Таблица 19 - Сравнение объекта оценки аналогами по критерию «масштаб»
Таблица 20 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критериям «степень физического износа здания», «этаж расположения», «наличие отдельного входа», «состояние внутренней отделки помещений», «наличие парковки»
Таблица 21 - Расчет рыночной величины арендной ставки для оцениваемого помещения
Элементы сравнения
|
ед.изм.
|
объект оценки
|
аналог 1
|
аналог 2
|
аналог 3
|
аналог 4
|
аналог 5
|
аналог 6
|
аналог 7
|
Общая площадь
|
кв.м.
|
164,0
|
111,0
|
110,0
|
120,0
|
250,0
|
250,0
|
100,5
|
44,0
|
Корректировки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена за единицу общей площади
|
руб./кв.м./мес.
|
|
500
|
480
|
430
|
500
|
450
|
550
|
450
|
Права собственности
|
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Корректировка
|
%
|
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
500,0
|
480,0
|
430,0
|
500,0
|
450,0
|
550,0
|
450,0
|
Условия финансирования
|
|
Х
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
500,0
|
480,0
|
430,0
|
500,0
|
450,0
|
550,0
|
450,0
|
Условия продажи
|
|
Х
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
Корректировка
|
%
|
|
-14,0
|
-14,0
|
-14,0
|
-14,0
|
-14,0
|
-14,0
|
-14,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
413,0
|
370,0
|
430,0
|
387,0
|
473,0
|
387,0
|
Условия рынка (время предложения на рынок)
|
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
413,0
|
370,0
|
430,0
|
387,0
|
473,0
|
387,0
|
Местоположение
|
|
г.Самара, Советский район, ул. Дыбенко 120а
|
г.Самара, Советский район, ул. И. Булкина
|
г.Самара, Советский район, ул. Свободы
|
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза/ ул. Энтузиастов
|
г.Самара, Советский район, ул. Карбышева/улДыбенко
|
г.Самара, Советский район, ул.Промышленности, 296
|
г.Самара, Советский район, ул. Победа, 84
|
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
3,6
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
413,0
|
370,0
|
430,0
|
387,0
|
490,0
|
387,0
|
Физические характеристики:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Этаж расположения
|
|
1 этаж
|
1 этаж
|
2-й этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
2-й этаж
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
4,2
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
4,2
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
430,0
|
370,0
|
430,0
|
387,0
|
490,0
|
403,0
|
Состояние внутренней отделки
|
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Отличное
|
Отличное
|
Хорошее
|
Отличное
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
-6,3
|
-6,3
|
0,0
|
-6,3
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
430,0
|
370,0
|
403,0
|
363,0
|
490,0
|
378,0
|
Наличие отдельного входа
|
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
нет отдельного входа
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
6,3
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
457,0
|
370,0
|
403,0
|
363,0
|
490,0
|
378,0
|
Масштаб объекта
|
|
164,0
|
111,0
|
110,0
|
120,0
|
250,0
|
250,0
|
100,5
|
44,0
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
-2,1
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
457,0
|
370,0
|
403,0
|
363,0
|
490,0
|
370,0
|
Наличие парковки
|
|
парковка ограничена
|
парковка ограничена
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
-4,2
|
-4,2
|
-4,2
|
-4,2
|
-4,2
|
-4,2
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
430,0
|
438,0
|
355,0
|
386,0
|
348,0
|
470,0
|
355,0
|
Степень физического износа здания
|
|
низкая
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
Корректировка
|
%
|
|
2,8
|
2,8
|
2,8
|
2,8
|
2,8
|
2,8
|
2,8
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м./мес.
|
|
442,0
|
450,0
|
365,0
|
397,0
|
358,0
|
483,0
|
365,0
|
Для выводов:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая чистая коррекция
|
руб./кв.м./мес.
|
|
58,0
|
30,0
|
65,0
|
103,0
|
92,0
|
67,0
|
85,0
|
то же в % от цены продажи
|
%
|
|
11,6
|
6,3
|
15,1
|
20,6
|
20,4
|
12,2
|
18,9
|
Общая валовая коррекция (абсолютное значение)
|
руб./кв.м./мес.
|
|
82,0
|
142,0
|
85,0
|
125,0
|
112,0
|
127,0
|
137,0
|
Общая валовая коррекция в % от цены продажи
|
%
|
|
16,4
|
29,6
|
19,8
|
25,0
|
24,9
|
23,1
|
30,4
|
Весовой коэффициент (веса от общей валовой коррекции)
|
1,00
|
2
|
15,8%
|
13,3%
|
15,1%
|
14,1%
|
14,2%
|
14,5%
|
13,1%
|
Коэффициенты по общей валовой коррекции
|
5,31
|
|
0,836
|
0,704
|
0,802
|
0,750
|
0,751
|
0,769
|
0,696
|
по общей валовой коррекции (расчет)
|
100,00%
|
|
15,75%
|
13,26%
|
15,11%
|
14,13%
|
14,15%
|
14,49%
|
13,11%
|
Цена за единицу общей площади
|
руб./кв.м./мес.
|
409,03
|
|
|
|
|
|
|
|
ПРИЛОЖЕНИЕ З
Таблица 22 - Расчет коэффициента капитализации для нежилых помещений
ПРИЛОЖЕНИЕ И
Таблица 24 – Расчет размера земельного участка условно приходящегося на объект оценки
Таблица 25 – Объекты-аналоги, используемые для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки
Таблица 26 – Расчет стоимости объектов-аналогов, включающих в себя земельные участки, с учетом корректировок цен аналогов в сравнительном подходе
Таблица 27 – Расчет стоимости затрат на замещение улучшений объектов-аналогов
Таблица 28 – Расчет стоимости 1 кв.м. доли земельного участка , приходящегося на встроенные помещения
Таблица 29 – Расчет стоимости земельного участка методом выделения
ПРИЛОЖЕНИЕ К
Таблица 30 – Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта
Таблица 33 – Расчет полной стоимости восстановления объекта оценки
Таблица 34 – Расчет физического износа объекта оценки
Таблица 35 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
1 http://geopub.narod.ru/student/guseva/1/3.htm
2 http://www.valnet.ru/m7-251.phtml
3 http://www.vagarus.ru/services/nedvizhimost/ofis.html
4 http://www.ceae.ru/ocenka-ofisa.htm
5 http://оценщик72.рф/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17
6 http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml
7 appraiser.ru
8 offrent.ru › review/type/
9 http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html
10 http://samara.rosfirm.ru/companies_news/analitic/card/502433
11 http://nrn.ru/
12 http://www.shopandmall.ru/analyt.php?cod=7
13 http://mso.org.ru/
14 С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
15 http://www.9r.ru/part232.html
16 Характеристика состояния помещений приведена выше – в п.п. 6.3. настоящего Отчета.
|
Скачать 8.77 Mb.