Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc. Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2. Гражданское право учебник в 3х томах Т. 2
 Скачать 4.74 Mb.
|
§ 4. Основания возникновения жилищных правоотношенийВозникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма. С принятием нового ЖК условия и порядок предоставления гражданам жилой площади, входящей в состав государственного и муниципального фондов, существенно изменились. На протяжении многих десятилетий жилая площадь из состава этих фондов предоставлялась всем нуждающимся в улучшении жилищных условий. Менялись условия и конкретные основания признания граждан нуждающимися в жилой площади, объект и порядок ее предоставления, но неизменным оставался принцип бесплатного обеспечения жильем всех нуждающихся. Это рассматривалось в качестве одного из важнейших завоеваний социализма, что во многом было справедливым. За годы советской власти миллионы людей улучшили свои жилищные условия, получив от государства бесплатные квартиры. Правда, государство так и не смогло решить жилищную проблему, которая на протяжении всех лет считалась одной из самых острых в стране*(382). К началу 90-х гг. в очереди на получение жилья стояли миллионы семей, а само ожидание занимало в среднем около 20 лет. Чтобы быстрее получить жилье, граждане устраивались работать на предприятия с тяжелыми или вредными условиями труда, которым жилье выделялось целевым назначением; годами копили деньги для вступления в ЖСК; совершали обмены жилых помещений с доплатами, что было запрещено законом, и т.д. В 90-х гг. очередь на получение жилья в большинстве регионов практически остановилась. Государство фактически перестало само строить жилье, так как большинство строительных организаций приватизировалось. Той площади, которую власти получали от застройщиков за отвод земельных участков под строительство, подключение к городским коммуникациям и т.п., не хватало даже для экстренного расселения аварийных жилых домов и предоставления жилья самым остро нуждающимся категориям граждан. Время от времени возникали разговоры об отмене очереди на жилье. В принципе это было бы честнее, чем обещать предоставить очередникам жилье, но не иметь возможности это сделать. Однако решиться на это власти так и не смогли, опасаясь социального взрыва. Не произнесены слова об отмене очереди на жилье и в настоящее время, хотя с принятием нового ЖК фактически это уже произошло. В соответствии со ст. 6 Вводного закона к ЖК с 1 марта 2005 г. принятие граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК. Что касается граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г., то за ними сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Иными словами, стоять в обычной очереди по-прежнему можно, но кому-либо из обычных очередников получить жилье вряд ли удастся. В частности, как эта очередь будет сочетаться с очередью на получение жилья малоимущими гражданами, совершенно неясно. Во всяком случае, разработчики ЖК эту проблему никак не решили. Скорее всего, как подсказывает логика и элементарная справедливость, из прежней очереди должны быть выявлены малоимущие и из них образована новая очередь, которая в дальнейшем будет пополняться другими нуждающимися малоимущими гражданами. Надежды остальных претендентов на получение бесплатного жилья весьма туманны. Теоретически им могут такое жилье предоставить. Более того, в соответствии с п. 3 и 4 ст. 49 ЖК жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договорам социального найма иным категориям граждан (т.е. не малоимущим), определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации и признанным по установленным ЖК и(или) федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Указанная формулировка, во-первых, позволяет субъектам Федерации исходя из имеющихся у них возможностей (например, они есть у Москвы) принимать законы, на основании которых они могут обеспечивать бесплатной жилой площадью тех очередников, которые не относятся к числу малоимущих*(383), и, во-вторых, дает власти законное основание наделять бесплатным жильем чиновников и иных приближенных к ней лиц. Что же касается большинства нуждающихся в жилье граждан, вставших на учет до 1 марта 2005 г., но не подпадающих под категорию малоимущих, то вряд ли стоит рассчитывать на получение бесплатного жилья. В большинстве регионов такие граждане могут в лучшем случае рассчитывать лишь на оказание им определенной помощи в самостоятельном решении ими своих жилищных проблем. Так, в Санкт-Петербурге принят Закон от 7 июля 2004 г. "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан". В соответствии со ст. 1 указанного Закона под содействием Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан понимается использование имеющихся в распоряжении Санкт-Петербурга финансовых и материальных ресурсов при обеспечении граждан жилыми помещениями, за исключением предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также мер по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище при реализации федеральных целевых программ. Такое содействие может оказываться как гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений), так и гражданам, принятым на специальный учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий (жилищный учет). Такой специальный жилищный учет ведется администрацией районов Санкт-Петербурга на основании Положения о порядке ведения учета, утв. правительством СПб 17 октября 2005 г. N 1545. Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в содействии (т.е. на жилищный учет) не влечет снятие их с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в случае утраты оснований, дающих им право быть признанными малоимущими, вправе перейти на учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий на основании заявления, представленного в уполномоченный орган, с сохранением даты постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не учитывается время постановки на учет для оказания содействия. На жилищный учет принимаются граждане Российской Федерации, проживающие в Санкт-Петербурге на законном основании в общей сложности не менее десяти лет, если они: 1) обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива жилищной обеспеченности, применяемого в целях принятия на учет граждан, нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. В соответствии со ст. 7 Закона СПб от 7 июля 2004 г. он составляет 10 кв.