курсовая работа тема ипотека. КР ипотека. Курсовая работа по дисциплине Гражданское право

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право
• Анкор: курсовая работа тема ипотека
• Дата: 09.09.2020
• Размер: 198.5 Kb.
• Имя файла: КР ипотека.doc
• Тип: Курсовая; #137369
• страница: 3 из 7

1.2 Понятие и основные характеристики ипотеки

Традиционным институтом гражданского права можно считать обеспечение обязательства, появление которого обусловлено желанием оградить интересы кредитора и уменьшить, а в некоторых случаях и предотвратить отрицательные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства.

Так, с развитием гражданского оборота и необходимостью надлежащего исполнения обязательств, взятого на себя одной из сторон договора, и возник залог. Все мы знаем, что договор основывается на свободной воле сторон, но одного доверия, как и ответственности зачастую оказывается недостаточно. В связи с этим возникает необходимость в стимулировании должника к совершению действия, но помимо этого нужно вселить уверенность кредитору, что даже в случае неисполнения должником взятого на себя обязательства, он сможет получить удовлетворение за счет предмета залога. Нельзя не согласиться с авторами, считающими, что в отличие от неустойки и поручительства, как способов обеспечения исполнения обязательств, где отношения складываются на доверии кредитора должнику, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор, в конечном счете, верит «вещи»¹.

Для более полного понимания сущности института ипотеки, основанного на современном российском законодательстве, необходимо определить юридическую природу залога и залоговых правоотношений.

В юридической науке под залогом понимается способ обеспечения исполнения обязательства, согласно которому кредитор (залогодержатель) получает право в случае неисполнения должником (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства получить первоочередное удовлетворение за счет заложенного имущества¹.

Ипотека является одной из разновидностей залога. Ее можно отнести к числу тех видов залога, при которых заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Имеются случаи, когда залогодатель может передать во временное владение и пользование третьему лицу заложенное недвижимое имущество, например, по договору найма жилого помещения, аренды и т.д. В соответствии с п. 3 ст. 338 ГК РФ в таких случаях считается, что это имущество оставлено у залогодателя. Таким образом, залогодатель, являясь собственником имущества, может владеть и пользоваться данным имуществом, при этом права распоряжения им он будет лишен.

Ипотека характеризуется следующими признаками:

- целевое назначение – сумма кредита идет лишь на приобретение недвижимого имущества;

- предмет ипотеки на протяжении всего периода кредита находится во владении должника, который продолжает оставаться собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им на время залогового периода, по крайней мере, без согласия кредитора;

- договор об установлении ипотеки между залогодателем и залогодержателем оформляется закладной, которая сопровождается государственной регистрацией;

- в ситуации, когда стоимость залога больше суммы выданного кредита, ипотека дает возможность дополнительные ссуды под залог того же имущества;

- в случае неисполнения обязательства, где в качестве обеспечения выступает ипотека, залогодержатель может потребовать реализации заложенного имущества с публичных торгов, на которых ипотечный кредитор будет иметь преимущество перед другими кредиторами¹.

Субъектами ипотечного правоотношения выступают залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель – лицо, которое приняло это имущество в залог. Залогодателем по ипотечному договору может выступать как должник по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой), так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Залогодержателем может выступать только сам кредитор.

Согласно российскому законодательству, выделяют два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору. Ипотека в силу закона является формой ипотеки, возникающей по обстоятельствам, отраженным в законе, и не зависит от воли и желания сторон. В качестве примера такого вида ипотеки служит положение, установленное п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Помимо этого, ипотека в силу закона может возникать в случае приобретения недвижимого имущества на условии рассрочки платежа; покупки жилого дома или квартиры с помощью кредитных средств банка или иной кредитной организации, целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом; в случае приватизации государственного и муниципального имущества. Ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредитных средств банка возникает только при заключении и регистрации трехстороннего договора купли-продажи, на основании которого продавец получает плату только лишь от банка. В случае заключения двух самостоятельных договоров (договор купли-продажи и договор по предоставлению покупателю банковского кредита) зарегистрированная в установленном законом порядке ипотека будет являться ипотекой в силу договора. Стоит сказать, что общие правила о залоге, закрепленные в ГК РФ, применимы к отношениям по договору об ипотеке в ситуациях, когда ГК РФ или Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют иные правила.

