Жилищное право. Основные принципы жилищного права, их правовое значение в соблюдении прав граждан
 Скачать 0.76 Mb.
|
|
Товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Обязанности товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья обязано: 1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. 44. Органы управления товариществом собственников жилья. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. . К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества; 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества; 12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; 13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. В обязанности правления входит следующее: • соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава; • контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; • составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию; • заключение договоров от имени товарищества; • представительство товарищества; • управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; • наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их; • выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества. Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства членов правления. Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Председатель правления избирается на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны. Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя. Ревизионная комиссия (ревизор): • проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год; • представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов; • отчитывается перед общим собранием о своей деятельности. 45. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы: порядок и цели создания, основы функционирования. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. Число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не более количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение о создании жилищного кооператива принимается общим собранием учредителей (конференцией). В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие создать жилищный кооператив. Решение общего собрания учредителей о создании жилищного кооператива и утверждении его устава считается принятым при условии, если за решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив, (учредители). Членами жилищного кооператива становятся лица, проголосовавшие за создание кооператива. Решение учредительного собрания жилищного кооператива оформляется протоколом. Цель или сфера деятельности кооператива является критерием разделения между жилищными кооперативами и жилищно-строительными кооперативами. Если целью создания жилищного кооператива является удовлетворение его членов в пользовании жильем, то целью создания и деятельности жилищно-строительного кооператива является, в первую очередь, строительство объекта жилья. 46. Пользование жилыми помещениями в ЖК и ЖСК. Жилищный кооператив (ЖК) - это добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения своих потребностей в получении жилого помещения. Жилищный кооператив является разновидностью потребительского кооператива (ст. 116 ГК РФ). Жилищно-строительные кооперативы(ЖСК) организуются при предприятиях, учреждениях и организациях, а также при колхозах и иных кооперативных и общественных организациях. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов. Порядок организации и деятельность жилищно-строительных кооперативов устанавливаются законодательством РФ, а также Примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Примерный устав жилищно-строительного кооператива утверждается Правительством Российской Федерации. В настоящее время Примерный устав ЖСК еще не утвержден. Жилищно-строительный кооператив действует на основании устава, принятого в соответствии с Примерным уставом жилищно-строительного кооператива общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке. Жилищно-строительные кооперативы осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости. Органы местного самоуправления осуществляют контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов. Орган местного самоуправления вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству. Государство оказывает жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями членов жилищно-строительного кооператива на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан. Если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом полежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996 года № 72-ФЗ действие указанного закона распространяется также и на жилищные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом данного кооператива. Кооперативы могут быть: •жилищными- создаются для приобретения жилых домов и их последующей эксплуатации; •жилищно-строительными- создаются для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру. В члены жилищно-строительного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Российской Федерации) и нуждающиеся в улучшении жилищных условий (статья 29 Жилищного кодекса РСФСР). Порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, устанавливается законодательством Российской Федерации. Принятие на учет граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, при которых организуется кооператив. Граждане, оставившие работу на предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию, принимаются на учет наравне с рабочими и служащими этих предприятий, учреждений, организаций. Условия приема граждан в члены жилищно-строительного кооператива устанавливаются законодательством Российской Федерации. Лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному органом местного самоуправления, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производится по ордерам, выдаваемым органом местного самоуправления. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке. Члену жилищного кооператива выдается членская книжка. 47. Права и обязанности членов жилых кооперативов. Права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями, определяются уставом кооператива. В отличие от договора найма, члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права на квартиру. Поэтому с утратой права членства в кооперативе не только пайщик, но и его семья утрачивают и право пользования кооперативной квартирой. Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или иное жилое помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество(ст. 218 ГК РФ). Последующее оформление документов на данное имущество лишь подтверждает возникшее право собственности и поэтому не имеет правообразующего значения. Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера кооператива. На основании указанной справки члену кооператива выдается свидетельство о праве собственности на квартиру. До полного внесения паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему жилого помещения, он лишь им пользуется. Собственником жилого помещения в данном случае является сам кооператив как юридическое лицо. Член жилищно-строительного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные Жилищным кодексом РСФСР и уставом жилищно-строительного кооператива. Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Обмен не допускается, если: • нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; • он носит корыстный или фиктивный характер; • жилое помещение грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию в других целях либо для использования передается для государственных или общественных нужд; • дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; • помещение является служебным или находится в общежитии и т. д. (ст. 73 Жилищного кодекса РСФСР). |