правовое регулирование. Правовое-регулирование-землеустройства-и-кадастров. Методические указания по изучению дисциплины Правовое регулирование землеустройства и кадастров и выполнению самостоятельной работы
 Скачать 194.15 Kb.
|
|
Частно-правовые нормы в системе земельных отношений Основные изучаемые вопросы: 1. Особенности применения норм земельного и гражданского законодательства при регулировании земельно-имущественных отношений в современной России. 2. Предмет и метод гражданского права. 3.Источники гражданского права. 4. Принципы гражданского права. 5.Субъекты и объекты гражданских правоотношений. 6. Основание приобретения и прекращения вещных прав. 7. Гражданско-правовые обязательства. 8. Перемена лиц в обязательстве. 9. Способы обеспечения исполнения обязательств и основания их прекращения. 10. Сделки и договоры. 11. Юрисдикционные и неюрисдикционные способы защиты гражданских прав. 12. Вещно-правовые и обязательственно-правовые иски. 13. Гражданско-правовая ответственность. 14. Понятие земельно-правовых сделок и их общая характеристика. 15. Общие требования и специальные правила при совершении земельно-правовых сделок. 16.Купля-продажа, мена, дарение, залог, наследование земельных участков. 17. Отказ от права на землю. 18. Особенности совершения сделок с земельными участками, находящимися в общей собственности. 19.Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Методические советы по изучению темы Предметом гражданского права согласно ст. 2 ГК РФ являются имущественные отношения и неимущественные отношения. Гражданскому праву присущ диспозитивный метод - метод, основанный на равенстве сторон гражданских правоотношений и диспозитивности применимых норм. В соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, например: Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», закон об ипотеке и др. Также в систему гражданского законодательства входят кодексы, регулирующие отдельные виды перевозок: Кодекс торгового мореплавания, Воздушный кодекс, Кодекс внутреннего водного транспорта. Сам ГК РФ в настоящее время состоит из четырех частей. На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений свободы договора, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Субъектами гражданских правоотношений являются: граждане (физические лица), юридические лица, а также публичные образования. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме по достижении восемнадцатилетнего возраста. Юридическим лицом* признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. *Примечание (в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ): Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Вещи бывают движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящие признаются движимым имуществом. Основание приобретения вещных прав можно подразделить на первоначальные и производные. К первоначальным относятся: приобретение права собственности на новую вещь ее создателем, равно как и на плоды, продукцию и доходы от использования имущества; находка; клад; изобретательная давность. Производными являются следующие способы приобретения прав: приобретение права по договору; наследование имущества, другие основания производного приобретения собственности. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, предусмотренных ГК РФ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Стороны вправе уступать свои права и обязанности по обязательствам в порядке, установленном законодательством и соглашением сторон. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. В ГК РФ названы следующие способы обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание имущества, поручительство, банковская гарантия, задаток. Этот перечень не является исчерпывающим: другие обеспечительные меры могут предусматриваться как законодательством, так и согласовываться сторонами в договоре. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства). Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом. Сделки - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки можно подразделить на следующие виды: односторонние и двух- или многосторонние (договоры); возмездные и безвозмездные: реальные и консенсуальные; условные и безусловные. Только действительная сделка может порождать правовые последствия. Сделка действительна при одновременном наличии следующих условий: содержание и правовой результат сделки не противоречат закону и иным правовым актам; каждый участник сделки обладает дееспособностью, необходимой для ее совершения; волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле и совершено в установленной законом форме. Недействительная сделка (ничтожная и оспоримая), не порождает правовых последствий. Ничтожная сделка недействительна в силу своей правовой природы, а оспоримая - в силу принятия судом решения о ее недействительности. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом). Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон (кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами). Порядок заключения, договора: направление оферты (предложения заключить договор); рассмотрение оферты; акцепт оферты (принятие предложения заключить договор). Моментом заключения договора признаются получение акцепта оферентом, передача вещи или государственная регистрация договора. Расторжение и изменение договора возможно: по соглашению сторон; в одностороннем внесудебном порядке; решением суда по требованию одной стороны из-за существенного нарушения договора другой стороной или из-за существенного изменения обстоятельств. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Исками, направленными на защиту прав собственника, либо обладателя иных вещных прав (пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения и оперативного управления) являются виндикационные и негаторные иски. Собственник, который оказался лишенным принадлежащего ему имущества без необходимого правового основания, может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикация). Виндикационные иски предъявляются в отношении индивидуально-определенного имущества, причем сохранившегося в натуре. Другим практически важным способом защиты собственности является право собственника требовать устранения всяких нарушений его собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск). Негаторный иск направлен на защиту правомочий собственника в отношении пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Земельно-правовые сделки. Правовое регулирование сделок с землей осуществляется нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, в силу того, что земля обладает рядом исключительных качеств, земельное законодательство в ряде случаев вносит в правовое регулирование отношений по сделкам некоторые корректировки. Согласно ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Общие положения о сделках содержатся в ГК РФ, ряд особенностей сделок с земельными участками установлен ЗК РФ, а также иными федеральными законами. Различные виды сделок с земельными участками (купля-продажа, ипотека, дарение, мена, наследование) имеют ряд специфических особенностей (установленных, в частности, ст. 454, 549, 550, 572, 1181, 1182 ГК РФ, рядом федеральных законов, таких как закон об ипотеке, закон об обороте сельхозземель). Договор купли-продажи - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять ее и уплатить определенную денежную сумму (цену). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Так, согласно п.. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. При заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Обязательным требованием является подписание передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка от продавца покупателю. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Договор дарения — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Порядок заключения договора дарения регулируется ГК РФ. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Даритель вправе отменить дарение, если: одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; после заключения договора дарения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Даритель вправе также потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Одаряемый вправе отказаться от принятия в дар земельного участка в любое время, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от принятия дара должен быть совершен в письменной форме и также подлежит государственной регистрации. Ипотека (залог) земельного участка регулируется положениями ПС РФ о залоге и закона об ипотеке. Ипотека может возникать в силу договора или в силу закона. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Также такой договор может быть удостоверен нотариально. Обращение взыскания на заложенное имущество происходит в случае неисполнения обязательств должником по обеспечиваемому обязательству. Удовлетворение требования залогодержателя осуществляется по общему правилу на основании решения суда. После обращения взыскания земельный участок реализуется по решению суда - путем продажи с публичных торгов, либо по соглашению сторон - на аукционе. Наследование земельного участка осуществляется по правилам, установленным третьей частью ГК РФ. По наследству может быть передан земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения или собственности гражданина. Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства. Наследники по закону делятся на семь очередей, установленных в ГК РФ. По общему правилу наследники каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия наследников предшествующей очереди, непринятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования. Сделки, совершаемые с земельными участками, находящимися в общей собственности, совершаются по общим правилам, установленным ГК. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Имущество, находящееся - в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Особенности совершения сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, устанавливаются также законом об обороте сельхозземель. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип реализуется как в ГК РФ, так и в ЗК РФ. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Контрольные вопросы: 1. Назовите особенности применения норм земельного и гражданского законодательства при регулировании земельно-имущественных отношений. 2. Какие вы знаете принципы гражданского права? 3. Назовите субъекты и объекты гражданских правоотношений. 4. Каков правовой статус имеют публичные образования в гражданских правоотношениях? 5. Назовите основанием приобретения (возникновения) вещных прав? 6. Назовите основания прекращения вещных прав? 7. Назовите способы защиты гражданских прав. 8. Назовите виды сделок. 9. Что является условиями действительности сделок? 10. Что такое ипотека земельного участка? 11. Каков порядок наследования земельных участков? 12. Назовите порядок обращения взыскания на земельный участок? |