Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc. Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2. Гражданское право учебник в 3х томах Т. 2

• Название: Гражданское право учебник в 3х томах Т. 2
• Анкор: Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc.doc
• Дата: 17.03.2017
• Размер: 4.74 Mb.
• Имя файла: Гражданское право - Сергеева А.П. ТОМ 2.doc
• Тип: Документы; #3889
• страница: 28 из 77

§ 7. Прекращение жилищных правоотношений

Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи. Прекращение жилищных правоотношений в связи с разнообразием последних охватывает широкий круг вопросов, которые касаются самих собственников жилых помещений, членов их семей, нанимателей по договорам коммерческого и социального найма и т.д. При этом если применительно к собственникам жилых помещений речь идет о прекращении права собственности, то применительно к нанимателям - о расторжении договора найма, в том числе его расторжении по инициативе наймодателя, что традиционно именуется выселением. Рассмотрим последовательно все эти вопросы.

Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу разных оснований. Например, жилое помещение может быть уничтожено в результате пожара, стихийного бедствия и т.п.; собственник может продать, подарить или иным образом распорядиться принадлежащим ему объектом и т.д. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения и членов его семьи действующим жилищным правом не регулируются, а все возникающие при этом вопросы решаются на основе норм гражданского законодательства. В частности, при уничтожении находящегося в частной собственности жилого помещения его бывший собственник вправе рассчитывать лишь на возмещение причиненного ему вреда (если есть с кого взыскать ущерб) или на выплату страхового возмещения (если жилое помещение было застраховано). При продаже или ином отчуждении жилого помещения собственник и члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если иное прямо не предусмотрено договором.

Однако жилищное законодательство устанавливает ряд специальных оснований прекращения права собственности на жилое помещение, которые включены в орбиту жилищного права*(399).

Прежде всего жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК)*(400). В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данное решение в обязательном порядке регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование помещения в соответствии с его назначением. Однако при этом он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его собственником. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое помещение.

В выкупную цену включаются: рыночная стоимость помещения; все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения.

Вторым основанием прекращения права собственности на жилое помещение является признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Признание дома аварийным производится на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Действие Положения распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Признание помещения жилого дома аварийным осуществляется межведомственной комиссией, которую возглавляет представитель органа исполнительной власти и (или) органа местного самоуправления и в состав которой входят представители всех необходимых служб. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

В частности, в соответствии с Положением от 28 января 2006 г. аварийными и подлежащими сносу признаются:

полносборные, кирпичные и каменные, деревянные дома и дома из местных материалов, имеющие деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;

многоквартирные дома, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

многоквартирные дома, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Итак, аварийным может быть признан любой жилой дом независимо от формы собственности. Если в многоквартирном доме проживают наниматели, они подлежат выселению в связи со сносом дома. Об этом речь пойдет чуть позже. Что же касается собственников жилых помещений, то к ним после признания дома аварийным в установленном порядке предъявляется требование о сносе дома в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. В этом случае собственники жилых помещений имеют такие же гарантии, которые предусмотрены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Иными словами, жилые помещения подлежат выкупу на условиях, рассмотренных выше, за исключением необходимости предупреждения собственника о предстоящем выкупе жилого помещения не менее чем за один год.

Собственникам жилых помещений, находящихся в аварийном доме, выгоднее не сносить дом за собственный счет, а получить за него выкупную цену.

Третьим основанием прекращения права собственности на жилое помещение выступает бесхозяйственное содержание собственником жилого помещения, которое предусмотрено ст. 293 ГК. Содержание данной статьи шире ее названия, так как ею установлено не одно, а три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. К их числу относятся: а) использование жилого помещения не по назначению; б) систематическое нарушение прав и интересов соседей; в) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Содержание ни одного из этих оснований в ст. 293 ГК не раскрывается, но достаточно легко выводится из анализа других норм действующего законодательства.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания, без предварительного перевода жилого помещения в нежилое.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимается нарушение собственником жилого помещения или дееспособными членами его семьи действующих правил проживания и пользования жилыми помещениями, в частности закрепленных Правилами пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением - это либо бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, либо его действия по порче помещения, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования, самовольные перепланировка и переустройство, создающие угрозу жилому дому, нарушение санитарных правил содержания жилых помещений и т.п.

