Вопросы на экзамен. Экзаменационные вопросы по дисциплине Теория и практика оценочной деятельности
 Скачать 269 Kb.
|
|
23) Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости (методы доходного подхода) Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект (предприятие, имущественный комплекс и т.д.). Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуатации и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированного денежного потока. 1.Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации применим к объектам, со стабильными денежными потоками. Метод дисконтирования денежных потоков применяется к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта недвижимости по формуле: где ЧОД – годовой чистый операционный доход; К – общий коэффициент капитализации. Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка. Расчеты по методу капитализации можно разделить на три этапа. 1. Прогнозирование чистого операционного дохода. 2. Расчет коэффициента капитализации. 3. Определение вероятной цены продажи объекта оценки путем деления чистого операционного дохода объекта оценки на коэффициент капитализации. 1 этап. Прогнозирование чистого операционного дохода Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах:
Потенциальный валовой доходесть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ой занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д. Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободному и занятому владельцу площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (в эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Оценка занятости должна производиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период. Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов. Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп: - постоянные расходы; - переменные расходы; - расходы на замещение. К постоянным расходом относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно, это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта: - расходы на управление; - расходы на заключение договоров аренды; - заработная плата обслуживающему персоналу; - коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация; - расходы на уборку; - расходы на эксплуатацию и ремонт; - расходы на содержание территории и автостоянки; - расходы на обеспечение безопасности т.д. Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы на оформление аренды могут быть учтены либо в году выплат, либо могут быть распределены на весь срок аренды. Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта. Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором. Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора. Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт. Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются. Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования. Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят: - кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; - санитарно-техническую и электроарматуру, и приборы; - механическое оборудование; - пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п. К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а из износ будет учтен при продаже объекта недвижимости. Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов. При составлении структурированного отчета о доходах не учитываются: - расходы, связанные с бизнесом; - бухгалтерская амортизация; - подоходные налоги владельца; - капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. 24) Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости (методы затратного подхода) Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку (приобретение) аналогичной собственности равнозначного качества. Этот подход применяется: - для целей налогообложения физ. и юр. лиц или ареста недвижимости; - при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; - при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, церквей и т.д.); - при оценке объектов на «пассивных» секторах рынка; 1 Поэлементный (сметный) метод затратного подхода 1. Сметная стоимость СМРсостоит из: 1.прямые затраты (ПЗ); 2.накладные расходы (НР); 3.сметная прибыль (СП). 1+2= себестоимость в строительстве; 1+2+3= стоимость. 1.Прямые затраты(ПЗ) включают: 1.1 затраты на сырье и материалы (материальные ресурсы); 1.2 оплата труда рабочих; 1.3 затраты по эксплуатации строительно- монтажных машин и механизмов. 2.Накладные расходы- связаны с управлением, обслуживанием рабочих, с подготовкой производства работ, подготовкой и повышением квалификации работников, включая налог на прибыль и НДС. Затраты на управление- зарплата административно- управленческого персонала, канцелярские расходы, амортизация административного здания. 3. Сметная прибыль - общие расходы строительной организации: - уплата налога на прибыль; - содержание зданий, строений, сооружений, коммунального хозяйства, принадлежащих компании (на балансе); - минимальная величина стимулирования работников; - содержание медицинских кабинетов (пунктов); - оказание безвозмездной помощи детским садам, яслям, школам. 2 Метод сравнительной единицы Метод сравнительной единицы использует данные по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 (1 м3) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. 3 Укрупненный метод (модульный метод) Метод основан на применении укрупненных сметных нормативов для определения затрат на возведение одного или нескольких модулей (конструкции, частей здания) с последующим определением полных затрат на возведение всего здания, исходя из удельного веса этих модулей в общей восстановительной стоимости. Суть метода разбивки по компонентам (модульный метод) заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), таких как: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д. 4 Индексный метод Индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991 гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. 25) Виды и определение износа объектов недвижимости Различают следующие виды износа объектов недвижимости: -физический износ; -функциональный износ; -внешний (экономический) износ. Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями, инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий. Иными словами, физический износ – это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида. Различают два вида физического износа: исправимый износ(потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.) и неисправимый износ( вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.) Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Внешний износ (устаревание) - проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями. 26) Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости (методы сравнительного подхода) Метод сравнительных продаж Основан на сделках, которые проходили в последние 3-6 месяцев. Основан на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект недвижимости с подобными полезными свойствами и т.п.). Метод заключается в анализе фактических сделок купли- продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Алгоритм действий: 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. 2.Проверка информации о сделках 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. |