Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc. Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2. Гражданское право учебник в 3х томах Т. 2
 Скачать 4.74 Mb.
|
|
Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (в дальнейшем - специализированные жилые помещения) относятся жилые помещения: 1) служебные; 2) в общежитиях; 3) маневренного фонда; 4) в домах системы социального обслуживания населения; 5) фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) для социальной защиты отдельных категорий граждан. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленных Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 4 Правил). Последнее положение является новым в законодательстве, но едва ли его можно признать до конца продуманным. Достаточно странно, что жилая площадь, предоставляемая по обычному договору социального найма, может быть и неблагоустроенной, в то время как жилье, относящееся к специализированному жилищному фонду, должно данному требованию соответствовать. Во всяком случае, оно вряд ли будет выполняться в отношении служебных жилых помещений и помещений маневренного фонда. В последнем случае оно уже сейчас вступает в противоречие с положением Типового договора социального найма (подп. "и" п. 4, подп. "г" п. 5), в соответствии с которым наниматели обязаны на время капитального ремонта переселяться на маневренный фонд, отвечающий санитарным и техническим требованиям (но отнюдь не благоустроенный применительно к условиям соответствующего населенного пункта). Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Возникновение жилищных правоотношений в каждом виде специализированного жилищного фонда имеет свои особенности. Служебные жилые помещения. Они предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и их часть. Норма предоставления служебной жилой площади действующим законодательством не установлена. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: 1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации; 2) органом государственной власти субъекта Федерации - в жилищном фонде субъекта Федерации; 3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Общежития. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Основанием для вселения гражданина в жилое помещение общежития является договор найма жилого помещения, который заключается с организацией, эксплуатирующей общежитие, на основании распоряжения собственника общежития или уполномоченного органа. Плата за пользование жилыми помещениями, коммунальные услуги и другие виды услуг производится гражданами в порядке, установленном договором найма, заключаемым с гражданином учреждением, осуществляющим техническое обслуживание и ремонт здания общежития, по установленным ставкам и тарифам с учетом социальных гарантий, предусмотренных законодательством для некоторых категорий граждан. Маневренный фонд. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; 3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; 4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: до завершения капитального ремонта или реконструкции дома; до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание; до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фондов; на установленный законодательством срок. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения договора. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Указанные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. Специальные дома должны состоять преимущественно из однокомнатных или двухкомнатных квартир и иметь специальное оборудование, облегчающее самообслуживание проживающих в них граждан. Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации. В частности, в Санкт-Петербурге действует Закон от 24 июля 2000 г. "О специальных жилых домах в Санкт-Петербурге"*(386). Указанные дома предназначены для одиноких граждан пожилого возраста, нуждающихся в создании условий для реализации основных жизненных потребностей и сохранивших способность к самообслуживанию в быту. К таковым, в частности, относятся лица, достигшие 65 лет; инвалиды I группы, достигшие 55 лет, супружеские и семейные пары из числа указанных лиц. С гражданами, которым в установленном порядке предоставляются жилые помещения в специальных домах, расторгаются договоры социального найма по прежнему месту жительства. Если ранее занимаемое жилье принадлежало им на праве собственности, то оно безвозмездно передается в собственность Санкт-Петербурга или в собственность соответствующего муниципального образования. Жилые помещения в специальных домах предоставляются в порядке очереди. Преимущественным правом обладают лица, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Жилые помещения в специальных домах не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем и аренду. Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Эти жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации. Возникновение права на жилую площадь в домах жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Отношения, связанные с созданием и деятельностью ЖСК, строятся примерно на таких же началах, на которых создаются и действуют другие потребительские кооперативы. Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей - лицами, желающими организовать жилищный кооператив. Число учредителей - будущих членов кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение собрания учредителей кооператива оформляется протоколом. В дальнейшем прием в члены ЖСК осуществляется правлением ЖСК и утверждается общим собранием. При этом заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением кооператива и утверждено решением общего собрания его членов (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием его членов (конференцией). Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания членов кооператива (конференции). Если вступить в члены кооператива желают несколько наследников, то в первую очередь на это может претендовать супруг умершего члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Вслед за ним преимущественное право на вступление в члены кооператива имеет наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Далее следует наследник члена кооператива, не проживавший совместно с наследодателем. Наконец, замыкает очередь член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником (ст. 131 ЖК). Наряду с ЖСК действующее законодательство выделяет так называемые жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖНК), которые имеют особый правовой статус. Данный статус определен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах"*(387) (далее - Закон о ЖНК), который устанавливает правовые, экономические и организационные основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов. ЖК о жилищных накопительных кооперативах не только не упоминает, но даже прямо от них отмежевывается в п. 5 ст. 110 ЖК, где сказано, что действие ЖК не распространяется на иные (помимо ЖСК) специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан. Вряд ли это правильно, так как некоторая часть отношений, регулируемых Законом о ЖНК, носит, безусловно, жилищный характер. Итак, что же такое ЖНК? ЖНК - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Членом такого кооператива может стать любой гражданин, достигший возраста 16 лет, независимо от нуждаемости в жилье, который желает путем внесения паевых взносов постепенно накопить необходимые средства на приобретение в собственность жилой площади. ЖНК создается по инициативе не менее 50 и не более 5 тыс. человек. Указанные лица объединяют свои средства путем внесении паевых взносов в целях постепенного приобретения для членов кооператива жилой площади. Иными словами, ЖНК за счет внесенных членами ЖНК паевых взносов, а также субсидий, кредитов и займов, иных источников строит и (или) приобретает для членов кооператива жилые помещения, которые предоставляются им вначале, после внесения определенной части паевых взносов и с учетом установленной очередности, в пользование, а затем, после внесения всех паевых взносов, переходят к ним в собственность. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на: 1) страхование жилого помещения; 2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива; 3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива); 4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; 5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей. Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, которая является одним из ключевых понятий Закона о ЖНК. Формы участия в деятельности кооператива устанавливают: 1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива; 2) период внесения оставшейся части паевого взноса; 3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса; 4) возможные условия привлечения заемных средств Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут также предусматривать условия: 1) индексирования периодических платежей в счет паевого взноса; 2) начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива; 3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов. Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием его членов и не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив обязан приобрести: 1) жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива; 2) право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива. Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива. При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет тот член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей помещения в пользование члену кооператива могут быть осуществлены его ремонт или работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива. Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств. С момента внесения паевого взноса членом кооператива в полном размере и передачи ему соответствующего жилого помещения в собственность, если у члена кооператива нет других паенакоплений, членство в ЖНК прекращается. Закон о ЖНК содержит подробнейшие правила, которые определяют создание ЖНК, управление ими, компетенцию органов управления. Много внимание уделяется обеспечению финансовой устойчивости ЖНК и контролю за их деятельностью со стороны государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. С момента вступления в силу Закона о ЖНК участие граждан в формировании имущества юридических лиц, которое влечет принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, стало возможным лишь в форме ЖНК. Возникновение права на жилую площадь в домах (квартирах) собственников. Представляется целесообразным выделить те его аспекты, которые имеют относительно самостоятельное значение и требуют отдельного анализа. Это: а) возникновение права на жилое помещение у самого собственника; б) возникновение права на пользование жилой площадью у членов его семьи; в) сдача собственником жилой площади внаем. Способы возникновения права собственности на жилые помещения у самого собственника многообразны. Жилье можно купить, получить в дар или по наследству, построить, в том числе через участие в долевом строительстве, можно стать собственником жилья, полностью выплатив пай в ЖСК или ЖНК, и т.