Закон устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.

Прежде всего собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, т.е. собственник жилого помещения не изменит своего поведения, в том числе не произведет необходимый ремонт, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.

В случае удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Прекращение права собственности на жилое помещение по указанным выше поводам не является основанием для выселения бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Он становится нанимателем данного жилого помещения и может быть выселен на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.

По смыслу закона рассмотренные правила применимы лишь при наличии вины собственника жилого помещения или дееспособных членов его семьи. Если же бесхозяйственное содержание помещения обусловлено уважительными причинами, собственник не может быть принудительно лишен прав на жилое помещение.

Четвертым основанием прекращения права собственности на жилое помещение может стать самовольное переустройство и (или) перепланировка жилой площади (ст. 29 ЖК). Данный вопрос разбирался в § 2 при рассмотрении проблемы переустройства и перепланировки жилой площади. Поэтому напомним вкратце лишь его суть.

Собственнику, который самовольно переустроил или перепланировал жилое помещение, предоставляется разумный срок для приведения помещения в прежнее состояние. Если он этого не сделает, помещение по решению суда может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, а на приобретателя помещения возлагается обязанность по приведению помещения в прежнее состояние.

Прекращение жилищных отношений бывших членов семьи собственника жилого помещения. Наряду с собственником правом пользования жилым помещением обладают члены его семьи. Право пользования жилым помещением членов семьи собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам.

Пункт 2 ст. 292 ГК в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это ни произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве, которые закреплены ст. 31 ЖК.

Теперь в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи*(401).

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом по требованию бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить их иным жилым помещением.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

Указанные выше правила не распространяются, однако, на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Данное положение содержится в ст. 19 Вводного закона к ЖК, хотя, конечно, более уместно было бы сказать об этом в самой ст. 31 ЖК.

Общие положения о прекращении жилищных отношений при найме жилой площади, а также в домах ЖСК и ЖНК. Жилищные правоотношения, основанные на различных видах договора найма жилого помещения, а также на членстве в ЖСК и ЖНК, могут прекращаться по разным основаниям. При этом одни из этих оснований являются общими для любых жилищных правоотношений, другие же актуальны лишь для отдельных их видов.

Некоторые случаи прекращения жилищных правоотношений никаких сложностей не вызывают. К их числу относятся, например, смерть одинокого нанимателя, истечение срока, на который было предоставлено жилое помещение, либо расторжение договоров социального и коммерческого найма, а также договора найма специализированного жилого помещения по взаимному согласию сторон или по инициативе нанимателя.

Так, любой договор найма жилого помещения может быть расторгнут во всякое время по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и наниматель специализированного жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Такое же право имеется и у нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, он лишь должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Гораздо сложнее обстоит дело с расторжением договоров найма по инициативе наймодателя. Эта разновидность расторжения договора, которую именуют выселением, затрагивает право граждан на жилище. Поэтому в жилищном законодательстве выселению традиционно уделяется особое внимание. Выселение, которое означает принудительное изъятие у нанимателя и членов его семьи занимаемого ими жилого помещения, допускается только по основаниями в порядке, предусмотренном законом. При этом новый ЖК допускает лишь судебный порядок выселения. Выселение в административном порядке, которое ранее применялось при самоуправном занятии жилой площади и при выселении из домов, грозящих обвалом, сейчас не практикуется.

Выселение как принудительное лишение проживающих прав на занимаемую ими жилую площадь встречается не только в различных видах найма, но и в домах ЖСК и ЖНК.

Действующее жилищное законодательство позволяет выделить три вида выселения, различающиеся по своим условиям: 1) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) выселение с предоставлением другого жилого помещения; 3) выселение без предоставления другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Прежде чем рассмотреть конкретные случаи выселения с предоставлением другой благоустроенной жилой площади, остановимся на самом понятии "другое благоустроенное жилое помещение". В соответствии со ст. 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с их выселением другое благоустроенное жилое помещение, которое должно быть указано в решении суда о выселении, должно отвечать следующим требованиям:

