Жилищное право. Основные принципы жилищного права, их правовое значение в соблюдении прав граждан
 Скачать 0.76 Mb.
|
|
27. Объект (предмет) и форма договора коммерческого найма. Объектом договора коммерческого найма жилого помещенияможет быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.). объект договора найма – жилое помещение - должен обладать следующими признаками: 1)изолированностью; 2)пригодностью для проживания; 3)быть свободным; 4)благоустроенным (в зависимости от вида договора). В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками: 1)изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); 2)пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством; 3)свободное. Характерно, что для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным. Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Форма договора коммерческого найма простая письменная (ст.674 ГК РФ). При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила ст.162 ГК РФ, согласно которой нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки. Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор. 28. Срок договора коммерческого найма. Право нанимателя на продление договора коммерческого найма. Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов: 1)обычный – не более 5 лет; 2)краткосрочный найм – до 1 года (при этом, согласно ч.2 ст.683 ГК РФ, на него не распространяются некоторые правила, присущие обычному договору коммерческого найма, например, нельзя заключать договор поднайма и вселять временных жильцов). 29. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Все основные права и обязанности сторон можно выделить следующим образом: Обязанности наймодателя: 1)передает свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; 2)осуществляет надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение; 3)предоставлять и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги; 4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении; 5)осуществлять капитальный ремонт, если иное не указано в договоре; 6)осуществлять только с согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находиться сдаваемое жилое помещение в случае, если оно существенно меняет условия пользования этим жилым помещением. Обязанности нанимателя: 1)использовать жилое помещение только для проживания; 2)обеспечивать его сохранность; 3)поддерживать в надлежащем состоянии; 4)не может без согласия наймодателя производить переоборудование и реконструкцию жилого помещения; 5)своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а если иное не установлено в договоре, то вносить оплату за коммунальные платежи; 6)осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено в договоре; 7)указывать в договоре всех граждан, которые будут с ним проживать, т.к. они приобретают равные с ним права пользования Права наймодателя: 1)вправе разрешить нанимателю заключение договора поднайма; 2)выражать свое согласие при замене нанимателя; 3)получать уведомление о вселении временных жильцов и запретить их проживание при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека; 4)своевременно получать оплату за пользование и коммунальные услуги и т.д. Размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон и не может меняться в одностороннем порядке, за исключением случаев, указанных в законе либо договоре. Сроки оплаты, как правило, указываются в договоре (помесячно, поквартально, один раз в год), а если не предусмотрены, то плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (в соответствии с ЖК РСФСР). Характерно, что в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики» граждане, которые сдают жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг. Права нанимателя: 1)вселять несовершеннолетних без согласия наймодателя и граждан, которые постоянно с ним проживают; 2)вселять временных жильцов(пользователей) с согласия всех совместно проживающих граждан и предварительного уведомления наймодателя, т.е. на срок не более 6 месяцев и безвозмездно. При этом временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и обязаны освободить помещение после истечения согласованного срока, а если срок не установлен, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим; 3)заключать договор поднайма, при условии соблюдения требований о норме жилой площади на одного человека и безвозмездно. Поднаниматели также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения, а при досрочном прекращении договора найма – автоматически прекращается договор поднайма; 4)право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Суть этого права заключается в следующем: по истечении срока договора наниматель имеет право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем не менее года. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор(ст.684 ГК РФ). При смене собственника жилого помещения не происходит расторжения либо изменения договора коммерческого найма. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма(ст.675 ГК РФ). 30. Расторжение договора коммерческого найма. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Основания и порядок расторжения договора следующие: 1)добровольно, т.е. с согласия других граждан постоянно проживающих с ним наниматель, с предварительным письменным предупреждением за 3 месяца наймодателя, может расторгнуть договор в любой момент. 2)в судебном порядке: - по требованию наймодателя; - по требованию любой из сторон; - с предварительным предупреждением со стороны наймодателя. По требованию наймодателя в следующих случаях: 1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В данном случае судом может быть назначен срок до 1 года для устранения вышеуказанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения – суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Расторжение по требованию любой из сторон происходит в случае: -если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; -в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Кроме этого, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушения продолжаются и не устраняются – наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора. 31. Специализированные жилые помещения. Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда 1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. 2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. 3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом. Статья 93. Назначение служебных жилых помещений Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях 1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. 2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. 3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; 3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; 4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством. Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан 1. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. 2. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений 1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. 2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. 32. Права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ). Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением. Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения. В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются. Объект права собственности на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т. д.). Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.). Жилое помещение может находиться: • в частной собственности; • в государственной собственности; • в муниципальной собственности. Частная собственность- это собственность физических и юридических лиц Государственная собственность- это собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российской Федерации. Муниципальная собственность- это собственность муниципальных образований Российской Федерации (города, села, поселки и т. д.). Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом. Субъекты частной собственности на жилое помещение - физические и юридические лица. Действующее законодательство не устанавливает "возрастных" или каких-либо иных ограничений в отношении права собственности ни для граждан, ни для организаций. В то же время от возраста зависит объем дееспособности гражданина, то есть его способности своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права. Так, граждане в возрасте до 14 лет не имеют права совершать каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, а в возрасте с 14 до 18 лет - только с согласия своих законных представителей. Дееспособность гражданина в полном объеме возникает с восемнадцати лет. Субъекты государственной собственности на жилые помещения- Российская Федерация и субъекты Российской Федерации. Субъекты муниципальной собственности на жилые помещения- муниципальные образования Российской Федерации. |