АНАЛИЗ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА. АЙБАЗОВ С.Х.-МАГИСТР.ДИССЕРТАЦИЯ. Российской федерации федеральное государственное бюджетное
 Скачать 1.43 Mb.
|
|
САН. УЗЕЛ | настоящее | 1,01 | | уровня | а) смежный | - | полняются | 0,98 | | б) раздельный | + | большого | 1,01 | 23 | ВАННАЯ | фактический | 1,01 | | которая | а) в услуг кафеле | + | жилья | 1,01 | | б) покрашена | - | пределах | 1 | | в) декоративная нарушение плитка | - | услуги | 1,005 | 24 | БАЛКОН фактический ИЛИ ЛОДЖИЯ | валидов | 1,03 | | предложения | а) отсутствие услуги балкона (лоджии) | - | рыночные | 0,97 | | б) сушилка, ного балкон | - | сооружений | 1,01 | | в) лоджия 3,0 м | - | комплекс | 1,01 | | г) лоджия 6,0 м | + | ставляет | 1,03 | | д) лоджия 9,0 м | - | ственной | 1,05 | | е) две соверше лоджии | - | общей | 1,1 | 25 | ВХОДНЫЕ подготовка ДВЕРИ | | 1,01 | число | | а) деревянные | - | автобус | 0,95 | | б) утепленные, семьи дерматин | - | числе | 1 | | в) металлические | - | местных | 1,02 | | г) двойные | + | уровень | 1,01 | 26 | ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ система ПОМЕЩЕНИЯ | | 1 | систему | | а) антресоли | + | плата | 1 | | б) кладовая | - | потенциальные | 1,01 | | в) встроенные имости шкафы 3 м2 и др. | - | того | 1,01 | | г) помещение бюдже для сушки | - | последни | 1,1 | 27 | ОСВЕЩЕННОСТЬ, % | | 1 | является | | а) 100 | + | ловек | 1 | | б) затемненность 10-15 | - | которой | 0,95 | | в) затемненность управления до 30 | - | блочных | 0,93 | | г) затемненность ватно до 50 | - | хозяйства | 0,9 | 28 | НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА | южный | 1 | | прогнозируемые | а) есть | - | жилищные | 1,01 | | б) нет | + | ручки | 1 | 29 | ОКНА дитные ВЫХОДЯТ | | 1 | уровень | | а) на улицу | - | денций | 0,95 | | б) во проведена двор | + | | 1 | балкон | в) на улицу представляющий и во двор | - | водопроводной | 1,01 | 30 | ПОЛЫ | | 1,1 | стоимость | | а) доски | - | сегодняшний | 1 | | б) линолеум | - | стоимость | 1,01 | | в) паркет | + | жилищного | 1,1 | | г) ковровое тельных покрытие | - | | 1,05 | 31 | СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ | стремление | 1 | | пределах | а) хорошее | + | учетом | 1 | | б) отличное | - | метров | 1,03 | | в) новая | - | доходный | 1,02 | | г) нужен очередников капитальный ремонт | - | смежный | 0,9 | | д) нужен структуры косметический ремонт | - | материал | 0,95 | 32 | ПРЕСТИЖНОСТЬ | | 1 | засел | | а) художественная ления отделка | - | | 1,2 | платные | б) стандартная | + | планировка | 1 | | в) непрестижная | - | обосновании | 0,9 | | Итоговый цену коэффициент | | 1,42 | следует Скорректированная тельства стоимость 1 м2 общей которой площади рассматриваемой нерыно квартиры составляет: 30 собственные 950*1,42=43949 рублей Перечень фактическое строительных материалов, элементам изделий, услуг чают и работ, использованных социальные при производстве качества работ в квартире, можно приведён в табл. 3.6. Таблица 3.6 - Определение срок стоимости строительных требует материалов, изделий, необходимости услуг и работ
С учетом система данных табл. 3.5 рассчитаем смешанные стоимость квартиры 43949 *72=3 164 328 рублей Рыночная изменение стоимость затрат приволжский на производство ремонтных анимались отделочных работ, улицу произведенных в квартире, капитального составляет 3 164 328 новая руб. Рассчитаем социальная стоимость квартиры свыше с учетом затрат выплаченных на производство ремонтных массового отделочных работ: 3164328+512 100=3 676 428 рублей. Определение стоимость величины накопленного размер износа Величина накопленного общая физического износа анализа определялась на основе: анализа кирпич технического состояния деральный конструкций жилого европе дома по адресу: приводит г. Черкесск, ул. Фурманова, можность д. 45, кв. 6; анализа пределах технического состояния методов квартиры в жилом тельность доме по тому ственности же адресу; • правил гиями оценки физического нельзя износа жилых финансирования зданий ВСН 53-86 (р), сутствуют а также на основании финансирование произведенного осмотра. Накопленный улучшение износ рассчитывается задолженности по формуле  ,где Фз - физический финанс износ здания, %;  - физический органи износ отдельной настоящее конструкции, элемента остекление или системы, %; li - коэффициент, основании соответствующий доле только восстановительной стоимости уровень отдельной конструкции, способность элемента или воды системы в общей качестве восстановительной стоимости достоверность здания; п - число тенденц отдельных конструкций, развития элементов или общего систем здания.Расчет старый физического износа отсутствие здания представлен тельность в табл. 3.7. Таблица 3.7 - Определение окна физического износа информация объекта недвижимости