м общей площади жилого помещения на одного проживающего; 2) проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 3) не имеют иного жилого помещения на правах собственности или социального найма, проживают в квартире, занятой несколькими семьями (коммунальной квартире). Граждане, жилищная обеспеченность которых уменьшилась в результате их собственных действий по: а) разделу или обмену жилого помещения; б) вселению в занимаемое гражданами жилое помещение иных граждан (за исключением супругов и их несовершеннолетних детей); в) отчуждению жилого помещения либо доли жилого помещения, принадлежавшей гражданину на праве собственности; г) невыполнению условий договора социального найма, повлекшее выселение гражданина в судебном порядке; д) расторжению договора социального найма, по инициативе гражданина могут быть признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий не ранее чем через пять лет после их совершения. Граждане, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий, за исключением рождения или усыновления детей, жилищная обеспеченность стала менее учетного норматива жилищной обеспеченности, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий не ранее чем через десять лет после дня, в который было оказано содействие. Оказание содействия в улучшении жилищных условий производится в следующих формах: предоставление субсидий из бюджета Санкт-Петербурга на строительство или приобретение жилья; предоставление по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, находящихся в собственности Санкт-Петербурга; предоставление возможности приобретения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования и иных жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, целевым назначением, в том числе с рассрочкой оплаты и на других льготных условиях; содействие в улучшении жилищных условий граждан с использованием их собственных средств в иных установленных законами Санкт-Петербурга формах. Выбор форм содействия производится гражданами самостоятельно на основании ежегодно публикуемой исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга информации о планировании использования финансовых и материальных ресурсов города для оказания содействия. С этой целью граждане, принятые на жилищный учет, представляют в уполномоченный орган заявление, которое подписывается всеми совершеннолетними членами семьи, с указанием выбранных ими форм содействия и сведений, необходимых для определения размера оказания содействия. Содействие в улучшении жилищных условий оказывается в пределах объемов финансирования, предусмотренных на эти цели законом Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год. Содействие в улучшении жилищных условий оказывается в порядке очередности. Жилищный комитет СПб ежегодно составляет списки граждан, которым планируется оказание содействия по каждой из форм содействия. Сводный реестр указанных списков содержит информацию о: количестве нуждающихся в содействии граждан, которым планируется оказание содействия в текущем финансовом году; видах и объемах содействия. На основании сводного реестра уполномоченный орган составляет план оказания содействия (жилищный план). Решения об оказании содействия в форме, выбранной гражданами, нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий, принимаются Жилищным комитетом СПб и служат непосредственным основанием для предоставления субсидии из бюджета Санкт-Петербурга на строительство или приобретение жилья, для продажи целевым назначением жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для предоставления жилого помещения фонда коммерческого использования и оказания содействия в иных установленных законами Санкт-Петербурга формах. Однако вернемся к вопросу о том, кто же может претендовать на предоставление бесплатного жилья по новому ЖК. По общему правилу на предоставление бесплатного жилья могут претендовать лишь малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Кроме того, необходимо быть гражданином Российской Федерации, поскольку жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Малоимущими гражданами в этих целях являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации. Таким образом, конкретные критерии признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами Федерации. ЖК лишь указывает на то, что при признании граждан малоимущими во внимание должны приниматься: а) доход, приходящийся на каждого члена семьи; б) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК). Например, в Санкт-Петербурге эти вопросы решены в Законе СПб от 30 июня 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге", к которому приложены две Методики, касающиеся определения ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи. Согласно ст. 2 указанного Закона малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. Размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о доходах членов семьи или одиноко проживающего гражданина за 12 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Ежемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей суммы доходов всех членов семьи за расчетный период на число 12 и на число членов семьи. Ежемесячный доход одиноко проживающего гражданина рассчитывается путем деления общей суммы его доходов за расчетный период на число 12. Состав семьи при определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, определяется в соответствии с жилищным законодательством. При определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, которые получены как в денежной, так и в натуральной форме, в том числе все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, пенсии, пособия, доходы от имущества, материальная помощь, алименты, проценты по банковским вкладам, наследуемые или подаренные денежные средства и т.д. Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о стоимости имущества, указанных в заявлении о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, на число членов семьи. При определении стоимости находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина имущества учитываются следующие виды подлежащего налогообложению имущества: 1) жилые помещения, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; 2) земельные участки; 3) транспортные средства. Уполномоченный орган, в который семья или одиноко проживающий гражданин обращается с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, определяет стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина, на основании представленных сведений: 1) о составе имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению, что должно быть подтверждено налоговым органом; 2) об инвентаризационной стоимости жилых помещений, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, которая определяется органами технической инвентаризации; 3) о нормативной цене земли; 4) о стоимости транспортного средства, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Важное значение в жилищном праве имеет понятие нуждаемости в улучшении жилищных условий. В ст. 51 ЖК названы, в сущности, те же основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые выделялись в законодательстве и раньше. К ним относятся: 1) отсутствие жилой площади; 2) недостаточность жилой площади по размеру; 3) непригодность жилой площади для проживания; 4) проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. Разберем каждое из них чуть подробнее. Отсутствие жилой площади. Лицами, не имеющими права на жилую площадь, признаются те граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Например, к ним относятся лица, пользующиеся жилой площадью на основании договора поднайма, коммерческого найма, лица, проживающие в общежитиях, и др. Недостаточность жилой площади по размеру. В данном случае у гражданина имеется право на жилую площадь (независимо от того, к какому виду жилищного фонда эта площадь относится), но размер жилой площади является недостаточным. Нехватка жилой площади по размеру определяется на основе так называемой учетной нормы, которой в соответствии с п. 4 ст. 50 ЖК признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом. Законом СПб об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях установлена единая по городу учетная норма, которая составляет: 9 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах; 15 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Непригодность жилой площади для проживания. Непригодность жилой площади для проживания или, что то же самое, несоответствие жилья санитарно-техническим требованиям, означает наличие у жилой площади тех или иных дефектов. В соответствии со ст. 12 ЖК определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания относится к компетенции Российской Федерации, а само признание жилья непригодным для проживания осуществляется в зависимости от вида жилищного фонда органами власти Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Признание помещения жилым помещением непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В состав комиссии включаются представители федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Федерации или органа местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого фонда, которые возглавляют эти комиссии. В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным или непригодным для проживания. Новым положением жилищного законодательства является то, что лица, проживающие на жилой площади, не соответствующей санитарно-техническим требованиям, обеспечиваются жильем вне очереди. Проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. В данном случае новый ЖК существенно сузил по сравнению с прежним законодательством данное основание принятия граждан на учет как нуждающихся. Если ранее сам факт проживания в коммунальной квартире служил основанием для принятия на учет в качестве нуждающегося, то сейчас появилось дополнительное условие - наличие в составе одной из семей лица, страдающего заболеванием, которое представляет опасность для остальных проживающих в квартире. Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июля 2006 г. N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире"*(384) и включает в себя, в частности, такие заболевания, как активная форма туберкулеза, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей, абсцесс легкого и др. При оценке всех четырех названных оснований принятия граждан на учет необходимо иметь в виду также следующее. Во-первых, федеральный законодатель отказался от существовавшего долгое время в нашем жилищном праве такого дополнительного требования принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилой площади, как необходимость постоянного проживания граждан в соответствующей местности. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах граждане принимались на учет в качестве нуждающихся даже при наличии всех указанных выше оснований лишь при условии 10-летней постоянной прописки (в последующем - регистрации) в соответствующем населенном пункте. Исключения делались только для отдельных категорий граждан, например для тех, кто проживал в домах, признанных аварийными. Несмотря на отсутствие в ЖК каких-либо оснований для введения субъектами Федерации подобного дополнительного требования, некоторые из них по-прежнему придерживаются старой традиции. Так, Закон СПб об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, как и раньше, устанавливает требование о 10-летнем проживании в Санкт-Петербурге как условие принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Разница состоит лишь в том, что если раньше требовалось наличие 10-летней постоянной прописки (регистрации), то теперь говорится о необходимости "проживания в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет" (ст. 2 Закона). Данное положение является незаконным и в соответствии с указанием п. 8 ст. 5 ЖК о приоритете его норм перед правилами всех иных нормативных правовых актов не подлежит применению*(385). Во-вторых, граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (например, обменяли свое жилье на жилье меньшей площади), принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК). В данном случае неряшливость проявлена уже составителями проекта ЖК: едва ли истинный смысл данной нормы состоит в том, чтобы лишить права постановки на учет тех, кто действовал со специальным намерением приобретения права состоять на учете. Если это действительно так, то рассматриваемое правило является мертворожденным, поскольку доказать наличие у лица данного намерения практически невозможно. По видимому, более правильно полагать, что 5-летний "мораторий" распространяется на всех лиц, совершивших действия, в результате которых они стали нуждающимися в жилом помещении. Порядок принятия на учет в качестве нуждающегося в жилой площади и порядок предоставления жилой площади. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются, как правило, гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В исключительных случаях жилье предоставляется и иным категориям граждан, т.е. не состоявшим на учете. Состоять на учете в качестве нуждающихся имеют право граждане, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий гражданин или как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган, как правило, по месту своего жительства. