Земельное право - учебник (Воробьева Л.В.). Земельное право - учебник (Воробьева Л.В. Издательство тгту
 Скачать 0.71 Mb.
|
|
Тема 6. Права на пользование и владение земельными участками Наряду с правом собственности на землю правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками могут основываться на иных правовых титулах. Субъектов таких прав на землю от собственников земли отличает меньший круг прав и наличие дополнительных обязанностей. Следует отметить, что регулирование титулов постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст. 264, 268 ГК РФ) и пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ, ст. 264, 265, 266, 267 ГК РФ) земельными участками осуществляется в рамках земельного и гражданского законодательства. В случае смерти лица, использовавшего земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, его наследник оформляет земельный участок уже на праве собственности, поскольку на титуле пожизненного наследуемого владения земельные участки согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ больше не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком после введения в действие Земельного кодекса РФ у физических лиц вновь возникнуть не может (п. 2 ст. 20 ЗК РФ), а уже имеющееся – сохраняется. Основанием для возникновения указанного права у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также у органов государственной власти и органов местного самоуправления является акт государственных органов власти либо акт органов местного самоуправления. До 1 сентября 2006 г. субъекты права пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имели возможность их приватизировать. Однако, в связи с началом действия "дачной амнистии" – упрощенного порядка оформления прав собственности граждан на земельные участки, нормы о приватизации, содержащиеся в п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ на основании ФЗ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ утратили силу. В соответствии с положениями п. 3 ст. 14 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственных угодий, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, в собственность, осуществляется по цене, составляющей 20 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Религиозные организации, кроме того, могут переоформить указанные права на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в тот же срок. При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно подлежит переоформлению на право аренды земельных участков либо данные земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя зданий, строений, сооружений. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (п. 6 ст. 3 Вводного закона). Право аренды по действующему законодательству предоставляется широкому кругу субъектов, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица (ст. 22 ЗК РФ). Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения арендных правоотношений, выступает договор аренды земельного участка. Необходимо учитывать, что аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (гл. 34 ГК РФ), однако особенности передачи земельных участков в аренду могут быть установлены федеральным законом (см. п. 2 ст. 607 ГК РФ). Особенностью регулирования арендных отношений по действующему земельному законодательству является предоставление арендатору более широкого, чем это было возможно раньше, круга правомочий: передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе в залог, и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (см. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ). Закон не предусматривает каких-либо предельных сроков для договоров аренды земельных участков, за исключением аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для земель указанной категории максимальный срок аренды составляет 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ в ред. ФЗ от 21.12.2005 г. № 87-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий устанавливаются соответственно в отношении пашни, залежи, земель, занятых многолетними насаждениями – 5 лет; сенокосов, пастбищ – 11 месяцев. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок до одного года, не требует государственной регистрации, за исключением случаев установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Существенным условием договора аренды земельного участка является арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Основой для расчета размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка. Сервитут как разновидность вещных прав на землю стал новеллой Земельного кодекса РФ 2001 г., хотя возможность его установления уже предусматривалась ст. 274 – 277 ГК РФ. Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть частным и публичным, срочным и постоянным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между собственниками земельных участков или по решению суда. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Исчерпывающий перечень возможных публичных сервитутов приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком является акт исполнительных органов государственной власти (органов местного самоуправления) или договор (п. 1 ст. 24 ЗК РФ). Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков (п. 2 ст. 24 ЗК РФ). Согласно требованиям Федерального закона (от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 16 все права на земельные участки и сделки с ними должны пройти государственную регистрацию в органах юстиции. Перечень документов, необходимых для осуществления регистрации, включает: свидетельство о праве на землю, акт местной администрации о предоставлении земельного участка, акт местной администрации об уточнении площади участка, кадастровый план земельного участка и договор (если участок покупается). Все документы должны быть представлены в двух экземплярах. Тема 6. Прекращение и ограничение прав на землю Основаниями прекращения прав на землю выступают юридические факты. В зависимости от вида права на землю можно выделить несколько групп оснований прекращения прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Прекращение права частной собственности на земельный