Лекции по жилищному праву. Тема Понятие жилищного права и система его источников
 Скачать 499.5 Kb.
|
Тема 5. Жилые помещения, представляемые договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Договор социального найма жилого помещения.План Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма; Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма; Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора); Правовое положение членов семьи нанимателя; Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения; Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. 1. Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма.При рассмотрении вопросов касающихся социального найма жилых помещений существенным является основание возникновение права на жилое помещение. Моментом возникновения такого права является признание, граждан в законном порядке, нуждающимися в жилой площади. Для этого граждане должны быть: нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с установленными для этого нормами; признаны малоимущими; отнесены к иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, также нуждающимися в жилых помещениях. При этом надо учитывать, что ЖК РФ называет два критерия, которыми надо руководствоваться: закон субъекта РФ устанавливает порядок признания граждан малоимущими; орган местного самоуправления признает граждан малоимущими. Таким образом, малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Приказом Министерства регионального развития России от 25.02.2005г., № 17 утверждены методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. В Москве и Санкт-Петербурге малоимущими для целей предоставления им социального жилья граждане признаются в соответствии с законом соответствующего субъекта РФ.6 Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, устанавливаются ЖК, другими федеральными законами или законами субъектов РФ. В соответствии со ст. 51 ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане: 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. В отношении упомянутого в ЖК РФ основания для предоставления другого жилья по договору социального найма связанного с проживанием в одной квартире со страдающим тяжелой формой хронического заболевания, надо иметь ввиду, что совместное проживание с ним в одной квартире признается невозможным, если это заболевание соответствует перечню заболеваний установленному Постановлением Правительства РФ. Сегодня, пока перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях ещё не установлен продолжает действовать прежний «Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» утвержденный Приказом Минздрава СССР от 28.03.1983 № 330 в ред. от 06.06.1991года, а также утвержденный постановлением Правительства РФ от 01.12.2004 N 715 «Перечень социально значимых заболеваний и перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих»7 и «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь» утвержденный постановлением Правительства от 21.12.2004, № 817.8 При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади; всех указанных жилых помещений. Поскольку государство не может отказаться от нормирования жилой площади, в статье 50 ЖК РФ ввел понятие учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения. Учетная норма площади жилого помещения это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она устанавливается органом местного самоуправления. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления также устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Естественно, что размер такой учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом, поскольку смысл предоставления нового жилья состоит в его улучшении. Нормы жилой площади в Москве и Санкт-Петербурге устанавливаются соответствующими законами этих субъектов РФ. Для СПб такие номы установлены законом СПБ от 19.07.2005г. № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма с СПб»9 С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. 2. Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма.Статьей 57 ЖК РФ введены новые правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Ранее существовало три очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в настоящее время ЖК РФ называет две: граждане получают жилье по обычной очереди и вне очереди. По обычной жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (в соответствии с вышеуказанными правилами). По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются с учетом следующих правил: 1) при определении общей площади предоставляемого жилого помещения гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, — площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности (п. 7 ст. 57 ЖК РФ); 2) действия гражданина и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет (п. 8 ст. 57 ЖК РФ); 3) заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (п. ст. 58 ЖК РФ); 4) жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (п.2 ст.58ЖК РФ). 3. Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора).Определение договора социального найма дано в пункте 1 статьи 60 ЖК РФ. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Стороны договора — собственник жилого помещения - наймодатель, с одной стороны, и гражданин - наниматель, с другой. Срок действия договора не указывается, так как его отличительной особенностью является бессрочность. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ст. 62 ЖК). Новеллой ЖК РФ является положение пункта 2 статьи 61, определяющее, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Форма договора — простая письменная на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда, социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Понятие «ордер», наличие которого ранее было основанием для приобретения права пользования жилым помещением по договору социального найма, новым жилищным кодексом не применяется. Сегодня единственным основанием для заселения в жилое помещение государственного и муниципального жилого фонда, является заключённый на основании принятого административного решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, договор социального найма. Стабильность договорных отношений поддерживается положением статьи 64 ЖК РФ, которая диктует, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Содержание договора социального найма жилого помещения составляют права и обязанности его сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 67 ЖК РФ имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг, и иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Обратите внимание на исчерпывающее право наймодателя. Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме этого наймодатель обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и выполнять иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ). Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 66 ЖК РФ). 4. Правовое положение членов семьи нанимателя.В отношении членов семьи нанимателя надо знать, что определение лиц, которые являются или могут быть признаны таковыми, содержится в статье 69 ЖК РФ. Члены семьи, внесенные в договор социального найма, имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В том случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении его права на помещение сохраняются, а обязанности, вытекающие из договора социального найма, он будет нести уже самостоятельно. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Напротив, Жилищный кодекс вообще не предполагает разделения договора социального найма на два или несколько отдельных договоров даже в случае, если предметом такого договора может быть изолированное жилое помещение, например комната. 5. Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения.Договор социального найма прекращается в силу его расторжения, например по соглашению сторон, или при волеизъявлении одной из сторон, а также в силу событий, не зависящих от воли сторон, - утраты, в частности разрушения, жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Расторжение договора социального найма жилого помещения; по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ст. 89 ЖК РФ). Основанием такого расторжения может быть: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использование жилого помещения не по назначению. 6. Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. Последствием расторжения договора социального найма является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. Выселение граждан из жилых помещений возможно на разных условиях: Во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Такое выселение возможно в случае, если: - дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86 ЖК РФ); - жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; - жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ); - в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 88 ЖК РФ). Во - вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Такое выселение возможно в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае может быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ). В – третьих, без предоставления других жилых помещений (ст. 89 ЖК РФ). Такое выселение возможно в случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения и вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Кроме указанных случаев, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Нормативные правовые акты: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. Раздел II. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1), ст. 15. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая от 26.01.1996г. N 14-ФЗ, в ред. от 18.07.2005, № 89-ФЗ с изм. внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П) 26 ноября 2001 года N146-ФЗ. // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. № 5, ст. 410. Глава 35. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть третья от 26 ноября 2001 года N 146-ФЗ, в ред. Федерального закона от 02.12.2004 № 156-Ф3. // Собрание законодательства РФ от 18.11.2002г. № 46, ст. 4582. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. №223-ФЗ в ред. от 03. 06. 2006г. № 213 –ФЗ, // Собрание Законодательства РФ 1996. №1, ст. 16. Федеральный закон «О прядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» от05.04.2003г. № 44-ФЗ, //Собрание законодательства РФ, 07.04.2003, № 14, ст. 1257. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Федеральных стандартов оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» от 29.08.2005г., № 541. // Собрание законодательства РФ 2005., № 36, ст. 3706. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006г., № 47.// Собрание законодательства РФ 2006, №6,ст.702. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» от 21 января 2006г. № 25. //Собрание законодательства РФ 2006.№ 5,ст.546. Постановление Правительства РФ «Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы» от 11.04.2003г., № 213, с изм. внесенными решением Верховного Суда РФ от 18.11.2003 № ГКПИ 03-1049, //Собрание законодательства РФ, 21.04.2003, № 16, Ст. 1529. Постановление Правительства РФ «О перечне доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» от 2008.2003г. № 512, в ред.от 30.12.2005 № 847, //Собрание законодательства РФ, 25.08.2003, № 34, ст. 3374. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу « Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27 сентября 2003 № 170. (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176), //Российская газета, № 214, 23.10.2003. Постановление Правительства СПб «О порядке ведения учета граждан, нуждающихся в содействии СПб в улучшении жилищных условий, и взаимодействии исполнительных органов государственной власти СПб при осуществлении учета граждан, нуждающихся в содействии СПб в улучшении жилищных условий» от 17.10.2005г., № 1545, //Вестник Администрации Санкт-Петербурга, № 11, 29.11.2005. Приказ Минрегиона России «Об утверждении методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» от 25.02.2005г., № 17, //Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ, №№ 6,7,8. 2005 (ч. II). Закон СПб «О региональных стандартах в жилищной сфере» от 11.08.2005г., № 403-48., //Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, № 10, 28.10.2005. Закон СПб «О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах» от 11 июля 2005 года, № 401-47, //Вестник Законодательного Собрания СПб, № 10, 28.10.2005. Закон СПб «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» от 7 июля 2004г., № 409-61, ред. от 19.07.2005 N 407-65, //Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, № 10, 22.10.2004. Закон СПб «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма в СПб» от 19.07.2005 № 407-65 //Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, № 10, 28.10.2005. Закон СПб «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилого фонда СПб» от 02.05.2006г., //Санкт- Петербургские ведомости. 16 мая 2006г. Литература для изучения: Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. /Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М.: Проспект, 2005. Гуев А.Н.Гражданское право, учебник том 2, М., 2006. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями, М., 2006. Крашенинников П.В. Жилищное право., М., 2006. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова., М., 2005. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов, М., 2005. |