости путем умножения показателей оцениваемой компании на мультипликаторы компаний- аналогов. При этом следует учитывать, что будет получен результат на уровне контрольного пакета акций.

6. Учитываются поправки на «избыточные» активы, дефицит или избыток собственных оборотных средств, страновой риск.

3. Метод отраслевых формул- основан на специальных мультипликаторах, т.е. формулах, определяющих цены компании в различных отраслях. Эти формулы определяются на основе данных о продаже предприятий в отраслях. Данный метод заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким- то показателем. Этот метод в основном используется для оценки закрытых и малых компаний (ЗАО, ООО) и носит вспомогательный характер
20) Обоснование итогового значения стоимости собственного капитала, полученного различными методами. Вывод итоговой величины стоимости.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
    Полученные при расчете разными методами результаты согласовываются с использованием различных методов и определяется итоговая величина стоимости собственного капитала (рыночная, ликвидационная, инвестиционная). При согласовании полученных результатов следует учитывать преимущества и недостатки каждого метода в рамках подхода.

   Метод дисконтированияденежного потока целесообразно использовать когда:

1.ожидается, что будущий денежный поток будет превышать текущие;

2.если обоснование потока является возможным и целесообразным;

3.прогнозируемый денежный поток имеет положительное значение для большинства прогнозных лет;

4.ожидается, что чистый денежный поток в последний год прогнозного периода является значительной положительной величиной.

5.данный метод особенно часто используется, если предприятие новое на рынке.

  Метод капитализации используется:

1.когда имеются достоверные данные о величине нормализованного дохода;

2.ожидается, что текущий денежный поток приблизительно будет равен будущим

3.денежные потоки имеют положительное значение

4.ожидаемые темпы роста умеренные и предсказуемые.

  Метод рынка капиталов используется:

1.когда имеется достаточное количество сопоставимых компаний с целью определения оценочных мультипликаторов;

2.имеется достаточная информация для выполнения финансового анализа и выбора компании- аналога;

3.наличие достоверных данных о величине прибыли и денежного потока, их положительное значение для использования в оценке мультипликаторов цена/прибыль, цена/денежный поток;

4.стоимость учетных активов предприятия при оценке его собственного капитала должна иметь значительную положительную величину.

Использование метода скорректированной стоимости чистых активов:

1.если необходимо определить рыночную стоимость контрольного пакета акций;

2.предеприятие обладает большими материальными активами;

3.существует возможность выявить и оценить нематериальные активы;

4.если предприятие не прекращает в будущем свою деятельность (является действующим);

5.если у предприятия отсутствуют ретроспективные показатели, т.е. компания является вновь созданной;

6.если предприятие обладает в основном материальными активами.

Когда целесообразно использовать метод ликвидационной

 стоимости затратного подхода:

1.если предприятие является неплатежеспособным;

2.текущие и прогнозные денежные потоки от производственной деятельности имеют разное или отрицательное значение. Такое предприятие может относится к понятию ликвидируемое предприятие. Метод используется если стоимость предприятия при ликвидации выше, чем если бы оно продолжало свою деятельность.

         Обоснование итогового значения результатов, полученных различными методами:

          При анализе факторов, влияющих на результаты оценки, в последние годы нашел применение метод анализа иерархии.

         Основу метода математического взвешивания (метода анализа иерархий) составляет обоснование величины весового коэффициента, присвоенного результатом, полученным различными методами оценки. Обоснование нового коэффициента в отчете об оценке производится на основе анализа преимуществ и недостатков каждого метода, достоверности информации, а также анализа случаев преимущественного использования каждого метода.    

                     Техника расчета:

методы	Рыночная стоимость	Весовой коэффициент	Средневзвешенная стоимость
1.дисконтированная стоимость	1000	0,5 (50%)	500
2.метод сделок	800	0,25 (25%)	200
3.метод скорректированной стоимости чистых активов	900	0,25 (25%)	225
ИТОГО:		100%	925

925- рыночная стоимость собственного капитала.

