ПЗ. Московский государственный университет
 Скачать 0.56 Mb.
|
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН (ПЛАН ПРОДАЖ)ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОЙ СТАВКИ АРЕНДЫ Для достоверного планирования будущих доходов от сдачи в аренду площадей проектируемого объекта недвижимости необходимо определить объективно возможную ставку аренды. Благодаря высокому уровню конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов». Этому принципу соответствует метод ценообразования на рынке недвижимости, называемый сравнительным подходом к ценообразованию с учетом корректировки по факторам. При таком подходе основа для формирования собственной объективной арендной ставки – информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе «Информация о конкурентах» данного бизнес-плана. Для учета возможных различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте оценке (исследуемый объект недвижимости) в расчет будут заложены процентные корректировки (поправки) по ценообразующим факторам [5]. Перечень и значения ценообразующих факторов в выбранном сегменте коммерческой недвижимости принят на основании статистических данных, публикуемых порталом statrielt.ru. К использованию приняты следующие ценообразующие факторы: Внутренняя отделка; Внещняя отделка; Транспортная доступность; Степень физического износа. Подход к оценке объектов-аналогов (конкурентов) по ценообразующим факторам экспертно оптимизирован руководителем проекта для сокращения трудоемкости и стандартизации расчетов. Первый шаг расчетов – свод оценок по факторам для объекта оценки и объектов-аналогов (конкурентов) Таблица 4. Сводная информация по объекту оценки и объектам-аналогам
Второй шаг расчетов – определение величины корректировок, которые нужно внести в арендные ставки конкурентов, чтобы привести их к цене рассматриваемого объекта. Таким образом, устраняются различия в объектах, они становятся равными по характеристикам. Помимо этого определяется количество ненулевых корректировок. Это необходимо для последующего определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше отличий – тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-центра. Таблица 5. Определение суммы и количества корректировок
* - величины поправок приняты согласно данным Приложения А для выбранного сегмента недвижимости. Третий шаг расчетов – определение средневзвешенной арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом количества корректировок. Расчетные формулы приведены в крайнем правом столбце [4]. Таблица 6. Определение средневзвешенной арендной ставки
Таким образом, по результатам изучения конкурентов и статистической обработки информации можно сделать вывод о том, что объективно возможная ставка аренды в объекте оценки - рассматриваемом торговом центре – 26 700 руб. за м2 в год. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||