курсовая7. Размещено на
 Скачать 8.77 Mb.
|
 ;где Yk – квартальная норма отдачи; k – продолжительность периода создания улучшений в кварталах;  - доля авансового платежа в стоимости строительства, гдеПосле изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства (СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете: · нормативный срок строительства аналогичных объектов n = 8 мес. (2,67 квартала) (СНиП 1.04.03-85 – Жилой дом кирпичный четырехсекционный); · норма отдачи на вложенный капитал в строительстве для аналогичных объектов (ставка дисконта) рассчитана кумулятивным методом путем суммирования следующих элементов: Yk = БС + Р + Л + М, где: БС - безрисковая ставка дохода, Р - премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив, Л - премия за низкую ликвидность объекта, М - премия за инвестиционный менеджмент. Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением. В качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям. В качестве такой ставки доходности оценщиками было использовано значение ставки по долгосрочным ГКО. На дату оценки оно составило 7,40% (http//www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp). Премия за риск вложения принята равной 2,10% (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – М.:Кнорус, 2008, с. 163-164), премия за инвестиционный менеджмент 3 % (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. – М.:Кнорус, 2008, с. 166-168) Премия за низкую ликвидность рассчитывалась исходя из срока экспозиции, равного 6 месяцам, по следующей формуле: безрисковая ставка х срок экспозиции (месяцев)/12 = 7,40% х 6/12 = 3,70% Таким образом, ставка дохода на инвестиционный капитал (On) равна: On = 7,40% +3,00% +2,10% + 3,70% = 17,20% · доля авансового платежа в первом квартале к общей стоимости строительства аналогичных объектов Са = 9% (СНиП 1.04.03-85); , Тогда прибыль предпринимателя определится следующим образом: Таблица - Расчет прибыли предпринимателя
Расчет полной стоимости восстановления объекта оценки – нежилого помещения, представлен в ПРИЛОЖЕНИИ К в таблице . 3.3.3 Расчет величины накопленного износа Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки. Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида. Для определения физического износа объекта было произведено техническое освидетельствование строения по «Методике комплексной оценки технического состояния объектов недвижимости». Удельные веса отдельных конструктивных элементов взяты из сборника «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» расценка для оцениваемого здания. Расчет физического износа объекта оценки в разбивке по конструктивным элементам приведен в ПРИЛОЖЕНИИ К в таблицах , . Функциональный износ Функциональный износ вызывается изменением проектных решений, введением новых технических условий СНиПов, условий эксплуатации, несоответствием внешнего вида здания моде, нерациональностью использования помещений. Оцениваемый объект недвижимости соответствует техническим условиям СниПов. Функциональный износ принят равным 0%. Внешнее экономическое устаревание (внешний износ) обусловлено негативным по отношению к объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами и сопровождается ощутимым снижением доходов от его эксплуатации. Поскольку объект оценки расположен на первой линии оживленной городской улицы, его использование совпадает с наилучшим, внешний износ принят равным 0%. 3.3.4 Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода Расчет остаточной (рыночной) стоимости объектов производится по формуле: Р.С. = (З. В.– И.) + З где: Р.С. - рыночная стоимость объекта; З. В. - затраты на восстановление объекта; И - стоимостная оценка накопленного износа; З – рыночная стоимость земельного участка, включаемая в стоимость объекта оценки; Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в Приложении (Таблица 35). Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164,00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках затратного подхода составляет с учетом округления с НДС: 5 489 200 руб. (Пять миллионов четыреста восемьдесят девять тысяч двести) рублей 3.4 Обобщение результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является обоснованное обобщение результатов оценки полученных по используемым подходам. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости объектов на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям: 1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ; 2. Способность отразить действительные намерения действительного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения; 3. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски); 4. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д. На основании анализа этих факторов и, исходя из цели оценки, использованным трем подходам рассчитываются и присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого на стоимость объекта. Таблица - Определения весовых коэффициентов для согласования результатов
В данном случае приоритет имеет сравнительный подход, т.к. отражает текущую конъюнктуру рынка и показывает реальную ценовую позицию объекта – итоговый весовой коэффициент принимается на уровне 0,71. Доходный подход учитывает прогноз развития ценовой конъюнктуры на рынке доходной недвижимости, по нашему мнению коэффициент согласования может быть взят на уровне 0,69. Затратному подходу определяется весовой коэффициент 0,41 т.к. обоснование цены с точки зрения затрат на строительство, не всегда обоснованно с позиции рыночной конъюнктуры. Таблица - Согласование результатов оценки объекта недвижимости  Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164,00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках трех подходов составляет с учетом округления с НДС: 5 689 100 руб. (Пять миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяч сто) рублей ГЛАВА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЗАЛОГЕ В РАМКАХ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Основные положения о залоге определяются законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с изменениями от 26 июля 2006 г.). Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. Отношения залога, не урегулированные законом «О залоге», регулируются иными актами законодательства Российской Федерации, а именно Гражданским кодексом РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки). Основания возникновения залога: 1. Залог возникает в силу договора или закона 2. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. Согласно закону «О залоге» залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. В законе «О залоге» указывается, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем. Залоговое право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Залоговое право на вещи может включать отделимые плоды только в случаях, в пределах и в порядке, предусмотренных законом или договором. Так же договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя. Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад). Залог товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю товарораспорядительного документа, являющегося ценной бумагой. Заложенные ценные бумаги могут быть переданы в депозит нотариальной конторы или банка. Что касается имущества, находящегося в общей совместной собственности, то оно может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Залог же собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник квартиры самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог. Законом или договором на залогодержателя может возлагаться обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество. Ломбард обязан страховать за счет залогодателя принятое в залог имущество в его полной стоимости по оценке, произведенной по соглашению сторон при принятии имущества в залог. Так же законом или договором на залогодателя может возлагаться обязанность страхования на случай совершения государственными органами действий и принятия ими актов, прекращающих его хозяйственную деятельность, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция имущества), а также ликвидации или признания неплатежеспособным должником. При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения. В договоре о залоге должен совершаться в письменной форме и в нем должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге. Форма же договора о залоге определяется по законодательству места его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации. Форма договора о залоге зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, а также железнодорожного подвижного состава, гражданских воздушных, морских и речных судов, космических объектов, зарегистрированных в Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации. Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон. Рассмотрим государственную регистрацию залога. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если законом «О залоге» не установлен иной порядок регистрации. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации. Заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации залога в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц. Что касается государственной пошлины за регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами Российской Федерации. Заявитель предоставляет органу, осуществляющему регистрацию, доказательства уплаты государственной пошлины. При отсутствии таких доказательств заявление оставляется без движения. Орган, на который возложена регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации. Залогодержатель по требованию залогодателя обязан выдать ему документы, подтверждающие полное или частичное исполнение обязательства для последующего внесения соответствующих сведений в реестр. А при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестр. Залогодатели - юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей, обязаны: вести книгу записи залогов; не позднее десяти дней после возникновения залога вносить в книгу запись, содержащую данные о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства; предоставлять книгу для ознакомления любому заинтересованному лицу. Залогодатель несет ответственность за своевременность и правильность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов. Залогодатель обязан возместить потерпевшим в полном объеме убытки, причиненные несвоевременностью внесения записей в книгу, их неполнотой или неточностью, а также уклонением от обязанности предоставлять книгу записи залогов для ознакомления. Залогодателем же может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Залогодателем прав может быть лицо, которому принадлежит передаваемое в залог право. Предприятие, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, осуществляет залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений с согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа. Учреждение может передавать в залог имущество, в отношении которого оно в соответствии с законом приобрело право на самостоятельное распоряжение. Арендатор может передавать свои арендные права в залог без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором о залоге. При этом переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. Последующие залоги уже заложенного имущества допускаются, если иное не предусмотрено законом «О залоге» и предшествующими договорами о залоге. Если предметом залога становится заложенное имущество, которое уже служит залоговым обеспечением иного обязательства, залоговое право предшествующего залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя. Согласно закону «О залоге» залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества, а также о характере и размере обеспеченных этими залогами обязательств. Залогодатель обязан возместить убытки, возникшие у любого из его залогодержателей вследствие неисполнения этой обязанности. За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. В случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. В случае удовлетворения требования залогодержателя третьим лицом к нему вместе с правом требования переходит обеспечивающее его право залога в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для уступки требования. Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Реализация заложенного имущества, на которое обращается взыскание, осуществляется в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом «О залоге» или договором. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством. Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога. В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Залогодатель вправе в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, залогодатель имеет право прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства. Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу. В случаях, когда в установленном законом порядке происходит уступка залогодержателем обеспеченного залогом требования третьему лицу либо перевод залогодателем долга, возникшего из обеспеченного залогом обязательства, на другое лицо, залог сохраняет силу. Право залога прекращается: 1) при прекращении обеспеченного залогом обязательства; 2) при гибели заложенного имущества; 3) при истечении срока действия права, составляющего предмет залога; 4) при переходе прав на предмет залога к залогодержателю; 5) в иных случаях, предусмотренных законом. Предметом залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя могут быть предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические объекты и другое имущество. Отделимые плоды могут быть предметом залога, при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Залог имущества, переданного залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается залогом с оставлением его у залогодателя. При залоге с оставлением имущества у залогодателя залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, вправе: 1) проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога; 2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; 3) требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением. Если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя и залогодатель его не восстановил или с согласия залогодержателя не заменил другим имуществом, равным по стоимости, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если иное не предусмотрено договором и законом, залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя вправе: 1) владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением; 2) распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путем сдачи в аренду. Залогодатель при залоге с оставлением имущества у залогодателя, если иное не предусмотрено договором о залоге, обязан: 1) страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; 2) принимать меры, необходимые для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий ремонт; 3) уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду. В случае нарушения залогодателем обязанностей, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства. Залог земельных участков лицами, которым они принадлежат на праве собственности, осуществляется в порядке, установленном земельным и иным законодательством Российской Федерации. Рассмотрим такое понятие как ипотека. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта. Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека. Орган, осуществляющий государственную регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога органам, ведущим поземельную книгу, в том числе и по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. Предприятие-залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие. При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки. Понятие заклада Закладом признается договор о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю во владение. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально-определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе. Правила настоящего раздела применяются к твердому залогу постольку, поскольку их применение не противоречит существу отношений залогодержателя с залогодателем при таком залоге. При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, обязан: 1) застраховать предмет заклада на его полную стоимость за счет и в интересах залогодателя; 2) принимать меры, необходимые для сохранения предмета заклада; 3) немедленно известить залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада; 4) регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании предметом заклада, если пользование им допускается; 5) немедленно возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем или третьим лицом обеспеченного закладом обязательства. Залогодержатель должен извлекать из предмета заклада доходы в интересах залогодателя в случае, когда это предусмотрено договором. Права залогодержателя при закладе Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада в случаях, прямо предусмотренных договором о залоге. Приобретенные залогодержателем в результате пользования предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству. Если возникнет реальная угроза утраты, недостачи или повреждения предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства. Если залогодержатель хранит или использует предмет заклада ненадлежащим образом, залогодатель вправе в любое время потребовать прекращения залога либо досрочно исполнить обеспеченное закладом обязательство. Залогодержатель отвечает за утрату, недостачу или повреждение предмета заклада, если не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине. Если залогодержателем является ломбард или иной предприниматель, для которого предоставление кредитов под заклад имущества является предметом его деятельности, освобождение от ответственности может иметь место лишь в случае, когда залогодержатель докажет, что утрата, недостача или повреждение предмета заклада произошли вследствие непреодолимой силы, либо умысла, или грубой неосторожности залогодателя. Залогодержатель при закладе несет ответственность за утрату и недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада - в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи. Если при приеме вещи в заклад производилась оценка предмета заклада, ответственность залогодержателя не должна превышать указанной оценки. Залогодержатель обязан в полном объеме возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это предусмотрено законом или договором. Права как предмет залога Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия. В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. В договоре о залоге прав наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 закона «О залоге», должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав. При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан: 1) совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права; 2) не совершать уступки заложенного права; 3) не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости; 4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц; 5) сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право. При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе: 1) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности, предусмотренные законом «О Залоге»; 2) вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве; 3) в случае неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных законом «О Залоге», самостоятельно предпринимать меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Защита интересов залогодержателя при прекращении его прав и прав залогодателя на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом «О Залоге». В случае принятия Российской Федерацией или республикой в составе Российской Федерации законодательных актов, прекращающих залоговое право либо право залогодателя на заложенное имущество, убытки, причиненные залогодержателю в результате принятия этих актов, возмещаются ему в полном объеме Российской Федерацией или соответствующей республикой в составе Российской Федерации. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. В случае прекращения права собственности на заложенное имущество или прекращения заложенных прав в связи с решением государственного органа власти и управления, не направленным непосредственно на изъятие заложенного имущества или заложенных прав, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся заложенные дом, иные строения, сооружения или насаждения, убытки, причиненные залогодержателю в результате этого решения, возмещаются залогодержателю в полном объеме этим государственным органом за счет средств, находящихся в его распоряжении. Споры о возмещении убытков разрешаются судом или арбитражным судом. Недействительность актов, нарушающих залоговое право Если в результате издания органом государственного управления или органом местного самоуправления не соответствующего законодательству акта нарушаются права залогодержателя, такой акт признается недействительным судом или арбитражным судом по заявлению залогодержателя. Убытки, причиненные залогодержателю в результате издания акта, подлежат возмещению в полном объеме соответствующим органом государственного управления или органом местного самоуправления. Чтобы понять сущность оценки недвижимости при передачи его в залог, рассмотрим, что подразумевается под недвижимостью в ГК РФ. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они объединены с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации. Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость, как объект оценки – это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; • обособленные водные объекты, многолетние насаждения; • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; • стационарные сооружения благоустройства территории участка; • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Залог представляет собой один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником или представленного для этой цели иным лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятых на себя обязательств. Наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств является залог, поскольку удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя, что позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога. Оценка залога и определение рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога. По мере развития ипотеки и других видов кредитования, все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога. При получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика и сейчас, как правило, банки не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо требований к определению оценки предмета залога. Оценка предмета залога - это оценка, определенная по соглашению сторон, которая может не совпадать ни с рыночной, ни с балансовой стоимостью. В то же время цена предмета залога (цена сделки), содержащаяся в решении совета директоров или общего собрания акционерного общества о заключении сделки залога, являющейся крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должна быть включена в договор залога как существенное его условие. Оценка предмета залога сторонами договора должна быть объективной и соотносимой либо с балансовой, либо с рыночной стоимостью предмета залога. В действующей банковской практике оценка предмета залога определяется путем дисконтирования рыночной стоимости имущества. Представляется, что при существенном занижении оценки предмета залога можно говорить, что стороны не договорились об указанной оценке. Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога). При принятии имущества в залог следует помнить положение ст. 348 ГК РФ, которое предусматривает, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, стоимость предмета залога должна быть соразмерна сумме обеспечиваемого обязательства. Чтобы залог был действительно надлежащим и эффективным способом обеспечения, необходимо при рассмотрении конкретного имущества в качестве предмета залога обратить внимание наследующие важные моменты: 1. Залогодателем вещи (как уже было указано выше) может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. Соответственно потенциальный залогодатель должен предоставить кредитору документальное подтверждение своих прав на предлагаемое в залог имущество. Такими документами могут быть: договор, на основании которого имущество было приобретено (переданы права), с доказательством состоявшегося перехода права собственности на имущество в порядке, предусмотренном ст. ст. 223, 224 ГК РФ (акт приемки-передачи, накладная, коносамент, иной товарораспорядительный документ в зависимости от условий договора), либо передачи (возникновения) прав; для имущества (права), подлежащего государственной регистрации, - соответствующее свидетельство о регистрации. На практике часто возникает ситуация, когда залогодатель не может предоставить договор, являющийся основанием приобретения имущества, в связи с его утратой за давностью лет. В этом случае следует руководствоваться ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Согласно указанной статье лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 302 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока давности по соответствующим требованиям. При принятии в залог прав аренды или иного права на чужую вещь следует помнить, что такой залог не допускается без согласия собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. 2. Предметом залога (как уже было указано выше) может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не обращается взыскание, может быть законом запрещен или ограничен. Согласно ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека: -земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; -части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. ПРИЛОЖЕНИЕ А Таблица 1 - Краткая классификация офисной недвижимости
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Таблица 8. Преимущества и недостатки подходов к оценки недвижимости
рыночный стоимость офисный недвижимость ПРИЛОЖЕНИЕ В Таблица 10 - Шкала оценки физического состояния помещений
ПРИЛОЖЕНИЕ Г Таблица –Основные данные об объекте оценки и объектах-аналогах
ПРИЛОЖЕНИЕ Д Таблица 11 - Определение веса ценообразующего фактора
Таблица 13 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критерию «местоположение» | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Доля авансового платежа к общей стоимости строительства