Таблица 14 - Сравнение объекта оценки аналогами по критерию «масштаб»
Таблица 15 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критериям «степень физического износа здания», «этаж расположения», «наличие отдельного входа», «состояние внутренней отделки помещений», «наличие парковки»
Таблица 16 - Расчет рыночной стоимости офисного помещения
Элементы сравнения
|
ед.изм.
|
объект оценки
|
аналог 1
|
аналог 2
|
аналог 3
|
аналог 4
|
аналог 5
|
аналог 6
|
аналог 7
|
Цена продажи объекта
|
руб.
|
|
3 102 820
|
5 609 890
|
6 000 000
|
2 886 400
|
3 841 700
|
5 202 200
|
8 999 500
|
Общая площадь
|
кв.м.
|
164,0
|
70,0
|
130,0
|
144,5
|
70,4
|
93,7
|
140,6
|
205,0
|
Корректировки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена за единицу общей площади
|
руб./кв.м.
|
|
44 326
|
43 153
|
41 522
|
41 000
|
41 000
|
37 000
|
43 900
|
Права собственности
|
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Корректировка
|
%
|
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
44 326,0
|
43 153,0
|
41 522,0
|
41 000,0
|
41 000,0
|
37 000,0
|
43 900,0
|
Условия финансиро-вания
|
|
Х
|
Рыноч-ные
|
Рыноч-ные
|
Рыноч-ные
|
Рыноч-ные
|
Рыноч-ные
|
Рыноч-ные
|
Рыноч-ные
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
44 326,0
|
43 153,0
|
41 522,0
|
41 000,0
|
41 000,0
|
37 000,0
|
43 900,0
|
Условия продажи
|
|
Х
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
оферта
|
Корректировка
|
%
|
|
-15,0
|
-15,0
|
-15,0
|
-15,0
|
-15,0
|
-15,0
|
-15,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
37 677,0
|
36 680,0
|
35 294,0
|
34 850,0
|
34 850,0
|
31 450,0
|
37 315,0
|
Условия рынка (время предложения на рынок)
|
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
мар.11
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
37 677,0
|
36 680,0
|
35 294,0
|
34 850,0
|
34 850,0
|
31 450,0
|
37 315,0
|
Местоположение
|
|
г.Самара, Совет-ский район, ул.Дыбенко 120а
|
г.Сама-ра, Октяб-рьский район, ул. Аврора/ул. Дыбен-ко
|
г.Сама-ра, Советс-кий район, ул. Дыбен-ко/ ул. Запорожская
|
г.Сама-ра, Советс-кий район, ул. Советской Армии
|
г.Сама-ра, Октяб-рьский район, ул.Гагарина, 52
|
г.Сама-ра, Советс-кий район, ул. Свободы, 79
|
г. Самара, Советс-кий район, ул. Свободы
|
г. Самара, Советс-кий район, ул.Промышленности /ул. Гагари-на
|
Корректировка
|
%
|
|
-3,1
|
0,0
|
0,0
|
-3,1
|
0,0
|
0,0
|
-3,1
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
36 500,0
|
36 680,0
|
35 294,0
|
33 761,0
|
34 850,0
|
31 450,0
|
36 149,0
|
Физические характеристики:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Этаж расположе-ния
|
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
1 этаж
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
36 500,0
|
36 680,0
|
35 294,0
|
33 761,0
|
34 850,0
|
31 450,0
|
36 149,0
|
Физическое состояние помещений
|
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Удовлетворительное
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Удовлетворительное
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
8,3
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
8,3
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
36 500,0
|
39 737,0
|
35 294,0
|
33 761,0
|
34 850,0
|
31 450,0
|
39 161,0
|
Парковка
|
|
парковка ограничена
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
парковка ограничена
|
достаточное количество парковочных мест
|
достаточное количество парковочных мест
|
Корректировка
|
%
|
|
-4,2
|
-4,2
|
-4,2
|
-4,2
|
0,0
|
-4,2
|
-4,2
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
34 979,0
|
38 082,0
|
33 824,0
|
32 355,0
|
34 850,0
|
30 140,0
|
37 530,0
|
Масштаб объекта
|
|
164,0
|
70,0
|
130,0
|
144,5
|
70,4
|
93,7
|
140,6
|
205,0
|
Корректировка
|
%
|
|
-2,1
|
0,0
|
0,0
|
-2,1
|
-2,1
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
34 250,0
|
38 082,0
|
33 824,0
|
31 681,0
|
34 124,0
|
30 140,0
|
37 530,0
|
Отдельный вход
|
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
отдельный вход
|
Корректировка
|
%
|
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
34 250,0
|
38 082,0
|
33 824,0
|
31 681,0
|
34 124,0
|
30 140,0
|
37 530,0
|
Степень физического износа здания
|
|
низкая
|
средняя
|
низкая
|
низкая
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
средняя
|
Корректировка
|
%
|
|
2,8
|
0,0
|
0,0
|
2,8
|
2,8
|
2,8
|
0,0
|
Скорректированная цена
|
руб./кв.м.
