иоффе том 2. Проф. О. С. Иоффе советское гражданское право

• Название: Проф. О. С. Иоффе советское гражданское право
• Дата: 08.11.2020
• Размер: 0.72 Mb.
• Имя файла: иоффе том 2 .doc
• Тип: Книга; #148851
• страница: 9 из 11

§ 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИИ
Прекращение жилищных правоотношений но одностороннему заявлению съемщика. Устойчивость и бессрочность, характерные для права на жилплощадь, служат обеспечению интересов граждан и соответствуют непрерывному характеру их потребностей в жилье. Однако непрерывность потребностей граждан вообще в жилой площади вовсе не означает, что столь же непрерывной является и нуждаемость данного съемщика в данном жилом помещении. Съемщик может переехать для постоянного проживания в другой юрод в связи с изменением места работы, в другую квартиру в связи с предоставлением ему новой площади, и собственный дом или в дом жилищно-строительного кооператива, возведенный при его участии, и т. п. Во всех этих случаях на жилплощадь прекращается по одностороннему заявлению съемщика.

Если из жилого помещения выбывает для постоянного проживания в другом месте только часть членов семьи, другая их часть, продолжающая проживать в том же помещении, право на жилплощадь сохраняет, и речь может идти только об образовании у нее излишков площади. Но в домах некоторых ведомств выезд съемщика, утратившего трудовую связь с ведомством влечет за собой и выселение членов его семьи. Затем, когда съемщику, проживающему в доме местного Совета, предоставляется в порядке улучшения жилищно-бытовых условий новая площадь, члены его семьи, включенные в ордер с их согласия. обязаны вместе со съемщиком переехать в новое помещение. Кроме того, граждане, вступающие в жилищно-строительный кооператив, должны указать, кто из членов их семьи будет вселен в дом кооператива, и тогда на них возлагается обязанность в момент получения квартиры от кооператива освободить государственную жилую площадь (п. 17 Примерного устава жилищно-строительного кооператива—СП РСФСР, 1958, № 13, ст. 154).

Съемщик, выбывающий из жилого помещения для постоянною проживания в другом месте, утрачивает право на жилплощадь с момента выезда. Когда же помещение освобождается целиком, оно должно быть сдано наймодателю, причем в домах фонда местного Совета и в строениях ведомственного фонда сдача помещения производится по акту, в котором удостоверяется выполнение съемщиком этой обязанности. С момента составления приемо-сдаточного акта жилищное правоотношение прекращается.

Однако требование о составлении письменного акта не всегда соблюдается на практике, а жилищное правоотношение прекращается такими действиями, как отметка о выбывшего съемщика в паспортном столе и его фактический выезд из помещения. Не исключено также, что съемщик, выбывший вместе с семьей для (стр.118) постоянного проживания в другую квартиру, продолжает различными способами удерживать за собой прежнее помещение (оставляет гам обстановку, домработницу и т. п.). В таких случаях жилищные органы вправе предъявить иск о выселении, который подлежит немедленному удовлетворению, поскольку будет установлено, что съемщик и его семья выбыли из прежнего помещения не временно, а постоянно.

Прекращение жилищных правоотношений вследствие длительного не проживания. Лица, занимающие по договору найма жилые помещения, могут в результате отъезда или в силу каких-либо иных причин временно не проживать в них. Это обстоятельство само но себе к утрате права на жилплощадь не приводит. Нельзя, однако, в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими съемщиками. Ст. 34 Закона от 17 октября 1937 г., действие которой распространяется па все виды жилого фонда, устанавливает, что съемщики, временно не проживающие в снятом помещении, сохраняют па него право в течение 6 месяцев.

Выло бы, однако, неправильно думать, что к исходу 6 месяцев, в продолжение которых съемщик отсутствовал, жилищное правоотношение прекращается автоматически. Прежде всего. этот срок в каждом отдельном случае может быть продлен наймодателем. Затем, для утраты права на площадь необходимо. чтобы отсутствие длилось действительно 6 месяцев, без всяких перерывов, а тем самым возможно возникновение споров между сторонами относительно того, имеются ли вообще основания к расторжению договора жилищного найма. Наряду с этим нельзя не считаться также с обстоятельствами, в силу которых съемщик оказывается иногда вынужденным помимо своей воли временно не проживать на принадлежащей ему площади. Например, г-н Р. проживал с женой и дочерью в квартире, состоящей из двух комнат - проходной и смежной. Ввиду расторжения брака создалась обстановка, которая исключала для Р. возможность дальнейшего проживания в этой квартире, в впредь до ее обмена на две комнаты в разных домах Р. решил поселиться у своего товарища. Но через 7,5 месяца бывшая жена Р. поставила вопрос о признании его утратившим право на жилплощадь. Ленинградский городской суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, отклонил эти требования и предоставил ответчику возможность подыскать подходящее помещение и осуществить обмен.