д. Анализ этих способов выходит за рамки настоящей главы, поскольку жилищное право не регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности на жилые помещения (ст. 4 ЖК). Однако двух вопросов все же целесообразно коснуться: приватизации жилья и приобретения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Приватизация жилья в нашей стране началась с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В первоначальной редакции данный Закон содержал ряд ограничений на приватизацию. В частности, бесплатно в собственность граждан передавалось лишь по 18 кв.м жилой площади на человека, было невозможно приватизировать отдельную комнату в коммунальной квартире, существовал запрет на приватизацию жилья в домах-памятниках и т.п., однако вскоре все эти ограничения были отменены. Приватизация осуществлялась на основе принципов: а) добровольности; б) бесплатности; в) однократности (за некоторыми исключениями, например для несовершеннолетних граждан); г) возможности в любой момент расприватизировать жилое помещение. Правом на приватизацию воспользовались миллионы семей, ставших собственниками жилых помещений. Во многом благодаря этому в стране появился рынок жилья. Новый ЖК о приватизации жилых помещений даже не упоминает, а в Вводном законе к ЖК говорится о предстоящей (с 1 марта 2010 г.)*(388) отмене Закона о приватизации (ст. 2) и о внесении в него дополнения, устанавливающего запрет на приватизацию тех жилых помещений, которые предоставлены гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ст. 12). Последнее положение, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда - 1 марта 2010 г.) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., признано не соответствующим Конституции РФ постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П. Выводы, содержащиеся в данном постановлении Конституционного Суда РФ, не бесспорны. Представляется, что отказ от приватизации жилья, предоставленного после 1 марта 2005 г. на основании договора социального найма малоимущим гражданам, сам по себе положениям Конституции РФ не противоречит. Государство вправе вносить изменения в законодательство с учетом изменившихся социально-экономических условий. Как уже отмечалось, с введением в действие нового ЖК государство фактически отказалось от предоставления бесплатного жилья всем нуждающимся, сохранив право на получение такого жилья только за малоимущими гражданами. Правовой режим жилья, которое будет предоставляться по договорам социального найма малоимущим гражданам, является более жестким, чем тот, который применялся к жилой площади государственного и муниципального фондов, предоставлявшейся на основании ранее действовавшего законодательства. Запрет на приватизацию жилья - лишь одно из конкретных проявлений нового правового режима жилой площади социального использования. Граждане, которым будет предоставляться такое жилье, заранее ставятся в известность о том, что данное жилье не может перейти им в собственность. Как представляется, никакого ущемления их жилищных прав по сравнению с другими категориями граждан (которые вообще не имеют права на получение такого жилья) при этом не происходит. Иное дело граждане, которые получили жилье, по-прежнему относящееся к государственному и муниципальному жилищным фондам, до 1 марта 2005 г. Намеченное лишение их с 1 марта 2010 г. права на приватизацию занимаемого жилья ставит их на самом деле в неравное положение по сравнению с теми, кто получил жилье на таких же основаниях, что и они, но по разным причинам не воспользовался правом на приватизацию. Данное положение закона, вопреки мнению Конституционного Суда РФ, действительно противоречит Конституции РФ. Выше отмечалось, что при составлении проекта ЖК эта категория граждан оказалась вообще проигнорированной. Идеологи проекта ЖК исходили из того, что жилье может быть либо частным, либо государственным или муниципальным. При этом государственное и муниципальное жилье может находиться в пользовании граждан только на основании договоров социального найма*(389). Чтобы достичь данной цели, на наш взгляд, и было объявлено об окончании приватизации жилья. Представляется, что до полной отмены приватизации государственного (муниципального) жилья, предоставленного до 1 марта 2005 г., дело все же дойдет. Это будет не только справедливым, но и разумным. В самом деле каких-либо объективных предпосылок к отмене приватизации такого жилья не существует, если, разумеется, не считать таковыми теоретические модели жилищного найма разработчиков проекта ЖК, которые не вполне согласуются с реальной жизнью. Как бы то ни было, законодателю еще придется определиться с правовым режимом той части государственного (муниципального) фонда, который был предоставлен гражданам до 1 марта 2005 г. и не был ими приватизирован. Пока же ЖК существование такой жилой площади просто