Лекции по жилищному праву. Тема Понятие жилищного права и система его источников
 Скачать 499.5 Kb.
|
Тема 4. Жилищные правоотношения в жилом фонде, принадлежащем гражданам и юридическим лицам на праве частной собственностиПлан Возникновение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме; Возникновение права на жилую площадь у членов семьи собственника жилого помещения; Пользование жилым помещением собственником; Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение; Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи; Коммерческий наем. 1. Возникновение права собственности на общее имущество вмногоквартирном доме.Новый Жилищный кодекс РФ посвятил 6 главу общему имуществу собственников в многоквартирном доме, которая дублирует правила нормы главы 18 Гражданского кодекса РФ, посвященной праву собственности на жилое помещение. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ и статьей 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение. Это означает, что в случае приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в доме, являются ничтожными. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество и отчуждать эту долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Аналогичные правила определяет статья 41- 43 ЖК РФ в отношении общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире. 2. Возникновение права на жилую площадь у членов семьисобственника жилого помещения.Наряду с самими собственниками право на пользование жилыми помещениями в частном жилищном фонде приобретают члены их семей, а в некоторых случаях и иные лица. Для целей Жилищного кодекса определение членов семьи собственника жилого помещения содержится в пункте 1 статьи 31 ЖК РФ. К членам семьи собственника жилого помещения относятся: проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Сегодня Жилищный кодекс не ставит право быть признанным в качестве члена семьи собственника в зависимость от ведения с ним общего хозяйства не смотря на то, что для такого признания по отношению к нанимателю жилого помещения ведение с нанимателем общего хозяйства обязательно в силу статьи 69 ЖК РФ. 3. Пользование жилым помещением собственником.Собственник может осуществлять права по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, принадлежащим на праве собственности в соответствии с пределами использования этого помещения и с его назначением, которые установлены ЖК РФ. Собственник обязан: поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме;3 нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности. В домах, где не созданы Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и не являющихся жилищным кооперативом, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на срок не менее чем один год, устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если собственники не приняли такого решения на общем собрании, то размер расходов устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, в соответствии со статьёй 14 ЖК РФ, органом государственной власти этих субъектов РФ.4 В домах, где созданы ТСЖ и в домах жилищных кооперативов расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, коммунальные платежи устанавливаются органами управления ТСЖ и ли жилищного кооператива. В случае перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт этого дома. 4. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение.Согласно пункта 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. При этом дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. При вселении кого-либо в качестве члена семьи соглашением может быть оговорено и иное. Вселяющийся, в соответствии с соглашением, может вообще не приобрести каких-либо прав на жилую площадь, либо приобрести право только на пользование какой-то определенной частью жилой площади. Помимо членов семьи права на пользование жилой площадью, находящейся в частной собственности, могут приобретать и некоторые другие лица. К таким лицам, в соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ, относятся лица, пользующиеся жилой площадью на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением собственника за бывшим членом семьи не сохраняется. Такой позиции придерживается и ЖК РФ (п.4 ст. 31) и ГК РФ (п.2 ст. 292). Исключение составляют лица, имеющие право пользование жилым помещением на основании статей 33 и 34 ЖК РФ. 5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу различных оснований. Кроме уничтожения жилого помещения, например в результате пожара, стихийного бедствия, собственник может распорядиться своим жилым помещением и в результате гражданско-правовой сделки оно перейдет в собственность другого лица и, соответственно указанный собственник утратит на него право. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения регулируются не жилищным правом, а нормами гражданского законодательства. Кроме обозначенных оснований жилищное законодательство устанавливает ряд специальных оснований прекращения права собственности на жилое помещение. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК). В результате признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В этом случае к собственнику после признания дома аварийным в установленном порядке предъявляется требование о сносе дома в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК). В случае бесхозяйственного содержания собственником жилого помещения, которое предусмотрено ст. 293 ГК РФ, собственник также может утратить свое право на жилое помещение. Определяется понятие «бесхозяйственное содержание» Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. Понятие «бесхозяйственное содержание» содержит следующие действия: использование жилого помещения не по назначению; систематическое нарушение прав и интересов соседей; бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Еще одним основанием прекращения права собственности на жилое помещение может стать самовольное переустройство и (или) перепланировка жилой площади (ст. 29 ЖК РФ). Закон устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований. Собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи. Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов. После удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом надо полагать, что прекращение права собственности на жилое помещение по указанным выше поводам не является основанием для выселения бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Он может стать нанимателем данного жилого помещения и в дальнейшем может быть выселен на основании норм жилищного законодательства, если не изменит своего поведения.5 6. Коммерческий наем.Коммерческий наём жилого помещения и обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Законодательство предполагает два вида договора коммерческого найма: долгосрочный договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. краткосрочный наем — наем, заключенный на срок до одного года. К краткосрочному договору найма жилого помещения не применяются правила Гражданского кодекса, предусмотренные пунктом 2 статьи 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзаца 4 пункта 2 статьи 687 (предоставление судом годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения). Указанные положения применяются, если договором не предусмотрено иное (ст. 683 ГК РФ). Основанием для заключения договора является соглашение сторон. Типовой договор коммерческого найма не утвержден, что является целесообразным, поскольку такой договор является гражданско-правовым и, в отличие от договоров жилищно-правовых, заключенных на основе утвержденных постановлением Правительства типовых договоров не может быть договором присоединения. Такое положение нарушило бы принцип диспозитивности сторон, действующий в договорном праве. Статьи 671, 673 ГК РФ определяют существенные условия договора, к которым относятся условия об объекте договора, о нанимателе договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Такими гражданами не обязательно должны быть члены семьи нанимателя жилого помещения. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ст. 677 ГК РФ). Нормативные правовые акты: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 14. Раздел II. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, в ред. от 18.07.2005, N 89-ФЗ с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П) 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ. // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. № 5, ст. 410. Глава 35. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть третья от 26 ноября 2001 года N 146-ФЗ, в ред. Федерального закона от 02.12.2004 N156-Ф3. // Собрание законодательства РФ от 18.11.2002г. № 46, ст. 4582. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. № 223-ФЗ в ред. от 03. 06. 2006г. № 213 –ФЗ, // Собрание Законодательства РФ 1996. №1, ст. 16. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006г., № 47 // Собрание законодательства РФ 2006, № 6, ст.702. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» от 21 января 2006г. № 25. //Собрание законодательства РФ 2006,№ 5,ст.546. Литература для изучения: Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. /Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М.: Проспект, 2005. Гуев А.Н.Гражданское право, учебник том 2, М., 2006. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями, М., 2006. Крашенинников П.В. Жилищное право., М., 2006. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова., М., 2005. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов, М., 2005. |