Ясно, что выявить подобные обстоятельства и дать им должную правовую сцепку может только суд. Поэтому и признание съемщика утратившим право на площадь по основаниям, указанным в ст. 34 Закона от 17 октября 1937 г., осуществимо лишь в судебном порядке. В качестве истцов по таким делам выступаю'» не только жилищные органы, но нередко лица, продолжающие проживать на площади, которую ответчик временно оставил. Удовлетворение иска, заявленного этими лицами, является (стр.119)вместе с тем и признанием их пользователями всей площади, на которой раньше проживал также и ответчик. И только в одном случае, а именно -- когда гражданин не проживает на площади ввиду заключения его под стражу, нет надобности в специальном предъявлении иска о прекращении с ним жилищных правоотношений. На все время пребывания под стражей в период предварительного следствия право на площадь за гражданином сохраняется, а занятое помещение должно быть ему возвращено по его иску, заявленному не позднее б месяцев с момента освобождения из-под стражи ввиду прекращения дела или вынесения оправдательного приговора. Если же съемщик осужден к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев, он утрачивает право на жилплощадь с момента приведения в исполнение вступившего в законную силу приговора (п.п. 13, 14 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.).

Члены семьи временно отсутствующего съемщика, продолжающие проживать в том же помещении, сохраняют свои права, и прекращение правоотношений с отсутствующим может привести только к образованию у них излишков жилой площади. Пег препятствий к тому, чтобы с согласия этих лиц возвратившийся съемщик был вновь поселен в прежнее помещение как член семьи и тем самым заново приобрел право на площадь. Иные последствия влечет за собой отсутствие свыше 6 месяцев как основного съемщика, так и всех членов его семьи, т. е. когда не используется жилое помещение в целом. При таких обстоятельствах все члены семьи лишаются права на площадь, которая переходит в распоряжение наймодателя.

Для некоторых временно отсутствующих съемщиков, с учетом особых причин, вызывающих их отсутствие, установлен более продолжительный срок сохранения за ними жилищных прав.

Ряд лиц имеет право на бронирование площади. К их числу относятся: а) граждане, выехавшие на работу за границу (постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 апреля 1958 г.—СП СССР, № 6, ст. 59); б) работники, переведенные, направленные или приглашенные на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности,⁵⁷ при условии заключения ими трудовых договоров о работе в этих районах на срок 5 лет, а на островах Ледовитого океана—сроком на 2 года; лица, приехавшие в перечисленные районы по собственной инициативе и заключившие в этих районах срочные трудовые договоры: члены семей указанных лиц, переехавшие для постоянного проживания с ними в те же районы (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 10 февраля 1960 г.—«Ведомости Верховного Совета СССР», 1960, № 7, ст. 45); в) работники других организаций, не связанные с пребыванием в районах Крайнего (стр.120) Севера, если такое право признано за ними в специальных по становлениях правительства союзной республики. Например, постановлением Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. (СП РСФСР, 1959, № 4, ст. 42) предусмотрено бронирование плота ли работников Союзгосцирка, находящихся в постоянных гастрольных разъездах.

Срок действия брони зависит от того, за кем бронируется жилая площадь. За лицами, командируемыми для работы за границу, жилые помещения бронируются на все время их пребывания за границей, а за выехавшими на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним районы—на все время действия трудового договора. Когда право на броню устанавливается постановлением правительства союзной республики, то им ж« определяется и срок действия брони. В частности, приведенное постановление Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. предусматривает бронирование жилой площади артистов Союзгосцирка на весь срок их пребывания в гастрольных разъездах.

Порядок бронирования жилых помещений определен Инструкцией НККХ и НКЮ РСФСР от 29 ноября 1939 г. (Жилищные законы, стр. 377) и Инструкцией Министерства финансов СССР и ВЦСПС от 28 февраля 1953 г. (Жилищные законы. стр. 393).

Бронирование жилой площади оформляется охранными свидетельствами, которые на основе представленных заявителе" документов выдаются жилищным управлением (отделом учете и распределения жилой площади) исполкома местного Совета независимо от того, к какому фонду данное строение относится Отказ в выдаче брони может быть обжалован в суд. В судебном порядке рассматриваются также требования об аннулировании выданной брони.