игнорирует. Возникновение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Новый ЖК посвящает целую главу (6) общему имуществу собственников в многоквартирном доме. По сути дела, правила данной главы дублируют нормы гл. 18 ГК, посвященной праву собственности на жилое помещение. Как известно, гл. 18 появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута права собственности на жилые помещения. В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения. Вместе с тем правила ЖК об общей собственности в многоквартирном доме страдают тем же недостатком, что и нормы гл. 18 ГК, а именно: выдают желаемое за действительное, будто собственники квартир в многоквартирном доме автоматически стали собственниками и общего имущества в доме. Так, ст. 36 ЖК, как и ст. 290 ГК, провозглашает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а далее следует перечисление примерных видов этого общего имущества - лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы и проч., заканчивая земельным участком, на котором расположен дом. Указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в доме. Между тем в действительности этого произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним. Так, в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Более детально это положение отражено в Законе о государственной регистрации. Хотя действующее законодательство и не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации), само это право на общее имущество в многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум. Хотя, как отмечалось ранее, термин "кондоминиум" исчез из законодательства, само обозначаемое им явление в виде единого комплекса имущества, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, а другие находятся в их общей собственности, никуда не делось. Но считать кондоминиумом любой многоквартирный жилой дом, как это нередко предлагается в литературе, означает не только выдачу желаемого за действительное, но и вступление в прямое противоречие с требованиями законодательства. Любой такой дом может стать кондоминиумом, но для того необходимо проделать работу по инвентаризации его имущества, составлению необходимых планов, определению границ земельного участка и т.п. Данное требование прямо следует из Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. Иными словами, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения. Если многоквартирный дом не оформлен в качестве кондоминиума, беспредметен сам вопрос об общей долевой собственности собственников отдельных помещений на общее имущество в этом доме, поскольку элементарно не определено, что же представляет собой данный комплекс недвижимого имущества. Для этого, по крайней мере, должны быть проведены техническая инвентаризация и техническая паспортизация жилого дома, о необходимости которой упоминается в п. 5 ст. 19 ЖК. Создать кондоминиум, равно, как и преобразовать любой многоквартирный дом, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, в кондоминиум, может в принципе любое заинтересованное лицо из числа сособственников имущества дома, которое возьмет на себя бремя забот и расходов по оформлению кондоминиума как самостоятельного объекта недвижимости. Таким образом, соответствующие нормы ЖК и ГК не следует понимать слишком буквально, поскольку ими закреплена лишь потенциальная возможность каждого собственника квартиры в многоквартирном доме стать также обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома, если последний в установленном законом порядке станет кондоминиумом. Автоматически же, т.е. сразу при появлении в доме нескольких собственников отдельных жилых помещений, этого не происходит. Вместе с тем нельзя не отметить, что судебная практика последних лет нередко идет по пути некритического восприятия содержания закона, понимая его буквально, с чем трудно согласиться. Однако наиболее странным и ненормальным является непоследовательный подход судебной практики к решению, в сущности, однотипных вопросов, касающихся порядка и условий использования разных элементов общего имущества жилого дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение. В литературе и в судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей - жилых и нежилых помещений и потому всегда разделяет их судьбу (ст. 135 ГК). Данное объяснение поверхностно и может быть признано не иначе как недоразумением. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи - возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение носит строго императивный характер. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Данный запрет является существенным изъятием из правил об общей собственности (гл. 16 ГК), которые в целом приложимы к общему имуществу жилого дома. Его существование оправдано, поскольку общее имущество жилого дома имеет строго целевое назначение. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Аналогичные правила действуют в отношении общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире (ст. 41-43 ЖК). Наряду с самими собственниками право на пользование жилыми помещениями в частном жилищном фонде приобретают члены их семей, а в некоторых случаях и иные лица. Этот вопрос представляет собой следующий самостоятельный аспект проблемы возникновения права на жилую площадь в частном жилищном фонде. В данном случае мы не будем анализировать права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения и судьбу бывших членов семьи, так как это уместнее сделать чуть позже. Остановимся лишь на самом факте возникновения жилищных прав у членов семьи собственника жилого помещения и у некоторых иных категорий граждан. Закон ни раньше, ни сейчас точно не определяет, в силу каких оснований члены семьи собственника приобретают право на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику доме, квартире или комнате. По смыслу закона такое право возникает при одновременном наличии двух условий: во-первых, при отнесении гражданина к числу членов семьи, и во-вторых, при вселении этого члена семьи в жилое помещение с согласия собственника помещения. Попробуем разобраться, кто же относится к членам семьи собственника жилого помещения. Вопрос, казалось бы, элементарный, поскольку ответ на него содержится в п. 1 ст. 31 ЖК. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. С супругом, детьми и родителями собственника все более-менее понятно, так как для них достаточно лишь совместного проживания в одном жилом помещении. Но даже и здесь возникает вопрос: если совместного проживания для этих категорий граждан достаточно для признания их членами семьи, то как они могут превратиться в бывших членов семьи? Если супруги могут развестись, то связь между родителями и детьми полностью прерваться в принципе не может даже при лишении родительских прав. Сложнее обстоит дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными гражданами. Применительно к ним закон говорит, что они не относятся (как супруг, дети и родители), а лишь могут быть признаны членами семьи собственника. Спрашивается: кем и когда могут быть признаны? По смыслу закона, видимо, судом в случае возникновения спора. Но чем должен руководствоваться суд при признании заинтересованного лица членом семьи собственника? Закон указывает лишь на один критерий, а именно если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Получается замкнутый круг: лицо может претендовать на признание себя членом семьи потому, что оно вселено как член семьи. Между тем ни в семейном, ни в ином законодательстве нет ответа на вопрос, что такое "семья" или хотя бы, что такое "член семьи". В российском законодательстве отсутствует единое понятие "семья". Традиционно свое понятие семьи было в наследственном праве, в праве социального обеспечения, в жилищном праве. В последнем случае семья обычно связывалась не только с совместным проживанием, но и с ведением общего хозяйства. По какой причине разработчики ЖК отказались от этого критерия, сказать трудно. Вторым условием возникновения у членов семьи права на пользование жилой площадью собственника является их вселение на эту площадь с согласия собственника. Если такого вселения не было, ни один из членов семьи претендовать на какие-то жилищные права не может. Вселение производится на основании согласия собственника. Поскольку вселяющийся тоже этого желает, действия сторон можно трактовать как их соглашение. Однако каков предмет данного соглашения? Из смысла закона следует, что если при вселении между собственником помещения и лицом, вселяющимся в помещение в качестве члена семьи, не было достигнуто соглашение об ином, то у вселенного возникают те права на пользование жилым помещением, которые предусмотрены ЖК для членов семьи собственника. Так, согласно п. 2 ст. 31 ЖК члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Однако при вселении кого-либо в качестве члена семьи может быть оговорено и иное, в частности то, что вселяющийся либо вообще не приобретает каких-либо прав на жилую площадь (т.е. по сути будет иметь статус временного жильца), либо приобретает право только на пользование какой-то определенной частью площади. Помимо членов семьи права на пользование жилой площадью, находящейся в частной собственности, могут приобретать и некоторые другие лица. ЖК выделяет, в частности, лиц, пользующихся жилой площадью на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным помещением у гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены законом для пользования помещением на основании завещательного отказа, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Сдача собственном жилой площади в коммерческий наем. Наконец, в качестве третьего аспекта проблемы возникновения права на жилую площадь в частном жилищном фонде выступает сдача собственником жилой площади внаем. Отношения, связанные с наймом жилья, регулируются не ЖК, а правилами гл. 35 ГК (что, конечно, является совершенно ненормальным). В соответствии со ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено во временное пользование лишь по договору аренды, притом само это юридическое лицо может использовать это помещение только для проживания граждан. Договор найма жилой площади заключается по свободному усмотрению сторон, но с учетом некоторых обязательных требований закона. В частности, внаем могут сдаваться лишь изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания. По смыслу закона при сдаче жилых помещений внаем должны соблюдаться правила о нормах жилой площади. В договоре должны быть указаны граждане, которые будут проживать в данном помещении вместе с нанимателем. Для вселения иных лиц требуется согласие наймодателя (исключение составляют несовершеннолетние дети нанимателя). |