Земельное право - учебник (Воробьева Л.В.). Земельное право - учебник (Воробьева Л.В. Издательство тгту
 Скачать 0.71 Mb.
|
|
Тема 2. Источники земельного права Изучение вопроса целесообразно начинать с рассмотрения характера и структуры правовой системы Российской Федерации, которая получила закрепление в Конституции Российской Федерации 1993 года и включает в себя: 1) федеральное законодательство; 2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации; 3) правовые акты органов местного самоуправления. Значение Конституции РФ как источника земельного права состоит в том, что она закрепляет: − общие принципы и формы правовых актов, регулирующих земельные отношения в общей системе российского законодательства, а также компетенцию некоторых органов государственной власти в этой сфере; − особенности правового регулирования отношений по поводу земли как природного ресурса; − принципы и характер регулирования отношений собственности на землю; − основы обеспечения охраны и рационального использования земель. Ст. 72 Конституции РФ относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В ст. 76 Конституции РФ предусмотрено, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаются в соответствии с ними иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Вне пределов ведения Российской Федерации, субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов. Законы и нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. Примером может служить Закон 2 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018. 3 СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133. Тамбовской области (от 18.03.1997 г. № 101-з, в редакции от 2007 г.) "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" 4 Акты органов государственной власти подразделяются по вертикали на федеральные акты Российской Федерации, акты субъектов РФ, акты органов местного самоуправления, а по горизонтали – на законы и иные нормативные правовые акты (подзаконные акты). По направленности и содержанию регулируемых общественных отношений источники земельного права подразделяют на: 1) общие источники, например, Конституция РФ, Федеральный закон (от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" 5 , Федеральный закон (от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ) "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" 6 и некоторые другие. Данные законы определяют основы управления, охраны и рационального использования земель и организацию управления земельными ресурсами; 2) специальные источники земельного права. Они предназначены в первую очередь для регулирования земельных правоотношений. К их числу относятся Земельный кодекс РФ (от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ), Федеральный закон (от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ) "О землеустройстве" 7 , ФЗ (от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 8 , ФЗ (от 16 июля 1998 г.) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" 9 и другие. Особое место среди источников земельного права занимают договоры. Прежде всего, это Федеративный договор, подписанный 31 марта 1992 г. между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации. При изучении данной темы следует уделить внимание также межотраслевым источникам земельного права: Федеральный закон "Об охране окружающей среды" (от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ), Водный кодекс РФ (от 3.06.2006 г. № 74- ФЗ) 10 , Лесной кодекс РФ (от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ) 11 , Уголовный кодекс РФ (от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ) 12 , Кодекс РФ об административных правонарушениях (от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ) 13 и др. Необходимо, однако, учитывать, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 3 ЗК РФ). Особое место в регулировании отношений по эксплуатации и охране земель отводится международным договорам и соглашениям. Ст. 15 Конституции РФ провозглашает, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора (см. также ст. 4 ЗК РФ). Тема 3. Право собственности на землю Изучая указанный вопрос, необходимо учитывать, что характер регулирования отношений собственности на природные ресурсы имеет принципиальное значение для обеспечения рационального использования и охраны земель. Статья 214 Гражданского кодекса РФ закрепила возможность отнесения земель, других природных ресурсов, не находящихся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации. Публичной собственностью признается земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Субъектами такой формы собственности на землю в соответствии с Земельным кодексом РФ (пп. 9 п. 1 ст. 1) выступают Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 2 ст. 16 ЗК РФ). Исчерпывающие перечни оснований приобретения права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки содержатся соответственно в статьях 17, 18 и 19 Земельного кодекса РФ. Так, в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 17 ЗК РФ). 4 Тамбовская жизнь. 2004, 10 января. 5 СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822. 6 СЗ РФ. 1999. № 42. Ст. 5005. 7 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582. 8 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018. 9 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399 10 СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381. 11 СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279. 12 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954. 13 СЗ РФ. 2001. № 2002. № 1 (часть 1). Ст. 1. Аналогичные основания возникновения права собственности на земельные участки предусмотрены Земельным кодексом для субъектов Российской Федерации в п. 1 ст. 18 и для муниципальных образований в п. 1 ст. 19. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (п. 3 ст. 19 ЗК РФ). Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке: специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями, указанными в законе, подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ; подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством РФ; сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством Российской Федерации. Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ, ст. 212 Гражданского кодекса РФ 14 (далее – ГК РФ). Земельное законодательство Российской Федерации выделяет два вида права частной собственности – право собственности граждан и право собственности юридических лиц. Кроме того, собственность может быть индивидуальной и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого). Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, содержится в ст. 27 ЗК РФ. Тема 4. Возникновение права собственности на землю Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основаниями возникновения прав на землю являются юридически значимые факты, предусмотренные гражданским законодательством и иными федеральными законами (ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ). Анализируя подобные основания, необходимо отметить следующее. Право частной собственности на землю может возникнуть: − из договора и иных сделок (их перечень в законодательстве не является исчерпывающим); − из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (их перечень ограничен законом). Таким актом, например, является акт о предоставлении земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; − из судебного решения; − в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность ст. 234 ГК РФ); − вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный участок). По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Особенности купли-продажи земельных участков закреплены в ст. 37 ЗК РФ (они же распространяются и на договор мены). В современной России одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на земельный участок остается приватизация, которая в рамках "дачной амнистии" приобрела вид упрощенного способа переоформления прав на землю. Особенности приватизации земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они 14 Гражданский кодекс РФ. Часть первая // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302. расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ (см. п. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ в ред. от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" – далее "Вводный закон"). Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9ⁿ ст. 3 Вводного закона). Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности, их предоставление гражданам или юридическим лицам в собственность или на праве аренды (с правом последующего выкупа) осуществляется на торгах или аукционах (ст. 28, 30¹, 30² ЗК РФ). Порядок и особенности организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства предусмотрен ст. 38¹ , 38² ЗК РФ. Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в Российской Федерации за плату с учетом требований положений статей 65, 66 ЗК РФ и Федерального закона (от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) "Об оценочной деятельности" 15 . Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность установлены ст. 20, 21, 28 ЗК РФ. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий (см. п. 3 ст. 15 ЗК РФ) не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Вводного закона). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % могут предоставляться только на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Тема 5. Права и обязанности землепользователей и собственников земельных участков Подробно разбирая вопрос о правах и обязанностях собственников, землевладельцев и землепользователей в первую очередь необходимо затронуть проблемы охраны земельных ресурсов, особенностей земли как природного объекта и объекта правового регулирования. В связи с этим, землевладелец обязан использовать землю только по целевому назначению, постоянно заботясь о повышении ее плодородия, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (ст. 42 ЗК РФ). Собственник земельного участка вправе, если иное не установлено законом, использовать в соответствии с экологическими требованиями находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению также все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 265 ГК РФ). Земля является достоянием народов, населяющих данную территорию, поэтому публичный интерес должен определять правовую политику государства в вопросах определения правового статуса собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей. 15 СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813; 2003. № 2. Ст. 167; № 9. Ст. 805. |