Ипотека в силу договора – возникающий на основании договора, заключенного между сторонами, залог недвижимости. Целью данного вида ипотеки является обеспечение выполнения должником обязательств по договору займа или кредитному договору. В этой ситуации ипотека выполняет обеспечительную функцию по кредитному договору или договору займа.

Согласно положению Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, закрепленного в нормативных актах. Так, в соответствии с кредитным договором, кредитор (залогодержатель), в роли которого может выступать как банк, так и иная кредитная организация, берет на себя обязательство по предоставлению денежных средств (кредита) заемщику (залогодателю) в сумме и на условиях, закрепленных в договоре. Заемщик же обязуется вернуть полученную сумму денег, уплатив при этом проценты на нее.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору в полном объеме или в размере, закрепленном в договоре, а также уплату в его же пользу, причитающихся ему сумм штрафов (пени, неустойки) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Кроме того, ипотека обеспечивает залогодержателю получение денежных средств, в виде процентов за пользование кредитом¹. На практике не исключены ситуации, когда по условиям договора на залогодержателя возложена обязанность по обеспечению сохранения имущества, заложенного по ипотечному договору. Возмещение таких расходов залогодержателю обеспечивается за счет заложенного имущества.

Рассматривая институт ипотеки, следует остановиться на вопросе существующих в настоящее время разновидностей ипотеки жилых помещений. Так в частности выделяют:

- ипотеку на вторичном рынке жилья. Данный вид ипотечного кредитования является достаточно распространенным в России². Его особенность состоит в необходимости заключения договора страхования на случай потери права на недвижимость. На практике имеются случаи, когда после приобретения квартиры на вторичном рынке, находились наследники, несовершеннолетние дети, собственники этой квартиры. Как результат – покупатель лишается квартиры, но приобретает значительную сумму долга по ипотечному кредиту. Во избежание этого и заключается договор страхования права собственности.

- ипотеку на участие в долевом строительстве. В данном случае покупателем будет приобретаться новая квартира. По данному виду ипотечного кредита, как правило, наблюдается процентная ставка на 1-2% выше, чем обычно. Особенностью данного вида кредита можно назвать несвоевременность ввода объекта в эксплуатацию.

- ипотеку молодой семье. Данный вид ипотеки, как правило, выбирают молодые люди, решившие создать семью, у которых имеются жилищные проблемы.

- кредит на улучшение жилищных условий, являющийся наиболее популярным видом ипотечного кредитования. Здесь в качестве залога могут быть использованы как вновь приобретаемое жилое помещение, так и имеющаяся в собственности заемщика недвижимость.

В действующем законодательстве установлены определенные ограничения в отношении ипотеки жилой недвижимости. Так, в соответствии со ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ¹ установлено, что в качестве предмета ипотеки не может выступать недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В связи с чем взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение или его части, являющиеся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Таким образом, ипотека – это одна из особых разновидностей залога, имеющая свою определенную специфику, которая связана с особенностями правового режима объекта данных отношений, в качестве которого выступает жилое помещение. Это и порождает различные споры и проблемы в регулировании данных отношений. Ипотечное кредитование представляет собой финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения недвижимости, в основе которой лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий возврата кредитных средств. Ипотека– это разновидность залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Ипотеку следует отнести к особому виду кредитования, имеющему определенные характерные черты. Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Специфика ипотечного кредитования заложена в самом его определении: ипотека (залог недвижимости) – это соглашение, по которому кредитор (залогодержатель) получает права на компенсацию кредита за счет продажи недвижимости заемщика (залогодателя) в том случае, если залогодатель не выполнит своих обязательств по возвращению долга.