участок наступает в случаях: отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (дарение, продажа, мена); смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником земельного участка. Права собственности на земельный участок прекращаются также в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ) в том случае, если земельный участок является предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога). Ст. 53 ЗК РФ предусматривает условия и порядок отказа лица от права на земельный участок. При этом, подача заявления об отказе не влечет за собой прекращение права до принятия соответствующего решения компетентным органом. При отказе от права собственности на земельный участок последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. В этом случае права и обязанности собственника земельного участка прекращаются только в момент приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК РФ.) Основаниями для прекращения права пользования земельным участком могут выступать также акты государственных органов управления или акты органов местного самоуправления об изъятии (или выкупе) земельных участков соответственно для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). Основания и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 49 и 55 ЗК РФ и ст. 279 – 283 ГК РФ. В качестве оснований для прекращения прав пользования земельным участком могут выступать и неправомерные действия землепользователя. Например, право постоянного (бессрочного) пользования, как и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, прекращается принудительно в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ в случаях: – нарушения принципа целевого использования земли (ст. 1, 45, 46 ЗК РФ); – использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе (см. также ст. 6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); – неустранения совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы и проч. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ и ст. 415, 619, 620 ГК РФ) – по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя (перечень не является исчерпывающим). Кроме того, основания прекращения права аренды предусмотрены и земельным законодательством (п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Помимо перечисленных выше оснований прекращения прав на землю принудительно (ст. 45 ЗК РФ), аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: – неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; – изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; – реквизиции земельного участка. Необходимо, однако, учитывать, что прекращение аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (п. 3 ст. 46 ЗК РФ) Право землепользования может прекратиться также в случае прекращения трудовых отношений землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный надел (п. 2 ст. 47 ЗК РФ). 16 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК РФ). Статьи 50 и 51 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов, как конфискация земельного участка и реквизиция. Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению суда в виде санкции за совершение преступления. В целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства в случаях стихийных бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции. Особенности земли как уникального объекта природы обуславливают ограничения ее оборотоспособности, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Поэтому земельные участки могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Так, ст. 260 ГК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В силу объективных причин собственник при использовании земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. Соблюдение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или местного характера – ограничения общего характера. Ограничение этажности застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее – ограничения специального характера. Ограничения прав на землю могут носить временный и постоянный характер. Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях. Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего следует судьбе земельного участка и не может отчуждаться отдельно от него (ст. 56 ЗК РФ). Исчерпывающие перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков содержатся в ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с Земельным кодексом режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения. Тема 7. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров Рассматривая данную тему, студенту необходимо ориентироваться на ст. 12 ГК РФ, в которой раскрывается содержание способов защиты гражданских прав и гл. 9 ЗК РФ "Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров". Особое внимание следует обратить на такие способы защиты земельных прав, как: – признание судом недействительным правового акта; – признание судом недействительным ненормативного акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 61 ЗК РФ); – возмещение убытков, причиненных нарушением прав собственников (землепользователей) земельных участков (ст. 62 ЗК РФ); – признание права на земельный участок в судебном порядке (ст. 59 ЗК РФ). В случаях изъятия земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд, собственникам (землепользователям и землевладельцам) в соответствии со ст. 63 ЗК РФ гарантируется: 1) предоставление равноценных земельных участков или (при невозможности) возмещение рыночной стоимости изъятого земельного участка; 2) возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Действующее земельное законодательство предусматривает возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства в полном объеме при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 57, 58 ЗК РФ). Важно также учитывать и тот факт, что теперь в действующем земельном законодательстве не предусмотрен административный порядок рассмотрения земельных споров. Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ устанавливает обязательность рассмотрения земельных споров только в судебном порядке, исключая данную категорию споров из юрисдикции органов управления. |