курсовая работа тема ипотека. КР ипотека. Курсовая работа по дисциплине Гражданское право

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право
• Анкор: курсовая работа тема ипотека
• Дата: 09.09.2020
• Размер: 198.5 Kb.
• Имя файла: КР ипотека.doc
• Тип: Курсовая; #137369
• страница: 6 из 7

2.2 Порядок заключения, изменения и прекращения договора об ипотеке

Ипотечное кредитование, а именно покупка недвижимого имущества за счет заемных средств, но под залог приобретаемой недвижимости, популярно среди различных субъектов гражданского оборота. Но, приобретая недвижимость в ипотеку, следует реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

В случае приобретения недвижимого имущества за счет заемных средств в отношении приобретаемого недвижимого имущества возникает залог в силу закона. К данному виду залога следует применять все правила об ипотеке в силу договора. Так, заключаются два самостоятельных договора – кредитный договор с банком и договор купли-продажи с применением кредитных средств между продавцом недвижимости и ее покупателем. В заключаемых договорах содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

В соответствии с законодательством, ипотечный договор должен быть облечен в письменную форму и подлежит обязательной государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным и вступает в силу. Такая регистрация договора об ипотеке проводится в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», и является основным, если не единственным, доказательством наличия зарегистрированного права.

В случае включения соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, где будет содержаться обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации данного договора должны соблюдаться требования, обязательные для ипотечного договора. В случае указания в ипотечном договоре условия, что права залогодержателя согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в Росреестр представляется закладная. Росреестром делается на закладной отметка о дате и месте государственной регистрации данного договора, нумеруются и скрепляются печатью листы закладной.

Государственная регистрация ипотечного договора служит основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее – Реестр) с ним записи об ипотеке. Данная процедура оформляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Реестр предназначен для ведения записей о правах на недвижимость, об ограничениях данных прав, о сделках с имуществом. Неотъемлемой частью Реестра являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимость, а также книги учета документов¹.

При заключении ипотечного договора залогодателю необходимо письменно уведомить залогодержателя обо всех известных ему на момент государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (право залога, пожизненного пользования, аренды и т.д.). Неисполнение данной обязанности порождает у залогодержателя право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или же изменения условий ипотечного договора. Законодатель не уточняет, каким образом должно быть сделано данное предупреждение: внесением определенного пункта в ипотечный договор или же официальным письменным уведомлением. Наиболее предпочтительным бы являлся первый способ, как возможность избежания споров о надлежащей форме уведомления. Следует сказать о том, что список прав третьих лиц на предмет ипотеки, о которых залогодатель должен предупредить залогодержателя, не является исчерпывающим, что дает возможность сторонам в договоре его дополнить.

Необходимо отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение ипотечного договора, необходима только лишь государственная регистрация этого договора. Как вывод из этого, усиление ответственности государственных регистраторов. С целью обеспечения надежности государственной регистрации прав ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закрепляет обращение в регистрирующий орган обеих сторон договора об ипотеке, путем подачи совместного заявления. До момента, когда договор об ипотеке требовал обязательного нотариального удостоверения, достаточно было заявления хотя бы одной из сторон. На сегодняшний день данное правило сохраняется для лиц, обратившихся к нотариусу в добровольном порядке.

Вместе с тем в п. 1 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» указано, что государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя, что не соответствует положению п. 1 ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Считаем, что в данном случае стоит применить именно Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на том основании, что в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данное умозаключение вытекает из п. 13 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»», в котором говорится о том, что особенности государственной регистрации ипотеки предусмотрены также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Стоит сказать, что функции института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлены на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, занимаясь учетом и регистрацией объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность.

Возникновение данного института послужило отправной точкой для создания единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать имеющих место в реальности злоупотреблений. Государственный контроль законности сделок, совершаемых с недвижимостью, введен в интересах, как самих участников, так и третьих лиц. Но одновременное существование государственной регистрации ипотечного договора и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

На основании сказанного представляется разумным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимостью, узаконив государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности.

В настоящее время недостача факта государственной регистрации ипотечного договора ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, а это не совпадает с интересами ее сторон и не обеспечивает устойчивость гражданского оборота. Ипотечный договор должен считаться заключенным и связывать участвующих в нем лиц с момента его заключения. При этом отсутствует необходимость удостоверять этот факт государственной регистрацией сделки. Право залогодержателя в первую очередь перед другими кредиторами требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Претворение в жизнь данной позиции поможет устранить правовое отрицание обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Большое распространение по причине длительности периода ипотечного кредитования получила процедура внесения изменений в ипотеку. В связи с этим имеющиеся у сторон обязательства могут изменяться, что требует юридического закрепления возникших обстоятельств. Изменения ипотеки могут быть вызваны объективными обстоятельствами, например, переменой адреса или фамилии, а также изменениями в правоустанавливающей документации при увеличении основного обязательства.