         При методе субъективного взвешивания не используется показатель весового коэффициента. Оценщик, указывая преимущества и недостатки, самостоятельно назначает величину рыночной стоимости. Заключение оценщика основывается на его профессиональных знаниях.

         Факторы, влияющие на значение весового коэффициента:

1.     характер бизнеса и его активы;

2.     цель оценки и используемый вид стоимости;

3.     количество и качество используемой в каждом методе информации.

Например: 1) компания, у которой основную долю составляют внеоборотные активы, целесообразно оценивать методом скорректированной стоимости чистых активов с присвоением этому методу максимального весового коэффициента;

    2) при определении инвестиционной стоимости собственного капитала преимущество отдается методу дисконтирования денежного потока.
21) Преимущества и недостатки методов оценки бизнеса.

         

1. Методы сравнительно подхода:

«+»:  - методы базируются в основном на рыночной информации, т.е. информации о сделках с акциями или компании в целом;

- методы отражают реальную ситуацию на рынке;

- методы являются преимущественными при выдаче кредитов.

«-» : - трудности с получением данных о предприятиях- аналогах;

- используется ряд поправок (при обосновании компании- аналога, выборе используемого мультипликатора и обосновании полученного результата на основе расчетов с использованием различных мультипликаторов);

- методы не учитывают будущие ожидания.

         2.Методы доходного подхода:

«+»: - единственные методы, которые учитывают будущие ожидания относительно цен на продукцию и услуги, себестоимость продукции и размер инвестиций;

- рыночный аспект через ставку дисконта;

- эти методы позволяют учитывать экономическое устаревание (разница между потенциалом и реальным положением).

«-»: - построение прогноза, т.е. эти методы умозрительны.

         3.Методы затратного подхода:

«+»:- методы основываются на реальных активах.

«-»: - трудно выявить нематериальные активы и их оценить;

- методы не учитывают перспективы бизнеса;

- при использовании метода избыточных прибылей выполняется анализ среднеотраслевых показателей и полученной предприятием прибыли с ориентиром на ретроспективу.

         Если рыночная стоимость собственного капитала (полученная на основе доходного и сравнительного подходов), превышает величину стоимости, полученную методом скорректированной стоимости чистых активов, это означает, что у предприятия существует деловая репутация и неоцененные нематериальные активы.

         При оценке собственного капитала компании определяется стоимость 100% контроля над предприятием, когда владелец компании согласно уставу общества определяет основные направления деятельности:

1.принимает решение об изменении уставного капитала;

2.решение о внесении изменений в учредительные документы;

3.вправе производить реорганизацию в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования;

4.решение о добровольной ликвидации;

5.назначать исполнительного директора;

6.утверждать штатное расписание;

7.принимать решение о крупных сделках.
22) Понятие и основные свойства недвижимости как объекта оценки.
В мировой практике под недвижимостью понимается - земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей.

         Согласно ГК РФ (ст. 130 ч. 1) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся:

         - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

         - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

         - иное имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.).

Недвижимость – это особый товар и объект оценки, обладающий рядом свойств:

1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и под­почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окру­жающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

2. Полезностьсоставляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимо­стью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социаль­ные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, зако­ны, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, соз­дает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость кото­рых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечностьнедвижимости превышает этот показатель практиче­ски у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строитель­ным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от матери­ала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделя­ются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего сущест­вования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каж­дого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает сте­пень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функ­циональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появля­ется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

4. Разнородность, уникальность и неповторимостьобразуют еще од­ну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одина­ковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) соче­тание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений оп­ределяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости явля­ется необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общест­венный товар.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как то­вар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отли­чают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь ко­лебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны го­сударственных и муниципальных органов власти.Недвижимость пред­ставляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственно­сти. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает инте­ресы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного ко­личества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приоб­ретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, мест­ных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя об­щественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недви­жимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.