1) находиться в черте того же населенного пункта, в котором расположено жилое помещение, из которого производится выселение (т.е. в границах города, поселка и т.д.). В некоторых случаях должны учитываться особенности административно-территориального деления региона. Например, в Санкт-Петербурге жилая площадь должна предоставляться лишь в черте города, а не в пригородах, административно входящих в Санкт-Петербург (Павловск, Петродворец, Ломоносов, Кронштадт, Зеленогорск и др.). Однако в черте города другая благоустроенная жилая площадь может быть предоставлена в любом районе, без учета того, в каком конкретном районе города находилось жилое помещение, из которого производится выселение;

2) должно соответствовать установленным санитарно-техническим требованиям, т.е. быть пригодным для проживания;

3) должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Ранее действовавшее правило, согласно которому гражданам во всяком случае гарантировалось предоставление жилья из расчета не менее чем по норме предоставления (хотя бы ранее они занимали меньшую по размеру площадь), сейчас не действует;

4) быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. При этом под благоустроенностью жилого помещения понимается не что иное, как комплекс коммунально-бытовых удобств (например, отопление, освещение, водоснабжение, газ и проч.), имеющийся в предоставляемом жилом помещении, и соответствующий условиям большей части жилищного фонда данного населенного пункта.

Таким образом, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения во внимание принимается так называемый средний уровень благоустроенности по населенному пункту. Иными словами, благоустроенность ранее занимаемого и предоставляемого жилого помещения не сравнивается: допускается выселение и в менее благоустроенное помещение по сравнению с ранее занимаемым. Кроме того, следует учитывать, что в разных населенных пунктах, в зависимости от достигнутого уровня, может предоставляться жилье разной благоустроенности. Наконец, необходимо также помнить, что в понятие "благоустроенность жилого помещения" включаются только коммунальные удобства, а не иные характеристики жилой площади (например, этаж, сторона света, изолированность комнат, наличие балкона и проч.).

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений в четырех следующих случаях:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если прежнее жилое помещение не сохраняется.

Все они касаются выселения из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма. Соответственно и другое благоустроенное жилое помещение предоставляется также по договору социального найма.

По смыслу закона на таких же началах должно производиться выселение в указанных случаях и из специализированных жилых помещений. Однако из буквального толкования положений ЖК, в частности закрепленных ст. 102-103 ЖК, следует, что в этих случаях выселение из специализированных жилых помещений производится без предоставления другой жилой площади. Полагаем, что это очередная досадная ошибка составителей проекта ЖК.

Рассмотрим кратко каждый из названных случаев.

Выселение в связи со сносом дома. Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК).

Ранее действовавшее законодательство возлагало обязанность по расселению таких сносимых жилых домов на те организации, которым отводился земельный участок. На практике это вызывало немало сложностей, в связи с чем соответствующие организации стремились подключить к расселению домов местные власти, передав им необходимые финансовые средства на расселение. Сейчас эта практика оказалась узаконенной.

Выселение в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение. Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, выселяемым из такого помещения гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК). Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается в данном случае на наймодателя, а не на орган, принявший решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Выселение в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания. Признание помещения жилым помещением, непригодным для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией при наличии признаков, предусмотренных Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Условия выселения в данном случае такие же, как при переводе жилых помещений в нежилые. Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на наймодателя.

Выселение в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме.

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (п. 1 ст. 88 ЖК).

Иными словами, по общему правилу проведение в доме капитального ремонта или реконструкции не является основанием для выселения граждан, а выступает лишь поводом к их временному переселению на маневренную площадь, да и то лишь в случае, когда это вызывается производственной необходимостью.

Однако капитальный ремонт или реконструкция дома могут послужить основанием и для выселения граждан с предоставлением им в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения. Это возможно в двух случаях.

Во-первых, взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Такое решение вопроса может устраивать тех нанимателей, которые не желают проживать на маневренной жилой площади без каких-то реальных гарантий того, что капитальный ремонт или реконструкция жилого дома будут завершены в обещанные сроки. Однако настаивать на том, чтобы им было предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, граждане не могут. По смыслу закона такое право у них может появиться лишь при существенном нарушении сроков проведения капитального ремонта или реконструкции дома

Во-вторых, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь существенно изменится, гражданам еще до начала капитального ремонта или реконструкции дома должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Изменение прежнего помещения может быть признано существенным как при уменьшении, так и при увеличении размера жилого помещения: в первом случае - если в результате проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; во втором случае - если в результате общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

По смыслу закона наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе настаивать на вселении в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Обязанность по предоставлению гражданам другого благоустроенного жилого помещения несет наймодатель.