|
|
35 201,0
|
38 082,0
|
33 824,0
|
32 561,0
|
35 072,0
|
30 977,0
|
37 530,0
|
Для выводов:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая чистая коррекция
|
руб./кв.м.
|
|
9 125,0
|
5 071,0
|
7 698,0
|
8 439,0
|
5 928,0
|
6 023,0
|
6 370,0
|
то же в % от цены продажи
|
%
|
|
20,6
|
11,8
|
18,5
|
20,6
|
14,5
|
16,3
|
14,5
|
Общая валовая коррекция (абсолютное значение)
|
руб./кв.м.
|
|
11 027,0
|
11 185,0
|
7 698,0
|
10 199,0
|
7 824,0
|
7 697,0
|
12 394,0
|
Общая валовая коррекция в % от цены продажи
|
%
|
|
24,9
|
25,9
|
18,5
|
24,9
|
19,1
|
20,8
|
28,2
|
Весовой коэффициент (веса от общей валовой коррекции)
|
1,00
|
2
|
14,0%
|
13,8%
|
15,2%
|
14,0%
|
15,1%
|
14,7%
|
13,4%
|
Коэффициенты по общей валовой коррекции
|
5,38
|
|
0,751
|
0,741
|
0,815
|
0,751
|
0,809
|
0,792
|
0,718
|
по общей валовой коррекции (расчет)
|
100%
|
|
13,97%
|
13,78%
|
15,16%
|
13,97%
|
15,05%
|
14,73%
|
13,35%
|
Цена за единицу общей площади
|
руб./кв.м.
|
34 693,27
|
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость объекта оценки
|
руб.
|
5 689 700
|
|
|
|
|
|
|
|
ПРИЛОЖЕНИЕ Е
Таблица 17 –Основные данные об объектах –аналогах и объекте оценки при расчете стоимости методом прямой капитализации
АНАЛОГИ, ПРЕДЛОЖЕННЫЕ В АРЕНДУ
|
№
|
Объект-аналог
|
Расположение
|
Площадь аренды, кв.м.
|
Состояние помещений
|
Примечания
|
Источник информации
|
Стоимость 1 кв.м. с НДС, руб.
|
1
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул. И. Булкина
|
111
|
Хорошее
|
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного здания. Есть охрана, все коммуникации. 1 линия. Отдельный вход. Офисы коридорного типа.
|
ООО РИЭЛТИ,ул.Садовая д.280,264-87-78; 264-86-68
|
500
|
2
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул. Свободы
|
110
|
Хорошее
|
Офисное помещение расположено на 2 этаже 2-х этажного кирпичного здания. Отдельный вход, все коммуникации, интернет, охрана, парковка.
|
ГОРОД риэлком, Самарская 270, 337-80-18, 337-50-53
|
480
|
3
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза/ ул. Энтузиастов
|
120
|
Хорошее
|
Офисное помещение расположено на 1 этаже 9-ти этажного жилого дома, отдельный вход, состояние внутренней отделки хорошее, интернет, есть бесплатная парковка.
|
Экспресс-Риэлт, Мориса Тореза, 67, 3 этаж, оф. 17, 225-32-59
|
430
|
4
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул. Карбышева/ул. Дыбенко
|
250
|
Отличное
|
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного панельного здания. Бесплатная парковка, все коммуникации, телефонная линия, состояние отличное.
|
АН "Самарская площадь", ул. Тухачевского, д. 90 , 247-70-78
|
500
|
5
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул.Промышленности, 296
|
250
|
Отличное
|
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, 4 комнаты, все коммуникации, 2 отдельных входа, 4 телефонных линии.
|
АН Багратион, ул. Победа84, 278-99-98, 262-45-45
|
450
|
6
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул. Победа, 84
|
100,5
|
Хорошее
|
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, 7 помещений. Отдельный вход, все коммуникации. Парковка бесплатная.
|
АН Багратион, ул. Победа84, 278-99-98, 262-45-45
|
550
|
7
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза
|
44
|
Отличное
|
Офисное помещение расположено на 2 этаже 5-ти этажного жилого дома. Интернет, телефонная линия, бесплатная парковка, телефонная линия, охрана.
|
ООО "Александрия", Авроры, 165, 262-58-10, 262-58-08
|
450
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
|
|
Объект
|
Расположение
|
Площадь аренды, кв.м.
|
Состояние помещений
|
Примечание
|
Средняя арендная ставка с НДС, руб/кв.м./мес.
|
|
Офисное помеще-ние
|
г.Самара, Советский район, ул.Дыбенко 120а
|
164
|
Хорошее
|
Офисное помещение расположено на первом этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома. Помещение состоит из 3 комнат. Состояние внутренней отделки - хорошее. Все коммуникации. 1 вход.
|
480
|
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж
Таблица 18 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критерию «местоположение»
|
Скачать 8.77 Mb.