В ситуации, когда поводом для внесения изменений в договор послужило увеличение основного обязательства, изменение касается не только самого договора, но и соответствующие изменяющие записи вносятся в Реестр. Известно несколько способов корректировки условий ипотеки, имеющих место быть в случае соглашения сторон, по инициативе одной из сторон, а также по вынесенному решению суда.

В случае внесения изменений ипотеки по согласованию сторон, согласно закрепленному порядку в заключенный кредитный договор вносятся поправки, которые расширяют, удаляют или вносят коррективы в существующие условия кредитования. Для внесения указанных изменений необходимо согласие обеих сторон.

Изменение ипотеки в одностороннем порядке возможно только в соответствии с законом. Это же право также закрепляется в самом кредитном договоре. Односторонние изменения, соответствующие закону или подтвержденные судебным решением, служат фактором, ведущим к изменению имеющихся условий, на которых строятся отношения заемщика и кредитора.

Согласно законодательству изменения ипотеки могут затронуть любые условия, на которых было составлено прежнее соглашение. Даже такие основополагающие моменты, как цена, срок, предмет договора и т. д., могут быть подвержены изменениям при наличии обоснованной необходимости.

На сегодняшний день нормой ст. 352 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. В тоже время данной статьей не предусмотрены такие важные основания прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что же касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ и вовсе не предусматривает такой возможности.

Так, исходя из существа гражданско-правового института залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения, а также вступивших в законную силу судебных решений, все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество.

В рамках рассмотрения вопроса о прекращении договора об ипотеки следует остановиться на проблеме, связанной с регламентацией процесса реализации заложенного имущества с публичных торгов¹. Статья 349 ГК РФ предусматривает две разновидности такой реализации – по судебному решению и на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания довольно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать сложностей, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени не нарушить интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.

Стоит сказать, что ст. 350 ГК РФ установлен порядок реализации заложенного имущества с публичных торгов «в порядке, установленном гражданским и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в ином порядке». Порядок заключения договора на торгах регламентируется также ст.ст. 447, 448 ГК РФ, при этом в указанных нормах отсутствует указание на то, что они применяются для залоговых отношений.

Остается неурегулированным и вопрос о том, на основании какого акта должно организовываться право собственности залогодержателя в случае оставления им предмета залога за собой в случае объявления повторных торгов не состоявшимися. Представляются такие документы: заявление в адрес регистрирующего органа, специальное решение залогодержателя, либо оба документа.

Закон не исключает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки в результате изъятия для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст. 242 ГК РФ) или национализации (ст. 235 ГК РФ) предмета ипотеки. В подобных ситуациях залогодатель получает иное имущество или же компенсацию. Залоговое право в этом случае будет распространяться на это имущество либо залогодержателю будет принадлежать право первоочередного удовлетворения требования из средств, полученных залогодателем в виде компенсации. В ситуации, когда объект ипотеки отчуждается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст. 301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества аннулируется.

В описанных выше случаях залогодержатель может истребовать от должника досрочного выполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодержатель может требовать преждевременного исполнения обязательства и тогда, когда предмет залога утрачен (поврежден) либо право собственности или хозяйственного ведения на него аннулировано, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил прочим равнозначным имуществом. Ротация предмета залога возможна только по согласию залогодержателя, если законом или ипотечным договором не установлено иное.

Залогодержатель имеет право первоочередного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, невзирая на то, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

Таким образом, процедура заключения, изменения и расторжения договора об ипотеке жилых помещений во многом совпадает с процедурой заключения, изменения и расторжения любого гражданско-правового договора. Вместе с тем, договор об ипотеке жилого помещения имеет и характерные только для его заключения, изменения и расторжения особенности, проанализировав которые, мы выявили ряд законодательных противоречий и коллизий в регулировании данных отношений, которые затрудняют процесс правовой регламентации отношений по заключению, изменению и расторжению договора об ипотеке жилых помещений. Решение данных проблем видится в совершенствовании действующего законодательства в рассматриваемой области.