Частный собственник жилого помещения, которое передано им в пользование по договору коммерческого найма другим гражданам, не несет обязанности по обеспечению нанимателей другой жилой площадью в связи со сносом дома, его переводом в нежилой фонд, признанием непригодным для проживания или проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Во всех этих случаях наниматели выселяются без предоставления другой жилой площади.

Если причины выселения зависели от собственника, который, например, по своей вине довел жилое помещение до непригодного для проживания состояния, он обязан возместить нанимателям убытки, возникшие у них в связи с досрочным расторжением договора коммерческого найма.

Выселение с предоставлением другой жилой площади. Выселение с предоставлением другой жилой площади без гарантии ее благоустроенности выступает в качестве жилищной санкции, которая применяется в случае ненадлежащего выполнения гражданами лежащих на них обязанностей или отпадения оснований, которые давали им право на пользование жилой площадью.

При этом предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

находиться в черте данного населенного пункта;

быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарно-техническим требованиям;

размер жилого помещения должен быть таким, чтобы граждане не становились нуждающимися в улучшении жилищных условий, т.е. на каждого проживающего должно приходиться больше учетной нормы, но меньше нормы предоставления.

На практике предоставляемая другая жилая площадь чаще всего является неблагоустроенной, т.е. не имеет тех коммунально-бытовых удобств, которые характерны для соответствующего населенного пункта. Однако не требуется, чтобы при выселении с предоставлением другого жилого помещения предоставлялось именно такое жилье: просто в данном случае нет гарантии предоставления благоустроенной жилой площади.

Выселение с предоставлением другой жилой площади прямо допускается законодательством в двух случаях:

1) в связи с неоплатой квартплаты и коммунальных услуг лицами, пользующимися жилым помещением по договору социального найма;

2) из служебных жилых помещений и общежитий тех категорий граждан, которые по закону не могут быть выселены без предоставления другого жилья.

Выселение в связи с неоплатой квартплаты и коммунальных услуг. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК).

Как видим, выселение в этом случае производится при одновременном наличии двух условий:

а) просрочка в оплате жилья и коммунальных услуг более шести месяцев подряд. При этом по смыслу закона неоплата должна быть полной или, по крайней мере, значительной; напротив, наличие небольшой по размеру задолженности поводом к выселению служить не может;

б) вина нанимателя и членов его семьи. У лиц, несущих солидарную ответственность за выполнение обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг, должна быть фактическая возможность выполнить данную обязанность. Например, по смыслу закона нельзя выселить с жилой площади тех задолжников, которые испытывают временные финансовые трудности в связи с болезнью, утратой работы и т.п. Напротив, отсутствие нанимателя на жилой площади без уважительных причин в течение длительного времени не освобождает его от обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг и не служит уважительной причиной образования задолженности.

По смыслу закона данное основание выселения должно было быть установлено и применительно к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Однако в соответствии с буквальным смыслом сказанного в ст. 102-103 ЖК выселение из специализированных жилых помещений при неоплате жилья и коммунальных услуг должно производиться без предоставления другой жилой площади.

Выселение из служебных жилых помещений и общежитий тех категорий граждан, которые по закону не могут быть выселены без предоставления другого жилья. По общему правилу лица, проживающие на служебной площади и в общежитиях, выселяются при наличии к тому оснований (увольнение с работы, окончание учебы и т.п.) без предоставления другой жилой площади. Однако некоторые категории граждан и члены их семей не могут быть выселены без предоставления другой жилой площади даже в этих случаях. К ним относятся:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (п. 2 ст. 103 ЖК).

Дополнительным условием выселения указанных граждан с предоставлением другого жилого помещения служит то обстоятельство, что выселяемые граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Данное условие сформулировано в законе крайне неудачно: составители проекта ЖК явно забыли, что понятие "быть членом семьи нанимателя или собственника другого жилого помещения" совсем не равнозначно понятию "иметь реальную возможность поселиться в этом другом жилом помещении" (хотя бы потому, что для вселения в жилое помещение требуется согласие собственника, нанимателя и всех совершеннолетних проживающих). Истинный смысл нормы состоит в том, что если указанные выше лица имеют право на другую жилую площадь и могут этим правом реально воспользоваться, то они выселяются со служебной жилой площади и из общежитий без предоставления другой жилой площади.