На время действия брони съемщик вправе сдать жилое помещение в поднаем, причем если оно находится в ведомственном доме, договор поднайма должен быть заключен с кем-либо из работников того же ведомства, кроме случаев, когда съемщик получил письменное разрешение на заключение договора с другими лицами. Временное заселение ведомственной площади, не сданной в поднаем самим съемщиком, может быть произведено ведомством, которому принадлежит данное жилое строение. На дома местных Советов это правило не распространяется.

Поднаниматели, не пожелавшие к моменту истечения срока действия брони или срока договора поднайма освободить занимаемую ими площадь, подлежат выселению в административном порядке в 10-дневный срок по требованию возвратившегося съемщика.

Наличие брони не освобождает съемщика и членов его семьи или лиц, живущих на забронированной площади, от выполнения обязательств, вытекающих из договора жилищного найма (внесение квартирной платы, производство соответствующих видов (стр.121) ремонта и др.). Нарушение этих обязанностей даст право наймодателю добиваться расторжения договора жилищного найма на общих основаниях.

Существует и такая категория граждан, за которыми право на жилплощадь сохраняется в течение всего времени их отсутствия, но без предоставления брони. Это означает, что их права особыми охранными свидетельствами не оформляются, а вытекают непосредственно из обстоятельств, предусмотренных законом. Пустующее помещение таких лиц не может быть сдано ими в поднаем и заселяется временными жильцами по усмотрению наймодателя. После возвращения съемщика временные жильцы подлежат выселению.

Изложенные правила распространяются на военнослужащих рядового состава срочной службы (ст. 93 Кодекса о льготах для военнослужащих и их семей). В течение первых трех месяцев прохождения службы заселение их пустующей площади не допускается. В дальнейшем при отсутствии у военнослужащего членов семьи, занимающих эту площадь, можно использовать последнюю для проживания на ней временных жильцов. По возвращении военнослужащего временные жильцы, не освобождающие помещение добровольно, выселяются в административном порядке не позднее двухнедельного срока. Предъявить такое требование военнослужащий вправе в течение 6 месяцев со дня увольнения. По истечении этого срока право на площадь им утрачивается в общеустановленном порядке.

Помимо военнослужащих, право на сохранение площади при знается за лицами, находящимися на излечении. Как указано в п. 11 Инструкции МКХ РСФСР от 30 августа 1947 г./доля жилой площади членов семьи, находящихся на излечении, сохраняется на все время их пребывания в лечебных учреждениях.

Вопрос о праве на жилую площадь детей, оставшихся без родителей, решается в зависимости от того, как определено их дальнейшее содержание и воспитание. Ноли ребенок передается на воспитание в детский дом, то этот факт расценивается как выбытие съемщика из жилого помещения в целях постоянного проживания в другом месте, и потому он утрачивает право на площадь. Напротив, поселение ребенка у его опекуна без установления при этом семейных отношений носит временный характер. Поскольку временное отсутствие съемщика обусловлено здесь не зависящими от него обстоятельствами, право на площадь за ним сохраняется. Споры, связанные с

жилищными правами детей, которые остались без родителей, разрешаются судом.
§ 5. ВЫСЕЛЕНИЕ
Порядок выселения из жилых помещений. Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади. (стр.122)

В подавляющем большинстве случаев выселение является следствием того факта, что жилищные правоотношения прекратились. Таковы, например, ранее рассмотренные случаи, когда работник н проживающие с ним члены семьи выселяются из служебных помещений ввиду утраты трудовой связи е наймодателем или когда поднаниматели выселяются ввиду истечения срока договора поднайма, срока действия брони, утраты с съемщиком права на площадь и пр.

Иногда самое выселение выступает в качестве способа про крашения существующих жилищных правоотношений. Так, если собственник жилого дома сам испытывает нужду в сданной им по договору жилищного найма площади, он предъявляет иск

0 выселении съемщика. Удовлетворение такого иска будет означать вместе с тем и прекращение действия жилищных правоотношений.

Бывает, наконец, н так что выселение не влечет за собой прекращения жилищных правоотношений (когда, например съемщик выселяется только на время капитального ремонта дома), или, наоборот, оно производится именно потому, что проживающее на данной площади лицо вообще в жилищных право

Отношениях не состоит (когда, например, имело место самоуправное вселение).

Из сказанною видно, что выселение, с одной, и прекращение жилищных правоотношений, с другой стороны,—понятия, далеко не совпадающие. Поэтому вопрос о выселении должен был, рассмотрен самостоятельно.

Выселение— крайняя мера, подлежащая применению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.