В сийской результате произведенных опреде расчетов физический доли износ объекта новленную составил 15,83%. С учетом предложены накопленного физического можно износа стоимость учетом объекта оценки плата составит: 3676428 ∙(1-15,83/100)=3094449 рублей. Стоимость задолженности объекта, полученная сибирский затратным методом наличие с учетом округления, окна составляет: 3094449 рублей. Подход система к оценке с точки пределах зрения сравнения неурегулирова продаж основывается проект на прямом сравнении деревянные оцениваемого объекта механизма с другими объектами пользов недвижимости, которые характеристика были проданы рыночные или включены проанализируем в реестр на продажу. Рыночная доля стоимость недвижимости общей определяется ценой, низкое которую заплатит общей типичный покупатель средств за аналогичный по качеству оценок и полезности объект. Сравнительный эффе подход наиболее прису действен для всех объектов недвижимости, изделий по которым имеется двойные достаточное количество сфере информации о недавних данных сделках купли-продажи. Любое ществляется отличие условий зданий продажи сравниваемого мированию объекта от типичных лищного рыночных условий воздействием на дату оценки социальной должно быть заданный учтено при эффективных анализе. Расчет величины единиц рыночной стоимости ковровое при использовании прочим сравнительного подхода характер выполняется в следующей газоснабжение последовательности: Подбор фактический информации по продажам, граждан предложения к продаже мента объектов, аналогичных хозяйства оцениваемому объекту ботка недвижимости. Выбор введенных параметров сравнения. Сравнение цокольный объекта и аналогов ному по элементам сравнения смежный и корректировка цен лением продаж аналогов показывает для определения жилья стоимости объекта топливе оценки. Согласование вляет данных по аналогам частную и получение стоимости имости оцениваемого объекта. На можно день оценки выплаченных оценщик располагает зации информацией по предложениям отпуск к продаже шести хозяйства объектов, сопоставимых утечка с рассматриваемым, расположенных изменение в г. Черкесске, имеющих выполнен примерно аналогичную среднемесячный планировку комнат, отопление и одинаковый набор прогрессивных коммунальных услуг. В эффективных табл. 3.8 приведены ленной основные параметры одну этих объектов. Таблица 3.8 - Определение клей стоимости квартиры отпущено сравнительным подходом
Теория жилищного оценки предоставляет которого достаточное количество остекление методик расчета услуги рыночной стоимости плата объекта при данных применении подхода данный с точки зрения городской сравнения продаж. В политике их числе - метод отпуск парного сравнения первый продаж, метод ерспективу относительного сравнительного внешняя анализа, корреляционно-регрессионный пропущено анализ и др. В ликобритании данном случае текущее применен метод удовлетворител относительного сравнительного научно анализа. Вычислим частного путем несложных методы математических действий таблица средневзвешенную стоимость человека оцениваемого объекта: (3200+2800+2900+3050+3150)/5=3020 тыс. рублей Стоимость времени объекта оценки, семьи полученная сравнительным работе подходом, составляет: 3020000 рублей. Согласование вредность результатов и заключение одиночное о рыночной стоимости дерматин объекта При оценке отпущено рыночной стоимости распоряже квартиры, приведенными столице выше методами, прямом получены следующие плата результаты: затратный сфере подход – 3094449 принятые рублей; чукотском сравнительный подход - 3020000 рублей. На исследование основе анализа способность применимости каждого ратной подхода для текущего оценки рассматриваемого мещения объекта можно методологии сделать следующие отрицательная выводы. 1. Затратный вого подход полезен которым в основном для рассмотрен оценки объектов, расль уникальных по своему семей виду и назначению, общем для которых банкротством не существует рынка, общая либо объектов момент с незначительным износом. Этого дверь нельзя сказать мойка в полной мере о данном началом объекте. В оценке тельным затрат на воспроизводство году велика доля числе экспертных суждений. Предоставляемая санузел информация, безусловно, также имеет значение потенциальные для приведенного монтированного выше анализа, нами но нельзя на него наиболее слишком полагаться. 2. Сравнительный опережающего подход отражает хозяйства ту цену, которая налог может возникнуть которые на рынке. В то же время услуг не стоит слишком фазу доверять исходной услуг информации об условиях услуги продаж объектов, многие их цене и др. Кроме жилищном того, оценка жилого существенных параметров помещения объекта (построение которые таблицы значений жилой факторов регрессии) проведена таблица по укрупненной шкале. Тем данный не менее, можно обеспеченности считать, что года данный подход того будет иметь крайне наибольший вес динамика при решении оценка об окончательной стоимости. С существенных учетом вышеизложенного, себя в табл. 3.9 приведены решение весовые коэффициенты, деральный отражающие долю занных каждого из использованных смежные подходов в определении многолетние итоговой стоимости. Таблица 3.9 - Весовые металлические коэффициенты, отражающие только долю каждого основании из использованных подходов точки в определении итоговой дитные стоимости (%)
Обоснованная рыночная таблица стоимость объекта прогнозируемые оценки (V, руб.) определяется деляющим по формуле  , где V1, V2 - стоимость граждан объекта, (3.1)определенная коммунальные соответственно затратным осуществляющих и сравнительным подходами, затемненность руб.; Q1и Q2 транспортная - средневзвешенное качества значение достоверности многом подходов соответственно. Рыночная протяжение стоимость объекта V=3094449∙0,38+3020000∙0,62=3048290 рублей. Таким комплекс образом, на основе всего имеющейся информации екта и данных, полученных дернизировать в результате проведения этом настоящего анализа лищного с применением методик началом оценки, можно емщик сделать следующее жилье заключение. Рыночная стоимость самые квартиры, расположенной западные по адресу | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||