Еще один случай возможного выселения граждан из служебных жилых помещений и общежитий, но лишь с предоставлением другой жилой площади предусмотрен ст. 102 ЖК. В данной статье говорится о том, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Вопрос о том, кто - прежний или новый владелец жилой площади - должен обеспечить граждан, выселяемых из служебных жилых помещений или из общежитий по данному основанию, другой жилой площадью, оставлен открытым. По смыслу закона обязанность по расселению несет то лицо, которое желает выселить граждан, проживающих на служебной жилой площади или в общежитии.

Наконец, в соответствии со ст. 13 Вводного закона к ЖК граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, и состоят (имеют право состоять) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по причине отсутствия у них прав на другую жилую площадь (подп. 1 п. 1 ст. 51 ЖК), не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другой жилой площади, если их выселение не допускалось законом до введения в действие нового ЖК.

Разработчики проекта ЖК не предусмотрели такой случай выселения с предоставлением другой жилой площади, как выселение в связи с нарушением порядка предоставления жилой площади социального использования и специализированного жилищного фонда. Порядок предоставления жилой площади может быть нарушен разными способами, в частности при принятии решения о предоставлении жилья не уполномоченным на то органом, при предоставлении помещения, на которое сохраняется право у других лиц, при нарушении очередности и т.д. Ранее эти и подобные им случаи объединялись в такое основание для выселения, как признание ордера недействительным, которое, как правило, влекло выселение с предоставлением другого жилого помещения. Хотя в настоящее время ордера не выдаются, сама возможность нарушения порядка предоставления жилой площади государственного и муниципального жилищных фондов осталась.

В данном случае надлежит руководствоваться правилами гражданского законодательства о недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК).

Выселение без предоставления жилой площади. Выселение без предоставления другой жилой площади также является жилищно-правовой санкцией, причем наиболее жесткой, условия применения которой регламентированы законом. Выселяться без предоставления другой жилой площади могут наниматели по договорам социального и коммерческого найма, пользователи помещений специализированного жилищного фонда, а также члены ЖСК и ЖНК. Действующее законодательство предусматривает следующие случаи выселения без предоставления жилой площади.

Выселение в связи с использованием жилого помещения не по назначению, систематическим нарушением прав и законных интересов соседей или бесхозяйственным обращением с жилым помещением. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 1 ст. 91 ЖК).

Указанные основания выселения (их здесь три) применяются в отношении нанимателей как по социальному, так и по коммерческому найму. В обоих случаях основные условия выселения по любому из названных оснований являются общими. К ним относятся:

противоправность поведения нарушителя, т.е. нарушение им норм, закрепленных правовыми актами, в частности Правилами пользования жилыми помещениями от 21 января 2006 г. Несоблюдение этических норм и элементарных правил человеческого общежития, если при этом не нарушаются правовые нормы, основанием для выселения служить не может;

виновность поведения нарушителя, который понимает значение своих действий и может ими руководить. Поэтому поведение душевнобольных или малолетних само по себе не может служить основанием для выселения, если только ответственные за их поведение лица не потворствуют их действиям и не пренебрегают своими обязанностями по осуществлению надзора за своими подопечными;

систематичность, под которой понимается любое повторное действие или бездействие обязанного лица.

Для социального найма указанные условия предусмотрены ст. 91 ЖК, а для коммерческого найма - ст. 687 ГК. Не совпадают лишь некоторые детали: в ст. 91 ЖК говорится о разумном сроке, а в ст. 687 ГК - о сроке не более одного года; в коммерческом найме по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года и т.п.

Выселение нанимателя в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилой площади и его отказом привести жилую площадь в прежнее состояние в течение установленного разумного срока. Данный случай выселения предусмотрен ст. 29 ЖК. В указанной статье говорится, правда, лишь о расторжении договора найма с таким нанимателем, а в ст. 91 ЖК, посвященной выселению нанимателей без предоставления другой жилой площади, о таком основании выселения не упоминается. Это представляется очередным юридико-техническим упущением составителей проекта ЖК.