Действующее законодательство предусматривает три порядка выселения: а) судебное выселение с предоставлением другой площади; б) судебное выселение без предоставления другой площади, в) административное выселение.

При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд устанавливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. Если выселение производится с предоставлением другой площади, в решении суда точно определяется помещение, которое должно быть предоставлено выселяемому. Судебный исполнитель, приводя решение суда в исполнение, обязан строго следовать всем его указаниям.

При административном порядке выселение производится самим наймодателем. Но наймодатель вправе совершить эти действия лишь при условии получения от прокурора санкции на выселение. Прокурор, к которому от наймодателя поступило соответствующее ходатайство, обязан путем изучения документов. вызова для личной беседы другой стороны и г. п. установить, имеются ли в лапном деле законные основания для административного выселения. Давая санкцию при наличии таких оснований, прокурор определяет срок выселения, осуществляемого при содействии органов милиции. 9стр.123)

Поводы и основания к выселению—как в судебном, так и в административном порядке, как с предоставлением площади, так и без этого—бывают различными, ввиду чего они нуждаются в соответствующей классификации.

Общепринятая в советской юридической литературе классификация исходит из группировки различных оснований применительно к трем упоминавшимся ранее порядкам выселения. Среди последних общее значение имеет выселение в судебном порядке с предоставлением другой площади. Судебное выселение без предоставления другой площади и административное выселение носят исключительный характер. Однако, во избежание повторений и возможных неясностей, целесообразно вначале изучить исключительный, а затем уже судебный порядок выселения с предоставлением другой площади. Мы обратимся притом только, к таким случаям выселения, которые в другой связи не были рассмотрены ранее.

Судебное выселение без предоставления другой площади. Лицо, обладающие правом на жилплощадь, может быть лишено этого нрава и выселено в судебном порядке без предоставления другой площади, как правило, лишь ввиду допущенного им злостного нарушения обязанностей, возлагаемых на съемщика. Ст. 30 Закона от 17 октября 1937 г. предусматривает три основания для такого выселения.

Во-первых, выселение производится но иску наймодателя, если съемщик или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение и места общего пользования (II. «а» ст. 30). При этом, однако, предполагается, что разрушение или порча произошли по вине съемщика или членов его семьи, что они носят значительный характер, выражаясь, например, в разрушении стен, разборке полов, порче отопительной системы и т. п., и что они являются систематическими, т. е. имели место неоднократно. Достаточно отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, чтобы выселение уже не могло состояться. Так, в одном деле Верховный суд отклонил иск о выселении, поскольку было установлено, что порча произошла не по вине ответчика, а вследствие неисправности крыши, своевременно не отремонтированной наймодателем.⁵⁸ В другом деле, напротив, Ленинградский городской суд признал обоснованным выселение съемщика, который без ведома наймодателя производил подключение дополнительных звеньев к батареям центрального отопления, причем несколько раз в течение двух недель хлынувшая вода разрушала пол и повреждала мебели» в квартире нижнего этажа. (стр.124) Съемщик, обязанный бережно относиться к полученн6ому им в наем помещению, отвечает как за свои собственные действии. так и за действия членов своей семьи. Это означает, что по основаниям, указанным в и. «а» ст. 30 Закона от 17 октября 19371.. выселению подлежит семья в целом. Кроме ток), причиненные убытки должны быть возмещены наймодателю и другим лицам, которые их понесли.

Во-вторых, поводом к выселению служит такое поведение съемщика или членов его семьи, которое делает невозможным для других жильцов совместное проживание в той же квартиры или комнате (и. «С)» ст. 30). Для выселения по этому основанию также необходимо, чтобы поведение выселяемого носило виновный характер и чтобы оно нарушало распорядок в квартире, выражаясь в злостном несоблюдении правил социалистическою общежития. Не может служить основанием к выселению инфекционное заболевание, так как здесь отсутствует вина съемщика. Один из народных судов г. Ленинграда отклонил иск о выселении, предъявленный в связи с тем, что ответчик—студент консерватории систематически решал задания по гармонии на рояле в своей комнате, ибо его действия не нарушали распорядка в квартире и не противоречили правилам социалистического общежития. В отличие от этого в деле по иску о выселении г-ки П.. которая стучала ночью палкой в двери соседей, нецензурно ругалась, систематически пьянствовала и устраивала дебоши. Верховный суд иск о выселении удовлетворил, указав, что объективные обстоятельства, на которые ссылалась ответчица, «не освобождали ее от обязанности соблюдать общепринятые и обязательные для всех правила общежития».⁵⁹

Иски о выселении в порядке п. «б» ст. 30 предъявляются жильцами той же комнаты или коммунальной квартиры, но их не вправе предъявлять жильцы других, например соседних, квартир. Если при плохой звуконепроницаемости стен или но другим причинам поведение ответчика делает невозможным проживание в соседних квартирах, иск о его выселении должен быть предъявлен наймодателем.

В целях привлечения к разрешению подобных дел общественности и усиления мер воспитательного характера установлено, что вопрос об урегулировании жилищного конфликта может быть передан заинтересованными лицами на обсуждение товарищеского суда. Наряду с тем и народные суды должны широко практиковать рассмотрение этих дел но месту работы или жительства ответчиков, вынося в необходимых случаях частные определения и доводя решения судов до сведения общественных организаций по месту работы пли жительства лиц, нарушающих правила общежития. (стр.125)

По такому иску выселяется не семья в полом, а лишь тот ее член, поведение которого послужило поводом к возбуждению судебного дела. Самое же решение о выселении принимается только при условии, когда суд придет к выводу, что применение к ответчику других мер воздействия (предупреждение, принуди тельный обмен жилой площади и т. п.) является недостаточным (п. 17 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Обычно, рассматривая дело первый раз, суд ограничивается тем, что объявляет предупреждение ответчику. Но если аналогичные действия приведут к повторному возбуждению дела, иск о выселении должен быть удовлетворен.

Иногда при рассмотрении дел такого рода выясняется, что ненормальная обстановка в квартире явилась результатом обоюдных ссор. В подобных, а также и в других случаях, когда это будет признано целесообразным, принимается решение не о выселении, а о принудительном обмене жилой площади, поскольку истец или ответчик подыскал такой вариант обмена, который, по мнению суда, отвечает потребностям в жилье каждого из них. Если решение суда о принудительном обмене жилой площади не будет выполнено по вине одной из сторон, она подлежит выселению (п. 18 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.).

В-третьих, наймодатель вправе предъявить иск о выселении съемщика, который не внес квартирной платы в течение 3 месяцев со дня истечения срока платежа (п. «в» ст. 30). При этом имеется в виду не просрочка на 3 месяца одного платежа, а невзнос квартирной платы' за три месяца подряд, при условии, что иск о выселении предъявлен, а дело рассмотрено до того момента, когда съемщик погасил задолженность. В противном случае выселение состояться не может, хотя бы просрочка и длилась в течение указанного времени. Суд обязан также проверить причины просрочки и отклонить иск, если признает их уважительными. В частности, нет оснований для выселения, если просрочка явилась следствием возникшего между сторонами спора о правильности начисления квартирной платы, о зачете в ее счет произведенных съемщиком расходов по капитальному ремонту жилого помещения или если частичный неплатеж имел место вследствие ошибки, допущенной временно отсутствующим съемщиком при переводе денег по почте в адрес наймодателя. Денежные затруднения, наступившие, например, в результате длительной болезни, рассматриваются как уважительная причина просрочки лишь в отношении одинокого съемщика. По если в его семье есть другие совершеннолетние лица, имеющие самостоятельный заработок, они как солидарно обязанные перед наймодателем должны н в этом случае не допускать просрочки во внесении квартирной платы под угрозой выселения.

Из солидарного характера обязательства но внесению квартирной платы вытекает, что в соответствии с п. «в» ст. 30 Закона 9стр.126) от 17 октября 1937 г. выселению подлежит семья в целом.

Помимо оснований, перечисленных в ст. 30 Закона от 17 октября 1937 г., особый случай выселения съемщика в судебном порядке без предоставления другой площади предусматривается п. 35 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.

Формулируя соответствующее правило, Пленум Верховного суда СССР исходил из того, что жилая площадь в порядке жилищного найма предоставляется лицам, которые в пей действительно нуждаются. Но если съемщик жилого помещения обладает также и домом на праве личной собственности, то при определенных условиях этот факт свидетельствует об отсутствии у него нуждаемости в помещении, полученном по договору жилищного найма. Конкретно имеются ввиду два условия: а) дом, принадлежащий съемщику на праве собственности, находится в том же населенном пункте, что и жилое помещение, в котором он проживает в качестве нанимателя; б) этот дом пригоден к постоянному в нем проживанию. Выявив при рассмотрении дела. возбужденного по иску наймодателя, оба указанных обстоятельства, суд вправе вынести решение о выселении съемщика без предоставления другой площади.

Поскольку дома, принадлежащие гражданам на праве личной собственности, предназначены для обслуживания жилищных потребностей семьи в целом, то по основаниям. указанным в н. 35 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г., выселению подлежит как сам съемщик, так н члены его семьи.