курсовая работа тема ипотека. КР ипотека. Курсовая работа по дисциплине Гражданское право

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право
• Анкор: курсовая работа тема ипотека
• Дата: 09.09.2020
• Размер: 198.5 Kb.
• Имя файла: КР ипотека.doc
• Тип: Курсовая; #137369
• страница: 5 из 7

2. Особенности правового регулирования отношений, возникающих из договора об ипотеке: вопросы теории и практики

2.1 Понятие и структурные элементы договора об ипотеке

На сегодняшний день все больше граждан нашего государства прибегает при покупке недвижимого имущества к ипотеке. Однако большинство из них, получив одобрение банка на ипотечный кредит, порой, не обращают внимание на такой важный момент как заключение договора ипотеки.

Ипотечный договор представляет собой документ (соглашение), регулирующий взаимоотношения между залогодателем (должником) и залогодержателем (банком). Положением ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что данный договор обязательно заключается с соблюдением правил ГК РФ о заключении договоров, а также правил названного законодательного акта. Таким образом, правовое регулирование договора ипотечного кредитования осуществляется в соответствии с общими правилами и нормами ГК РФ, предусмотренными для заключения договоров (в т.ч. договора о залоге) и нормами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор об ипотеке является:

- консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям;

- возмездным, что проявляется в том, что залогодержатель в соответствии с условиями договора будет получать плату за предоставление кредита в виде уплаты процентов залогодателю;

- двусторонним, в процессе заключения такого договора каждая из сторон наделяется и правами, и обязанностями¹.

Сторонами договора об ипотеке, согласно российскому законодательству, являются залогодержатель (банк, иная кредитная организация) и залогодатель (заемщик). По договору об ипотеке залогодателем может выступать как сам должник, так и третье лицо, не задействованное в основном обязательстве. Данная норма, закрепленная в ГК РФ, существенно расширяет сферу ипотечного кредитования, поскольку те лица, которые не располагают недвижимостью, получают возможность на одобрение кредита, если другие лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Несмотря на то, что в законодательстве об ипотеке не содержится особых требований, предъявляемых к сторонам договора об ипотеке, особенно к заемщику (в частности, о наличии или отсутствии дееспособности), данное требование закреплено в общих условиях действительности гражданско-правового договора, разновидностью которого и является договор об ипотеке².

В соответствии с нормами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены существенные условия ипотечного договора, в случае отсутствия которых он признается незаключенным. Перечень данных условий практически совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, закрепленных в п. 1 ст. 339 ГК РФ, за исключением того, у какой из сторон договора находится заложенное имущество. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество находится у залогодателя.

Согласно положению п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора об ипотеке можно считать:

- предмет договора об ипотеке;

- денежную оценку предмета договора;

- существо обязательства;

- содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом;

- права, обязанности и ответственность сторон.

Предметом данного договора будет выступать конкретное недвижимое имущество с указанием его точного места нахождения и прочего описания, необходимого для его однозначной идентификации. Беря во внимание технические, санитарные и другие потребительские качества, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выделяет две группы жилых домов для ипотечного кредитования – это многоквартирные и индивидуальные жилые дома. Вместе с тем, в главе 18 ГК РФ говорится только о многоквартирных жилых домах. В случае ипотеки квартиры в многоквартирном жилом доме, где, наряду с помещениями, находящими в собственности конкретных лиц, есть общее имущество такого дома, принадлежащее указанным собственникам на праве общей долевой собственности, заложенным будет считаться не только жилое помещение, но и соответствующая доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома¹.

В большинстве случаев банки устанавливают дополнительные требования к залоговому имуществу, что связано с ролью имущества, выступающего гарантией возврата кредита. В ситуации, когда должник не выполнит свое обязательство по выплате кредита, кредитор имеет право на реализацию заложенного недвижимого имущества. Из этого следует, что банк заинтересован в ликвидности недвижимости на протяжении длительного времени. Основные требования, предъявляемые кредиторами к залоговому жилью, заключаются в следующем:

- год постройки и техническое состояние недвижимого имущества, а также отсутствие незарегистрированной перепланировки. Имеются случаи, когда кредитные организации ставят в обязательное требование наличие в жилом помещении отдельной кухни, а также наличие системы водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электричества, отопления;

- постоянная ликвидность недвижимого имущества. В связи с этим выдвигаются требования о наличии кирпичного, железобетонного или каменного фундамента. Зачастую, при отсутствии такового, если речь идет о залоге жилья с деревянными перекрытиями, реализовать которое достаточно проблематично, в ипотеке может быть отказано;

- отсутствие возможных обременений. Большинство кредитных организаций не рассматривают в качестве залога дома, квартиры или комнаты, где могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, инвалиды или престарелые граждане. Преимущество получает жилое помещение, у которого один собственник и отсутствуют зарегистрированные в нем граждане.

В качестве залога может выступать как жилая недвижимость, имеющаяся на праве собственности у заемщика, так и жилое помещение, приобретаемое по договору об ипотечном кредитовании. В данном случае предмет договора может быть как готовой квартирой во вновь возведенном доме, готовой квартирой на вторичном рынке недвижимости, а также жилым помещением, находящимся на стадии возведения фундамента.

Пункт 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что правила об ипотеке недвижимого имущества применимы и к залогу прав требования участника долевого строительства, которые вытекают из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве. Из чего следует, что в данной ситуации кредитной организации будет передано в залог право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. Когда же строительство будет окончено и дом будет передан в эксплуатацию, проведена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, залогодержатель вправе переоформить данное право, получив в результате этого ликвидное обеспечение по кредиту. У отдельных кредиторов существуют программы, по которым проводится финансирование не только выдаваемого кредита на приобретение жилого помещения, но и финансовая поддержка застройщика путем его кредитования.