Однако по смыслу закона расторжение договора найма с нанимателем в данном случае должно влечь за собой его выселение вместе со всеми членами семьи. Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние возлагается на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору.

Выселение из самоуправно занятой жилой площади. Данное основание выселения новым ЖК не предусмотрено. Напомним, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством выселение в этом случае производилось в административном порядке без предоставления другой жилой площади. При этом само понятие "самоуправное занятие жилой площади" трактовалось достаточно узко. Им, в частности, охватывалось не любое занятие жилой площади с нарушением установленного порядка, а лишь, по сути, захват жилой площади без каких-либо законных оснований.

На практике самоуправное занятие жилой площади в чистом виде встречалось крайне редко. Гораздо чаще граждане самоуправно занимали жилую площадь, полагая, что имеют то или иное право на данную площадь. Поэтому применение административного порядка выселения в большинстве случаев было неоправданным.

В условиях отсутствия в ЖК законного основания для выселения лиц, самоуправно захвативших жилое помещение, собственник жилого помещения может воспользоваться одним из вещно-правовых средств защиты права собственности, например предъявить виндикационный иск.

Выселение в связи с лишением родительских прав. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК).

Данное основание выселения применяется также как к социальному, так и к коммерческому найму. Основанием для этого служит п. 3 ст. 687 ГК, в котором сказано, что договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Выселение за неплатеж квартплаты. Данное основание выселения прямо предусмотрено законом лишь для коммерческого найма жилья. В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения квартплаты более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В отличие от социального найма невнесение платы за жилое помещение в данном случае не обусловлено виной нанимателя. Конечно, по смыслу закона основанием для выселения не может служить незначительная по размеру задолженность по платежам.

Выселение граждан из специализированных жилых помещений. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за некоторыми установленными законом исключениями, когда выселение производится с предоставлением другого жилого помещения.

Наряду с общими основаниями выселения (такими, как разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению и др.), выселение без предоставления другого жилого помещения из жилых помещений специализированного фонда производится дополнительно при:

сносе дома или при переводе жилого помещения в нежилое;

невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

утрате или лишении нанимателя статуса беженца, вынужденного переселенца, прекращении им без уважительных причин трудовых отношений с работодателем, предоставившим ему служебное жилье или жилую площадь в общежитии. В случае смерти нанимателя, имевшего статус вынужденного переселенца или беженца, члены его семьи сохраняют право пользования жилым помещением, однако лишь при условии наличия у них статуса вынужденных переселенцев или беженцев. В противном случае они подлежат выселению без предоставления другой жилой площади;

получении (приобретении) нанимателем иного жилого помещения;

неиспользовании жилого помещения более шести месяцев (отсутствии без уважительных причин в течение этого срока) - для беженцев и вынужденных переселенцев;

выявлении в документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений.

Как уже отмечалось, два первых основания выселения не вписываются в общую систему действующего жилищного законодательства, по смыслу которого в этих случаях выселение должно производиться с предоставлением другой жилой площади.

Выселение из домов ЖСК. Наряду с общими основаниями выселения из домов ЖСК (систематическая порча жилого помещения, нарушение прав соседей и проч.), здесь имеется ряд дополнительных оснований выселения. В частности, любой член жилищного кооператива может в любое время выйти из состава кооператива и получить причитающийся ему пай. Все вопросы, связанные с выходом из кооператива, решаются в уставе ЖСК и относятся к числу обязательных положений устава. Одновременно лицо, выходящее из кооператива, должно освободить занимаемое жилое помещение, а в случае отказа может быть выселено в судебном порядке.

В соответствии со ст. 133 ЖК член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива из-за грубого неисполнения им обязанностей, установленных ЖК или уставом кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из кооператива.

При отказе освободить жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Разумеется, члену жилищного кооператива выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении из кооператива.

Выселение из помещений жилищных накопительных кооперативов. При прекращении членства в ЖНК по любому из оснований, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член ЖНК, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством для граждан, исключаемых из ЖСК.

При прекращении членства в ЖНК кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая.