курсовая7. Размещено на
 Скачать 8.77 Mb.
|
2. ГЛАВА. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ)Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. 2.1 Доходный подход к оценке недвижимостиВ основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.14 Метод капитализации доходов Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде: - текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей); - текущей и будущей экономии на налогах; - доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит; - налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем; - других возможных денежных поступлений и выгод.15 Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости: 1. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. 2. Принцип спроса и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить, как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка. 3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке. Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется если:
Данный метод не следует использовать, если:
Основные этапы оценки методом капитализации доходов 1.Определение потенциального валового дохода. Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку. 2.Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. 3.Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др. Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся оборудование, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт. Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. 4.Определение чистого операционного дохода. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).
Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок:
Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
 Рисунок - Методы определения ставки капитализации Метод кумулятивного построения (суммирования) используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др. Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта: • стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта. Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения). • стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости. Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери. Норма возврата капитала может определяться различными методами:
Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1 + ∆ * R2, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения); ∆ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы); R2 – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов. Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Метод Инвуда построен так, что норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал). Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда). • стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент перепродажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1 - ∆ * R2, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения); ∆ - доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы); R2 – норма возврата капитала. Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, рыночной выжимки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле: R = NOI/ V, где NOI – чистый операционный доход аналога, V– цена продажи аналога. При необходимости в расчеты могут вноситься необходимые поправки по аналогам. Метод связанных инвестиций Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат. Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом: R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал). Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом: Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна: Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал. Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна: R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.). Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом: Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда) Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы. Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид: R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF), где R - общая ставка капитализации; Rс - ставка дохода на собственный капитал; Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); С - ипотечный коэффициент; Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения. Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле: С = Y + P(SFF) - Rs, где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода; Ps - ипотечная постоянная. Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно. Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма: 1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе: а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки. б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость. Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования. в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему. Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества. г) Типичный период владения (горизонт расчета). Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество, не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет. д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения. Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал). е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц: - прогнозируемый срок амортизации (погашения); - прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту; - прогнозируемый период владения. ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег. з) Расчет общей ставки капитализации: R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF) 6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости V= NOI / R Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход). Метод ДДП применяй к объектам недвижимости: 1. Приносящим доход; 2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов; 3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов; 4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода). 5. Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; 6. Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:
а)тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; б)изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; в)прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:
Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов. Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск. Систематические риски: - Общая политическая ситуация; - Общая экономическая ситуация; - Изменение законодательства; - Увеличение числа конкурирующих объектов. Несистематические риски: - Менеджмент; - Неполучение арендных платежей; - Износ зданий; - Чрезвычайные ситуации; - Юридическая некомпетентность. По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода. При оценке объекта недвижимости ставка дисконтирования рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. С учетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительные поправки. Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами. Метод кумулятивного построения был рассмотрен в предыдущем пункте. Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: РV=∑ Сt/(1+i)t + R/(1+i)n где РV - текущая стоимость; Сt – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 2.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность. Условия применения сравнительного подхода: 1.Объект не должен быть уникальным. 2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный анализ продаж (предложений) Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом: На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов. Срок экспозиции - это время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Для офисных зданий - от двух до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях. Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие: Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: 1) Права собственности на недвижимость. 2) Условия финансирования. 3) Условия и время продажи. 4) Местоположение. 5) Физические характеристики. 1. Права собственности В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой. 2. Условия финансирования сделки Если условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. 3. Условия продажи и время продажи То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. 4. Местоположение Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта. Физические характеристики Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами. Единицы сравнения Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая. Примеры физических единиц сравнения:
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Расчет и внесение поправок Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики. К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Существует несколько методов определения необходимых поправок: Рисунок - Методы определения поправок Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Метод валовой ренты Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо:
ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:
После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта. |