В качестве предмета ипотеки также могут выступать и объекты незавершенного строительства. Обеспечением по ипотечному обязательству может выступать строящийся индивидуальный жилой дом, принадлежностями к которому выступают материалы и оборудование, приобретенные для его строительства, которые будут входить в единый предмет ипотеки.

На законодательном уровне не исключено оформление ипотеки на часть жилой площади (комната в квартире), но на практике получение одобрения со стороны кредитной организации на подобную сделку возможно лишь в ситуации, когда покупатель приобретает последнюю комнату, а остальные комнаты в квартире уже принадлежат ему, поскольку в случае отсутствия возможности взыскать долг из-за неплатежеспособности заемщика для реализации необходимо будет получить согласие всех соседей.

В качестве предмета залога не могут выступать жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Важным моментом при заключении договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки, при проведении которой стороны договора должны прийти к соглашению. В договоре об ипотеке стоимость предмета ипотеки указывается в денежном выражении. Не стоит забывать о том, что оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимого имущества, которая определяется независимым оценщиком. Оценка предмета ипотеки проводится специализированными оценочными фирмами либо оценщиками, имеющими соответствующий сертификат, с учетом современных реалий на рынке недвижимого имущества, перспектив его развития.

К существенным условиям договора об ипотеке относится также существо, размер и срок исполнения обязательства. Так, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, следует отражать в ипотечном договоре, указав его сумму, основания возникновения и срок исполнения. В случае, когда это будет кредитный договор, необходимо указать дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, полную сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита. Таким образом, в качестве неотъемлемой части договора должен быть составлен график платежей, отражающий данные о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, погашения основного долга по кредиту, и сумм погашаемых процентов.

Отметим, что к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, законодателем не установлены особые требования. Так, в договоре необходимо указать полную стоимость кредита, обеспеченного ипотекой.

В связи с тем, что обязательство подлежит исполнению по частям, то неотъемлемой принадлежностью к договору будет являться график платежей. В нем следует отразить данные о суммах, направляемых на погашение основного долга и на погашение процентов, и датах платежей.

Помимо этого, необходимо обратить внимание на срок исполнения обязательства, возможность досрочного погашения кредита. Ранее были нередки случаи, когда банки не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. На сегодняшний день данная практика незаконна, но это не означает, что не стоит обращать на это внимание при подписании договора.

Согласно ст. 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на залогодателя возлагается обязанность по сохранению и содержанию имущества, его поддержанию в исправном состоянии. Помимо этого залогодатель обязан нести расходы на содержание этого имущества до окончания ипотеки. В обязанности залогодателя входит проведение в установленный федеральным законодательством и иными нормативными актами срок капитального и текущего ремонта. Кроме этого, залогодатель имеет право застраховать за свой счет предмет ипотеки в полной его стоимости.

В соответствии с договором об ипотеке залогодержатель имеет право проверять документальное и фактическое наличие, а также состояние и условия содержания имущества. При этом подобная проверка не должна создавать трудности по использованию заложенного имущества залогодателем, во владении которого оно и находится¹.

В случае, когда без согласия залогодержателя залогодатель решит продать, поменять или подарить имущество, находящееся в залоге, то залогодержатель имеет право потребовать признания сделки недействительной, либо досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество. Залогодатель имеет право передавать во временное безвозмездное пользование заложенное имущество, а также предоставлять право ограниченного пользования данным имуществом.

В соответствии с положениями ст. 44 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель до заключения с ним договора о последующей ипотеке должен быть уведомлен залогодателем обо всех существующих на данный момент ипотеках этого имущества. Очевидно, что залогодержатель будет обладать правом преимущественного удовлетворения своих требований по предшествующему ипотечному договору.

В соответствии с законодательством Российской Федерации за неисполнение (ненадлежащее исполнение) основного и обеспечивающего обязательства установлена ответственность залогодателя в виде обращения взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества. Основанием для этого может послужить неуплата или же несвоевременная уплата суммы долга в полном объеме или частично¹. Реализация имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется с публичных торгов.

Обращение взыскания на недвижимое имущество, являющееся заложенными по условиям договора, и его реализация являются основанием для прекращения права пользования данным объектом, как залогодателем, так и иными лицами, которые, например, проживают в нем. Такой порядок действует при условии, что данные помещения были заложены либо по ипотеке в силу закона, либо по условиям договора об ипотеке в качестве обеспечения возврата кредита, выданного на приобретение жилого помещения.

Отметим, что ипотечный договор по отношению к основному договору является дополнительным и юридически зависимым от него. Он не оказывает влияния на содержание и действительность основного обязательства, т.е. недействительность ипотечного договора не влечет недействительности основного обязательства, прекращение действия ипотечного договора не прекращает действие основного. Однако основное обязательство оказывает влияние на залоговое обязательство следующим образом: недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства; прекращение основного обязательства прекращает действие акцессорного обязательства (от лат. «accession» – принадлежность).

Договор об ипотеке следует считать заключенным с момента его регистрации. Именно с этого момента он и вступает в силу, а у залогодержателя возникает право залога на предмет ипотеки (заложенное имущество). В случае, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникает позднее, то заложенная недвижимость считается обремененной со времени возникновения данного обязательства.

В ситуации, когда сторонами не достигнуто соглашение по одному из перечисленных условий или же оно отсутствует в договоре, такой договор не может считаться заключенным.

Итак, поскольку договор об ипотеке является разновидностью гражданско-правового договора, к нему применяются не только специальные нормы, закрепленные в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но и нормы гражданского законодательства, в частности ГК РФ, где закреплены общие положения о гражданско-правовых договорах. Такой комплексный характер данного правового института во многом усложняет процесс регулирования данных отношений.