курсовая работа тема ипотека. КР ипотека. Курсовая работа по дисциплине Гражданское право

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право
• Анкор: курсовая работа тема ипотека
• Дата: 09.09.2020
• Размер: 198.5 Kb.
• Имя файла: КР ипотека.doc
• Тип: Курсовая; #137369
• страница: 2 из 7

1. Теоретико-правовые основы института ипотеки в современной России

1.1 Правовая основа регулирования ипотеки

Правовая база регулирования ипотеки в Российской Федерации представляет собой комплекс нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения.

Одним из основных нормативно-правовых актов, обладающим высшей юридической силой и содержащим в себе основные положения, касающиеся регулирования отношений, составляющих предмет различных отраслей, подотраслей и институтов российской правовой систем, является Конституция РФ¹. С точки зрения ипотечного кредитования Конституция РФ содержит в себе такие основополагающие нормы как: ст. 25, закрепляющая право на неприкосновенность жилища; ст. 35, закрепляющая за каждым право частной собственности и невозможность лишения имущества иначе как по решению суда; ст. 40, закрепляющую право на жилище, признаваемое за каждым и определяющую общий механизм реализации данного права российскими гражданами.

Несмотря на то, что названные выше нормы содержат лишь общие положения, касающиеся того или иного конституционного права, все они так или иначе связаны с анализируемым нами институтом ипотеки.

Серьезным шагом в развитии отношений по вопросу приобретения недвижимого имущества с помощью ипотечного кредитования стало принятие в 1994 году первой части Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)², где целый подраздел посвящен общим положениям об обязательствах. Особое значения в рамках исследуемой темы имеет глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств», в которой достаточно подробно урегулированы вопросы применения различных способов обеспечения исполнения обязательств. Одним из таковых является залог. Анализ норм о способах обеспечения исполнения обязательств дает нам право говорить о том, что именно залогу законодатель уделил большее внимание, нежели другим способам, что, на наш взгляд, еще раз подтверждает значимость данного института для регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих на основании обязательств. В ГК РФ определены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на объекты недвижимости; основания обращения взыскания на заложенные объекты недвижимости и т.д.

Центральное место в общей системе законодательных актов, регулирующих отношения по ипотеке, занимает принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹, который значительно расширил границы использования ипотеки как средства обеспечения кредита. В нем определены общие положения об ипотеке (основания возникновения ипотеки и порядок регулирования; обязательство, обеспечиваемое ипотекой; требования, обеспечиваемые ипотекой; имущество, являющееся предметом ипотеки и др.); порядок заключения договора об ипотеке; основные положения о государственной регистрация ипотеки; обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; особенности ипотеки жилых домов и квартир и др.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Важно отметить, что с принятием данного закона было решено множество существующих ранее проблем в данной области. Вместе с тем, несмотря на положительные стороны данного нормативного правового акта, он не лишен определенных недостатков, не позволяющих кредиторам и заемщикам предприимчиво заниматься ипотечной деятельностью из-за присущих ей высоких рисков.

Существенную роль в формировании законодательной базы в области ипотечного кредитования также сыграл принятый в 2003 году Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»¹, которым в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

1) облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

2) ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

3) жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Помимо этого закон регламентирует понятие ипотечного покрытия; требования к ипотечным агентам и к ипотечному покрытию облигаций; обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций и прочее.

Наряду с уже рассмотренными выше нормативными правовыми актами, немаловажную роль в формировании законодательной базы регулирования отношений по ипотеке сыграли законы, регулирующие вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В 2015 году в нашей стране был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»¹, регламентирующий отношения, возникающие при осуществлении на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих согласно законодательству РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление содержащихся в нем сведений. Значение данного нормативного акта заключается в том, что именного через государственную регистрацию недвижимости создаются условия по соблюдению гражданами законности при обороте имущества. Обязанность по учету объектов недвижимости и регистрации прав на нее возложена на Росреестр². Также на указанном государственном органе лежит ответственность по соблюдению правил регистрации недвижимости, в случае нарушения которых к нему могут быть предъявлены регрессные требования. Результатом применения данного нормативного акта должно стать снижение рисков при осуществлении операций на рынке недвижимости.

Значимую роль в вопросах регулирования ипотеки в современной России играют не только федеральные законы, но и иные подзаконные нормативные правовые акты. В частности, одним из таких подзаконных нормативных правовых актов является Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»³. Его основой было создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования населения для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как новостройки, так и жилье на вторичном рынке. Данный документ предполагал формирование единой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна была стать саморазвивающейся и самодостаточной системой, без дополнительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключалась в формировании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Другим подзаконным нормативным правовым актом, имеющим значение для формирования законодательной базы системы ипотечного кредитования является Постановление Правительства РФ, которым утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015–2020 годы¹. Она нацелена на создание условий для развития массового строительства и формирования рынка доступного жилья, который и послужит основой для создания благоприятных условий для развития ипотечных жилищных отношений, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Таким образом, формирование законодательной базы, регулирующей отношения по ипотеке, – это одна из наиболее важнейших и центральных задач современного российского государства, решение которой направлено на формирование эффективной и действенной системы ипотечного кредитования. Обусловлен данный вывод тем, что сформированную на сегодняшний день законодательную базу, регулирующую отношения ипотечного кредитования, нельзя назвать совершенной, поскольку в правоприменительной практике при реализации норм действующего законодательства в данной области возникает множество проблемных и коллизионных вопросов, требующих неотлагательного решения, что, на наш взгляд, возможно, прежде всего, путем пересмотра ряда норм действующего законодательства с учетом потребностей общества и реалий времени.