курсовая7. Размещено на
 Скачать 8.77 Mb.
|
3.2 Применение метода прямой капитализации к оценке офисаПодход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Рассмотрим процедуру оценки офиса с точки зрения получения дохода от арендной платы, поступающей от сдачи собственности в аренду. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Основой для расчетов текущей стоимости объекта оценки при доходном подходе является чистый операционный доход - это ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Воспользуемся методом прямой капитализации. Информация об источниках доходов и расходов Для обоснования чистого операционного дохода были рассмотрены объекты, которые были включены в листинг на аренду на дату оценки. При расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов (см. информационная база «Центр», информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо» и журнал «Зеленая площадь», www.vzt.ru). Таблица с характеристиками объектов аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ Е, таблица . Средняя арендная ставка составляет 480 руб. /кв.м. Она учитывалась при расчете ставки капитализации. Арендная ставка не содержит коммунальные расходы. Таблица с корректировками стоимости права требования арендной платы за 1 кв.м. объектов-аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ И – Таблицы , , . Последовательность определения корректировок аналогична методике изложенной выше, в главе 3.1. Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса. Арендная ставка для объекта оценки с учетом производимых корректировок составила 377 руб./кв.м. Расчет величины арендной ставки для оцениваемого помещения проведен в таблице ПРИЛОЖЕНИЯ Ж. При расчете чистого операционного дохода (ЧОД) учтена величина недоиспользования помещений 8,3% (в расчете использовался период недоиспользования помещений в размере 1 месяца в год). В случае расторжения договора с арендатором подыскать нового в короткий срок невозможно, что влечет дополнительные убытки для управляющей компании (предполагается, что договор аренды будет заключен на 1 год, поэтому для поиска нового арендатора на следующий год потребуется время порядка 4-5 недель для заключения нового договора аренды). На современном рынке аренды недвижимого имущества, когда арендная плата взимается ежемесячно, а при краткосрочной аренде в виде предварительной оплаты, потерями от неплатежей можно пренебречь Таблица с расчетом коэффициента капитализации представлена в ПРИЛОЖЕНИИ З. Итоговое значение коэффициента капитализации было получено методом средней арифметической взвешенной. Таблица - Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации
Произведя основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации, была найдена стоимость оцениваемого объекта. Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС: 5 807 300 руб. (Пять миллионов восемьсот семь тысяч триста) рублей 3.3 Применение затратного подхода к оценке офисного помещения Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости возведения аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. Основным принципом, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и возведения на нем улучшений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемым. Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка. Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость. Основные шаги при применении данного подхода к определению рыночной стоимости:
3.3.1 Определение стоимости земельного участка В основу расчета рыночной стоимости земельного участка взяты Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России (Распоряжение №568-р от 07.03.02г.) Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. В настоящей работе рыночная стоимость земельного участка, относимого к объекту оценки определялась в рамках метода выделения. Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Доля площади земельного участка, приходящаяся на объект оценки и площадь земельного участка под жилым домом со встроенными нежилыми помещениями приняты на основании усредненных данных (Таблица , ПРИЛОЖЕНИЕ И). Расчет рыночной стоимости земельного участка относящегося к оцениваемым помещениям методом выделения произведен в ПРИЛОЖЕНИИ И (Таблицы , , , , ). 3.3.2 Определение стоимости земельного участка Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки. Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции. В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости: 1) Метод сравнительной единицы; 2) Метод разбивки по компонентам; 3) Метод количественного обследования. Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета. В данном отчете использован метод сравнительной единицы. Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) предусматривается использование как элементных, так и укрупненных сметных нормативов, в частности укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т. д.). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Таким образом метод сравнительной единицы позволяет получить достоверные результаты при сравнительно небольших затратах труда и не требует от оценщика составления сметной документации на объект. Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» Расчет стоимости строительства объекта недвижимости и его технических систем производился с использованием соответствующих сборников укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС). Обоснование выбора УПСС (на примере УПСС, разработанных Самарским ЦЦС):
Для расчета используется следующая формула: Сн = Се.с. xSo x Kl x K2 x K3 x K4 x K5, где: Сн — стоимость оцениваемого объекта; Се.с. — стоимость 1 кв. или кубического метра типичного объекта недвижимости на базовую дату; So — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта) К1 — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам; K2 — коэффициент корректировки на местоположение объекта; К3 — коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки; К4 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; К5 — коэффициент, учитывающий НДС (%). В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики. Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог. Для определения полной стоимости восстановления объекта оценки были использованы информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве за март 2011г., предоставленные ООО «Центр ценообразования в строительстве» - лицензия на осуществление строительной деятельности №012597 от 19 ноября 1999г. (Адрес: 443041, г. Самара, ул. Садовая, 278, тел./факс: (846) 243-99-63, 243-99-94, http://www.ccs.samara.ru, E-mail: ccs@ccs.samara.ru) с целью обоснования укрупненных показателей стоимости в ценах на дату проведения оценки. Удельные показатели для здания в котором расположены оцениваемые помещения: Литера А11 - УПСС 1.1-013 (Кирпичный четырехсекционный жилой дом, этажность 9-10) – 22 265 руб./куб.м. Укрупненные стоимостные показатели для различных типов зданий по объектным сметам даны без учета НДС и лимитированных затрат. Все дополнительные затраты указаны в таблицах по расчету восстановительной стоимости в Приложении К. Определение прибыли предпринимателя Прибыль предпринимателя – это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика. Согласно Методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанной профессором Е.С. Озеровым (Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости», Санкт-Петербург, 2003), прибыль предпринимателя может быть определена по формуле: ПП = |