ПЗ. Московский государственный университет
 Скачать 0.56 Mb.
|
7. Планирование операционной деятельности и накладные расходыВ процессе эксплуатации торгового-центра возникает необходимость обслуживания здания и предполагаются различные иные расходы. Условно, основные статьи расходов эксплуатационного периода можно распределить на три группы. 1. Операционные расходы (далее Зопер). Данная группа затрат связана с необходимостью поддержания здания в исходном состоянии. Также к этой группе можно отнести затраты на обслуживание арендаторов, оплату коммунальных расходов. В состав Зопер могут входить отчисления на текущий ремонт, оплата услуг клиниговой компании, услуг частного охранного предприятия, заработная плата административного персонала здания, реклама и т.п.Таким образом, операционные расходы объединяют большую часть расходных статей по эксплуатации бизнес-центра. Зопер определяются по формуле Зопер= Sобщ*Соп Где Sобщ – общая площадь строящегося здания; Соп – значение ставки операционных расходов. Значение ставки операционных расходов принимается в соответствии со значением средневзвешенных ставок операционных расходов, руб./м2/год (Соп) для определенного класса недвижимости из аналитического отчета Knight Frank соответствующего периода [1]. 2. Затраты на аренду земли (далее Ззем). Учитывая высокую востребованность городской земли, платежи за аренду участка земли включаются в расчёт общей суммы расходов. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 величина оплаты за аренду земельных участков, находящихся в собственности города, определяется процентом от кадастровой стоимости участка. Величина процента зависит от вида деятельности, выполняемого на земельном участке и определяется по вышеуказанному Постановлению. Для исследуемого проекта Ззем задается арендным платежом по исходным значениям. (Для рассматриваемого объекта строительства этот платёж составляет 46 тыс. руб.) При этом во время строительства объекта плата за аренду не взимается. 3. Амортизация – процесс переноса первоначальной (восстановительной) стоимости на вновь созданное изделие с целью накопления денежных средств для замены изношенных. Построенное здание является объектом основных средств, и, в соответствии с действующим налоговым кодексом, его стоимость должна быть восстановлена на счетах предприятия, то есть собственника здания, путем начисления амортизации. Это необходимо для того, чтобы в определенный момент времени, когда здание достигнет физического износа, у компании были средства на реконструкцию или строительство нового здания. Линейный метод амортизации предполагает собой равномерное отчисление платежей на определённый период времени. Отчисляется исходя из полезного срока жизни здания, который равен 50 лет. Амортизационный платеж равен частному от деления стоимости строительства здания на срок его жизненного цикла А=ССздания/Т, где Т – полезный срок жизни здания. В работе полезный срок жизни здания – 50 лет. Расчет 1. Операционные расходы (далее Зопер). Зопер = 70000* 6 000 =420000 тыс. руб 2. Затраты на аренду земли (далее Ззем) Ззем = 66 700 3. Амортизация А= 9901170,6/50 = 198023 тыс. руб. Таблица 13. Планирование затрат, тыс. руб. в год без НДС
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||