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в таковом должно быть принято по результатам рассмотрения заявления не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Федерации. Например, в Санкт-Петербурге эти вопросы урегулированы Законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В частности, указанный Закон определяет: перечень документов, которые граждане должны собрать и представить для принятия на учет (документы о составе семьи, о доходах, об имуществе, о занимаемом жилом помещении и т.п.); о праве управомоченного органа проверять достоверность представленных заявителем сведений; о сроках вынесения решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет (30 дней); о формировании на каждого гражданина (семью), принятого на учет, особого учетного дела; об актуализации содержащихся в учетном деле данных при подготовке решения о предоставлении жилого помещения; о специальной жилищной комиссии, которая создается для рассмотрения споров, возникающих при ведении учета и предоставлении жилых помещений. В ряде случаев граждане могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В частности, это происходит при утрате ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма; при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; при получении в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; при выявлении в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК). Решения о снятии граждан с учета могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, как правило, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. Таким образом, законодатель отказался от такого понятия, как "ордер на жилое помещение". Помимо очередников, т.е. вне очереди, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ. Как видим, круг лиц, имеющих право на внеочередное предоставление жилья, является весьма узким. Не предусматривает ЖК и такого понятия, как первоочередное предоставление жилья, что в значительной мере ущемило права лиц, имеющих те или иные заслуги перед обществом, ветеранов, семьи погибших при выполнении государственных и общественных обязанностей и т.д. Требования к жилому помещению, предоставляемому по договору социального найма. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Например, в настоящее время в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, составляет: 18 кв.м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек; 33 кв.м для одиноких граждан. От установленной нормы предоставления могут быть отклонения в сторону ее увеличения, но не уменьшения. Так, с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. Кроме того, федеральными законами, законами субъектов Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, отдельным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставлении (п. 3 ст. 50 ЖК). Это еще одна установленная ЖК лазейка для предоставления чиновникам не только бесплатной жилой площади, но и площади, большей по размеру, чем та, на которую могут рассчитывать обычные граждане. При этом из ЖК и принятых в развитие его положений подзаконных нормативных актов исчезли любые упоминания о праве на дополнительную площадь. Напомним, что ранее данным правом пользовались граждане: а) имевшие особые заслуги перед обществом и государством (например, народные и заслуженные артисты, лица, награжденные орденами Славы трех степеней, и др.); б) которым дополнительная площадь требовалась по характеру работы (научные и творческие работники, адвокаты и др.); в) страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (открытая форма туберкулеза, проказа и т.п.). Исключение из законодательства права на дополнительную площадь представляется весьма спорным и серьезно ущемляет жилищные права значительного числа граждан. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, подлежит учету площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Учитываются также действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. При предоставлении жилой площади по договору социального найма должны учитываться также следующие требования: жилая площадь должна предоставляться, как правило, в виде отдельной квартиры. Вместе с тем объектом предоставления могут быть и освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах, если на присоединение этих комнат не имеют права лица, проживающие в данной квартире. Из закона лишь следует, что не должны заселяться несколькими семьями квартиры во вновь построенных домах, что широко практиковалось в последние годы; заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Из жилищного законодательства исчезла такая важная гарантия, как благоустроенность предоставляемого помещения применительно к условиям данного населенного пункта. Напомним, что ранее понятие "средняя благоустроенность по населенному пункту" было одним из ключевых в жилищном праве. Оно играло значительную роль при решении ряда вопросов, в том числе учитывалось при предоставлении жилых помещений очередникам. Под благоустроенностью традиционно понимался комплекс коммунальных удобств, которым было обеспечено жилое помещение (холодное и горячее водоснабжение, центральное отопление, канализация и проч.). Законодательство требовало, чтобы предоставляемое жилое помещение было благоустроенным не ниже среднего уровня по населенному пункту. Сейчас такой гарантии в законодательстве нет. Особый порядок действует при предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). За последние годы он несколько раз изменялся и в настоящее время сводится к следующему. Прежде всего на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, могут претендовать те из них, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире таких граждан или их отказе от присоединения освободившейся комнаты она предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. При отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Наконец, если нет и таких граждан, равно как и при их отказе от осуществления своих прав, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в обычном порядке. Как видим, и в этом вопросе законодатель отступил от ранее закрепленных в законе гарантий, в соответствии с которыми на присоединение освободившей комнаты в коммунальной квартире (хотя бы на возмездных началах) раньше могли претендовать все остальные проживающие в данной квартире граждане, даже если они не относились к нуждающимся или необеспеченным жильем по норме предоставления. Если комната в коммунальной квартире находится в собственности проживающих, то при ее продаже остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом. |